Туристическая аренда на Канарах и IGIC шаг за шагом: регистрация, 7 %, режим малого предпринимателя и комиссия платформы

Три собственника сдают квартиру на Фуэртевентуре через одну и ту же платформу и должны канарской налоговой службе три разные вещи. Житель Корралехо с одной квартирой и скромной выручкой не начисляет IGIC вовсе. Собственник из Дюссельдорфа, чью квартиру в Коста-Кальме убирает и передаёт гостям местное агентство, начисляет 7 % с первой ночи. Собственник из Калета-де-Фусте, чью единицу эксплуатирует оператор комплекса за фиксированную месячную сумму, ничего не начисляет, ничего не подаёт и пишет два слова на каждом счёте-фактуре. Три ответа вытекают из одних и тех же двух законов, прочитанных канарской службой в серии обязательных разъяснений, доходящей до 2026 года, и эта заметка излагает их в том порядке, в каком собственник с ними сталкивается: почему туристическая аренда никогда не освобождена, регистрационная декларация, которую нужно подать до первого гостя, режим малого предпринимателя и кто из него выпадает, положение нерезидента, квартальные и годовые декларации, счёт-фактура гостю и чей налог — комиссия платформы. Сама туристическая регистрация — отдельное дело, о нём наша заметка о правилах туристической аренды 2026 года.

Почему туристическая аренда никогда не освобождена

IGIC освобождает сдачу жилья в аренду. Канарский консолидированный текст освобождает от налога аренду edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, зданий или их частей, предназначенных исключительно под жильё, вместе с гаражами, пристройками и мебелью (Decreto Legislativo 1/2025, статья 21.b). Двумя абзацами ниже та же статья закрывает дверь туристической аренде своими словами: освобождение Tampoco será de aplicación a cualquier supuesto de cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa u onerosa, также не применяется ни к какому случаю временной передачи в пользование всего или части меблированного и оборудованного жилья в состоянии немедленного использования, продаваемого или продвигаемого через каналы туристического предложения и осуществляемого с целью получения прибыли или за плату. Это законное определение туристической аренды, и ему не нужны ни гостиничный сервис, ни стойка регистрации, ни персонал: квартира на сайте бронирования с ключами в сейфе под него подпадает.

Собственник становится предпринимателем в момент, когда квартира предложена. Государственный закон относит к предпринимателям в любом случае тех, кто эксплуатирует имущество для получения постоянного дохода, и добавляет, что tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes, арендодатели имущества имеют этот статус (Ley 20/1991, статья 5.4.a). Услуга облагается там, где стоит квартира, потому что закон локализует на островах El arrendamiento o cesión de uso por cualquier título de dichos bienes, incluidas las viviendas amuebladas, аренду или передачу в пользование по любому основанию расположенной здесь недвижимости, включая меблированное жильё (статья 17.Tres.Uno.1.a), какими бы ни были место жительства собственника и гостя. Ставка — общая, El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7 %, общая ставка IGIC составляет 7 % (Decreto Legislativo 1/2025, статья 32.1, в редакции, действующей с 1 января 2026 года); размещение не входит ни в один из пониженных перечней. А база — вся цена: La base imponible del impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, налоговая база складывается из полной суммы встречного предоставления по облагаемым операциям (Ley 20/1991, статья 22.1), так что плата за уборку или надбавка за позднее заселение, выставленные гостю, несут 7 % вместе с ночами.

Канарская служба повторила всё это в феврале 2026 года собственнице квартиры на Тенерифе, сдававшей её через сайт бронирования без работников, без гостиничных услуг и лишь с уборкой в начале и в конце каждого проживания. Услуга облагается IGIC, говорит её обязательное разъяснение, con independencia de que se presten o no servicios propios de la industria hotelera, o si dispone o no de medios organizativos propios o contrate los mismos, независимо от того, оказываются ли услуги, свойственные гостиничной отрасли, и располагает ли собственница собственными организационными средствами или нанимает их, а освобождение статьи 21 не применяется (consulta vinculante 2299, 6 февраля 2026 года). Начисляет ли эта собственница 7 % на самом деле, решает не квартира, а режим из следующего раздела.

До первого гостя: регистрационная декларация

Первая бумага — не налоговая декларация, а регистрационная, Modelo 400, и она подаётся до начала деятельности: регламент говорит, что декларация о начале deberá presentarse con anterioridad al inicio de la realización habitual de las entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a sus actividades empresariales o profesionales, должна быть подана до начала регулярной поставки товаров или оказания услуг, относящихся к деятельности предприятия (Decreto 268/2011, статья 133.3). Она сообщает службе, кто вы, где квартира, в каком вы режиме и отказываетесь ли от него; в ней же собственник-нерезидент заявляет деятельность как предприниматель, не учреждённый на островах. Разъяснение службы от июля 2026 года собственнику, сдавшему два жилья компании, которая будет эксплуатировать их как туристические квартиры, уточняет, что частный арендодатель подаёт её en todo caso, в любом случае, если только его единственная аренда — не освобождённая аренда жилья, облагаемая как доход от недвижимости в его подоходном налоге, а туристическая аренда таковой никогда не бывает (consulta vinculante 2327, 29 июля 2026 года). Физическое лицо, чья единственная деятельность — сдача недвижимости и чей оборот в прошлом году не превысил 50 000 €, может подать её на бумаге, лично в офисе службы в Пуэрто-дель-Росарио или заказным письмом; все остальные подают её онлайн. Номер туристической регистрации и ответственное заявление по канарскому закону 2025 года — отдельная процедура с отдельным ведомством, и они не заменяют 400.

Режим малого предпринимателя решает, начисляете ли вы хоть что-то

Режим, который закон называет régimen especial del pequeño empresario o profesional, специальный режим малого предпринимателя или специалиста, — причина, по которой собственник из Корралехо не начисляет IGIC. Он охватывает los sujetos pasivos personas físicas establecidos en el territorio de aplicación del impuesto, cuyo volumen total de operaciones realizadas durante el año natural anterior, en el conjunto de sus actividades empresariales o profesionales, no hubiera excedido de 30.000 euros, налогоплательщиков — физических лиц, учреждённых на территории применения налога, чей общий оборот за предыдущий календарный год по всем их видам деятельности не превысил 30 000 € (Decreto Legislativo 1/2025, статья 89.1), а с 1 января 2027 года та же фраза гласит 50 000 € — цифра, которую канарское правительство ввело досрочно в апреле 2026 года с месячным окном, июль 2026 года, чтобы те, чья выручка 2025 года оказалась между двумя порогами, могли выбрать режим. Внутри режима операции собственника estarán exentas del Impuesto General Indirecto Canario, освобождены от IGIC (статья 90.1): ни 7 % с ночей, ни квартальной декларации, ни вычета IGIC, уплаченного уборщице, агентству или за новый диван. Счёт-фактура всё равно выставляется, и он должен нести слова, предписанные законом: La factura deberá contener la expresión "exención franquicia fiscal", счёт-фактура должен содержать выражение «exención franquicia fiscal» (статья 91.d). В январе собственник подаёт годовой Modelo 425 с оборотом за год — так служба узнаёт, сохраняется ли режим.

Три черты режима подводят собственников. Он автоматический, так что собственник, который его не хочет, должен об этом заявить: отказ записывается в Modelo 400 или происходит поведением, потому что закон считает молчаливым отказом своевременную подачу первой квартальной декларации года или первой декларации после начала деятельности (статья 89.2), а отказ связывает на три года. Мерило — оборот прошлого года по всем видам деятельности собственника, не нынешнего года и не одной квартиры, так что самозанятый сантехник, добавивший туристическую аренду, прибавляет её выручку к сантехнике; деятельность, начатая в середине года, пересчитывается на двенадцать месяцев, а превышение порога исключает собственника с 1 января следующего года. И он только для учреждённых: слова establecidos en el territorio de aplicación del impuesto — те, которые служба читает строже всего, как показывает следующий раздел. Полная механика режима, включая то, во что освобождение обходится потерянными вычетами, — в нашей заметке о REPEP и пороге в 50 000 €.

Собственник-нерезидент не учреждён и начисляет 7 % с первой ночи

До 2022 года канарская служба считала, что любая сдаваемая недвижимость на островах — постоянное представительство её собственника, так что немецкий или британский собственник был «учреждён» через квартиру и мог находиться в режиме малого предпринимателя, как сосед из Корралехо. Этого прочтения больше нет. В апреле 2026 года служба ответила собственнику, проживающему в Германии, чьей туристической квартирой занимался специалист на Канарах, ведавший ключами, обслуживанием, уборкой и счетами: собственник — предприниматель, услуга облагается, Dado que no se encuentra establecido en Canarias no puede estar incluido en el REPEP, поскольку он не учреждён на Канарах, он не может быть включён в REPEP (consulta vinculante 2310, 17 апреля 2026 года). Рассуждение состоит из двух шагов. Постоянному представительству нужна структура из собственных людских и материальных средств собственника, а у квартиры, которой управляет нанятое агентство, её нет: служба прямо применяет к IGIC решение Суда ЕС по делу Titanium 2021 года. И сам государственный закон изменился 1 января 2023 года, чтобы сказать в своём правиле об обратном начислении, что правило не применяется Cuando se trate de prestaciones de servicios de arrendamientos de bienes inmuebles que estén sujetas y no exentas del Impuesto, к услугам аренды недвижимости, облагаемым налогом и не освобождённым (Ley 20/1991, статья 19.1.2.º.a), что служба читает как признание законодателем того, что арендодатель канарской квартиры может быть неучреждённым предпринимателем. Её собственная справочная страница о режиме теперь говорит это одной строкой: с 1 января 2024 года неучреждённые физические лица не могут находиться в режиме, и житель Пиренейского полуострова, сдающий квартиру на островах, deberá darse de alta en el censo del IGIC como empresario o profesional no establecido en Canarias, y proceder al ingreso de las cuotas devengadas a través de autoliquidaciones periódicas, должен встать на учёт в реестре IGIC как предприниматель, не учреждённый на Канарах, и уплачивать начисленный налог через периодические декларации. Собственник из Дюссельдорфа или Манчестера в том же положении, что и собственник из Мадрида.

Итак, собственник-нерезидент начисляет 7 % на каждое проживание с первого, подаёт Modelo 400 как неучреждённый предприниматель до первого гостя и подаёт квартальный Modelo 420 по рубрике, которую сам регламент отводит empresarios o profesionales no establecidos en el territorio de aplicación del Impuesto General Indirecto Canario que realicen habitualmente entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas y no exentas al Impuesto, por las que no se produzca la inversión del sujeto pasivo, предпринимателям, не учреждённым на территории применения IGIC, которые регулярно совершают облагаемые, не освобождённые операции, по которым не происходит обратного начисления (Decreto 268/2011, статья 57.1.c). Та же статья позволяет этим декларациям нести вычеты: IGIC с платы за управление местного агентства, с клининговой компании и с ремонта вычитается из собранных 7 %, и это единственное утешение от пребывания вне режима. Ни перечень обязанностей налогоплательщика в государственном законе, ни канарский текст не называют налогового представителя для IGIC, в отличие от правила НДС для собственников, учреждённых за пределами Союза, но квартальный календарь не ждёт никакого рейса, а электронный портал службы требует сертификата или представителя, у которого он есть.

Один собственник-нерезидент не подаёт вообще ничего. Когда апартамент находится в туристическом комплексе, который может эксплуатироваться только как единое целое, и собственник передал его оператору комплекса за фиксированную месячную сумму, служба решила в октябре 2025 года, что договор — не аренда, а нетипичная передача эксплуатации, что исключение аренды из обратного начисления поэтому не применяется и что налог самостоятельно исчисляет оператор: собственник не учреждён, не может находиться в режиме малого предпринимателя и No tiene obligación de presentar el modelo 400 de declaración censal, ni obligación de presentar autoliquidaciones periódicas, ni presentar el modelo 415, не обязан подавать ни регистрационную декларацию, ни периодические декларации, ни Modelo 415 об операциях с третьими лицами; его единственная обязанность — счёт-фактура оператору без IGIC со словами inversión del sujeto pasivo (consulta vinculante 2278, 3 октября 2025 года). Это собственник из Калета-де-Фусте из первого абзаца. Разъяснение зависит от договора: собственник, сдающий тот же апартамент оператору по обычной аренде или сдающий его гостям напрямую, возвращается в предыдущий абзац.

Квартальный 420, годовой 425 и счёт-фактура гостю

Собственник вне режима, резидент или нет, подаёт Modelo 420 четыре раза в год: en los primeros veinte días del mes natural siguiente a la finalización del periodo de liquidación trimestral, в первые двадцать дней календарного месяца, следующего за окончанием квартала, кроме января, когда четвёртый квартал можно подать в течение всего месяца, то есть 1–20 апреля, 1–20 июля, 1–20 октября и 1–31 января; оплата прямым дебетом сокращает каждое окно до первых пятнадцати дней, двадцати в январе. Годовая сводка, Modelo 425, подаётся в январе вместе с последней декларацией года; собственник в режиме малого предпринимателя подаёт только 425 — как заявление об обороте, которое сохраняет или прекращает освобождение. Обе подаются онлайн, на бумаге — только теми физическими лицами, которых описывает предыдущий раздел.

Каждое проживание требует счёта-фактуры, потому что закон обязывает налогоплательщиков Expedir y entregar facturas de las operaciones en que intervienen, выставлять и передавать счета-фактуры по операциям, в которых они участвуют (Ley 20/1991, статья 59.1.b), по государственному регламенту о выставлении счетов, который применяется к IGIC в силу своего второго дополнительного положения. До скромной суммы это может быть упрощённый счёт без данных гостя: регламент допускает его Cuando su importe no exceda de 400 euros, Impuesto sobre el Valor Añadido incluido, когда его сумма не превышает 400 евро, включая налог (Real Decreto 1619/2012, статья 4.1.a); выше — полный счёт с именем и адресом гостя, со ставкой и суммой налога, указанными отдельно (статья 6). Платформа или агентство, выставляющие счета от имени собственника, делают это по предварительному письменному соглашению и в собственной серии. Собственник ведёт книгу выставленных счетов и книгу полученных (Decreto 268/2011, статья 49) и хранит сами счета четыре года, которые есть у службы на их проверку.

Комиссия платформы: чей это IGIC

Комиссия, которую платформа бронирования берёт с собственника, — услуга посредничества при аренде недвижимости, и с 1 января 2023 года канарское правило о ней противоположно правилу почти для всего остального, что островное предприятие покупает за рубежом. Обратное начисление, которое обычно делает островного клиента налогоплательщиком, когда поставщик здесь не учреждён, не применяется Cuando se trate de prestaciones de servicios de intermediación en el arrendamiento de bienes inmuebles, к услугам посредничества при аренде недвижимости (Ley 20/1991, статья 19.1.2.º.a). Служба сделала вывод в январе 2026 года для жительницы Канар, чья платформа выставляла комиссию без IGIC и со словами «inversión del sujeto pasivo»: посредничество локализуется там, где квартира, так что оно облагается IGIC, где бы ни находилась платформа, и no invirtiéndose la condición de sujeto pasivo, siendo la entidad intermediaria no establecida la obligada a declarar como sujeto pasivo la cuota del IGIC devengada, статус налогоплательщика не переходит, и неучреждённый посредник — тот, кто обязан заявить начисленный IGIC как налогоплательщик (consulta vinculante 2298, 22 января 2026 года). Платформа должна начислить 7 % на свою комиссию и показать его в счёте; собственник не исчисляет его сам в 420, и разъяснение добавляет, что спор о счёте, который должен нести налог и не несёт, — налоговый вопрос для канарской экономико-административной коллегии.

Для собственника практических правил три. Счёт платформы с пометкой об обратном начислении — не налог, который собственник должен заявить, и из него ничего не вычитается. Если платформа всё же начисляет IGIC, собственник вне режима малого предпринимателя вычитает его в 420; собственник внутри режима несёт его как расход. И то же рассуждение охватывает местную уборщицу и управляющее агентство, чьи услуги относятся к квартире и несут канарский IGIC в их собственных счетах. Правило для всего остального, что предприятие покупает за пределами островов, от рекламы до программ, — обычное обратное начисление, которое мы описываем в нашей заметке об оплате иностранным поставщикам.

Сторона подоходного налога и что декрет изменил бы и теперь меняет снова

IGIC — меньший из двух налогов на туристическую аренду. Собственник-нерезидент декларирует арендную плату в Modelo 210 по 19 % или 24 % в зависимости от страны проживания, начиная с налогового 2026 года раз в год вместо поквартально, и декларирует вменённый доход за дни, когда квартира пустовала; механика, вычитаемые расходы для собственников из ЕС и разрыв между собственником из ЕС и из-за его пределов при той же плате — в нашей заметке о налоге нерезидентов. Собственник-резидент декларирует чистую плату в IRPF без скидки за аренду жилья, которую закон оставляет жилью, сданному как постоянное место жительства арендатора, как объясняет наша заметка о скидках с доходов от аренды. А каждый январь платформа подаёт Modelo 238 по DAC7, объект за объектом и квартал за кварталом, с суммами, выплаченными собственнику, — это цифра, которую службы могут сверить с 210, IRPF и 420.

Материковое изменение, заполнившее новости в октябре, до островов так и не дошло. Real Decreto-ley 26/2026, действовавший один день, переписал бы освобождение от НДС так, что аренда меблированного жилья теряла бы его, когда Su duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, её срок в пользу одного и того же арендатора не превышает 30 ночей, с 1 декабря 2026 года (статья 7); Конгресс отменил декрет 2 октября, как излагают наши коллеги из Olga Caballero Abogados в своей заметке об октябрьском декрете, а 8 октября Real Decreto-ley 29/2026 снова записал то же правило, с той же датой 1 декабря 2026 года и той же статьёй 7, в ожидании голосования Постоянной депутации распущенного Конгресса в течение тридцати дней после его публикации 7 октября. Канарское правило никогда не зависело ни от одного из них: туристическая аренда находится вне освобождения от IGIC по тексту канарского закона, без подсчёта ночей, и остаётся там.

Что делает наша консультация

Туристическая аренда, которая два сезона принимает бронирования без Modelo 400, собственник-нерезидент, которому сказали, что квартира помещает его в режим малого предпринимателя, счёт платформы с обратным начислением, который никто не заявил, — вот дела, которые попадают на наши столы в Калета-де-Фусте и Коста-Кальме. Постановка на учёт, декларации и сводки по IGIC и представительство перед обеими службами входят в нашу налоговую консультацию; налог нерезидентов и договоры аренды частного собственника относятся к нашей консультации для частных лиц. Принесите выписки платформы и всё, что уже подано, или запишитесь на приём, и мы скажем вам, который из трёх собственников — вы, и каким должен быть каждый квартал с этого момента.

Частые вопросы

Я сдаю квартиру через платформу несколько недель в году. Я правда предприниматель для IGIC?

Да. Арендодатели имущества — предприниматели по букве государственного закона, а канарский текст выводит меблированную квартиру, продаваемую через туристические каналы, из освобождения для жилья, сколько бы недель это ни было. Начисляете ли вы 7 %, зависит от режима малого предпринимателя и от того, где вы учреждены, а не от календаря.

Я живу в Корралехо, и квартира приносит 18 000 € в год. Начисляю ли я IGIC?

Нет, пока вы в режиме малого предпринимателя: ваши проживания освобождены, ваши счета гласят «exención franquicia fiscal», и в январе вы подаёте годовой 425. Вы теряете режим 1 января после года, в котором все ваши виды деятельности вместе превысили порог, 30 000 € в 2026 году и 50 000 € с 2027 года, и теряете его поведением, если вовремя подаёте квартальный 420.

Я живу в Германии, и местное агентство управляет всем. Могу ли я пользоваться режимом малого предпринимателя?

Нет. Обязательные разъяснения канарской службы 2023, 2025 и 2026 годов считают, что квартира, эксплуатируемая через нанятое агентство, — не постоянное представительство её собственника, а с 2024 года режим закрыт для неучреждённых физических лиц. Вы начисляете 7 % с первой ночи, встаёте на учёт как неучреждённый предприниматель и подаёте 420 каждый квартал, вычитая IGIC, который выставляют вам агентство и уборщица.

В счёте платформы за её комиссию написано «inversión del sujeto pasivo». Заявлять ли мне этот IGIC?

Нет. С 2023 года посредничество при аренде исключено из обратного начисления, и в январе 2026 года служба решила, что налогоплательщик по комиссии с канарской квартиры — платформа, а не собственник. Сохраните счёт, ничего по нему не заявляйте и ничего из него не вычитайте.

Мой апартамент — в комплексе, который эксплуатирует один оператор, и я получаю фиксированную сумму каждый месяц. Подавать ли мне 400 и 420?

Нет, если договор — передача эксплуатации единицы оператору, как в разъяснении службы от октября 2025 года: оператор сам исчисляет IGIC, а вы выставляете счета без налога с пометкой «inversión del sujeto pasivo». Если вы сдаёте апартамент сами или по обычной аренде, ответ меняется, так что договор — первое, что нужно прочитать.

Факты проверены в октябре 2026 года (Ley 20/1991, статьи 5, 17, 19, 20, 22 и 59, в тексте, консолидированном BOE на 17 декабря 2025 года; Decreto Legislativo 1/2025, статьи 21, 32, 89, 90 и 91, с редакцией статьи 89.1, действующей с 1 января 2027 года по Decreto-ley 3/2026; Decreto 268/2011, статьи 49, 57 и 133; Real Decreto 1619/2012, статьи 4 и 6; Real Decreto-ley 26/2026, статья 7, отменён 2 октября 2026 года; Real Decreto-ley 29/2026, статья 7, действует с 8 октября 2026 года, на 21 октября 2026 года не утверждён; обязательные разъяснения канарской налоговой службы 2176, 2195, 2278, 2298, 2299, 2310 и 2327 и её страницы о Modelos 400, 420 и 425 и о режиме малого предпринимателя, прочитанные 7 октября 2026 года). Пороги, формы и сроки подачи — те, что действуют на указанную дату; договор, место жительства собственника и оборот прошлого года решают, какое из трёх положений — ваше.