El alquiler vacacional en Canarias y el IGIC, paso a paso: el alta censal, el 7 %, el régimen del pequeño empresario y la comisión de la plataforma

Tres propietarios alquilan un piso en Fuerteventura a través de la misma plataforma y deben tres cosas distintas a la Agencia Tributaria Canaria. Un residente en Corralejo con un solo piso y unos ingresos modestos no cobra IGIC. Un propietario de Düsseldorf cuyo apartamento de Costa Calma limpia y entrega una agencia local cobra el 7 % desde la primera noche. Un propietario de Caleta de Fuste cuya unidad explota el operador del complejo por una cantidad fija mensual no cobra nada, no presenta nada y escribe dos palabras en cada factura. Las tres respuestas salen de las mismas dos leyes, leídas por la agencia canaria en una serie de consultas vinculantes que llega hasta 2026, y esta nota las expone en el orden en que un propietario se las encuentra: por qué el alquiler vacacional nunca está exento, la declaración censal que hay que presentar antes del primer huésped, el régimen del pequeño empresario y quién queda fuera de él, la posición del no residente, las declaraciones trimestrales y anuales, la factura al huésped y de quién es el impuesto de la comisión de la plataforma. La inscripción turística es otro expediente, tratado en nuestra nota sobre las normas del alquiler vacacional de 2026.

Por qué el alquiler vacacional nunca está exento

El IGIC exime el arrendamiento de viviendas. El texto refundido canario libera del impuesto los arrendamientos de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, con sus garajes, anexos y muebles (Decreto Legislativo 1/2025, artículo 21.b). Dos párrafos después el mismo artículo cierra la puerta al alquiler vacacional con sus propias palabras: la exención Tampoco será de aplicación a cualquier supuesto de cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa u onerosa. Esa es la definición legal del alquiler vacacional, y no necesita servicio hotelero, ni recepción, ni personal: un piso en una web de reservas con las llaves en una caja de seguridad está dentro.

El propietario es empresario desde el momento en que ofrece el piso. La ley estatal considera empresarios, en todo caso, a quienes explotan un bien para obtener ingresos continuados, y añade que tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes (Ley 20/1991, artículo 5.4.a). El servicio tributa donde está el piso, porque la ley localiza en las islas El arrendamiento o cesión de uso por cualquier título de dichos bienes, incluidas las viviendas amuebladas (artículo 17.Tres.Uno.1.a), sea cual sea la residencia del propietario y la del huésped. El tipo es el general, El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7 % (Decreto Legislativo 1/2025, artículo 32.1, en la redacción vigente desde el 1 de enero de 2026); el alojamiento no figura en ninguna de las listas reducidas. Y la base es el precio entero: La base imponible del impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo (Ley 20/1991, artículo 22.1), así que una tasa de limpieza o un recargo por llegada tardía facturados al huésped llevan el 7 % junto con las noches.

La agencia canaria lo repitió todo en febrero de 2026 a la propietaria de un piso en Tenerife que lo cedía por una web de reservas sin empleados, sin servicios hoteleros y solo con la limpieza al principio y al final de cada estancia. El servicio está sujeto al IGIC, dice su contestación vinculante, con independencia de que se presten o no servicios propios de la industria hotelera, o si dispone o no de medios organizativos propios o contrate los mismos, y la exención del artículo 21 no se aplica (consulta vinculante 2299, 6 de febrero de 2026). Lo que decide si esa propietaria cobra de verdad el 7 % no es el piso sino el régimen del apartado siguiente.

Antes del primer huésped: la declaración censal

El primer papel no es una declaración de impuestos sino una declaración censal, el modelo 400, y se presenta antes de empezar la actividad: el reglamento dice que la declaración de comienzo deberá presentarse con anterioridad al inicio de la realización habitual de las entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a sus actividades empresariales o profesionales (Decreto 268/2011, artículo 133.3). Le dice a la agencia quién es usted, dónde está el piso, en qué régimen está y si renuncia a él; es también donde un propietario no residente declara la actividad como empresario no establecido en las islas. La consulta de julio de 2026 a un propietario que arrendaba dos viviendas a una sociedad que las explotaría como viviendas vacacionales precisa que un arrendador particular la presenta en todo caso, salvo que los únicos arrendamientos sean arrendamientos de vivienda exentos tributados como rendimientos del capital inmobiliario en su IRPF, y que el alquiler vacacional nunca es uno de ellos (consulta vinculante 2327, 29 de julio de 2026). Una persona física cuya única actividad es el arrendamiento de inmuebles y cuyo volumen de operaciones no superó los 50.000 € el año anterior puede presentarla en papel, presencialmente en la oficina de la agencia en Puerto del Rosario o por correo certificado; todos los demás la presentan por vía telemática. El número de inscripción turística y la declaración responsable de la ley canaria de 2025 son un procedimiento aparte, con una oficina aparte, y no sustituyen al 400.

El régimen del pequeño empresario decide si cobra algo

El régimen que la ley llama régimen especial del pequeño empresario o profesional es la razón de que el propietario de Corralejo no cobre IGIC. Comprende a los sujetos pasivos personas físicas establecidos en el territorio de aplicación del impuesto, cuyo volumen total de operaciones realizadas durante el año natural anterior, en el conjunto de sus actividades empresariales o profesionales, no hubiera excedido de 30.000 euros (Decreto Legislativo 1/2025, artículo 89.1), y desde el 1 de enero de 2027 la misma frase dice 50.000 €, la cifra que el Gobierno canario adelantó en abril de 2026 con una ventana de un mes, julio de 2026, para que optaran quienes facturaron en 2025 entre los dos umbrales. Dentro del régimen, las operaciones del propietario estarán exentas del Impuesto General Indirecto Canario (artículo 90.1): ni 7 % sobre las noches, ni declaración trimestral, ni deducción del IGIC pagado a la limpiadora, a la agencia o por el sofá nuevo. La factura sigue saliendo, y tiene que llevar las palabras que la ley prescribe: La factura deberá contener la expresión "exención franquicia fiscal" (artículo 91.d). En enero el propietario presenta el modelo 425 anual con el volumen de operaciones del año, que es como la agencia sabe si el régimen continúa.

Tres rasgos del régimen hacen tropezar a los propietarios. Es automático, así que quien no lo quiera tiene que decirlo: la renuncia se escribe en el modelo 400, o se produce por conducta, porque la ley trata como renuncia tácita la presentación en plazo de la primera autoliquidación trimestral del año o de la primera que deba presentarse tras el inicio (artículo 89.2), y la renuncia vincula durante tres años. La vara de medir es el volumen de operaciones del año anterior en todas las actividades del propietario, no el de este año ni el del piso solo, así que un fontanero autónomo que añade un alquiler vacacional suma sus ingresos a la fontanería; una actividad iniciada a mitad de año se eleva a doce meses, y superar el umbral expulsa al propietario el 1 de enero del año siguiente. Y es solo para los establecidos: las palabras establecidos en el territorio de aplicación del impuesto son las que la agencia ha venido leyendo con más rigor, como muestra el apartado siguiente. La mecánica completa del régimen, incluido lo que la exención cuesta en deducciones perdidas, está en nuestra nota sobre el REPEP y el umbral de 50.000 €.

El propietario no residente no está establecido y cobra el 7 % desde la primera noche

Hasta 2022 la agencia canaria sostenía que cualquier inmueble arrendado en las islas era un establecimiento permanente de su propietario, de modo que un propietario alemán o británico estaba «establecido» a través del piso y podía estar en el régimen del pequeño empresario como un vecino de Corralejo. Esa lectura ya no existe. En abril de 2026 la agencia contestó a un propietario residente en Alemania cuyo piso vacacional gestionaba un profesional en Canarias que se ocupaba de las llaves, el mantenimiento, la limpieza y las facturas: el propietario es empresario y el servicio tributa, Dado que no se encuentra establecido en Canarias no puede estar incluido en el REPEP (consulta vinculante 2310, 17 de abril de 2026). El razonamiento tiene dos pasos. Un establecimiento permanente necesita una estructura de medios humanos y materiales propios del propietario, y un piso gestionado por una agencia contratada no la tiene: la agencia aplica al IGIC, con esas palabras, la sentencia Titanium del Tribunal de Justicia de 2021. Y la propia ley estatal cambió el 1 de enero de 2023 para decir, en su regla de inversión del sujeto pasivo, que la regla no se aplica Cuando se trate de prestaciones de servicios de arrendamientos de bienes inmuebles que estén sujetas y no exentas del Impuesto (Ley 20/1991, artículo 19.1.2.º.a), lo que la agencia lee como el reconocimiento del legislador de que el arrendador de un piso canario puede ser un empresario no establecido. Su propia página de orientación sobre el régimen lo dice ahora en una línea: desde el 1 de enero de 2024 las personas físicas no establecidas no pueden estar en el régimen, y un residente en la Península que alquila un piso en las islas deberá darse de alta en el censo del IGIC como empresario o profesional no establecido en Canarias, y proceder al ingreso de las cuotas devengadas a través de autoliquidaciones periódicas. Un propietario de Düsseldorf o de Manchester está en la misma posición que uno de Madrid.

Así que el propietario no residente cobra el 7 % en cada estancia desde la primera, presenta el modelo 400 como empresario no establecido antes del primer huésped y presenta el modelo 420 trimestral bajo el epígrafe que el propio reglamento dedica a los empresarios o profesionales no establecidos en el territorio de aplicación del Impuesto General Indirecto Canario que realicen habitualmente entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas y no exentas al Impuesto, por las que no se produzca la inversión del sujeto pasivo (Decreto 268/2011, artículo 57.1.c). El mismo artículo permite que esas autoliquidaciones lleven las deducciones: el IGIC de la comisión de gestión de la agencia local, de la empresa de limpieza y de las reparaciones se resta del 7 % cobrado, que es el único consuelo de estar fuera del régimen. Ni la lista de obligaciones del sujeto pasivo de la ley estatal ni el texto canario nombran un representante fiscal para el IGIC, a diferencia de la regla del IVA para los propietarios establecidos fuera de la Unión, pero el calendario trimestral no espera a ningún vuelo, y la sede electrónica de la agencia necesita un certificado o un representante que lo tenga.

Un propietario no residente no presenta nada en absoluto. Cuando el apartamento está en un complejo turístico que solo puede explotarse como unidad y el propietario lo ha cedido al operador del complejo por una cantidad fija mensual, la agencia resolvió en octubre de 2025 que el contrato no es un arrendamiento sino una cesión de explotación atípica, que la excepción del arrendamiento a la inversión del sujeto pasivo no se aplica por tanto, y que el impuesto lo autoliquida el operador: el propietario no está establecido, no puede estar en el régimen del pequeño empresario y No tiene obligación de presentar el modelo 400 de declaración censal, ni obligación de presentar autoliquidaciones periódicas, ni presentar el modelo 415; su única obligación es una factura al operador sin IGIC con la mención inversión del sujeto pasivo (consulta vinculante 2278, 3 de octubre de 2025). Ese es el propietario de Caleta de Fuste del primer párrafo. La resolución depende del contrato: un propietario que arrienda el mismo apartamento al operador con un arrendamiento ordinario, o que lo alquila directamente a los huéspedes, vuelve al párrafo anterior.

El 420 trimestral, el 425 anual y la factura al huésped

Un propietario fuera del régimen, residente o no, presenta el modelo 420 cuatro veces al año: en los primeros veinte días del mes natural siguiente a la finalización del periodo de liquidación trimestral, salvo enero, en que el cuarto trimestre puede presentarse durante todo el mes, es decir, del 1 al 20 de abril, del 1 al 20 de julio, del 1 al 20 de octubre y del 1 al 31 de enero; el pago por domiciliación bancaria acorta cada ventana a los primeros quince días, veinte en enero. El resumen anual, el modelo 425, se presenta en enero junto con la última autoliquidación del año; un propietario en el régimen del pequeño empresario presenta solo el 425, como declaración del volumen de operaciones que mantiene o termina la exención. Los dos se presentan por vía telemática, en papel solo para las personas físicas que describe el apartado anterior.

Cada estancia necesita una factura, porque la ley obliga a los sujetos pasivos a Expedir y entregar facturas de las operaciones en que intervienen (Ley 20/1991, artículo 59.1.b), conforme al reglamento estatal de facturación, que se aplica al IGIC por su propia disposición adicional segunda. Hasta un importe modesto puede ser una factura simplificada sin los datos del huésped: el reglamento la permite Cuando su importe no exceda de 400 euros, Impuesto sobre el Valor Añadido incluido (Real Decreto 1619/2012, artículo 4.1.a); por encima, una factura completa con el nombre y el domicilio del huésped y con el tipo y la cuota consignados por separado (artículo 6). Una plataforma o una agencia que expida las facturas en nombre del propietario lo hace con un acuerdo previo por escrito y en una serie propia. El propietario lleva un libro registro de facturas expedidas y otro de facturas recibidas (Decreto 268/2011, artículo 49), y conserva las propias facturas durante los cuatro años que la agencia tiene para comprobarlas.

La comisión de la plataforma: de quién es el IGIC

La comisión que una plataforma de reservas cobra al propietario es un servicio de intermediación en el arrendamiento de inmuebles, y desde el 1 de enero de 2023 la regla canaria sobre ella es la contraria de la que rige para casi todo lo demás que una empresa de las islas compra fuera. La inversión del sujeto pasivo, que normalmente convierte al cliente de las islas en sujeto pasivo cuando el proveedor no está establecido aquí, no se aplica Cuando se trate de prestaciones de servicios de intermediación en el arrendamiento de bienes inmuebles (Ley 20/1991, artículo 19.1.2.º.a). La agencia sacó la consecuencia en enero de 2026 para una residente canaria cuya plataforma facturaba su comisión sin IGIC y con la mención «inversión del sujeto pasivo»: la intermediación se localiza donde está el piso, así que está sujeta al IGIC esté donde esté la plataforma, no invirtiéndose la condición de sujeto pasivo, siendo la entidad intermediaria no establecida la obligada a declarar como sujeto pasivo la cuota del IGIC devengada (consulta vinculante 2298, 22 de enero de 2026). La plataforma tiene que repercutir el 7 % sobre su comisión y consignarlo en su factura; el propietario no lo autoliquida en el 420, y la consulta añade que la controversia sobre una factura que debería llevar el impuesto y no lo lleva es una cuestión tributaria para la Junta Económico-Administrativa de Canarias.

Para el propietario las reglas prácticas son tres. Una factura de la plataforma con la mención de inversión del sujeto pasivo no es un impuesto que el propietario deba declarar, y nada es deducible de ella. Si la plataforma sí repercute IGIC, un propietario fuera del régimen del pequeño empresario lo deduce en el 420; uno dentro del régimen lo soporta como coste. Y el mismo razonamiento alcanza a la limpiadora local y a la agencia de gestión, cuyos servicios se refieren al piso y llevan IGIC canario en sus propias facturas. La regla para el resto de lo que una empresa compra fuera de las islas, de la publicidad al software, es la inversión del sujeto pasivo ordinaria, que describimos en nuestra nota sobre el pago a proveedores extranjeros.

El lado del impuesto sobre la renta, y lo que el decreto habría cambiado y ahora vuelve a cambiar

El IGIC es el menor de los dos impuestos sobre un alquiler vacacional. El propietario no residente declara la renta en el modelo 210 al 19 % o al 24 % según el país de residencia, una vez al año desde el ejercicio 2026 en lugar de trimestre a trimestre, y declara una renta imputada por los días en que el piso estuvo vacío; la mecánica, los gastos deducibles para los propietarios de la UE y la diferencia entre un propietario de la UE y uno de fuera con la misma renta están en nuestra nota sobre el impuesto de no residentes. Un propietario residente declara la renta neta en el IRPF sin la reducción por arrendamiento de vivienda, que la ley reserva a la vivienda arrendada como residencia permanente del inquilino, como explica nuestra nota sobre las reducciones del alquiler. Y cada enero la plataforma presenta el modelo 238 de la DAC7, inmueble por inmueble y trimestre a trimestre, con las sumas que pagó al propietario, que es la cifra que las agencias pueden contrastar con el 210, el IRPF y el 420.

El cambio peninsular que llenó las noticias en octubre nunca llegó a las islas. El Real Decreto-ley 26/2026, vigente durante un día, habría reescrito la exención del IVA para que los arrendamientos de viviendas amuebladas la perdieran cuando Su duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, desde el 1 de diciembre de 2026 (artículo 7); el Congreso derogó el decreto el 2 de octubre, como exponen nuestros colegas de Olga Caballero Abogados en su nota sobre el decreto de octubre, y el 8 de octubre el Real Decreto-ley 29/2026 volvió a escribir la misma regla, con la misma fecha del 1 de diciembre de 2026 y el mismo artículo 7, pendiente del voto de la Diputación Permanente del Congreso disuelto en los treinta días siguientes a su publicación el 7 de octubre. La regla canaria nunca dependió de ninguno de los dos: el alquiler vacacional ha estado fuera de la exención del IGIC por el texto de la ley canaria, sin recuento de noches, y lo sigue estando.

Qué hace nuestra asesoría

Un alquiler vacacional que lleva dos temporadas aceptando reservas sin modelo 400, un propietario no residente al que le dijeron que el piso lo metía en el régimen del pequeño empresario, una factura de plataforma con inversión del sujeto pasivo que nadie declaró: esos son los expedientes que llegan a nuestras mesas de Caleta de Fuste y Costa Calma. Las altas, las declaraciones y los resúmenes del IGIC y la representación ante las dos agencias forman parte de nuestra asesoría fiscal; el impuesto de no residentes y los contratos de arrendamiento de un propietario particular pertenecen a nuestra asesoría para particulares. Traiga los extractos de la plataforma y lo que se haya presentado hasta ahora, o pida una cita, y le diremos cuál de los tres propietarios es usted y cómo debería ser cada trimestre a partir de ahora.

Preguntas frecuentes

Alquilo mi piso por una plataforma unas pocas semanas al año. ¿De verdad soy empresario a efectos del IGIC?

Sí. Los arrendadores de bienes son empresarios por la letra de la ley estatal, y el texto canario deja un piso amueblado comercializado por canales turísticos fuera de la exención de vivienda sea cual sea el número de semanas. Que cobre o no el 7 % depende del régimen del pequeño empresario y de dónde esté establecido, no del calendario.

Vivo en Corralejo y el piso me da 18.000 € al año. ¿Cobro IGIC?

No mientras esté en el régimen del pequeño empresario: sus estancias están exentas, sus facturas dicen «exención franquicia fiscal» y presenta el 425 anual en enero. Pierde el régimen el 1 de enero siguiente a un año en que todas sus actividades juntas superaron el umbral, 30.000 € en 2026 y 50.000 € desde 2027, y lo pierde por conducta si presenta en plazo un 420 trimestral.

Vivo en Alemania y una agencia local lo gestiona todo. ¿Puedo usar el régimen del pequeño empresario?

No. Las consultas vinculantes de la agencia canaria de 2023, 2025 y 2026 sostienen que un piso explotado a través de una agencia contratada no es un establecimiento permanente de su propietario, y desde 2024 el régimen está cerrado a las personas físicas no establecidas. Cobra el 7 % desde la primera noche, se da de alta como empresario no establecido y presenta el 420 cada trimestre, deduciendo el IGIC que le cobran la agencia y la limpiadora.

La factura de la plataforma por su comisión dice «inversión del sujeto pasivo». ¿Declaro ese IGIC?

No. Desde 2023 la intermediación en el arrendamiento está excluida de la inversión del sujeto pasivo, y la agencia resolvió en enero de 2026 que la plataforma, no el propietario, es el sujeto pasivo de su comisión sobre un piso canario. Guarde la factura, no declare nada por ella y no deduzca nada de ella.

Mi apartamento está en un complejo explotado por un solo operador y recibo una cantidad fija cada mes. ¿Presento el 400 y el 420?

No si el contrato es una cesión de la explotación de la unidad al operador, como en la consulta de la agencia de octubre de 2025: el operador autoliquida el IGIC y usted emite facturas sin impuesto con la mención «inversión del sujeto pasivo». Si alquila el apartamento usted mismo o con un arrendamiento ordinario, la respuesta cambia, así que el contrato es lo primero que hay que leer.

Datos verificados en octubre de 2026 (Ley 20/1991, artículos 5, 17, 19, 20, 22 y 59, en el texto consolidado por el BOE a 17 de diciembre de 2025; Decreto Legislativo 1/2025, artículos 21, 32, 89, 90 y 91, con la redacción del artículo 89.1 vigente desde el 1 de enero de 2027 por el Decreto-ley 3/2026; Decreto 268/2011, artículos 49, 57 y 133; Real Decreto 1619/2012, artículos 4 y 6; Real Decreto-ley 26/2026, artículo 7, derogado el 2 de octubre de 2026; Real Decreto-ley 29/2026, artículo 7, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación el 21 de octubre de 2026; las consultas vinculantes de la Agencia Tributaria Canaria 2176, 2195, 2278, 2298, 2299, 2310 y 2327 y sus páginas sobre los modelos 400, 420 y 425 y sobre el régimen del pequeño empresario, leídas el 7 de octubre de 2026). Los umbrales, los modelos y los plazos son los vigentes en la fecha indicada; el contrato, la residencia del propietario y el volumen de operaciones del año anterior deciden cuál de las tres posiciones es la suya.