Um alojamento local nas Canárias e o IGIC, passo a passo: a declaração censitária, os 7 %, o regime do pequeno empresário e a comissão da plataforma

Três proprietários alugam um apartamento em Fuerteventura através da mesma plataforma e devem três coisas diferentes à agência tributária canária. Um residente em Corralejo com um único apartamento e receitas modestas não cobra IGIC nenhum. Um proprietário de Düsseldorf cujo apartamento em Costa Calma é limpo e entregue por uma agência local cobra 7 % desde a primeira noite. Um proprietário de Caleta de Fuste cuja unidade é explorada pelo operador do complexo por uma quantia mensal fixa não cobra nada, não entrega nada e escreve duas palavras em cada fatura. As três respostas saem das mesmas duas leis, lidas pela agência canária numa série de respostas vinculativas que chega a 2026, e esta nota expõe-nas pela ordem em que um proprietário as encontra: porque é que um alojamento local nunca está isento, a declaração censitária que tem de dar entrada antes do primeiro hóspede, o regime do pequeno empresário e quem fica fora dele, a posição do não residente, as declarações trimestrais e anuais, a fatura ao hóspede e de quem é o imposto sobre a comissão da plataforma. O registo turístico em si é outro processo, tratado na nossa nota sobre as regras do alojamento local de 2026.

Porque é que um alojamento local nunca está isento

O IGIC isenta o arrendamento de habitações. O texto consolidado canário liberta do imposto os arrendamentos de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, edifícios ou partes de edifícios destinados exclusivamente a habitação, com as suas garagens, anexos e mobília (Decreto Legislativo 1/2025, artigo 21.b). Dois parágrafos depois o mesmo artigo fecha a porta ao alojamento local com as suas próprias palavras: a isenção Tampoco será de aplicación a cualquier supuesto de cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa u onerosa, também não se aplica a qualquer caso de cedência temporária do uso da totalidade ou de parte de uma habitação mobilada e equipada em condições de uso imediato, comercializada ou promovida em canais de oferta turística e realizada com fim lucrativo ou a título oneroso. É a definição legal do alojamento local, e não precisa de serviço hoteleiro, nem de receção, nem de pessoal: um apartamento num site de reservas com as chaves numa caixa de segurança está dentro dela.

O proprietário é empresário no momento em que o apartamento é oferecido. A lei estatal considera empresários, em todo o caso, quem explora um bem para obter rendimentos continuados, e acrescenta que tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes, os locadores de bens têm essa qualidade (Ley 20/1991, artigo 5.4.a). O serviço é tributado onde está o apartamento, porque a lei localiza nas ilhas El arrendamiento o cesión de uso por cualquier título de dichos bienes, incluidas las viviendas amuebladas, o arrendamento ou cedência de uso a qualquer título dos imóveis aqui situados, habitações mobiladas incluídas (artigo 17.Tres.Uno.1.a), seja qual for a residência do proprietário e a do hóspede. A taxa é a geral, El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7 %, a taxa geral do IGIC é de 7 % (Decreto Legislativo 1/2025, artigo 32.1, na redação em vigor desde 1 de janeiro de 2026); o alojamento não consta de nenhuma das listas reduzidas. E a base é o preço inteiro: La base imponible del impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, a base tributável é constituída pelo montante total da contraprestação das operações tributadas (Ley 20/1991, artigo 22.1), pelo que uma taxa de limpeza ou um suplemento por chegada tardia faturados ao hóspede levam os 7 % juntamente com as noites.

A agência canária repetiu tudo isto em fevereiro de 2026 à proprietária de um apartamento em Tenerife que o cedia através de um site de reservas sem empregados, sem serviços hoteleiros e apenas com a limpeza no início e no fim de cada estadia. O serviço está sujeito a IGIC, diz a sua resposta vinculativa, con independencia de que se presten o no servicios propios de la industria hotelera, o si dispone o no de medios organizativos propios o contrate los mismos, independentemente de se prestarem ou não serviços próprios da indústria hoteleira e de a proprietária dispor ou não de meios organizativos próprios ou os contratar, e a isenção do artigo 21 não se aplica (consulta vinculante 2299, 6 de fevereiro de 2026). O que decide se essa proprietária cobra de facto os 7 % não é o apartamento mas o regime da secção seguinte.

Antes do primeiro hóspede: a declaração censitária

O primeiro papel não é uma declaração de imposto mas uma declaração censitária, o Modelo 400, e dá entrada antes de a atividade começar: o regulamento diz que a declaração de início deberá presentarse con anterioridad al inicio de la realización habitual de las entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a sus actividades empresariales o profesionales, deve ser apresentada antes do início da realização habitual das entregas de bens ou prestações de serviços correspondentes às atividades da empresa (Decreto 268/2011, artigo 133.3). Diz à agência quem é, onde está o apartamento, em que regime está e se renuncia a ele; é também onde um proprietário não residente declara a atividade como empresário não estabelecido nas ilhas. A resposta da agência de julho de 2026 a um proprietário que arrendava duas habitações a uma sociedade que as exploraria como alojamento local precisa que um locador particular a apresenta en todo caso, em todo o caso, salvo se os seus únicos arrendamentos forem arrendamentos de habitação isentos tributados como rendimentos prediais no seu imposto sobre o rendimento, e que um alojamento local nunca é um deles (consulta vinculante 2327, 29 de julho de 2026). Uma pessoa singular cuja única atividade é o arrendamento de imóveis e cujo volume de negócios não excedeu 50.000 € no ano anterior pode apresentá-la em papel, presencialmente no escritório da agência em Puerto del Rosario ou por correio registado; todos os outros apresentam-na online. O número de registo turístico e a declaração responsável ao abrigo da lei canária de 2025 são um procedimento à parte, com um serviço à parte, e não substituem o 400.

O regime do pequeno empresário decide se cobra alguma coisa

O regime a que a lei chama régimen especial del pequeño empresario o profesional, o regime especial do pequeno empresário ou profissional, é a razão pela qual o proprietário de Corralejo não cobra IGIC. Abrange los sujetos pasivos personas físicas establecidos en el territorio de aplicación del impuesto, cuyo volumen total de operaciones realizadas durante el año natural anterior, en el conjunto de sus actividades empresariales o profesionales, no hubiera excedido de 30.000 euros, os sujeitos passivos pessoas singulares estabelecidos no território de aplicação do imposto cujo volume total de operações no ano civil anterior, no conjunto das suas atividades, não excedeu 30.000 € (Decreto Legislativo 1/2025, artigo 89.1), e a partir de 1 de janeiro de 2027 a mesma frase diz 50.000 €, o valor que o governo canário antecipou em abril de 2026 com uma janela de um mês, julho de 2026, para que optassem os que em 2025 faturaram entre os dois limiares. Dentro do regime, as operações do proprietário estarán exentas del Impuesto General Indirecto Canario, estão isentas de IGIC (artigo 90.1): nem 7 % sobre as noites, nem declaração trimestral, nem dedução do IGIC pago à empregada de limpeza, à agência ou pelo sofá novo. A fatura continua a sair, e tem de levar as palavras que a lei prescreve: La factura deberá contener la expresión "exención franquicia fiscal", a fatura deve conter a expressão "exención franquicia fiscal" (artigo 91.d). Em janeiro o proprietário entrega o Modelo 425 anual com o volume de operações do ano, que é como a agência sabe se o regime continua.

Três traços do regime fazem tropeçar os proprietários. É automático, pelo que um proprietário que não o queira tem de o dizer: a renúncia escreve-se no Modelo 400, ou acontece por conduta, porque a lei trata como renúncia tácita a entrega, dentro do prazo, da primeira declaração trimestral do ano ou da primeira devida depois do início (artigo 89.2), e uma renúncia vincula por três anos. A bitola é o volume de operações do ano anterior em todas as atividades do proprietário, não o deste ano nem o do apartamento sozinho, pelo que um canalizador independente que acrescenta um alojamento local soma as suas receitas à canalização; uma atividade iniciada a meio do ano é elevada a doze meses, e ultrapassar o limiar expulsa o proprietário a 1 de janeiro do ano seguinte. E é só para os estabelecidos: as palavras establecidos en el territorio de aplicación del impuesto são as que a agência tem lido com mais rigor, como mostra a secção seguinte. A mecânica completa do regime, incluindo o que a isenção custa em deduções perdidas, está na nossa nota sobre o REPEP e o limiar de 50.000 €.

O proprietário não residente não está estabelecido e cobra 7 % desde a primeira noite

Até 2022 a agência canária sustentava que qualquer imóvel arrendado nas ilhas era um estabelecimento estável do seu proprietário, de modo que um proprietário alemão ou britânico estava "estabelecido" através do apartamento e podia estar no regime do pequeno empresário como um vizinho de Corralejo. Essa leitura desapareceu. Em abril de 2026 a agência respondeu a um proprietário residente na Alemanha cujo apartamento de férias era gerido por um profissional nas Canárias que tratava das chaves, da manutenção, da limpeza e das faturas: o proprietário é empresário e o serviço é tributado, Dado que no se encuentra establecido en Canarias no puede estar incluido en el REPEP, uma vez que não está estabelecido nas Canárias não pode estar incluído no REPEP (consulta vinculante 2310, 17 de abril de 2026). O raciocínio tem dois passos. Um estabelecimento estável exige uma estrutura de meios humanos e materiais próprios do proprietário, e um apartamento gerido por uma agência contratada não a tem: a agência aplica ao IGIC, com todas as letras, o acórdão Titanium do Tribunal de Justiça de 2021. E a própria lei estatal mudou a 1 de janeiro de 2023 para dizer, na sua regra de inversão do sujeito passivo, que a regra não se aplica Cuando se trate de prestaciones de servicios de arrendamientos de bienes inmuebles que estén sujetas y no exentas del Impuesto, às prestações de serviços de arrendamento de imóveis sujeitas ao imposto e não isentas (Ley 20/1991, artigo 19.1.2.º.a), o que a agência lê como o reconhecimento pelo legislador de que o locador de um apartamento canário pode ser um empresário não estabelecido. A sua própria página informativa sobre o regime di-lo agora numa linha: desde 1 de janeiro de 2024 as pessoas singulares não estabelecidas não podem estar no regime, e um residente na Península que aluga um apartamento nas ilhas deberá darse de alta en el censo del IGIC como empresario o profesional no establecido en Canarias, y proceder al ingreso de las cuotas devengadas a través de autoliquidaciones periódicas, deve inscrever-se no censo do IGIC como empresário não estabelecido nas Canárias e proceder ao pagamento do imposto devido através de declarações periódicas. Um proprietário de Düsseldorf ou de Manchester está na mesma posição que um de Madrid.

Assim, o proprietário não residente cobra 7 % em cada estadia desde a primeira, entrega o Modelo 400 como empresário não estabelecido antes do primeiro hóspede e entrega o Modelo 420 trimestral sob a epígrafe que o próprio regulamento dedica aos empresarios o profesionales no establecidos en el territorio de aplicación del Impuesto General Indirecto Canario que realicen habitualmente entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas y no exentas al Impuesto, por las que no se produzca la inversión del sujeto pasivo, empresários não estabelecidos no território de aplicação do IGIC que realizam habitualmente operações tributadas e não isentas pelas quais não se produz a inversão do sujeito passivo (Decreto 268/2011, artigo 57.1.c). O mesmo artigo permite que essas declarações levem as deduções: o IGIC sobre a comissão de gestão da agência local, sobre a empresa de limpeza e sobre as reparações desconta-se dos 7 % cobrados, que é o único consolo de estar fora do regime. Nem a lista de obrigações do sujeito passivo da lei estatal nem o texto canário nomeiam um representante fiscal para o IGIC, ao contrário da regra do IVA para os proprietários estabelecidos fora da União, mas o calendário trimestral não espera por nenhum voo, e o portal eletrónico da agência exige um certificado ou um representante que o tenha.

Um proprietário não residente não entrega nada de nada. Quando o apartamento está num complexo turístico que só pode ser explorado como uma unidade e o proprietário o cedeu ao operador do complexo por uma quantia mensal fixa, a agência decidiu em outubro de 2025 que o contrato não é um arrendamento mas uma cessão de exploração atípica, que a exceção do arrendamento à inversão do sujeito passivo não se aplica por isso e que o imposto é autoliquidado pelo operador: o proprietário não está estabelecido, não pode estar no regime do pequeno empresário e No tiene obligación de presentar el modelo 400 de declaración censal, ni obligación de presentar autoliquidaciones periódicas, ni presentar el modelo 415, não tem obrigação de apresentar a declaração censitária, nem as declarações periódicas, nem o Modelo 415 das operações com terceiros; a sua única obrigação é uma fatura ao operador sem IGIC com as palavras inversión del sujeto pasivo (consulta vinculante 2278, 3 de outubro de 2025). É o proprietário de Caleta de Fuste do primeiro parágrafo. A resposta depende do contrato: um proprietário que arrenda o mesmo apartamento ao operador com um arrendamento comum, ou que o aluga diretamente aos hóspedes, volta ao parágrafo anterior.

O 420 trimestral, o 425 anual e a fatura ao hóspede

Um proprietário fora do regime, residente ou não, entrega o Modelo 420 quatro vezes por ano: en los primeros veinte días del mes natural siguiente a la finalización del periodo de liquidación trimestral, nos primeiros vinte dias do mês civil seguinte ao fim do trimestre, exceto em janeiro, em que o quarto trimestre pode ser entregue durante todo o mês, ou seja, de 1 a 20 de abril, de 1 a 20 de julho, de 1 a 20 de outubro e de 1 a 31 de janeiro; o pagamento por débito direto encurta cada janela para os primeiros quinze dias, vinte em janeiro. O resumo anual, o Modelo 425, dá entrada em janeiro juntamente com a última declaração do ano; um proprietário no regime do pequeno empresário entrega apenas o 425, como declaração do volume de operações que mantém ou termina a isenção. Ambos se entregam online, em papel só para as pessoas singulares que a secção anterior descreve.

Cada estadia precisa de uma fatura, porque a lei obriga os sujeitos passivos a Expedir y entregar facturas de las operaciones en que intervienen, emitir e entregar faturas das operações em que intervêm (Ley 20/1991, artigo 59.1.b), segundo o regulamento estatal de faturação, que se aplica ao IGIC pela sua própria segunda disposição adicional. Até um montante modesto pode ser uma fatura simplificada sem os dados do hóspede: o regulamento permite-a Cuando su importe no exceda de 400 euros, Impuesto sobre el Valor Añadido incluido, quando o seu montante não exceda 400 euros, imposto incluído (Real Decreto 1619/2012, artigo 4.1.a); acima disso, uma fatura completa que nomeia o hóspede e indica a sua morada, com a taxa e o imposto consignados separadamente (artigo 6). Uma plataforma ou uma agência que emita as faturas em nome do proprietário fá-lo ao abrigo de um acordo prévio por escrito e numa série própria. O proprietário mantém um livro de registo das faturas emitidas e outro das faturas recebidas (Decreto 268/2011, artigo 49), e conserva as próprias faturas durante os quatro anos de que a agência dispõe para as verificar.

A comissão da plataforma: de quem é o IGIC

A comissão que uma plataforma de reservas cobra ao proprietário é um serviço de intermediação no arrendamento de imóveis, e desde 1 de janeiro de 2023 a regra canária sobre ela é o contrário da que rege quase tudo o resto que uma empresa das ilhas compra no estrangeiro. A inversão do sujeito passivo, que normalmente faz do cliente das ilhas o sujeito passivo quando o fornecedor não está aqui estabelecido, não se aplica Cuando se trate de prestaciones de servicios de intermediación en el arrendamiento de bienes inmuebles, às prestações de serviços de intermediação no arrendamento de imóveis (Ley 20/1991, artigo 19.1.2.º.a). A agência tirou a consequência em janeiro de 2026 para uma residente canária cuja plataforma faturava a comissão sem IGIC e com as palavras "inversión del sujeto pasivo": a intermediação localiza-se onde está o apartamento, pelo que está sujeita a IGIC onde quer que a plataforma esteja, e no invirtiéndose la condición de sujeto pasivo, siendo la entidad intermediaria no establecida la obligada a declarar como sujeto pasivo la cuota del IGIC devengada, a condição de sujeito passivo não se inverte, e o intermediário não estabelecido é quem está obrigado a declarar como sujeito passivo o IGIC devido (consulta vinculante 2298, 22 de janeiro de 2026). A plataforma tem de cobrar os 7 % sobre a sua comissão e consigná-los na sua fatura; o proprietário não os autoliquida no 420, e a resposta acrescenta que um litígio sobre uma fatura que devia levar o imposto e não leva é uma questão tributária para a junta económico-administrativa canária.

Para o proprietário as regras práticas são três. Uma fatura da plataforma com a menção da inversão do sujeito passivo não é um imposto que o proprietário tenha de declarar, e nada dela é dedutível. Se a plataforma cobrar mesmo IGIC, um proprietário fora do regime do pequeno empresário deduz-o no 420; um proprietário dentro do regime suporta-o como custo. E o mesmo raciocínio abrange a empregada de limpeza local e a agência de gestão, cujos serviços se referem ao apartamento e levam IGIC canário nas suas próprias faturas. A regra para o resto do que uma empresa compra fora das ilhas, da publicidade ao software, é a inversão do sujeito passivo comum, que descrevemos na nossa nota sobre o pagamento a fornecedores estrangeiros.

O lado do imposto sobre o rendimento, e o que o decreto teria mudado e agora volta a mudar

O IGIC é o menor dos dois impostos sobre um alojamento local. O proprietário não residente declara a renda no Modelo 210 a 19 % ou 24 % consoante o país de residência, uma vez por ano a partir do exercício de 2026 em vez de trimestre a trimestre, e declara um rendimento imputado pelos dias em que o apartamento esteve vazio; a mecânica, os custos dedutíveis para os proprietários da UE e a diferença entre um proprietário da UE e um de fora com a mesma renda estão na nossa nota sobre o imposto dos não residentes. Um proprietário residente declara a renda líquida no IRPF sem a redução por arrendamento de habitação, que a lei reserva à habitação arrendada como residência permanente do inquilino, como explica a nossa nota sobre as reduções dos rendimentos de arrendamento. E todos os janeiros a plataforma entrega o Modelo 238 ao abrigo da DAC7, imóvel a imóvel e trimestre a trimestre, com as quantias que pagou ao proprietário, que é o valor que as agências podem confrontar com o 210, o IRPF e o 420.

A mudança peninsular que encheu as notícias em outubro nunca chegou às ilhas. O Real Decreto-ley 26/2026, em vigor durante um dia, teria reescrito a isenção do IVA para que os arrendamentos de habitações mobiladas a perdessem quando Su duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, a sua duração a favor do mesmo inquilino não excedesse 30 noites, a partir de 1 de dezembro de 2026 (artigo 7); o Congresso revogou o decreto a 2 de outubro, como expõem os nossos colegas de Olga Caballero Abogados na sua nota sobre o decreto de outubro, e a 8 de outubro o Real Decreto-ley 29/2026 voltou a escrever a mesma regra, com a mesma data de 1 de dezembro de 2026 e o mesmo artigo 7, pendente do voto da Deputação Permanente do Congresso dissolvido nos trinta dias seguintes à sua publicação a 7 de outubro. A regra canária nunca dependeu de nenhum dos dois: o alojamento local está fora da isenção do IGIC pelo texto da lei canária, sem contagem de noites, e continua a estar.

O que faz a nossa consultoria

Um alojamento local que aceita reservas há duas épocas sem Modelo 400, um proprietário não residente a quem disseram que o apartamento o punha no regime do pequeno empresário, uma fatura de plataforma com inversão do sujeito passivo que ninguém declarou: são estes os processos que chegam às nossas secretárias em Caleta de Fuste e Costa Calma. As inscrições, as declarações e resumos de IGIC e a representação perante as duas agências fazem parte da nossa consultoria fiscal; o imposto dos não residentes e os contratos de arrendamento de um proprietário particular pertencem à nossa consultoria para particulares. Traga os extratos da plataforma e o que tiver sido entregue até agora, ou marque uma consulta, e dir-lhe-emos qual dos três proprietários é e como deve ser cada trimestre a partir de agora.

Perguntas frequentes

Alugo o meu apartamento através de uma plataforma algumas semanas por ano. Sou mesmo empresário para efeitos de IGIC?

Sim. Os locadores de bens são empresários pela letra da lei estatal, e o texto canário coloca um apartamento mobilado comercializado em canais turísticos fora da isenção da habitação seja qual for o número de semanas. Cobrar ou não os 7 % depende do regime do pequeno empresário e de onde está estabelecido, não do calendário.

Vivo em Corralejo e o apartamento rende 18.000 € por ano. Cobro IGIC?

Não enquanto estiver no regime do pequeno empresário: as suas estadias estão isentas, as suas faturas dizem "exención franquicia fiscal" e entrega o 425 anual em janeiro. Perde o regime a 1 de janeiro seguinte a um ano em que todas as suas atividades juntas excederam o limiar, 30.000 € em 2026 e 50.000 € a partir de 2027, e perde-o por conduta se entregar dentro do prazo um 420 trimestral.

Vivo na Alemanha e uma agência local gere tudo. Posso usar o regime do pequeno empresário?

Não. As respostas vinculativas da agência canária de 2023, 2025 e 2026 sustentam que um apartamento explorado através de uma agência contratada não é um estabelecimento estável do seu proprietário, e desde 2024 o regime está fechado às pessoas singulares não estabelecidas. Cobra 7 % desde a primeira noite, inscreve-se como empresário não estabelecido e entrega o 420 em cada trimestre, deduzindo o IGIC que a agência e a empregada de limpeza lhe cobram.

A fatura da plataforma pela sua comissão diz "inversión del sujeto pasivo". Declaro esse IGIC?

Não. Desde 2023 a intermediação no arrendamento está excluída da inversão do sujeito passivo, e a agência decidiu em janeiro de 2026 que a plataforma, e não o proprietário, é o sujeito passivo da sua comissão sobre um apartamento canário. Guarde a fatura, não declare nada por ela e não deduza nada dela.

O meu apartamento está num complexo explorado por um único operador e recebo uma quantia fixa todos os meses. Entrego o 400 e o 420?

Não se o contrato for uma cessão da exploração da unidade ao operador, como na resposta da agência de outubro de 2025: o operador autoliquida o IGIC e o proprietário emite faturas sem imposto com a menção "inversión del sujeto pasivo". Se alugar o apartamento por si próprio ou com um arrendamento comum, a resposta muda, pelo que o contrato é a primeira coisa a ler.

Factos verificados em outubro de 2026 (Ley 20/1991, artigos 5, 17, 19, 20, 22 e 59, no texto consolidado pelo BOE a 17 de dezembro de 2025; Decreto Legislativo 1/2025, artigos 21, 32, 89, 90 e 91, com a redação do artigo 89.1 em vigor a partir de 1 de janeiro de 2027 pelo Decreto-ley 3/2026; Decreto 268/2011, artigos 49, 57 e 133; Real Decreto 1619/2012, artigos 4 e 6; Real Decreto-ley 26/2026, artigo 7, revogado a 2 de outubro de 2026; Real Decreto-ley 29/2026, artigo 7, em vigor desde 8 de outubro de 2026 e pendente de convalidação a 21 de outubro de 2026; as respostas vinculativas da agência tributária canária 2176, 2195, 2278, 2298, 2299, 2310 e 2327 e as suas páginas sobre os Modelos 400, 420 e 425 e sobre o regime do pequeno empresário, lidas a 7 de outubro de 2026). Os limiares, os modelos e as janelas de entrega são os em vigor na data indicada; o contrato, a residência do proprietário e o volume de operações do ano anterior decidem qual das três posições é a sua.