Ferienvermietung auf den Kanaren 2026 — das gefallene Register, das geltende Gesetz und die Steuern, die nie weg waren

Wenn Ihnen eine Ferienunterkunft auf Fuerteventura gehört, hat 2026 Ihnen ein Schleudertrauma beschert. Im Januar rannten alle der neuen staatlichen Registrierungsnummer hinterher, ohne die die Plattformen Anzeigen streichen würden. Im Juni schrieben die Zeitungen, das Oberste Gericht habe das ganze Register gekippt. Dazwischen verabschiedeten die Kanaren das strengste Ferienvermietungsgesetz ihrer Geschichte — und das ist quicklebendig.

Eigentümern sei die einzige Frage verziehen, die zählt: Was gilt heute wirklich für meine Immobilie? Hier die ehrliche Antwort, Schicht für Schicht.

Schicht eins: das staatliche Register — annulliert

Das Königliche Dekret 1312/2024 schuf das einheitliche Mietregister (die NRUA-Nummer), und ab dem 1. Juli 2025 durften Plattformen Objekte ohne sie nicht mehr listen. Hunderttausende Eigentümer registrierten sich, Kanarier eingeschlossen.

Am 19. Mai 2026 annullierte das Oberste Gericht die Kernartikel des Registers: Touristische Kurzzeitvermietung ist Sache von Tourismus und Wohnen — Kompetenzen der Autonomen Regionen —, dem Staat fehlte also die Zuständigkeit, darüber ein eigenes Pflichtregister zu legen. Die praktischen Folgen heute:

• Eine NRUA ist nicht mehr erforderlich, um eine Ferienunterkunft zu inserieren, und Plattformen können nicht gezwungen werden, sie zu verlangen.
• Was vom Dekret überlebt, ist die digitale Infrastruktur — das einheitliche Portal und die Pflicht der Plattformen, dem Staat Daten zu Statistikzwecken zu übermitteln.
• Wer schon eine NRUA hat, verliert nichts; sie ist nur nicht mehr das, was das Inserat am Leben hält.

Verlockender Schluss: „Die Regulierung ist vorbei." Falscher Schluss — denn die Begründung des Gerichts war gerade, dass dieses Feld den Regionen gehört. Und unsere hatte soeben legiferiert.

Schicht zwei: das kanarische Gesetz — voll in Kraft

Das Gesetz 6/2025 über die nachhaltige Ordnung der touristischen Wohnnutzung, verabschiedet am 10. Dezember 2025, geht dem Dekret von 2015, das die Ferienvermietung ein Jahrzehnt lang regierte, überall vor, wo beide einander widersprechen. Seine Philosophie ist das Gegenteil des alten Laissez-faire: Touristische Vermietung wird zur geplanten Nutzung, entschieden Gemeinde für Gemeinde:

• Die Bauleitplanung übernimmt das Kommando. Die Gemeinden legen fest, wo touristische Wohnnutzung erlaubt ist und in welchem Umfang — Kapazitätsobergrenzen je Zone — über ihre Planungsinstrumente.
• Bestehende, korrekt registrierte Ferienwohnungen laufen unter Übergangsregeln weiter — deshalb zählt es mehr denn je, das (kanarische) Register in Ordnung zu halten. Das kanarische Register wurde, anders als das staatliche, nie annulliert. In der Regel darf die Tätigkeit fünf Jahre weiterlaufen, bis Dezember 2030, und seit August 2026 geht ein Datum vor: Wer sich vor dem Gesetz registriert hat, ohne beim Rathaus die Vorabmitteilung über eine klassifizierte Tätigkeit (comunicación previa) einzureichen, muss sie vor dem 31. Juli 2027 einreichen oder aufhören (Gesetz 7/2026).
• Neuzugänge treffen auf echte Bedingungen — städtebauliche Vereinbarkeit und Qualitätsanforderungen, die das „nächsten Monat inseriere ich die freie Wohnung" in angespannten Zonen zur Vergangenheit machen.
• Der Weg der verantwortlichen Erklärung, das Führen der Registrierung, die Meldepflichten für Gäste und die übrigen Betriebspflichten bleiben der Alltag der Vermietung.

Für Eigentümer auf Fuerteventura ist der strategische Punkt einfach: Der Wert einer legal konsolidierten Ferienunterkunft ist gerade gestiegen, weil neues Angebot rationiert wird. Ihr Register zu schützen heißt, einen Vermögenswert zu schützen. Auf einen Käufer allerdings geht die Registrierung nicht über: Die konsolidierte touristische Nutzung (uso turístico consolidado), die das Gesetz den heutigen Betreibern gibt, endet, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt, den Erbfall ausgenommen.

Schicht drei: Ihre Eigentümergemeinschaft

Unabhängig von beiden Regierungen hat das Wohnungseigentumsgesetz am 3. April 2025 seine Grundregel umgedreht: Eine neue Ferienwohnung braucht jetzt die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft mit 3/5-Mehrheit — ohne diesen Beschluss lautet die Antwort des Hauses Nein. Vor diesem Datum legal betriebene Wohnungen laufen unter Übergangsregeln weiter, und dieselbe Mehrheit kann die Tätigkeit außerdem an Bedingungen knüpfen oder einschränken. Vor dem Kauf einer Wohnung „für Airbnb" ist die Position der Gemeinschaft so entscheidend wie die des Rathauses. Wenn Sie eine Gemeinschaft verwalten oder ihr angehören, die über diese Abstimmung nachdenkt: Unser Team der Hausverwaltung behandelt sie wöchentlich.

Schicht vier: die Steuern, die nie weg waren

Nichts vom Drama des Jahres 2026 berührte die Besteuerung, und genau hier schlittern abwesende Eigentümer am häufigsten in Schwierigkeiten:

• Nicht ansässige Eigentümer erklären Mieteinnahmen im Modelo 210: EU/EWR-Ansässige mit 19 % auf den Nettoertrag (Kosten anteilig auf die vermieteten Tage abziehbar), alle übrigen — Briten eingeschlossen — mit 24 % auf den Bruttoertrag, ohne Abzüge.
• Wochen, in denen die Immobilie leer stand, erzeugen fiktive Eigennutzungseinkünfte im selben Formular — unser Leitfaden zum Modelo 210 erklärt Mechanik und aktuellen Kalender.
• IGIC: Ferienbeherbergung ist auf den Kanaren grundsätzlich eine steuerbare Tätigkeit zum Satz von 7 % — ob Sie ihn ausweisen müssen, hängt aber von Ihrer Betriebsweise ab und davon, ob das Kleinunternehmerregime Sie erfasst. Das braucht wirklich Einzelfallberatung.
• Ansässige Eigentümer integrieren die Tätigkeit in ihre Einkommensteuer, mit eigenen Regeln zu Kosten und Zeiträumen.

Was wir dieses Quartal täten, als Eigentümer

Drei Prüfungen, ein Nachmittag: Bestätigen Sie, dass Ihr kanarisches Register gültig und die Unterlagen auffindbar sind; finden Sie heraus, wohin Ihre Gemeinde mit ihren Planungsquoten steuert — und wenn Sie eine neue Vermietung erwägen, fragen Sie zuerst im Rathaus nach der Planungsbescheinigung (cédula urbanística), die sie ausdrücklich erlaubt: Ohne sie gibt es keine neue Registrierung; und stellen Sie sicher, dass Ihre 210er eingereicht sind und Ihre IGIC-Position geklärt ist, für jeden Zeitraum, in dem Sie vermietet haben.

Unser Team der Immobilienverwaltung betreibt Ferienunterkünfte in ganz Fuerteventura für Eigentümer in der Ferne — Compliance, Gäste und Steuern inklusive — und die Steuerberatung kann vergangene Zeiträume regularisieren, bevor ein Brief kommt. Buchen Sie einen Termin — wir antworten innerhalb eines Werktags.

Häufige Fragen

Ich habe mich für eine NRUA registriert. War das umsonst?
Kein Schaden entstanden — die Nummer hat nur ihre Rolle als Listungsvoraussetzung verloren. Ihr kanarisches Register ist das, was Ihr Betriebsrecht trägt; halten Sie dieses am Leben.

Kann mein Rathaus die Ferienwohnungen in meiner Zone wirklich deckeln?
Ja. Genau das trägt das Gesetz 6/2025 den Gemeinden über die Planung auf — Obergrenzen je Zone eingeschlossen. Bestehende registrierte Unterkünfte laufen über Übergangswege; neue müssen in den Plan passen.

Das staatliche Register wurde annulliert — könnten die kanarischen Regeln genauso fallen?
Unwahrscheinlich, aus demselben Grund: Der Einwand des Obersten Gerichts war, dass der Staat regionale Kompetenzen verletzte. Die Kanaren übten genau die Kompetenz aus, die das Gericht ihnen zuschreibt.

Rechtslage geprüft im Oktober 2026 (Urteil des Obersten Gerichts vom 19. Mai 2026 zum RD 1312/2024; Gesetz 6/2025 der Kanaren, geändert durch das Gesetz 7/2026). Dieses Feld bewegt sich schnell — bestätigen Sie den aktuellen Stand, bevor Sie danach handeln.