カナリア諸島の観光賃貸と IGIC、手順：登録申告、7 %、小規模事業者制度、プラットフォームの手数料

三人の所有者が同じプラットフォームでフエルテベントゥラのアパートを貸し出し、カナリア税務庁に対してそれぞれ違うものを負っています。アパートを一戸だけ持ち収入がささやかなコラレホの住民は、IGIC をまったく請求しません。コスタ・カルマのアパートを地元の代理店が清掃し引き渡しているデュッセルドルフの所有者は、最初の一泊から 7 % を請求します。カレタ・デ・フステの所有者で、ユニットを団地の運営会社が定額の月額で運営している人は、何も請求せず、何も提出せず、すべての請求書に二つの語を書きます。三つの答えは同じ二つの法律から出ており、カナリア税務庁は 2026 年まで続く一連の拘束力ある回答でそれを読み解いてきました。この記事はそれを所有者が出会う順に並べます。なぜ観光賃貸は決して免税にならないのか、最初の宿泊客の前に提出しなければならない登録申告、小規模事業者制度とそこから外れるのは誰か、非居住者の立場、四半期と年次の申告、宿泊客への請求書、そしてプラットフォームの手数料の税は誰のものか。観光登録そのものは別の手続きで、2026 年の観光賃貸ルールの記事で扱っています。

なぜ観光賃貸は決して免税にならないのか

IGIC は住宅の賃貸を免税にします。カナリアの統合法典は edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas、つまり専ら住宅に充てられる建物またはその一部の賃貸を、車庫、付属設備、家具とともに税から解放します（Decreto Legislativo 1/2025、第 21.b 条）。その二段落後、同じ条文は自らの言葉で観光賃貸への扉を閉じます。この免税は Tampoco será de aplicación a cualquier supuesto de cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa u onerosa、つまり、家具と設備を備え即時に使用できる状態の住宅の全部または一部の使用を一時的に譲渡し、観光供給のチャネルで販売または宣伝され、営利または有償で行われるいかなる場合にも適用されません。これが観光賃貸の法的定義であり、ホテルサービスも受付も従業員も要りません。予約サイトに掲載され、鍵がキーボックスに入っているアパートはその中にあります。

アパートが提供された瞬間から、所有者は事業者です。国の法律は、継続的な収入を得るために資産を活用する者をいかなる場合も事業者とみなし、tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes、つまり財産の賃貸人はその地位を持つと付け加えます（Ley 20/1991、第 5.4.a 条）。サービスはアパートのある場所で課税されます。法律は El arrendamiento o cesión de uso por cualquier título de dichos bienes, incluidas las viviendas amuebladas、つまりここにある不動産のいかなる名義による賃貸または使用の譲渡も、家具付き住宅を含めて、諸島に所在するものとするからです（第 17.Tres.Uno.1.a 条）。所有者の居住地も宿泊客の居住地も問いません。税率は一般税率で、El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7 %、つまり IGIC の一般税率は 7 % です（Decreto Legislativo 1/2025、第 32.1 条、2026 年 1 月 1 日以降有効の文言）。宿泊はどの軽減リストにも載っていません。そして課税標準は価格の全体です。La base imponible del impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo、つまり課税標準は課税対象取引の対価の総額で構成されます（Ley 20/1991、第 22.1 条）。したがって宿泊客に請求する清掃料金や遅いチェックインの追加料金は、宿泊料とともに 7 % を負います。

カナリア税務庁は 2026 年 2 月、テネリフェのアパートの所有者にこれをすべて改めて述べました。彼女は従業員もホテルサービスもなく、各滞在の始めと終わりの清掃だけで、予約サイトを通じて貸していました。その拘束力ある回答によれば、サービスは IGIC の対象であり、con independencia de que se presten o no servicios propios de la industria hotelera, o si dispone o no de medios organizativos propios o contrate los mismos、つまりホテル業に固有のサービスを提供するか否か、所有者が自前の組織的手段を持つか外注するかにかかわらず、第 21 条の免税は適用されません（consulta vinculante 2299、2026 年 2 月 6 日）。その所有者が実際に 7 % を請求するかどうかを決めるのは、アパートではなく次の節の制度です。

最初の宿泊客の前に：登録申告

最初の書類は納税申告ではなく登録申告、Modelo 400 であり、活動を始める前に提出します。規則によれば、開始申告は deberá presentarse con anterioridad al inicio de la realización habitual de las entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a sus actividades empresariales o profesionales、つまり事業活動に対応する物品の供給または役務の提供を常態的に開始する前に提出しなければなりません（Decreto 268/2011、第 133.3 条）。それは税務庁に、あなたが誰で、アパートがどこにあり、どの制度にいて、それを放棄するかどうかを伝えます。非居住者の所有者が、諸島に拠点を持たない事業者として活動を申告する場所でもあります。二戸の住宅を観光住宅として運営する会社に賃貸した所有者への 2026 年 7 月の回答は、個人の賃貸人は en todo caso、つまりいかなる場合もこれを提出すると明示しています。例外は、唯一の賃貸が所得税で不動産所得として課税される免税の住宅賃貸である場合だけで、観光賃貸がそれに当たることは決してありません（consulta vinculante 2327、2026 年 7 月 29 日）。唯一の活動が不動産の賃貸で、前年の売上高が 50,000 € を超えなかった自然人は、プエルト・デル・ロサリオの税務庁窓口に持参するか書留郵便で、紙で提出できます。それ以外の全員はオンラインで提出します。2025 年のカナリア法に基づく観光登録番号と責任申告は、別の窓口での別の手続きであり、400 の代わりにはなりません。

小規模事業者制度が、そもそも請求するかどうかを決める

法律が régimen especial del pequeño empresario o profesional、つまり小規模事業者・専門職特別制度と呼ぶ制度が、コラレホの所有者が IGIC を請求しない理由です。それは los sujetos pasivos personas físicas establecidos en el territorio de aplicación del impuesto, cuyo volumen total de operaciones realizadas durante el año natural anterior, en el conjunto de sus actividades empresariales o profesionales, no hubiera excedido de 30.000 euros、つまり税の適用地域に拠点を持つ自然人の納税者で、前暦年のすべての事業活動を合わせた総売上高が 30,000 € を超えなかった者を対象とします（Decreto Legislativo 1/2025、第 89.1 条）。2027 年 1 月 1 日からは同じ文が 50,000 € と読み、これはカナリア政府が 2026 年 4 月に前倒しした数字で、2025 年の収入が二つの基準額の間にあった人が選択できるよう 2026 年 7 月という一か月の窓が設けられました。制度の中では、所有者の取引は estarán exentas del Impuesto General Indirecto Canario、つまり IGIC を免除されます（第 90.1 条）。宿泊料に 7 % はなく、四半期申告もなく、清掃員、代理店、新しいソファに支払った IGIC の控除もありません。請求書はそれでも発行され、法律が定める語を記載しなければなりません。La factura deberá contener la expresión "exención franquicia fiscal"、つまり請求書には「exención franquicia fiscal」の表示を含めなければなりません（第 91.d 条）。1 月に所有者はその年の売上高を記した年次の Modelo 425 を提出し、税務庁はそれで制度が続くかどうかを知ります。

制度の三つの特徴が所有者をつまずかせます。自動的なので、望まない所有者はそう言わなければなりません。放棄は Modelo 400 に書くか、行為によって生じます。法律は、その年の最初の四半期申告、または開始後に提出すべき最初の申告を期限内に提出することを黙示の放棄とみなし（第 89.2 条）、放棄は三年間拘束します。基準は所有者のすべての活動の前年の売上高であり、今年のものでも、アパートだけのものでもありません。観光賃貸を加えた自営の配管工は、その収入を配管業に合算します。年の途中で始めた活動は十二か月に換算され、基準額を超えると所有者は翌年 1 月 1 日に制度から外れます。そして拠点を持つ者だけのものです。establecidos en el territorio de aplicación del impuesto という語は、次の節が示すように、税務庁が最も厳格に読んできた語です。制度の仕組みの全体は、免税が失われる控除という形でいくら費用になるかも含めて、REPEP と 50,000 € の基準額の記事にあります。

非居住者の所有者は拠点を持たず、最初の一泊から 7 % を請求する

2022 年まで、カナリア税務庁は諸島で賃貸されるどの不動産もその所有者の恒久的施設だとしていました。だからドイツやイギリスの所有者はアパートを通じて「拠点を持つ」ことになり、コラレホの隣人と同じように小規模事業者制度にいられました。その読み方はもうありません。2026 年 4 月、税務庁はドイツ在住の所有者に回答しました。その観光アパートは、鍵、保守、清掃、請求書を扱うカナリアの専門家が運営していました。所有者は事業者であり、サービスは課税され、Dado que no se encuentra establecido en Canarias no puede estar incluido en el REPEP、つまりカナリアに拠点を持たないため REPEP に含まれることはできません（consulta vinculante 2310、2026 年 4 月 17 日）。推論は二段階です。恒久的施設には所有者自身の人的・物的手段の構造が必要であり、契約した代理店が管理するアパートにはそれがありません。税務庁は 2021 年の欧州司法裁判所 Titanium 判決を、その言葉のとおり IGIC に適用しています。そして国の法律自体が 2023 年 1 月 1 日に改正され、リバースチャージの規則の中で、この規則は Cuando se trate de prestaciones de servicios de arrendamientos de bienes inmuebles que estén sujetas y no exentas del Impuesto、つまり課税対象で免税でない不動産賃貸サービスには適用されないと定めました（Ley 20/1991、第 19.1.2.º.a 条）。税務庁はこれを、カナリアのアパートの賃貸人が拠点を持たない事業者でありうることを立法者が認めたものと読みます。税務庁自身の制度案内ページは今、それを一行で述べています。2024 年 1 月 1 日以降、拠点を持たない自然人は制度に入れず、諸島でアパートを貸す本土の居住者は deberá darse de alta en el censo del IGIC como empresario o profesional no establecido en Canarias, y proceder al ingreso de las cuotas devengadas a través de autoliquidaciones periódicas、つまりカナリアに拠点を持たない事業者として IGIC 登録簿に登録し、発生した税を定期申告によって納付しなければなりません。デュッセルドルフやマンチェスターの所有者は、マドリードの所有者と同じ立場にあります。

したがって非居住者の所有者は、最初の滞在からすべての滞在に 7 % を請求し、最初の宿泊客の前に拠点を持たない事業者として Modelo 400 を提出し、規則自体が empresarios o profesionales no establecidos en el territorio de aplicación del Impuesto General Indirecto Canario que realicen habitualmente entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas y no exentas al Impuesto, por las que no se produzca la inversión del sujeto pasivo、つまり IGIC の適用地域に拠点を持たず、リバースチャージが生じない課税対象かつ非免税の取引を常態的に行う事業者に充てた項目の下で、四半期の Modelo 420 を提出します（Decreto 268/2011、第 57.1.c 条）。同じ条文はこれらの申告に控除を載せることを認めます。地元代理店の管理料、清掃会社、修理にかかる IGIC は、徴収した 7 % から差し引かれます。これが制度の外にいることの唯一の慰めです。国の法律の納税者の義務の一覧にもカナリアの法典にも、IGIC の税務代理人は挙げられていません。EU 域外に拠点を持つ所有者に対する付加価値税の規則とは違います。しかし四半期の暦はどのフライトも待たず、税務庁の電子窓口には証明書か、証明書を持つ代理人が必要です。

一人の非居住者の所有者は、何も提出しません。アパートが一体としてしか運営できない観光団地にあり、所有者がそれを定額の月額で団地の運営会社に譲渡している場合、税務庁は 2025 年 10 月に、この契約は賃貸ではなく非典型的な運営権の譲渡であり、したがってリバースチャージに対する賃貸の例外は適用されず、税は運営会社が自ら申告すると裁定しました。所有者は拠点を持たず、小規模事業者制度には入れず、No tiene obligación de presentar el modelo 400 de declaración censal, ni obligación de presentar autoliquidaciones periódicas, ni presentar el modelo 415、つまり登録申告も定期申告も第三者との取引に関する Modelo 415 も提出する義務がありません。所有者の唯一の義務は、運営会社に対する IGIC なしの請求書で、inversión del sujeto pasivo という語を記載したものです（consulta vinculante 2278、2025 年 10 月 3 日）。それが冒頭の段落のカレタ・デ・フステの所有者です。回答は契約次第です。同じアパートを通常の賃貸借で運営会社に貸す所有者、または宿泊客に直接貸す所有者は、前の段落に戻ります。

四半期の 420、年次の 425、宿泊客への請求書

制度の外にいる所有者は、居住者であるか否かを問わず、Modelo 420 を年に四回提出します。en los primeros veinte días del mes natural siguiente a la finalización del periodo de liquidación trimestral、つまり四半期の終了後の暦月の最初の二十日間で、1 月だけは例外で第四四半期を月全体で提出できます。すなわち 4 月 1–20 日、7 月 1–20 日、10 月 1–20 日、1 月 1–31 日です。口座振替による納付は各期間を最初の十五日間に短縮し、1 月は二十日間です。年次要約の Modelo 425 は、1 月にその年の最後の申告と一緒に提出します。小規模事業者制度にいる所有者は 425 だけを提出し、それが免税を維持または終了させる売上高の申告になります。どちらもオンラインで提出し、紙は前の節で述べた自然人だけです。

すべての滞在に請求書が必要です。法律は納税者に Expedir y entregar facturas de las operaciones en que intervienen、つまり自らが関与する取引について請求書を発行し交付することを義務づけ（Ley 20/1991、第 59.1.b 条）、国の請求書規則が、その第二追加規定によって IGIC に適用されるからです。ささやかな金額までは、宿泊客の情報のない簡易請求書で足ります。規則は Cuando su importe no exceda de 400 euros, Impuesto sobre el Valor Añadido incluido、つまり金額が税込みで 400 ユーロを超えないときにそれを認めます（Real Decreto 1619/2012、第 4.1.a 条）。それを超えると、宿泊客の名前と住所を記し、税率と税額を別々に表示した完全な請求書が必要です（第 6 条）。所有者の名前で請求書を発行するプラットフォームや代理店は、事前の書面による合意に基づき、独自の連番で行います。所有者は発行した請求書の記録簿と受け取った請求書の記録簿を備え（Decreto 268/2011、第 49 条）、税務庁が調査できる四年間、請求書そのものを保管します。

プラットフォームの手数料：その IGIC は誰のものか

予約プラットフォームが所有者から取る手数料は不動産賃貸の仲介サービスであり、2023 年 1 月 1 日以降、それに関するカナリアの規則は、島の事業者が海外から買うほとんどすべてのものの規則とは正反対です。供給者がここに拠点を持たない場合に通常は島の顧客を納税者にするリバースチャージは、Cuando se trate de prestaciones de servicios de intermediación en el arrendamiento de bienes inmuebles、つまり不動産賃貸の仲介サービスには適用されません（Ley 20/1991、第 19.1.2.º.a 条）。税務庁は 2026 年 1 月、プラットフォームが手数料を IGIC なしで「inversión del sujeto pasivo」の語を付けて請求していたカナリアの住民について結論を出しました。仲介はアパートのある場所に所在するので、プラットフォームがどこにあろうと IGIC の対象であり、no invirtiéndose la condición de sujeto pasivo, siendo la entidad intermediaria no establecida la obligada a declarar como sujeto pasivo la cuota del IGIC devengada、つまり納税者の地位は反転せず、拠点を持たない仲介業者が、発生した IGIC を納税者として申告する義務を負います（consulta vinculante 2298、2026 年 1 月 22 日）。プラットフォームは手数料に 7 % を課し、請求書に表示しなければなりません。所有者はそれを 420 で自己申告せず、回答は、税を載せるべきなのに載せていない請求書をめぐる争いは、カナリアの経済行政審判庁が扱う税務事項だと付け加えています。

所有者にとって実務上の規則は三つです。リバースチャージの表示があるプラットフォームの請求書は所有者が申告すべき税ではなく、そこから控除できるものもありません。プラットフォームが実際に IGIC を課す場合、小規模事業者制度の外の所有者は 420 でそれを控除し、制度の中の所有者は費用として負担します。同じ推論は地元の清掃員と管理代理店にも及びます。そのサービスはアパートに関係し、それぞれの請求書にカナリアの IGIC を載せています。島の外から事業者が買うその他のもの、広告からソフトウェアまでの規則は通常のリバースチャージで、海外の供給者への支払いに関する記事で説明しています。

所得税の側、そして政令が変えたはずのもの、いま再び変えるもの

IGIC は観光賃貸にかかる二つの税のうち小さい方です。非居住者の所有者は Modelo 210 で居住国に応じて 19 % または 24 % で賃料を申告し、2026 課税年度からは四半期ごとではなく年一回とし、アパートが空いていた日数について帰属所得を申告します。その仕組み、EU の所有者が控除できる費用、同じ賃料での EU と EU 外の所有者の差は、非居住者の不動産税の記事にあります。居住者の所有者は IRPF で純賃料を申告しますが、住宅賃貸の軽減はありません。法律はそれを借主の恒久的な住まいとして貸された住宅に限っているからで、賃貸所得の軽減の記事が説明しています。そして毎年 1 月、プラットフォームは DAC7 に基づく Modelo 238 を提出し、物件ごと四半期ごとに所有者へ支払った金額を記します。これが税務当局が 210、IRPF、420 と突き合わせることのできる数字です。

10 月にニュースを埋めた本土の変更は、諸島には届きませんでした。一日だけ施行された Real Decreto-ley 26/2026 は付加価値税の免税を書き換え、家具付き住宅の賃貸は Su duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches、つまり同一の借主に対する期間が 30 泊を超えない場合に、2026 年 12 月 1 日から免税を失うはずでした（第 7 条）。議会は 10 月 2 日にこの政令を廃止しました。Olga Caballero Abogados の同僚が十月の政令の記事で説明しているとおりです。そして 10 月 8 日、Real Decreto-ley 29/2026 が同じ規則を再び書きました。同じ 2026 年 12 月 1 日という日付、同じ第 7 条で、解散した下院の常任委員会が 10 月 7 日の公布から三十日以内に行う採決を待っています。カナリアの規則は、そのどちらにも左右されたことがありません。観光賃貸はカナリア法の文言によって IGIC の免税の外にあり、宿泊数の計算はなく、今もそうです。

私たちのアドバイザリーが行うこと

Modelo 400 なしに二シーズン予約を受けてきた観光賃貸、アパートのおかげで小規模事業者制度に入れると言われた非居住者の所有者、誰も申告しなかったリバースチャージ表示のプラットフォームの請求書。これらがカレタ・デ・フステとコスタ・カルマの私たちの机に届く案件です。登録、IGIC の申告と要約、両税務当局への代理は税務アドバイザリーの一部であり、非居住者税と個人の所有者の賃貸契約は個人向けアドバイザリーに属します。プラットフォームの明細とこれまでに提出したものを持参するか、予約を申し込んでください。三人の所有者のどれがあなたか、これからの各四半期がどうあるべきかをお伝えします。

よくある質問

年に数週間だけプラットフォームでアパートを貸しています。本当に IGIC の事業者なのですか。

はい。財産の賃貸人は国の法律の文言により事業者であり、カナリアの法典は観光チャネルで販売される家具付きアパートを、週数を問わず住宅の免税の外に置きます。7 % を請求するかどうかは小規模事業者制度と拠点の場所で決まり、暦では決まりません。

コラレホに住んでいて、アパートは年 18,000 € をもたらします。IGIC を請求しますか。

小規模事業者制度にいる間は請求しません。滞在は免税で、請求書には「exención franquicia fiscal」と記し、1 月に年次の 425 を提出します。すべての活動を合わせて基準額（2026 年は 30,000 €、2027 年からは 50,000 €）を超えた年の翌 1 月 1 日に制度を失い、四半期の 420 を期限内に提出すれば行為によっても失います。

ドイツに住んでいて、地元の代理店がすべてを管理しています。小規模事業者制度を使えますか。

いいえ。カナリア税務庁の 2023 年、2025 年、2026 年の拘束力ある回答は、契約した代理店を通じて運営されるアパートはその所有者の恒久的施設ではないとしており、2024 年以降、制度は拠点を持たない自然人には閉ざされています。最初の一泊から 7 % を請求し、拠点を持たない事業者として登録し、四半期ごとに 420 を提出し、代理店と清掃員が請求する IGIC を控除します。

プラットフォームの手数料の請求書に「inversión del sujeto pasivo」とあります。その IGIC を申告しますか。

いいえ。2023 年以降、賃貸の仲介はリバースチャージから除外されており、税務庁は 2026 年 1 月に、カナリアのアパートに対する手数料の納税者は所有者ではなくプラットフォームだと裁定しました。請求書を保管し、それについて何も申告せず、そこから何も控除しないでください。

私のアパートは一つの運営会社が運営する団地にあり、毎月定額を受け取っています。400 と 420 を提出しますか。

契約がユニットの運営権を運営会社に譲渡するものであれば提出しません。税務庁の 2025 年 10 月の回答のとおり、運営会社が IGIC を自己申告し、あなたは「inversión del sujeto pasivo」と記した税なしの請求書を発行します。自分でアパートを貸す場合や通常の賃貸借の場合は答えが変わるので、契約が最初に読むべきものです。

2026 年 10 月に確認した事実（Ley 20/1991、第 5 条、第 17 条、第 19 条、第 20 条、第 22 条、第 59 条、BOE が 2025 年 12 月 17 日時点で統合した条文；Decreto Legislativo 1/2025、第 21 条、第 32 条、第 89 条、第 90 条、第 91 条、および Decreto-ley 3/2026 により 2027 年 1 月 1 日から有効な第 89.1 条の文言；Decreto 268/2011、第 49 条、第 57 条、第 133 条；Real Decreto 1619/2012、第 4 条、第 6 条；Real Decreto-ley 26/2026、第 7 条、2026 年 10 月 2 日に廃止；Real Decreto-ley 29/2026、第 7 条、2026 年 10 月 8 日から施行、2026 年 10 月 21 日時点で承認待ち；カナリア税務庁の拘束力ある回答 2176、2195、2278、2298、2299、2310、2327、および Modelos 400、420、425 と小規模事業者制度に関する同庁のページ、2026 年 10 月 7 日に閲覧）。基準額、様式、提出期間は上記の日付に有効なものです。契約、所有者の居住地、前年の売上高が、三つの立場のどれがあなたのものかを決めます。