Eine Ferienvermietung auf den Kanaren und die IGIC, Schritt für Schritt: die Zensusmeldung, die 7 %, die Kleinunternehmerregelung und die Provision der Plattform

Drei Eigentümer vermieten eine Wohnung auf Fuerteventura über dieselbe Plattform und schulden der kanarischen Steuerbehörde drei verschiedene Dinge. Ein Einwohner von Corralejo mit einer einzigen Wohnung und bescheidenen Einnahmen berechnet überhaupt keine IGIC. Ein Eigentümer aus Düsseldorf, dessen Apartment in Costa Calma von einer örtlichen Agentur gereinigt und übergeben wird, berechnet 7 % ab der ersten Nacht. Ein Eigentümer in Caleta de Fuste, dessen Einheit der Betreiber der Anlage gegen eine feste Monatssumme bewirtschaftet, berechnet nichts, reicht nichts ein und schreibt zwei Wörter auf jede Rechnung. Die drei Antworten stammen aus denselben zwei Gesetzen, gelesen von der kanarischen Behörde in einer Reihe verbindlicher Auskünfte, die bis 2026 reicht, und diese Notiz stellt sie in der Reihenfolge dar, in der ein Eigentümer ihnen begegnet: warum eine Ferienvermietung nie befreit ist, die Zensusmeldung, die vor dem ersten Gast eingehen muss, die Kleinunternehmerregelung und wer aus ihr herausfällt, die Lage des Nichtansässigen, die Quartals- und Jahreserklärungen, die Rechnung an den Gast und wessen Steuer die Provision der Plattform ist. Die touristische Registrierung selbst ist eine andere Akte, behandelt in unserer Notiz über die Regeln der Ferienvermietung 2026.

Warum eine Ferienvermietung nie befreit ist

Die IGIC befreit die Vermietung von Wohnungen. Der kanarische konsolidierte Text stellt die Vermietung von edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, Gebäuden oder Gebäudeteilen, die ausschließlich als Wohnungen dienen, mit ihren Garagen, Nebenräumen und Möbeln von der Steuer frei (Decreto Legislativo 1/2025, Artikel 21.b). Zwei Absätze später schließt derselbe Artikel die Tür für Ferienvermietungen mit seinen eigenen Worten: Die Befreiung Tampoco será de aplicación a cualquier supuesto de cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa u onerosa, gilt auch nicht für irgendeinen Fall der zeitweiligen Überlassung der Nutzung einer ganzen oder teilweisen möblierten und ausgestatteten Wohnung in sofort nutzbarem Zustand, die über Kanäle des touristischen Angebots vermarktet oder beworben wird und mit Gewinnabsicht oder gegen Entgelt erfolgt. Das ist die gesetzliche Definition der Ferienvermietung, und sie braucht keinen Hotelservice, keine Rezeption und kein Personal: Eine Wohnung auf einer Buchungsseite mit den Schlüsseln in einem Schlüsseltresor fällt darunter.

Der Eigentümer ist ein Unternehmer, sobald die Wohnung angeboten wird. Das staatliche Gesetz zählt in jedem Fall diejenigen zu den Unternehmern, die ein Gut zur Erzielung fortlaufender Einnahmen nutzen, und fügt hinzu, dass tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes, Vermieter von Gütern diesen Status haben (Ley 20/1991, Artikel 5.4.a). Die Leistung wird dort besteuert, wo die Wohnung steht, weil das Gesetz El arrendamiento o cesión de uso por cualquier título de dichos bienes, incluidas las viviendas amuebladas, die Vermietung oder Nutzungsüberlassung unter jedem Titel von hier gelegenen Immobilien, möblierte Wohnungen eingeschlossen, auf den Inseln verortet (Artikel 17.Tres.Uno.1.a), unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers und dem des Gastes. Der Satz ist der allgemeine, El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7 %, der allgemeine Satz der IGIC beträgt 7 % (Decreto Legislativo 1/2025, Artikel 32.1, in der seit dem 1. Januar 2026 geltenden Fassung); Beherbergung steht auf keiner der ermäßigten Listen. Und die Bemessungsgrundlage ist der ganze Preis: La base imponible del impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, die Bemessungsgrundlage ist die gesamte Gegenleistung der besteuerten Umsätze (Ley 20/1991, Artikel 22.1), sodass eine dem Gast berechnete Reinigungsgebühr oder ein Zuschlag für späten Check-in die 7 % zusammen mit den Nächten trägt.

Die kanarische Behörde hat das alles im Februar 2026 der Eigentümerin einer Wohnung auf Teneriffa noch einmal gesagt, die sie über eine Buchungsseite vermietete, ohne Angestellte, ohne Hotelleistungen und nur mit der Reinigung am Anfang und am Ende jedes Aufenthalts. Die Leistung unterliegt der IGIC, sagt ihre verbindliche Auskunft, con independencia de que se presten o no servicios propios de la industria hotelera, o si dispone o no de medios organizativos propios o contrate los mismos, unabhängig davon, ob Leistungen der Hotellerie erbracht werden und ob die Eigentümerin über eigene organisatorische Mittel verfügt oder sie beauftragt, und die Befreiung des Artikels 21 gilt nicht (consulta vinculante 2299, 6. Februar 2026). Ob diese Eigentümerin die 7 % tatsächlich berechnet, entscheidet nicht die Wohnung, sondern die Regelung des nächsten Abschnitts.

Vor dem ersten Gast: die Zensusmeldung

Das erste Papier ist keine Steuererklärung, sondern eine Zensusmeldung, das Modelo 400, und sie geht ein, bevor die Tätigkeit beginnt: Die Verordnung sagt, die Meldung der Aufnahme deberá presentarse con anterioridad al inicio de la realización habitual de las entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a sus actividades empresariales o profesionales, muss vor dem Beginn der gewohnheitsmäßigen Lieferung von Gütern oder Erbringung von Leistungen des Unternehmens eingereicht werden (Decreto 268/2011, Artikel 133.3). Sie sagt der Behörde, wer Sie sind, wo die Wohnung liegt, in welcher Regelung Sie sind und ob Sie auf sie verzichten; sie ist auch der Ort, an dem ein nichtansässiger Eigentümer die Tätigkeit als auf den Inseln nicht ansässiger Unternehmer anmeldet. Die Auskunft der Behörde vom Juli 2026 an einen Eigentümer, der zwei Wohnungen an eine Gesellschaft vermietete, die sie als Ferienwohnungen betreiben würde, stellt klar, dass ein privater Vermieter sie en todo caso, in jedem Fall, einreicht, es sei denn, die einzigen Vermietungen sind befreite Wohnungsvermietungen, die in seiner Einkommensteuer als Einkünfte aus Vermietung besteuert werden, und dass eine Ferienvermietung nie eine davon ist (consulta vinculante 2327, 29. Juli 2026). Eine natürliche Person, deren einzige Tätigkeit die Vermietung von Immobilien ist und deren Umsatz im Vorjahr 50.000 € nicht überschritten hat, darf sie auf Papier einreichen, persönlich im Büro der Behörde in Puerto del Rosario oder per Einschreiben; alle anderen reichen sie online ein. Die touristische Registrierungsnummer und die verantwortliche Erklärung nach dem kanarischen Gesetz von 2025 sind ein eigenes Verfahren bei einer eigenen Stelle und ersetzen das 400 nicht.

Die Kleinunternehmerregelung entscheidet, ob Sie überhaupt etwas berechnen

Die Regelung, die das Gesetz régimen especial del pequeño empresario o profesional, die Sonderregelung für kleine Unternehmer und Freiberufler, nennt, ist der Grund, warum der Eigentümer aus Corralejo keine IGIC berechnet. Sie erfasst los sujetos pasivos personas físicas establecidos en el territorio de aplicación del impuesto, cuyo volumen total de operaciones realizadas durante el año natural anterior, en el conjunto de sus actividades empresariales o profesionales, no hubiera excedido de 30.000 euros, natürliche Personen als Steuerpflichtige, die im Anwendungsgebiet der Steuer ansässig sind und deren Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr über alle ihre unternehmerischen Tätigkeiten 30.000 € nicht überschritten hat (Decreto Legislativo 1/2025, Artikel 89.1), und ab dem 1. Januar 2027 lautet derselbe Satz auf 50.000 €, die Zahl, die die kanarische Regierung im April 2026 vorgezogen hat, mit einem einmonatigen Fenster, Juli 2026, in dem diejenigen mit Einnahmen 2025 zwischen den beiden Schwellen optieren konnten. Innerhalb der Regelung estarán exentas del Impuesto General Indirecto Canario, sind die Umsätze des Eigentümers von der IGIC befreit (Artikel 90.1): keine 7 % auf die Nächte, keine Quartalserklärung und kein Abzug der IGIC, die für die Reinigungskraft, die Agentur oder das neue Sofa gezahlt wurde. Die Rechnung geht trotzdem hinaus, und sie muss die Worte tragen, die das Gesetz vorschreibt: La factura deberá contener la expresión "exención franquicia fiscal", die Rechnung muss den Ausdruck „exención franquicia fiscal“ enthalten (Artikel 91.d). Im Januar reicht der Eigentümer das jährliche Modelo 425 mit dem Umsatz des Jahres ein, woran die Behörde erkennt, ob die Regelung fortbesteht.

Drei Züge der Regelung bringen Eigentümer zu Fall. Sie ist automatisch, sodass ein Eigentümer, der sie nicht will, das sagen muss: Der Verzicht wird in das Modelo 400 geschrieben oder geschieht durch Verhalten, denn das Gesetz behandelt die fristgerechte Einreichung der ersten Quartalserklärung des Jahres oder der ersten nach dem Beginn fälligen Erklärung als stillschweigenden Verzicht (Artikel 89.2), und ein Verzicht bindet für drei Jahre. Der Maßstab ist der Umsatz des Vorjahres über jede Tätigkeit des Eigentümers, nicht der dieses Jahres und nicht der der Wohnung allein, sodass ein selbstständiger Klempner, der eine Ferienvermietung hinzufügt, deren Einnahmen zur Klempnerei addiert; eine mitten im Jahr begonnene Tätigkeit wird auf zwölf Monate hochgerechnet, und ein Überschreiten der Schwelle wirft den Eigentümer am 1. Januar des folgenden Jahres hinaus. Und sie gilt nur für die Ansässigen: Die Worte establecidos en el territorio de aplicación del impuesto sind diejenigen, die die Behörde am strengsten gelesen hat, wie der nächste Abschnitt zeigt. Die vollständige Mechanik der Regelung, einschließlich dessen, was die Befreiung an verlorenen Abzügen kostet, steht in unserer Notiz über die REPEP und die Schwelle von 50.000 €.

Der nichtansässige Eigentümer ist nicht ansässig und berechnet 7 % ab der ersten Nacht

Bis 2022 vertrat die kanarische Behörde die Auffassung, dass jede vermietete Immobilie auf den Inseln eine Betriebsstätte ihres Eigentümers sei, sodass ein deutscher oder britischer Eigentümer über die Wohnung „ansässig“ war und wie ein Nachbar aus Corralejo in der Kleinunternehmerregelung sitzen konnte. Diese Lesart gibt es nicht mehr. Im April 2026 antwortete die Behörde einem in Deutschland ansässigen Eigentümer, dessen Ferienwohnung von einem Fachmann auf den Kanaren betreut wurde, der sich um die Schlüssel, die Instandhaltung, die Reinigung und die Rechnungen kümmerte: Der Eigentümer ist ein Unternehmer und die Leistung wird besteuert, Dado que no se encuentra establecido en Canarias no puede estar incluido en el REPEP, da er nicht auf den Kanaren ansässig ist, kann er nicht in der REPEP sein (consulta vinculante 2310, 17. April 2026). Die Begründung hat zwei Schritte. Eine Betriebsstätte braucht eine Struktur aus eigenen personellen und sachlichen Mitteln des Eigentümers, und eine von einer beauftragten Agentur verwaltete Wohnung hat keine: Die Behörde wendet das Titanium-Urteil des Gerichtshofs von 2021 ausdrücklich auf die IGIC an. Und das staatliche Gesetz selbst wurde am 1. Januar 2023 geändert, um in seiner Regel zur Umkehrung der Steuerschuldnerschaft zu sagen, dass die Regel nicht gilt Cuando se trate de prestaciones de servicios de arrendamientos de bienes inmuebles que estén sujetas y no exentas del Impuesto, für Leistungen der Vermietung von Immobilien, die der Steuer unterliegen und nicht befreit sind (Ley 20/1991, Artikel 19.1.2.º.a), was die Behörde als Eingeständnis des Gesetzgebers liest, dass der Vermieter einer kanarischen Wohnung ein nicht ansässiger Unternehmer sein kann. Ihre eigene Informationsseite zur Regelung sagt es jetzt in einer Zeile: Seit dem 1. Januar 2024 können nicht ansässige natürliche Personen nicht in der Regelung sein, und ein Einwohner des Festlands, der eine Wohnung auf den Inseln vermietet, deberá darse de alta en el censo del IGIC como empresario o profesional no establecido en Canarias, y proceder al ingreso de las cuotas devengadas a través de autoliquidaciones periódicas, muss sich im IGIC-Zensus als nicht auf den Kanaren ansässiger Unternehmer anmelden und die entstandene Steuer über periodische Erklärungen abführen. Ein Eigentümer in Düsseldorf oder Manchester ist in derselben Lage wie einer in Madrid.

Der nichtansässige Eigentümer berechnet also 7 % auf jeden Aufenthalt vom ersten an, reicht das Modelo 400 als nicht ansässiger Unternehmer vor dem ersten Gast ein und reicht das vierteljährliche Modelo 420 unter der Rubrik ein, die die Verordnung selbst den empresarios o profesionales no establecidos en el territorio de aplicación del Impuesto General Indirecto Canario que realicen habitualmente entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas y no exentas al Impuesto, por las que no se produzca la inversión del sujeto pasivo, nicht im Anwendungsgebiet der IGIC ansässigen Unternehmern, die gewohnheitsmäßig besteuerte, nicht befreite Umsätze ausführen, bei denen keine Umkehrung der Steuerschuldnerschaft eintritt, widmet (Decreto 268/2011, Artikel 57.1.c). Derselbe Artikel lässt diese Erklärungen die Abzüge tragen: Die IGIC auf die Verwaltungsgebühr der örtlichen Agentur, auf die Reinigungsfirma und auf die Reparaturen wird von den eingenommenen 7 % abgezogen, was der einzige Trost dafür ist, außerhalb der Regelung zu stehen. Weder die Liste der Pflichten des Steuerpflichtigen im staatlichen Gesetz noch der kanarische Text nennen einen Fiskalvertreter für die IGIC, anders als die Mehrwertsteuerregel für außerhalb der Union ansässige Eigentümer, aber der Quartalskalender wartet auf keinen Flug, und das elektronische Portal der Behörde braucht ein Zertifikat oder einen Vertreter, der eines hat.

Ein nichtansässiger Eigentümer reicht gar nichts ein. Liegt das Apartment in einer Touristenanlage, die nur als Einheit betrieben werden kann, und hat der Eigentümer es dem Betreiber der Anlage gegen eine feste Monatssumme überlassen, so hat die Behörde im Oktober 2025 entschieden, dass der Vertrag keine Miete, sondern eine atypische Überlassung der Bewirtschaftung ist, dass die Vermietungsausnahme von der Umkehrung der Steuerschuldnerschaft deshalb nicht gilt und dass die Steuer vom Betreiber selbst veranlagt wird: Der Eigentümer ist nicht ansässig, kann nicht in der Kleinunternehmerregelung sein und No tiene obligación de presentar el modelo 400 de declaración censal, ni obligación de presentar autoliquidaciones periódicas, ni presentar el modelo 415, ist weder zur Einreichung der Zensusmeldung noch der periodischen Erklärungen noch des Modelo 415 über Umsätze mit Dritten verpflichtet; seine einzige Pflicht ist eine Rechnung an den Betreiber ohne IGIC mit den Worten inversión del sujeto pasivo (consulta vinculante 2278, 3. Oktober 2025). Das ist der Eigentümer aus Caleta de Fuste des ersten Absatzes. Die Auskunft hängt am Vertrag: Ein Eigentümer, der dasselbe Apartment dem Betreiber mit einem gewöhnlichen Mietvertrag überlässt oder es direkt an Gäste vermietet, ist wieder im vorigen Absatz.

Das vierteljährliche 420, das jährliche 425 und die Rechnung an den Gast

Ein Eigentümer außerhalb der Regelung, ansässig oder nicht, reicht das Modelo 420 viermal im Jahr ein: en los primeros veinte días del mes natural siguiente a la finalización del periodo de liquidación trimestral, in den ersten zwanzig Tagen des Kalendermonats nach dem Ende des Quartals, außer im Januar, in dem das vierte Quartal den ganzen Monat über eingereicht werden kann, also 1.–20. April, 1.–20. Juli, 1.–20. Oktober und 1.–31. Januar; eine Zahlung per Lastschrift verkürzt jedes Fenster auf die ersten fünfzehn Tage, zwanzig im Januar. Die Jahreszusammenfassung, das Modelo 425, geht im Januar zusammen mit der letzten Erklärung des Jahres ein; ein Eigentümer in der Kleinunternehmerregelung reicht nur das 425 ein, als Umsatzangabe, die die Befreiung erhält oder beendet. Beide werden online eingereicht, auf Papier nur von den natürlichen Personen, die der vorige Abschnitt beschreibt.

Jeder Aufenthalt braucht eine Rechnung, weil das Gesetz die Steuerpflichtigen verpflichtet, Expedir y entregar facturas de las operaciones en que intervienen, Rechnungen über die Umsätze auszustellen und zu übergeben, an denen sie beteiligt sind (Ley 20/1991, Artikel 59.1.b), nach der staatlichen Rechnungsverordnung, die durch ihre eigene zweite Zusatzbestimmung auf die IGIC Anwendung findet. Bis zu einem bescheidenen Betrag kann es eine vereinfachte Rechnung ohne die Daten des Gastes sein: Die Verordnung erlaubt eine solche Cuando su importe no exceda de 400 euros, Impuesto sobre el Valor Añadido incluido, wenn ihr Betrag 400 Euro einschließlich Steuer nicht übersteigt (Real Decreto 1619/2012, Artikel 4.1.a); darüber eine vollständige Rechnung, die den Gast nennt und seine Anschrift angibt, mit getrennt ausgewiesenem Satz und Steuerbetrag (Artikel 6). Eine Plattform oder eine Agentur, die die Rechnungen im Namen des Eigentümers ausstellt, tut das aufgrund einer vorherigen schriftlichen Vereinbarung und in einer eigenen Serie. Der Eigentümer führt ein Register der ausgestellten und eines der erhaltenen Rechnungen (Decreto 268/2011, Artikel 49) und bewahrt die Rechnungen selbst die vier Jahre auf, die die Behörde für ihre Prüfung hat.

Die Provision der Plattform: wessen IGIC sie ist

Die Provision, die eine Buchungsplattform vom Eigentümer nimmt, ist eine Vermittlungsleistung bei der Vermietung von Immobilien, und seit dem 1. Januar 2023 ist die kanarische Regel dazu das Gegenteil der Regel für fast alles andere, was ein Unternehmen der Inseln im Ausland kauft. Die Umkehrung der Steuerschuldnerschaft, die normalerweise den Kunden auf den Inseln zum Steuerpflichtigen macht, wenn der Lieferant hier nicht ansässig ist, gilt nicht Cuando se trate de prestaciones de servicios de intermediación en el arrendamiento de bienes inmuebles, für Vermittlungsleistungen bei der Vermietung von Immobilien (Ley 20/1991, Artikel 19.1.2.º.a). Die Behörde zog die Konsequenz im Januar 2026 für eine kanarische Einwohnerin, deren Plattform ihre Provision ohne IGIC und mit den Worten „inversión del sujeto pasivo“ in Rechnung stellte: Die Vermittlung wird dort verortet, wo die Wohnung liegt, sie unterliegt also der IGIC, wo immer die Plattform sitzt, und no invirtiéndose la condición de sujeto pasivo, siendo la entidad intermediaria no establecida la obligada a declarar como sujeto pasivo la cuota del IGIC devengada, die Steuerschuldnerschaft wird nicht umgekehrt, und der nicht ansässige Vermittler ist derjenige, der die entstandene IGIC als Steuerpflichtiger zu erklären hat (consulta vinculante 2298, 22. Januar 2026). Die Plattform muss die 7 % auf ihre Provision berechnen und auf ihrer Rechnung ausweisen; der Eigentümer veranlagt sie nicht selbst im 420, und die Auskunft fügt hinzu, dass ein Streit über eine Rechnung, die die Steuer tragen sollte und es nicht tut, eine Steuersache für die kanarische Wirtschaftsverwaltungskammer ist.

Für den Eigentümer sind die praktischen Regeln drei. Eine Rechnung der Plattform mit dem Vermerk der Umkehrung der Steuerschuldnerschaft ist keine Steuer, die der Eigentümer zu erklären hätte, und nichts daraus ist abziehbar. Berechnet die Plattform doch IGIC, zieht ein Eigentümer außerhalb der Kleinunternehmerregelung sie im 420 ab; ein Eigentümer innerhalb der Regelung trägt sie als Kosten. Und dieselbe Überlegung gilt für die örtliche Reinigungskraft und die Verwaltungsagentur, deren Leistungen sich auf die Wohnung beziehen und auf ihren eigenen Rechnungen kanarische IGIC tragen. Die Regel für den Rest dessen, was ein Unternehmen außerhalb der Inseln kauft, von Werbung bis Software, ist die gewöhnliche Umkehrung der Steuerschuldnerschaft, die wir in unserer Notiz über die Bezahlung ausländischer Lieferanten beschreiben.

Die Seite der Einkommensteuer, und was das Dekret geändert hätte und nun erneut ändert

Die IGIC ist die kleinere der beiden Steuern auf eine Ferienvermietung. Der nichtansässige Eigentümer erklärt die Miete im Modelo 210 mit 19 % oder 24 % je nach Wohnsitzland, ab dem Steuerjahr 2026 einmal im Jahr statt Quartal für Quartal, und erklärt ein fiktives Einkommen für die Tage, an denen die Wohnung leer stand; die Mechanik, die abziehbaren Kosten für EU-Eigentümer und die Lücke zwischen einem EU- und einem Nicht-EU-Eigentümer bei derselben Miete stehen in unserer Notiz über die Steuer für Nichtansässige. Ein ansässiger Eigentümer erklärt die Nettomiete in der IRPF ohne die Ermäßigung für Wohnungsvermietungen, die das Gesetz einer als ständiger Wohnsitz des Mieters vermieteten Wohnung vorbehält, wie unsere Notiz über die Ermäßigungen bei Mieteinkünften erklärt. Und jeden Januar reicht die Plattform das Modelo 238 nach DAC7 ein, Immobilie für Immobilie und Quartal für Quartal, mit den Summen, die sie dem Eigentümer gezahlt hat, und das ist die Zahl, die die Behörden dem 210, der IRPF und dem 420 gegenüberstellen können.

Die Festlandsänderung, die im Oktober die Nachrichten füllte, erreichte die Inseln nie. Das Real Decreto-ley 26/2026, einen Tag lang in Kraft, hätte die Mehrwertsteuerbefreiung so umgeschrieben, dass Vermietungen möblierter Wohnungen sie verlieren, wenn Su duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, ihre Dauer zugunsten desselben Mieters 30 Nächte nicht überschreitet, ab dem 1. Dezember 2026 (Artikel 7); der Kongress hob das Dekret am 2. Oktober auf, wie unsere Kollegen von Olga Caballero Abogados in ihrer Notiz über das Oktoberdekret darlegen, und am 8. Oktober schrieb das Real Decreto-ley 29/2026 dieselbe Regel erneut, mit demselben Datum des 1. Dezember 2026 und demselben Artikel 7, vorbehaltlich der Abstimmung der Ständigen Deputation des aufgelösten Kongresses binnen dreißig Tagen nach seiner Veröffentlichung am 7. Oktober. Die kanarische Regel hing nie von einem der beiden ab: Ferienvermietungen stehen nach dem Text des kanarischen Gesetzes außerhalb der IGIC-Befreiung, ohne Zählung der Nächte, und das bleiben sie.

Was unsere Beratung tut

Eine Ferienvermietung, die seit zwei Saisons Buchungen annimmt, ohne Modelo 400, ein nichtansässiger Eigentümer, dem gesagt wurde, die Wohnung bringe ihn in die Kleinunternehmerregelung, eine Plattformrechnung mit Umkehrung der Steuerschuldnerschaft, die niemand erklärt hat: Das sind die Akten, die auf unseren Schreibtischen in Caleta de Fuste und Costa Calma landen. Die Anmeldungen, die IGIC-Erklärungen und -Zusammenfassungen und die Vertretung vor beiden Behörden gehören zu unserer Steuerberatung; die Steuer für Nichtansässige und die Mietverträge eines privaten Eigentümers gehören zu unserer Beratung für Privatpersonen. Bringen Sie die Abrechnungen der Plattform und das bisher Eingereichte mit, oder vereinbaren Sie einen Termin, und wir sagen Ihnen, welcher der drei Eigentümer Sie sind und wie jedes Quartal von nun an aussehen sollte.

Häufige Fragen

Ich vermiete meine Wohnung über eine Plattform für ein paar Wochen im Jahr. Bin ich wirklich ein Unternehmer für die IGIC?

Ja. Vermieter von Gütern sind nach dem Wortlaut des staatlichen Gesetzes Unternehmer, und der kanarische Text stellt eine möblierte, über touristische Kanäle vermarktete Wohnung außerhalb der Wohnungsbefreiung, gleich wie viele Wochen es sind. Ob Sie die 7 % berechnen, hängt von der Kleinunternehmerregelung und davon ab, wo Sie ansässig sind, nicht vom Kalender.

Ich lebe in Corralejo und die Wohnung bringt 18.000 € im Jahr. Berechne ich IGIC?

Nicht, solange Sie in der Kleinunternehmerregelung sind: Ihre Aufenthalte sind befreit, Ihre Rechnungen tragen „exención franquicia fiscal“, und Sie reichen im Januar das jährliche 425 ein. Sie verlieren die Regelung am 1. Januar nach einem Jahr, in dem alle Ihre Tätigkeiten zusammen die Schwelle überschritten haben, 30.000 € für 2026 und 50.000 € ab 2027, und Sie verlieren sie durch Verhalten, wenn Sie ein vierteljährliches 420 fristgerecht einreichen.

Ich lebe in Deutschland und eine örtliche Agentur erledigt alles. Kann ich die Kleinunternehmerregelung nutzen?

Nein. Die verbindlichen Auskünfte der kanarischen Behörde von 2023, 2025 und 2026 halten fest, dass eine über eine beauftragte Agentur betriebene Wohnung keine Betriebsstätte ihres Eigentümers ist, und seit 2024 ist die Regelung für nicht ansässige natürliche Personen geschlossen. Sie berechnen 7 % ab der ersten Nacht, melden sich als nicht ansässiger Unternehmer an und reichen jedes Quartal das 420 ein, unter Abzug der IGIC, die Agentur und Reinigungskraft Ihnen berechnen.

Die Rechnung der Plattform für ihre Provision sagt „inversión del sujeto pasivo“. Erkläre ich diese IGIC?

Nein. Seit 2023 ist die Vermittlung bei der Vermietung von der Umkehrung der Steuerschuldnerschaft ausgenommen, und die Behörde hat im Januar 2026 entschieden, dass die Plattform, nicht der Eigentümer, der Steuerpflichtige für ihre Provision auf eine kanarische Wohnung ist. Bewahren Sie die Rechnung auf, erklären Sie nichts darauf und ziehen Sie nichts daraus ab.

Mein Apartment liegt in einer von einem einzigen Betreiber bewirtschafteten Anlage und ich erhalte jeden Monat eine feste Summe. Reiche ich das 400 und das 420 ein?

Nicht, wenn der Vertrag eine Überlassung der Bewirtschaftung der Einheit an den Betreiber ist, wie in der Auskunft der Behörde vom Oktober 2025: Der Betreiber veranlagt die IGIC selbst, und Sie stellen Rechnungen ohne Steuer mit dem Vermerk „inversión del sujeto pasivo“ aus. Vermieten Sie das Apartment selbst oder mit einem gewöhnlichen Mietvertrag, ändert sich die Antwort, sodass der Vertrag das Erste ist, was zu lesen ist.

Angaben geprüft im Oktober 2026 (Ley 20/1991, Artikel 5, 17, 19, 20, 22 und 59, in dem vom BOE zum 17. Dezember 2025 konsolidierten Text; Decreto Legislativo 1/2025, Artikel 21, 32, 89, 90 und 91, mit der ab dem 1. Januar 2027 nach dem Decreto-ley 3/2026 geltenden Fassung des Artikels 89.1; Decreto 268/2011, Artikel 49, 57 und 133; Real Decreto 1619/2012, Artikel 4 und 6; Real Decreto-ley 26/2026, Artikel 7, aufgehoben am 2. Oktober 2026; Real Decreto-ley 29/2026, Artikel 7, in Kraft seit dem 8. Oktober 2026 und am 21. Oktober 2026 noch nicht bestätigt; die verbindlichen Auskünfte der kanarischen Steuerbehörde 2176, 2195, 2278, 2298, 2299, 2310 und 2327 und ihre Seiten zu den Modelos 400, 420 und 425 und zur Kleinunternehmerregelung, gelesen am 7. Oktober 2026). Die Schwellen, die Formulare und die Einreichungsfenster sind die am genannten Datum geltenden; der Vertrag, der Wohnsitz des Eigentümers und der Umsatz des Vorjahres entscheiden, welche der drei Positionen Ihre ist.