Qué comunican Airbnb y Booking a Hacienda: el modelo 238 (DAC7) y cómo mantener coherente la declaración de su alquiler vacacional

Cada enero, antes de que usted haya pensado en su propia declaración, la plataforma a través de la que alquila su piso de Corralejo ya ha presentado una sobre usted. Se llama modelo 238, existe por una directiva europea conocida como DAC7, y le cuenta a la Agencia Tributaria — inmueble por inmueble y trimestre por trimestre — cuánto le pagó, cuántas noches vendió por usted, la dirección y la referencia catastral del piso y la cuenta bancaria a la que fue el dinero. Desde la campaña de la Renta de 2025, ese fichero es el que genera el aviso que recibe un arrendador al abrir sus datos fiscales en abril. Este artículo explica qué contiene, adónde va y cómo conseguir que las tres declaraciones que genera un alquiler vacacional — la Renta, el modelo 210 de no residentes y el IGIC canario — digan lo mismo que dijo la plataforma.

Las reglas del negocio del alquiler vacacional — el registro que cayó en mayo, la ley canaria que sigue en pie, el voto de la comunidad — están en nuestro artículo sobre la vivienda vacacional en Canarias en 2026. Este trata de los datos.

Quién informa, y desde cuándo

DAC7 es la séptima modificación de la directiva europea de cooperación fiscal. España la incorporó a la Ley General Tributaria en 2023 — disposición adicional vigésima quinta — y la completó con el Real Decreto 117/2024, de 30 de enero, que reescribió el artículo 54 ter del reglamento de gestión e inspección, y con la orden ministerial de 1 de febrero de 2024 que aprobó el modelo. La obligación recae sobre los operadores de plataforma: el software que pone en contacto a un anfitrión con sus huéspedes y conoce, o puede razonablemente conocer, lo que se pagó. Airbnb, Booking, Vrbo y sus pares están dentro; también cualquier operador español de un marketplace de reservas. Una agencia de gestión que simplemente lleva su piso por unos honorarios no es una plataforma, aunque puede usar una.

El calendario tiene tres fechas que conviene conocer. La primera declaración cubrió 2023 y se presentó entre febrero y abril de 2024, en los dos meses siguientes a la entrada en vigor de la orden. Desde entonces la declaración es anual y se presenta en enero del año siguiente — los datos de 2025 entraron entre el 1 de enero y el 2 de febrero de 2026, los de 2026 entrarán el próximo enero. Y desde el ejercicio 2024 quedó suprimido el viejo modelo 179, la declaración que los intermediarios de alquileres turísticos venían presentando desde 2021: el fichero DAC7 de la plataforma lo sustituyó en todo lo que afecta al alquiler de inmuebles.

Qué contiene el fichero

El artículo 54 ter enumera el contenido, y para un anfitrión es más detallado de lo que la mayoría supone. Por cada vendedor que haya alquilado un inmueble a través de la plataforma durante el año:

• Identidad: nombre, dirección principal, número de identificación fiscal (el NIE o el número del país de origen), número de IVA si lo hay y fecha de nacimiento.
• El dinero: la contraprestación total pagada o abonada en cada trimestre, y el número de reservas a que corresponde — informado por inmueble, no por anfitrión.
• El banco: el identificador de la cuenta financiera a la que fueron los pagos, y el nombre del titular de la cuenta cuando no es el anfitrión.
• El inmueble: la dirección de cada inmueble anunciado y su referencia catastral, el número de días que estuvo alquilado durante el año y el tipo de inmueble.
• La parte de la plataforma: todas las comisiones, tarifas, fianzas, tributos y cantidades análogas que retuvo o cobró, trimestre a trimestre.
• Residencia: cada Estado miembro o jurisdicción socia en que la plataforma ha determinado que el anfitrión es residente.

Dos definiciones del anexo del real decreto deciden cómo se ven las cifras. La contraprestación es el importe pagado o abonado al vendedor neto de las tasas, comisiones o impuestos que la plataforma retuvo — es decir, el pago recibido, con la parte de la plataforma informada en una casilla aparte. Y los umbrales de vendedor que la gente cita de la venta de artículos de segunda mano — menos de treinta ventas y no más de 2.000 € en el año — se aplican solo a bienes. Para el alquiler de inmuebles no hay umbral alguno: una semana alquilada por plataforma se informa. El único arrendador excluido es una entidad a la que la plataforma haya servido más de 2.000 reservas en la misma dirección, que es un hotel, no un piso en Caleta de Fuste.

Tampoco la residencia deja a nadie fuera. El reglamento informa de todo vendedor activo que sea residente en un Estado miembro de la UE o que alquile un inmueble situado en uno. Un propietario británico de un apartamento en Fuerteventura está en el fichero español por virtud del apartamento.

Adónde van los datos

El fichero aterriza en la Agencia Tributaria, que lo usa de dos maneras. La primera es la campaña de la Renta: desde 2025 la Agencia incluye los ingresos de plataformas entre los avisos que muestra al contribuyente al abrir los datos fiscales, y la prensa informó de que la campaña de abril de 2026 arrancó con unos 3,5 millones de avisos de ese tipo, 437.000 de ellos sobre ventas y alquileres en plataformas. La segunda es más silenciosa y afecta más a los no residentes: por la misma directiva, la Agencia pasa los datos de cada anfitrión a la autoridad fiscal de su país de residencia, automáticamente, y, en términos generales, las reglas paralelas de la OCDE hacen lo mismo con el Reino Unido. El Finanzamt de un propietario alemán y el HMRC de uno británico ven también las noches de Fuerteventura.

El anfitrión tiene deberes propios en este sistema. La disposición adicional vigésima quinta de la Ley General Tributaria obliga a todo vendedor a facilitar a la plataforma los datos de identificación que exigen las normas de diligencia debida; dar información falsa, incompleta o inexacta, o no darla, es una infracción tributaria con multa fija de 300 €. Y el anfitrión que ignora la petición de la plataforma tiene sesenta días desde el primer mensaje y dos recordatorios; pasados, la plataforma debe cerrar la cuenta e impedir que abra otra, o retener los pagos hasta que lleguen los datos. La casilla del NIE en blanco en un perfil de anfitrión ya no es un asunto privado.

Que sus declaraciones digan lo que dijo la plataforma

Un alquiler vacacional produce tres declaraciones, y el fichero toca las tres. El principio es el mismo en cada una: la plataforma informa de un pago neto por trimestre y un número de días; su declaración debe mostrar un ingreso bruto, los gastos que explican la diferencia y unos días que sumen 365.

Residentes — IRPF. El ingreso por alquilar una vivienda por estancias cortas es rendimiento del capital inmobiliario, declarado en la Renta de la primavera siguiente. No hay umbral de exención para él: el artículo 96 de la Ley del IRPF deja los rendimientos del alquiler fuera de todos los supuestos de «no obligado a declarar», así que un anfitrión con cualquier ingreso de plataforma declara salvo que todas sus rentas juntas queden por debajo de 1.000 €. El bruto a declarar es lo que los huéspedes pagaron por el alojamiento — el pago recibido más la comisión de la plataforma — y la comisión vuelve como gasto deducible del artículo 23, junto a la comunidad, el IBI, el seguro, las reparaciones, los suministros y la amortización del 3 %, todo prorrateado a los días alquilados. La reducción del 50 % del alquiler de larga duración no se aplica a un alquiler vacacional, dure lo que dure. Por los días en que el piso estuvo vacío, la declaración lleva imputación de rentas — el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % donde el valor se revisó recientemente — por la parte del año no alquilada. El recuento de días de la plataforma es la cifra que la Agencia usará para comprobar ese reparto.

No residentes — modelo 210. La declaración de no residentes sigue la misma lógica con dos bases. Un propietario residente en la UE o el EEE deduce los mismos gastos que un residente y paga el 19 % sobre el neto; un propietario residente en cualquier otro lugar — Reino Unido incluido — paga el 24 % sobre el bruto, sin gasto alguno. El bruto, de nuevo, es pago más comisión, así que un propietario británico que copia el pago de la plataforma en el 210 ha declarado de menos exactamente la comisión de la plataforma. Las rentas del alquiler se declaran trimestralmente hasta el tercer trimestre de 2026 y anualmente, entre el 1 y el 20 de abril, desde el ejercicio 2026; la renta imputada por los días vacíos se declara en su propia ventana, y desde el ejercicio 2026 esa ventana va del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente. Dos formularios distintos, un solo conjunto de días.

Todos — IGIC. En Canarias un alquiler vacacional es una prestación de alojamiento y lleva IGIC al 7 %, declarado a la Agencia Tributaria Canaria en el modelo 420 trimestral y el 425 anual — la mecánica está en nuestro artículo sobre IGIC frente a IVA, incluido el régimen del pequeño empresario (REPEP) para facturación hasta 30.000 €, que saca la cuota de la ecuación. La base del IGIC es también el bruto. Un pago de plataforma que no cuadra con las bases del 420 de los mismos cuatro trimestres es el descuadre más fácil de todo el sistema, porque el fichero es trimestral por diseño.

Un ejemplo resuelto: un piso en Corralejo, 120 noches

Un piso de dos dormitorios en Corralejo, valor catastral 60.000 €, alquilado 120 noches en 2025 a través de una plataforma. Los huéspedes pagaron 14.000 € por el alojamiento; la plataforma retuvo 1.400 € de comisión de anfitrión y abonó 12.600 €. El modelo 238 del piso muestra por tanto una contraprestación de 12.600 € repartida en cuatro trimestres, comisiones de 1.400 €, 120 días, la dirección, la referencia catastral y la cuenta de abono. Los demás gastos del año — comunidad, IBI, seguro, suministros, amortización del edificio — suman 1.900 € una vez prorrateados a los 120 días. Renta imputada por los 245 días vacíos: 60.000 € × 2 % × 245/365 = 805 €.

• Un propietario residente declara 14.000 € brutos, 3.300 € de gastos (la comisión más los 1.900 €), un neto de 10.700 € sin reducción y 805 € de renta imputada. A un tipo marginal del 30 % son unos 3.450 € de IRPF. Declarar los 12.600 € del pago como bruto y olvidar la comisión habría costado el mismo impuesto sobre 12.600 € menos 1.900 € — otra vez 10.700 € —, así que al residente lo protege la aritmética, no el diseño.
• Un propietario alemán presenta el 210 sobre el mismo neto de 10.700 € al 19 % — 2.033 € — más 805 € de renta imputada al 19 %, 153 €. Total: 2.186 €.
• Una propietaria británica presenta el 210 al 24 % sobre los 14.000 € brutos — 3.360 € — más 193 € por la renta imputada. Total: 3.553 €. Si hubiera declarado los 12.600 € del pago como bruto, la declaración quedaría 336 € corta y a una comparación de una carta.
• Los tres deben IGIC sobre los 14.000 € brutos — 980 € al 7 % — salvo que les aplique el régimen del pequeño empresario.

Cuando los números no cuadran

El descuadre llega como aviso en los datos fiscales, como requerimiento o como propuesta de liquidación tras una comprobación limitada. Lo que cuesta depende por entero de quién se movió primero. Un anfitrión que presenta o corrige una declaración tarde pero antes de cualquier aviso paga el recargo del artículo 27 de la Ley General Tributaria — 1 % más 1 % por cada mes completo de retraso, o 15 % más intereses pasados doce meses — y ninguna sanción. Una vez que la Agencia ha escrito, se aplica el artículo 191: sanción del 50 % de la cuota no ingresada por infracción leve, del 50 % al 100 % cuando hay ocultación por encima de 3.000 €, y del 100 % al 150 % con medios fraudulentos. Aceptar la liquidación rebaja la sanción un 30 % y pagarla en periodo voluntario rebaja lo que queda otro 40 %. Sobre los 336 € de la propietaria británica la aritmética es pequeña; sobre tres años de noches sin declarar no lo es, y el fichero de la plataforma se remonta a 2023.

Dónde entramos nosotros

Nuestras mesas fiscales de Caleta de Fuste y Costa Calma concilian los extractos de la plataforma con el 210, la Renta y las declaraciones de IGIC antes de presentarlas, mantienen coherente el recuento de días en las tres y corrigen ejercicios pasados por el artículo 27 mientras esa sigue siendo la vía barata. Vea nuestros servicios de asesoría fiscal y gestión inmobiliaria, o reserve una consulta — respondemos en un día laborable, en su idioma.

Preguntas frecuentes

¿Airbnb me comunica a Hacienda si solo alquilo unas semanas al año?

Sí. Para el alquiler de inmuebles las normas de información no tienen mínimo: los umbrales que se citan — menos de treinta ventas y 2.000 € — se aplican solo a la venta de bienes. Todo anfitrión activo residente en la UE o que alquile un inmueble situado en la UE está en el modelo 238 de la plataforma, con los pagos por trimestre, los días alquilados, la referencia catastral y la cuenta de abono.

¿Qué envía exactamente la plataforma, y cuándo?

Su identidad y número fiscal, la contraprestación que le pagó en cada trimestre neta de las comisiones de la plataforma, esas comisiones por separado, el número de reservas, el número de días que estuvo alquilado cada inmueble, su dirección y referencia catastral, y la cuenta bancaria a la que fue el dinero. La declaración se presenta en enero por el año natural anterior; la primera cubrió 2023.

Vivo en el Reino Unido. ¿Me afecta el fichero?

Sí, dos veces. El fichero español le incluye porque el inmueble está en España, y alimenta la comprobación de su modelo 210, donde un propietario no comunitario paga el 24 % sobre el alquiler bruto — el pago más la comisión de la plataforma — sin gastos. En términos generales, los datos llegan también al HMRC por las reglas paralelas de la OCDE para plataformas digitales.

La cifra de la plataforma es menor que lo que pagaron mis huéspedes. ¿Cuál declaro?

El bruto. La plataforma informa de la contraprestación neta de sus comisiones, así que su cifra es el pago recibido; su declaración debe mostrar lo que los huéspedes pagaron por el alojamiento y deducir la comisión como gasto donde el impuesto lo permite — los residentes y los propietarios de la UE o el EEE pueden, los residentes en otros lugares no. Declarar solo el pago recibido deja la base de un propietario no comunitario corta en el importe de la comisión.

Datos verificados en septiembre de 2026 (Ley General Tributaria, Ley 58/2003, disposición adicional vigésima quinta y artículos 27, 188 y 191; Real Decreto 117/2024, de 30 de enero, y su anexo; Reglamento de gestión e inspección RD 1065/2007, artículo 54 ter en su redacción vigente desde el 1 de febrero de 2024; Orden HAC/72/2024, de 1 de febrero; Ley del IRPF, Ley 35/2006, artículos 23, 85 y 96; Ley del IRNR, RDLeg 5/2004, artículos 24.6 y 25.1; el calendario de presentación del modelo 238 y las páginas DAC7 de la Agencia Tributaria). Las cifras son ejemplos resueltos; compruebe sus propios números antes de presentar.