Langzeitvermietung auf den Kanaren: die Ermäßigungen von 50, 60, 70 und 90 % nach dem Wohnungsgesetz — und warum die meisten Vermieter 50 % bekommen

Vier Prozentsätze entscheiden, welchen Teil der Einkünfte aus einer Langzeitvermietung ein auf den Kanaren ansässiger Vermieter tatsächlich versteuert: 50, 60, 70 und 90. Seit das Wohnungsgesetz die Regel für Verträge ab dem 26. Mai 2023 neu geschrieben hat, ist die maßgebliche Ermäßigung die von 50 % — die 60 %, die früher jeder Vermieter bekam, setzen jetzt eine Sanierung voraus, und 70 % und 90 % verlangen etwas, das es im September 2026 auf den Inseln nicht gibt: eine vom Ministerium erklärte zona de mercado residencial tensionado, ein angespanntes Wohnungsmarktgebiet. Dieser Beitrag erklärt die vier Ermäßigungen und ihre Bedingungen, was vor jeder von ihnen von der Miete abgezogen wird, ein Rechenbeispiel an einer Wohnung in Puerto del Rosario für einen Residenten, einen EU-Nichtresidenten und einen britischen Eigentümer, und die kanarische Ebene — einen regionalen Abzug von 1.000 € für das Bereitstellen einer Wohnung auf dem Langzeitmarkt und eine Kautionsregel mit Bußgeld.

Die vier Ermäßigungen, und warum die meisten Vermieter 50 % bekommen

Die Ermäßigung gilt für die Nettoeinkünfte aus der Vermietung einer Immobilie, die «zu Wohnzwecken bestimmt» ist — eine Wohnung, die nach Artikel 2 des Mietgesetzes als dauerhafter Wohnsitz des Mieters vermietet wird. Saisonvermietungen, Ferienvermietungen und Vermietungen an ein Unternehmen für dessen Personal fallen heraus, gleich wie lang der Vertrag läuft (Ley 35/2006, Art. 23.2; Ley 29/1994, Art. 2–3). Innerhalb dieses Rahmens bietet das Gesetz heute vier Prozentsätze, die im Moment der Vertragsunterzeichnung geprüft werden und gelten, solange die Bedingungen erfüllt bleiben:

• 90 %, wenn derselbe Vermieter einen neuen Vertrag über eine Wohnung in einem erklärten angespannten Gebiet abschließt und die Anfangsmiete um mehr als 5 % unter der letzten Miete des vorherigen Vertrags liegt, nach dessen jährlicher Anpassung.
• 70 %, wenn, ohne die obige Bedingung, der Vermieter die Wohnung zum ersten Mal vermietet, sie in einem angespannten Gebiet liegt und der Mieter zwischen 18 und 35 Jahre alt ist — oder der Mieter eine öffentliche Verwaltung oder eine begünstigte gemeinnützige Einrichtung ist, die sie als Sozialwohnung vermietet, oder die Wohnung einem öffentlichen Programm mit Mietobergrenze unterliegt.
• 60 %, wenn, ohne beides, die Wohnung Gegenstand einer Sanierung war, die in den zwei Jahren vor dem Vertrag abgeschlossen wurde — eine Sanierung im Sinne der Steuerverordnung: geförderte Arbeiten oder eine Erneuerung von Tragwerk, Fassaden oder Dächern, die mehr als 25 % des Kaufpreises oder Marktwerts kostet (RD 439/2007, Art. 41.1).
• 50 % in jedem anderen Fall (Art. 23.2 a–d).

Zwei Tatsachen setzen die meisten kanarischen Vermieter auf die letzte Zeile. Die erste: Keine Gemeinde der Kanarischen Inseln steht in einer der Listen erklärter angespannter Gebiete, die das Ministerium veröffentlicht — die Beschlüsse vom 30. Januar, 23. April und 24. Juli 2026 fügen dem katalanischen Block baskische, asturische, galicische und Madrider Gebiete hinzu, und keines auf den Inseln. Las Palmas de Gran Canaria hat die Erklärung 2024 bei der kanarischen Regierung beantragt, und die Regionalregierung hat im selben Jahr ein Verfahren mit den Gemeinden entworfen; bis das Wohnungsministerium ein kanarisches Gebiet veröffentlicht, können die Zeilen 70 % und 90 % nirgends im Archipel angewandt werden (Ley 12/2023, Art. 18; Schlussbestimmung 2). Die zweite: Eine Sanierung im Sinne der Verordnung ist ein schweres Vorhaben — eine neue Küche und ein neues Bad erreichen die 25-%-Schwelle bei einer Wohnung von 200.000 € nicht.

Verträge, die vor dem 26. Mai 2023 geschlossen wurden, behalten die alten 60 %, solange sie laufen, einschließlich ihrer gesetzlichen Verlängerungen (Übergangsbestimmung 38). Und drei Bedingungen durchziehen alle vier Zeilen: Die Ermäßigung gilt nur für Einkünfte, die der Vermieter in einer Erklärung angegeben hat, die vor Beginn einer Prüfung durch das Finanzamt eingereicht wurde — nicht erklärte Miete, die in einer Prüfung auftaucht, wird ohne jede Ermäßigung besteuert; sie geht auf den Teil der Einkünfte verloren, der aus zu Unrecht abgezogenen Ausgaben stammt; und sie wird Verträgen verweigert, die gegen die Mietobergrenze des Mietgesetzes in angespannten Gebieten verstoßen (Art. 23.2, letzte Absätze; Ley 29/1994, Art. 17.6).

Was vor der Ermäßigung abgeht: die Ausgaben

Die Ermäßigung ist ein Prozentsatz der Nettozahl, die Ausgaben zählen also ebenso viel wie die Zeile, in die man fällt. Gesetz und Verordnung lassen jede Ausgabe zu, die zur Erzielung der Miete nötig ist, und nennen die wichtigsten (Art. 23.1; RD 439/2007, Art. 13–14):

• Hypothekenzinsen und Reparaturen, zusammen, bis zur Höhe der Bruttomiete des Jahres; der Überschuss wird vier Jahre vorgetragen. Reparaturen sind Streichen, Verputzen, der Austausch eines Heizkessels, eines Aufzugs oder einer Sicherheitstür — keine Erweiterungen oder Verbesserungen, die stattdessen in die Abschreibungsbasis gehen.
• Kommunale Steuern und Gebühren: die IBI, die Müllgebühr, nichtstaatliche Abgaben ohne Sanktionscharakter.
• Gemeinschaftskosten, Verwaltung, Makler- und Rechtskosten, Versicherung, der Energieausweis, die Vertragserrichtung.
• Zweifelhafte Forderungen, sobald seit der ersten Mahnung sechs Monate ohne Erneuerung vergangen sind oder der Mieter insolvent ist.
• Abschreibung von 3 % jährlich auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterwert, ohne Grund und Boden — die größte Ausgabe bei den meisten Wohnungen und die, die die meisten Vermieter vergessen.

Für die Tage, an denen die Wohnung nicht vermietet ist, erklärt der Vermieter stattdessen ein fiktives Einkommen: 1,1 % des Katasterwerts, wenn die Werte in den letzten zehn Jahren überprüft wurden, sonst 2 % (Art. 85).

Ein Rechenbeispiel: eine 900-€-Wohnung in Puerto del Rosario

Eine Zweizimmerwohnung, gekauft für 150.000 €, Katasteranteil Grund und Boden 40 %, das ganze Jahr 2026 für 900 € im Monat an eine Familie vermietet, Vertrag 2025 geschlossen. Bruttomiete 10.800 €. Ausgaben: Hypothekenzinsen 2.400 € und Malerarbeiten 600 € (3.000 €, innerhalb der Bruttomietgrenze); IBI 320 €; Gemeinschaft 720 €; Versicherung 260 €; Vertrag und Makler 200 €; Abschreibung 3 % auf 90.000 € Gebäudewert, 2.700 €. Gesamt 7.200 €; Nettoeinkünfte 3.600 €.

• Ansässiger Vermieter, 50 %: steuerpflichtig 1.800 €. Bei einem kombinierten Grenzsteuersatz von, sagen wir, 30 % etwa 540 € Steuer — die Hälfte dessen, was dieselbe Miete ohne die Ermäßigung kosten würde.
• Dieselbe Wohnung nach einer Sanierung, 60 %: steuerpflichtig 1.440 €, Steuer etwa 432 €.
• Falls Puerto del Rosario je zum angespannten Gebiet erklärt würde: eine Erstvermietung an einen 28-Jährigen, 70 %, steuerpflichtig 1.080 €; ein neuer Vertrag mehr als 5 % unter der Vormiete, 90 %, steuerpflichtig 360 €. Beides gibt es heute nicht.
• Deutscher Eigentümer, nicht ansässig: keine Ermäßigung, aber dieselben Ausgaben — 3.600 € netto zu 19 %, 684 €.
• Britischer Eigentümer, nicht ansässig: keine Ermäßigung und keine Ausgaben — 10.800 € brutto zu 24 %, 2.592 €.

Nichtresidenten: keine Ermäßigung, und zwei verschiedene Bemessungsgrundlagen

Die Ermäßigungen sind eine Regel der Einkommensteuer, und das Gesetz über die Einkommensteuer der Nichtresidenten sagt ausdrücklich, dass die Bemessungsgrundlage für Nichtresidenten ohne Betriebsstätte der Bruttobetrag «ohne die Ermäßigungen» ist (RDLeg 5/2004, Art. 24.1). Ansässige eines anderen EU- oder EWR-Staates mit Informationsaustausch dürfen die Ausgaben abziehen, die das Einkommensteuergesetz zulässt, sofern sie unmittelbar mit den spanischen Einkünften zusammenhängen, und zahlen 19 %; alle anderen — britische, Schweizer, amerikanische Eigentümer — zahlen 24 % auf die Bruttomiete (Art. 24.6 und 25.1.a). Die Erklärung ist das Modelo 210, das unser Leitfaden zum Modelo 210 durchgeht, und für die leeren Monate wird das fiktive Einkommen auf demselben Formular erklärt.

Die Lücke verdient Zahlen: Bei der obigen Wohnung zahlt ein Resident etwa 540 €, ein deutscher Eigentümer 684 €, ein britischer Eigentümer 2.592 € — bei derselben Miete, demselben Gebäude und demselben Mieter. Für einen Nicht-EU-Eigentümer ist diese Lücke die erste Zahl in jedem Gespräch über die Ansässigkeit, über das Halten der Immobilie durch eine Gesellschaft oder über die Ferienvermietungsregelung, die ihre eigene Arithmetik und ihre eigenen Regeln hat.

Die kanarische Ebene: ein Abzug von 1.000 € und eine Kaution mit Bußgeld

Kanarische Residenten haben drei regionale Abzüge, die zur staatlichen Ermäßigung hinzukommen, im regionalen Teil der Erklärung (Decreto Legislativo 1/2009, Art. 15 ter, 15 quater und 16):

• 1.000 € für das Bereitstellen einer Wohnung auf dem Langzeitmarkt: einmal je Immobilie, bis zu fünf Immobilien, im Jahr des Vertragsabschlusses, für eine Wohnung, die im Vorjahr fiktives Einkommen erzeugt hat — eine leere Wohnung — oder in den sechs Monaten zuvor gekauft wurde; der Vertrag muss insgesamt drei Jahre laufen, der Mieter darf weder Ehegatte noch Verwandter bis zum dritten Grad sein, und die Vermietung darf keine gewerbliche Tätigkeit sein. Werden die Bedingungen verletzt, kommen die 1.000 € mit Zinsen zurück.
• 75 % der Prämie einer Mietausfallversicherung, bis zu 150 € im Jahr, für Verträge von mindestens einem Jahr bei höchstens 800 € Monatsmiete, mit hinterlegter Kaution und der Steuernummer des Mieters sowie der Katasterreferenz in der Erklärung.
• 10 % der Kosten, eine Wohnung vermietungsfertig zu machen — Reparaturen, Vertragskosten, Versicherungen, der Energieausweis — bis zu 150 € je Immobilie, gegen Rechnung; nicht kombinierbar mit dem vorigen auf dieselben Beträge.

Die Kaution ist die andere kanarische Regel, die neue Vermieter überrascht. Die Kaution von einer Monatsmiete nach dem Mietgesetz darf der Vermieter nicht auf einem Konto behalten: Auf den Kanaren muss sie innerhalb eines Monats nach Vertragsabschluss beim Instituto Canario de la Vivienda hinterlegt und in das regionale Kautionsregister eingetragen werden, und das Unterlassen ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem an der nicht hinterlegten Kaution bemessenen Bußgeld geahndet wird (Ley 2/2014, Anhang, Art. 2 und 12). Zwei der drei regionalen Abzüge verlangen den Nachweis dieser Hinterlegung, und das Finanzamt gleicht das Register ab.

Wo wir ins Spiel kommen

Unsere Steuerabteilung in Caleta de Fuste und Costa Calma ermittelt, für welche der vier Ermäßigungen Ihr Vertrag in Frage kommt, baut die Ausgabenakte auf — Abschreibungsbasis, Zinsen, Reparaturen, die Katasteraufteilung —, damit die Nettozahl richtig und belastbar ist, hinterlegt die Kaution und macht die regionalen Abzüge geltend, reicht das Modelo 210 für nicht ansässige Eigentümer ein und rechnet die Lücke zwischen Resident und Nichtresident durch, bevor Sie entscheiden, wie Sie die Immobilie halten. Siehe Steuerberatung und Immobilienverwaltung, oder buchen Sie einen Termin — wir antworten innerhalb eines Werktags.

Häufige Fragen

Welche Ermäßigung bekomme ich 2026 für eine Langzeitvermietung auf Fuerteventura?

Fünfzig Prozent, für einen ab dem 26. Mai 2023 geschlossenen Vertrag über eine Wohnung, die als dauerhafter Wohnsitz des Mieters vermietet wird. Die 60 % setzen eine in den zwei Jahren vor dem Vertrag abgeschlossene Sanierung voraus; 70 % und 90 % verlangen ein erklärtes angespanntes Gebiet, und keine kanarische Gemeinde steht mit dem Beschluss vom Juli 2026 auf den Listen des Ministeriums. Vor dem 26. Mai 2023 geschlossene Verträge behalten die alten 60 %.

Ich bin nicht in Spanien ansässig. Bekomme ich irgendeine Ermäßigung?

Nein. Die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer der Nichtresidenten schließt die Ermäßigungen aus. Ein in der EU oder im EWR ansässiger Eigentümer zieht dieselben Ausgaben ab wie ein Resident und zahlt 19 % auf den Nettobetrag; ein anderswo ansässiger Eigentümer zahlt 24 % auf die Bruttomiete, ohne Ausgaben. Bei einer 900-€-Wohnung sind das etwa 684 € gegenüber 2.592 € im Jahr.

Was passiert, wenn ich die Miete nie erklärt habe und das Finanzamt sie entdeckt?

Die Miete wird voll besteuert: Die Ermäßigung gilt nur für Einkünfte, die in einer vor Beginn einer Prüfung eingereichten Erklärung angegeben wurden, und nie für in einer Prüfung nachversteuerte Einkünfte. Auch die regionalen kanarischen Abzüge gehen verloren, da sie verlangen, dass die Einkünfte mit der Steuernummer des Mieters und der Katasterreferenz erklärt werden.

Geht die Ermäßigung verloren, wenn die Wohnung einen Teil des Jahres leer steht?

Nein — sie gilt für die Nettoeinkünfte der vermieteten Monate. Für die leeren Tage erklärt der Vermieter stattdessen fiktives Einkommen, 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, ohne Ausgaben und ohne Ermäßigung. Eine Wohnung, die das ganze Vorjahr leer stand und für drei Jahre vermietet wird, berechtigt im Vertragsjahr zum kanarischen Abzug von 1.000 €.

Fakten geprüft im September 2026 (Einkommensteuergesetz, Ley 35/2006, Artikel 23 und 85 und Übergangsbestimmung 38; Verordnung RD 439/2007, Artikel 13, 14 und 41.1; Wohnungsgesetz, Ley 12/2023, Artikel 18 und Schlussbestimmung 2; Mietgesetz, Ley 29/1994, Artikel 2, 3 und 17.6; Gesetz über die Einkommensteuer der Nichtresidenten, RDLeg 5/2004, Artikel 24 und 25; kanarische konsolidierte Steuervorschriften, Decreto Legislativo 1/2009, Artikel 15 ter, 15 quater, 16 und 18; die Beschlüsse des Ministeriums vom 30. Januar, 23. April und 24. Juli 2026 zu angespannten Gebieten; kanarisches Gesetz 2/2014 über Mietkautionen; das AEAT-Handbuch 2025). Die Zahlen sind Rechenbeispiele mit den Sätzen von 2026; Ihre eigenen werden abweichen.