加那利度假出租与 IGIC 逐步指南：登记申报、7 %、小企业主制度和平台佣金

三位业主通过同一个平台出租富埃特文图拉的公寓，却分别欠加那利税务局三样不同的东西。一位只有一套公寓、收入不多的科拉莱霍居民完全不收 IGIC。一位杜塞尔多夫业主，其科斯塔卡尔马的公寓由当地中介负责清洁和交接，从第一晚起就收 7 %。一位卡莱塔德富斯特业主，其单元由度假村运营商以固定月费经营，什么都不收、什么都不申报，只在每张发票上写两个词。三个答案出自同样的两部法律，由加那利税务局在一系列延续到 2026 年的约束性答复中加以解读，本文按业主遇到问题的顺序逐一说明：为什么度假出租从不免税，第一位客人入住前必须提交的登记申报，小企业主制度以及谁被排除在外，非居民的处境，季度和年度申报，开给客人的发票，以及平台佣金的税该由谁承担。旅游登记本身是另一份档案，见我们关于 2026 年度假出租规则的文章。

为什么度假出租从不免税

IGIC 对住房出租免税。加那利合并文本免除 edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas（专门用作住房的建筑物或其部分，连同车库、附属设施和家具）的出租税负（Decreto Legislativo 1/2025 第 21.b 条）。两段之后，同一条文用自己的话对度假出租关上了门：该免税 Tampoco será de aplicación a cualquier supuesto de cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa u onerosa，即同样不适用于任何将带家具、设备齐全、可立即入住的整套或部分住房临时让与他人使用，并通过旅游供应渠道推销或推广、以营利或有偿为目的的情形。这就是度假出租的法律定义，它不需要酒店服务、前台或员工：挂在预订网站上、钥匙放在密码箱里的公寓就在其中。

公寓一经挂出，业主就是经营者。国家法律在任何情况下都把为获取持续收入而利用某项资产的人视为经营者，并补充说 tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes，即财产的出租人具有这一身份（Ley 20/1991 第 5.4.a 条）。服务在公寓所在地征税，因为法律把 El arrendamiento o cesión de uso por cualquier título de dichos bienes, incluidas las viviendas amuebladas（位于此地的不动产以任何名义的出租或使用权让与，包括带家具的住房）定位在群岛（第 17.Tres.Uno.1.a 条），无论业主和客人的居住地在哪里。税率是一般税率，El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7 %，即 IGIC 的一般税率为 7 %（Decreto Legislativo 1/2025 第 32.1 条，自 2026 年 1 月 1 日起生效的文本）；住宿不在任何一份减税清单上。税基是全部价款：La base imponible del impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo，即税基由应税交易的全部对价构成（Ley 20/1991 第 22.1 条），因此向客人收取的清洁费或晚到入住附加费与住宿费一样承担 7 %。

加那利税务局在 2026 年 2 月对一位特内里费公寓的女业主又重申了这一切：她通过预订网站出租，没有雇员，不提供酒店服务，只在每次入住的开始和结束时清洁。其约束性答复说，该服务应缴 IGIC，con independencia de que se presten o no servicios propios de la industria hotelera, o si dispone o no de medios organizativos propios o contrate los mismos，即无论是否提供酒店业特有的服务、业主是否拥有自己的组织手段或将其外包，第 21 条的免税都不适用（consulta vinculante 2299，2026 年 2 月 6 日）。决定这位业主是否真的要收 7 % 的，不是公寓，而是下一节的制度。

第一位客人之前：登记申报

第一份文件不是纳税申报，而是登记申报——Modelo 400，它在活动开始之前提交：条例规定，开业申报 deberá presentarse con anterioridad al inicio de la realización habitual de las entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a sus actividades empresariales o profesionales，即必须在企业活动所对应的货物供应或服务提供的经常性开展之前提交（Decreto 268/2011 第 133.3 条）。它告诉税务局您是谁、公寓在哪里、您适用哪种制度以及是否放弃；非居民业主也在这里把活动申报为未在群岛设立的经营者。税务局 2026 年 7 月对一位把两套住房租给一家公司、由该公司作为度假住房经营的业主的答复明确指出，私人出租人 en todo caso（在任何情况下）都要提交，除非其唯一的出租是在其所得税中按不动产收入征税的免税住房出租，而度假出租从来不属于这一类（consulta vinculante 2327，2026 年 7 月 29 日）。唯一活动是出租不动产、上一年营业额未超过 50,000 € 的自然人可以用纸质方式提交，亲自前往税务局罗萨里奥港办事处或以挂号信寄送；其他所有人都在线提交。2025 年加那利法律下的旅游登记号和责任声明是另一道程序、另一个部门，它们不能代替 400。

小企业主制度决定您是否要收取任何税款

法律称为 régimen especial del pequeño empresario o profesional（小企业主或专业人士特别制度）的制度，是科拉莱霍业主不收 IGIC 的原因。它涵盖 los sujetos pasivos personas físicas establecidos en el territorio de aplicación del impuesto, cuyo volumen total de operaciones realizadas durante el año natural anterior, en el conjunto de sus actividades empresariales o profesionales, no hubiera excedido de 30.000 euros，即在税收适用地域设立、上一个日历年全部经营活动的总营业额未超过 30,000 € 的自然人纳税人（Decreto Legislativo 1/2025 第 89.1 条），而自 2027 年 1 月 1 日起，同一句话写的是 50,000 €——这是加那利政府在 2026 年 4 月提前推出的数字，并设了 2026 年 7 月一个月的窗口，让 2025 年收入处于两个门槛之间的人选择加入。在该制度内，业主的交易 estarán exentas del Impuesto General Indirecto Canario，即免缴 IGIC（第 90.1 条）：住宿费不收 7 %，无需季度申报，也不能抵扣付给清洁员、中介或购买新沙发所付的 IGIC。发票照样开出，且必须写上法律规定的字样：La factura deberá contener la expresión "exención franquicia fiscal"，即发票必须载明"exención franquicia fiscal"字样（第 91.d 条）。业主在 1 月提交载明全年营业额的年度 Modelo 425，税务局由此得知该制度是否继续。

该制度有三个特点让业主栽跟头。它是自动适用的，所以不想要它的业主必须说出来：放弃写在 Modelo 400 里，或者以行为发生，因为法律把按时提交当年第一份季度申报或开业后应提交的第一份申报视为默示放弃（第 89.2 条），而放弃三年内有约束力。衡量标准是业主全部活动上一年的营业额，不是今年的，也不是单单这套公寓的，所以一位增加了度假出租的自雇水管工要把这笔收入加到水管业务上；年中开始的活动按十二个月折算，超过门槛则在次年 1 月 1 日把业主逐出制度。而且它只面向已设立者：establecidos en el territorio de aplicación del impuesto 这几个词是税务局读得最严的，下一节将说明。该制度的完整机制，包括免税在丧失抵扣方面的代价，见我们关于 REPEP 和 50,000 € 门槛的文章。

非居民业主未设立，从第一晚起收 7 %

直到 2022 年，加那利税务局都认为群岛上任何出租的不动产都是其业主的常设机构，所以德国或英国业主通过公寓就算"已设立"，可以像科拉莱霍的邻居一样享受小企业主制度。这种解读已经不复存在。2026 年 4 月，税务局答复了一位居住在德国的业主，其度假公寓由加那利的一位专业人士打理，负责钥匙、维护、清洁和开票：业主是经营者，服务应税，Dado que no se encuentra establecido en Canarias no puede estar incluido en el REPEP，即由于他未在加那利设立，不能纳入 REPEP（consulta vinculante 2310，2026 年 4 月 17 日）。推理分两步。常设机构需要业主自有的人力和物力结构，而由签约中介管理的公寓没有这种结构：税务局明文把欧盟法院 2021 年的 Titanium 判决适用于 IGIC。而国家法律本身在 2023 年 1 月 1 日作了修改，在其反向征税规则中规定该规则不适用 Cuando se trate de prestaciones de servicios de arrendamientos de bienes inmuebles que estén sujetas y no exentas del Impuesto，即不适用于应税且不免税的不动产出租服务（Ley 20/1991 第 19.1.2.º.a 条），税务局把这读作立法者承认加那利公寓的出租人可以是未设立的经营者。它自己关于该制度的说明页面现在用一行话说明：自 2024 年 1 月 1 日起，未设立的自然人不能纳入该制度，在群岛出租公寓的半岛居民 deberá darse de alta en el censo del IGIC como empresario o profesional no establecido en Canarias, y proceder al ingreso de las cuotas devengadas a través de autoliquidaciones periódicas，即必须以未在加那利设立的经营者身份登记进入 IGIC 登记册，并通过定期申报缴纳已产生的税款。杜塞尔多夫或曼彻斯特的业主与马德里的业主处境相同。

因此，非居民业主从第一次入住起对每次入住收 7 %，在第一位客人之前以未设立经营者身份提交 Modelo 400，并按条例本身为 empresarios o profesionales no establecidos en el territorio de aplicación del Impuesto General Indirecto Canario que realicen habitualmente entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas y no exentas al Impuesto, por las que no se produzca la inversión del sujeto pasivo（未在 IGIC 适用地域设立、经常进行不发生反向征税的应税且不免税交易的经营者）设的栏目提交季度 Modelo 420（Decreto 268/2011 第 57.1.c 条）。同一条文允许这些申报包含抵扣：当地中介的管理费、清洁公司和维修所含的 IGIC 从收取的 7 % 中扣除，这是身处制度之外唯一的安慰。国家法律中的纳税人义务清单和加那利文本都没有为 IGIC 规定税务代表，这与增值税对设立在欧盟之外的业主的规则不同，但季度日程不会等任何航班，税务局的电子平台需要证书或持有证书的代表。

有一位非居民业主什么都不用提交。当公寓位于只能作为一个整体经营的度假村，且业主已将其以固定月费交给度假村运营商时，税务局在 2025 年 10 月裁定，该合同不是租赁，而是一种非典型的经营权让与，因此出租对反向征税的例外不适用，税款由运营商自行申报：业主未设立，不能纳入小企业主制度，并且 No tiene obligación de presentar el modelo 400 de declaración censal, ni obligación de presentar autoliquidaciones periódicas, ni presentar el modelo 415，即没有义务提交登记申报、定期申报或与第三方交易的 Modelo 415；业主唯一的义务是向运营商开具不含 IGIC、写有 inversión del sujeto pasivo 字样的发票（consulta vinculante 2278，2025 年 10 月 3 日）。这就是开头一段里的卡莱塔德富斯特业主。答复取决于合同：以普通租约把同一套公寓租给运营商，或者直接租给客人的业主，就回到了上一段。

季度 420、年度 425 和开给客人的发票

制度之外的业主，无论是否居民，每年提交四次 Modelo 420：en los primeros veinte días del mes natural siguiente a la finalización del periodo de liquidación trimestral，即在季度结束后下一个日历月的前二十天内，1 月除外——第四季度可在整个 1 月内提交，也就是 4 月 1–20 日、7 月 1–20 日、10 月 1–20 日和 1 月 1–31 日；以直接扣款方式付款会把每个窗口缩短到前十五天，1 月为二十天。年度汇总 Modelo 425 在 1 月与当年最后一份申报一起提交；小企业主制度内的业主只提交 425，作为维持或终止免税的营业额申报。两者均在线提交，只有上一节所述的自然人可以用纸质方式。

每次入住都需要一张发票，因为法律要求纳税人 Expedir y entregar facturas de las operaciones en que intervienen，即为其参与的交易开具并交付发票（Ley 20/1991 第 59.1.b 条），适用国家开票条例，该条例依其第二附加条款适用于 IGIC。金额不大时可以开不含客人信息的简化发票：条例允许 Cuando su importe no exceda de 400 euros, Impuesto sobre el Valor Añadido incluido，即金额不超过 400 欧元（含税）时（Real Decreto 1619/2012 第 4.1.a 条）；超过则需开具写明客人姓名和地址、税率和税额分别列示的完整发票（第 6 条）。以业主名义开票的平台或中介须依据事先的书面协议并使用自己的发票序列。业主保存一本已开发票登记簿和一本已收发票登记簿（Decreto 268/2011 第 49 条），并在税务局有权核查的四年内保存发票本身。

平台的佣金：这笔 IGIC 是谁的

预订平台向业主收取的佣金是不动产出租的中介服务，自 2023 年 1 月 1 日起，加那利关于它的规则与岛上企业从境外购买的几乎所有其他东西的规则正好相反。反向征税通常在供应商未在此设立时使岛上客户成为纳税人，但它不适用 Cuando se trate de prestaciones de servicios de intermediación en el arrendamiento de bienes inmuebles，即不适用于不动产出租的中介服务（Ley 20/1991 第 19.1.2.º.a 条）。税务局在 2026 年 1 月为一位加那利女居民得出了结论，她的平台开具的佣金发票不含 IGIC 并写着"inversión del sujeto pasivo"：中介服务定位在公寓所在地，所以无论平台设在哪里都应缴 IGIC，并且 no invirtiéndose la condición de sujeto pasivo, siendo la entidad intermediaria no establecida la obligada a declarar como sujeto pasivo la cuota del IGIC devengada，即纳税人身份不发生反转，未设立的中介方是有义务作为纳税人申报已产生的 IGIC 的一方（consulta vinculante 2298，2026 年 1 月 22 日）。平台必须对其佣金收取 7 % 并在发票上列示；业主不在 420 中自行申报，答复还补充说，关于一张本应含税却未含税的发票的争议，属于加那利经济行政审理委员会管辖的税务事项。

对业主而言，实务规则有三条。平台注明反向征税的发票不是业主要申报的税，也无从抵扣。如果平台确实收取了 IGIC，制度之外的业主在 420 中抵扣；制度之内的业主将其作为成本承担。同样的推理也适用于当地清洁员和管理中介，他们的服务与公寓相关，其发票上载有加那利 IGIC。企业从岛外购买的其他东西——从广告到软件——适用普通的反向征税规则，我们在关于向境外供应商付款的文章中有说明。

所得税这一面，以及法令本会改变、如今再次改变什么

IGIC 是度假出租两项税中较小的一项。非居民业主在 Modelo 210 中按居住国不同以 19 % 或 24 % 申报租金，自 2026 纳税年度起每年申报一次而非逐季申报，并对公寓空置的日子申报推定收入；具体机制、欧盟业主可扣除的费用以及同样租金下欧盟业主与非欧盟业主之间的差距，见我们关于非居民房产税的文章。居民业主在 IRPF 中申报净租金，不享受住房出租减免——法律把这项减免留给作为承租人永久住所出租的住房，详见我们关于租金收入减免的文章。而每年 1 月，平台按 DAC7 提交 Modelo 238，逐套房产、逐个季度列出付给业主的金额，这正是税务机关可以用来核对 210、IRPF 和 420 的数字。

10 月占据新闻的半岛变化从未到达群岛。仅生效一天的 Real Decreto-ley 26/2026 本会改写增值税免税规定，使带家具住房的出租在 Su duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches（对同一承租人的租期不超过 30 晚）时自 2026 年 12 月 1 日起失去免税（第 7 条）；国会于 10 月 2 日废止了该法令，我们在 Olga Caballero Abogados 的同行在关于十月法令的文章中有详细说明；而 10 月 8 日，Real Decreto-ley 29/2026 又把同一条规则写了一遍，同样的 2026 年 12 月 1 日起生效日期，同样的第 7 条，有待已解散的众议院的常设委员会在其 10 月 7 日公布之后三十天内表决。加那利规则从未依赖于其中任何一个：根据加那利法律的文本，度假出租一直在 IGIC 免税范围之外，不计算晚数，现在依然如此。

我们的顾问服务做什么

两个旺季一直接受预订却没有 Modelo 400 的度假出租，被告知公寓让他进入小企业主制度的非居民业主，没人申报的注明反向征税的平台发票：这些就是送到我们卡莱塔德富斯特和科斯塔卡尔马办公桌上的案卷。登记、IGIC 申报与汇总以及在两个税务机关面前的代理属于我们的税务顾问服务；非居民税和个人业主的租赁合同属于我们的个人顾问服务。带上平台对账单和迄今已提交的材料，或者预约咨询，我们会告诉您属于三位业主中的哪一位，以及从现在起每个季度应该是什么样子。

常见问题

我每年通过平台出租公寓几周。我真的是 IGIC 意义上的经营者吗？

是的。按国家法律的字面规定，财产出租人就是经营者，而加那利文本把通过旅游渠道推销的带家具公寓排除在住房免税之外，无论出租几周。您是否收取 7 % 取决于小企业主制度和您在哪里设立，而不是日历。

我住在科拉莱霍，公寓一年带来 18,000 €。我要收 IGIC 吗？

只要您在小企业主制度内就不用：您的住宿免税，发票写"exención franquicia fiscal"，并在 1 月提交年度 425。如果某一年您的全部活动合计超过门槛——2026 年为 30,000 €，自 2027 年起为 50,000 €——您将在次年 1 月 1 日失去该制度；如果您按时提交了一份季度 420，也会因行为而失去它。

我住在德国，当地中介打理一切。我能用小企业主制度吗？

不能。加那利税务局 2023 年、2025 年和 2026 年的约束性答复认为，通过签约中介经营的公寓不是其业主的常设机构，而自 2024 年起该制度对未设立的自然人关闭。您从第一晚起收 7 %，以未设立经营者身份登记，每季度提交 420，并抵扣中介和清洁员向您收取的 IGIC。

平台的佣金发票上写着"inversión del sujeto pasivo"。我要申报这笔 IGIC 吗？

不用。自 2023 年起，出租中介被排除在反向征税之外，税务局在 2026 年 1 月裁定，对加那利公寓佣金的纳税人是平台而不是业主。保存发票，不为它申报任何东西，也不从中抵扣任何东西。

我的公寓在一个由单一运营商经营的度假村里，我每月收到一笔固定款项。我要提交 400 和 420 吗？

如果合同是把该单元的经营权让与运营商，如税务局 2025 年 10 月的答复所述，则不用：运营商自行申报 IGIC，您开具不含税、注明"inversión del sujeto pasivo"的发票。如果您自己出租公寓或采用普通租约，答案就会改变，所以合同是第一件要读的东西。

事实核实于 2026 年 10 月（Ley 20/1991 第 5、17、19、20、22 和 59 条，以 BOE 截至 2025 年 12 月 17 日合并的文本为准；Decreto Legislativo 1/2025 第 21、32、89、90 和 91 条，其中第 89.1 条依 Decreto-ley 3/2026 自 2027 年 1 月 1 日起生效的表述；Decreto 268/2011 第 49、57 和 133 条；Real Decreto 1619/2012 第 4 和 6 条；Real Decreto-ley 26/2026 第 7 条，于 2026 年 10 月 2 日被废止；Real Decreto-ley 29/2026 第 7 条，自 2026 年 10 月 8 日起生效，截至 2026 年 10 月 21 日仍待批准；加那利税务局约束性答复 2176、2195、2278、2298、2299、2310 和 2327，及其关于 Modelos 400、420 和 425 以及小企业主制度的页面，2026 年 10 月 7 日阅读）。门槛、表格和申报窗口均以上述日期有效者为准；合同、业主的居住地和上一年的营业额决定三种处境中哪一种属于您。