Alquilar de larga duración en Canarias: las reducciones del 50, 60, 70 y 90 % tras la Ley de Vivienda, y por qué la mayoría de arrendadores se queda en el 50 %

Cuatro porcentajes deciden por qué parte de la renta de un alquiler de larga duración tributa de verdad un arrendador residente en Canarias: 50, 60, 70 y 90. Desde que la Ley de Vivienda reescribió la regla para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción de cabecera es la del 50 %: el 60 % que antes tenía todo arrendador exige ahora una rehabilitación, y el 70 % y el 90 % exigen algo que en septiembre de 2026 no existe en las islas: una zona de mercado residencial tensionado declarada por el ministerio. Este artículo expone las cuatro reducciones y sus condiciones, lo que se resta de la renta antes de aplicar cualquiera de ellas, un ejemplo calculado sobre un piso en Puerto del Rosario para un residente, un no residente de la UE y un propietario británico, y la capa canaria: una deducción autonómica de 1.000 euros por poner una vivienda en el mercado de larga duración y una regla de fianza con multa.

Las cuatro reducciones, y por qué la mayoría de arrendadores se queda en el 50 %

La reducción se aplica al rendimiento neto del arrendamiento de un inmueble «destinado a vivienda»: una vivienda alquilada como residencia permanente del inquilino conforme al artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los alquileres de temporada, los vacacionales y los alquileres a una empresa para su personal quedan fuera, dure lo que dure el contrato (Ley 35/2006, art. 23.2; Ley 29/1994, arts. 2–3). Dentro de ese perímetro la Ley ofrece hoy cuatro porcentajes, que se comprueban en el momento de firmar el contrato y se mantienen mientras se cumplan las condiciones:

• 90 % cuando el mismo arrendador firma un contrato nuevo sobre una vivienda situada en una zona tensionada declarada y la renta inicial se rebaja más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior, una vez aplicada su actualización anual.
• 70 % cuando, sin cumplir lo anterior, el arrendador alquila la vivienda por primera vez, está en zona tensionada y el inquilino tiene entre 18 y 35 años; o cuando el inquilino es una Administración pública o una entidad sin fines lucrativos que la destina a alquiler social, o la vivienda está acogida a un programa público que limita la renta.
• 60 % cuando, sin cumplir ninguna de las dos, la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación terminada en los dos años anteriores al contrato; rehabilitación en el sentido del reglamento del impuesto: obras subvencionadas, o una reconstrucción de estructura, fachadas o cubiertas cuyo coste supere el 25 % del precio de adquisición o del valor de mercado (RD 439/2007, art. 41.1).
• 50 % en cualquier otro caso (art. 23.2 a–d).

Dos hechos sitúan a la mayoría de los arrendadores canarios en la última línea. El primero es que ningún municipio de Canarias figura en ninguna de las listas de zonas tensionadas declaradas que publica el ministerio: las resoluciones de 30 de enero, 23 de abril y 24 de julio de 2026 añaden zonas vascas, asturianas, gallegas y madrileñas al bloque catalán, y ninguna en las islas. Las Palmas de Gran Canaria pidió la declaración al Gobierno de Canarias en 2024, y el Gobierno regional redactó ese mismo año un procedimiento con los municipios; hasta que el Ministerio de Vivienda publique una zona canaria, las líneas del 70 % y del 90 % no pueden aplicarse en ningún punto del archipiélago (Ley 12/2023, art. 18; disposición final 2.ª). El segundo es que una rehabilitación en el sentido del reglamento es una obra pesada: una cocina y un baño nuevos no llegan al umbral del 25 % en un piso de 200.000 euros.

Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan el antiguo 60 % mientras duren, incluidas sus prórrogas legales (disposición transitoria 38.ª). Y tres condiciones atraviesan las cuatro líneas: la reducción solo se aplica a las rentas que el arrendador declaró en una autoliquidación presentada antes de que Hacienda iniciara una comprobación sobre ellas —la renta no declarada que aflora en una inspección tributa sin reducción alguna—; se pierde sobre la parte del rendimiento que procede de gastos indebidamente deducidos; y se niega a los contratos que incumplan el tope de renta de la Ley de Arrendamientos Urbanos en zonas tensionadas (art. 23.2, últimos párrafos; Ley 29/1994, art. 17.6).

Lo que se resta antes de la reducción: los gastos

La reducción es un porcentaje de la cifra neta, así que los gastos importan tanto como la línea en la que se cae. La Ley y su reglamento admiten todos los gastos necesarios para obtener la renta, y nombran los principales (art. 23.1; RD 439/2007, arts. 13–14):

• Intereses de la hipoteca y reparaciones, en conjunto, hasta la renta íntegra del año; el exceso se arrastra cuatro años. Reparaciones son pintar, revocar, sustituir una caldera, un ascensor o una puerta de seguridad; no las ampliaciones ni las mejoras, que van a la base de amortización.
• Tributos y tasas locales: el IBI, la tasa de basuras, los tributos no estatales sin carácter sancionador.
• Cuotas de comunidad, administración, agencia y gastos jurídicos, seguros, el certificado energético, la formalización del contrato.
• Saldos de dudoso cobro, cuando han pasado más de seis meses desde la primera reclamación sin renovación del crédito, o el inquilino está en concurso.
• Amortización del 3 % anual sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluido el suelo: el mayor gasto en la mayoría de los pisos y el que más arrendadores olvidan.

Por los días en que la vivienda no está alquilada, el arrendador declara en su lugar una renta imputada: el 1,1 % del valor catastral cuando los valores se revisaron en los últimos diez años, el 2 % en caso contrario (art. 85).

Un ejemplo calculado: un piso de 900 euros en Puerto del Rosario

Un piso de dos dormitorios comprado por 150.000 euros, con un 40 % de valor de suelo en el catastro, alquilado a una familia a 900 euros al mes durante todo 2026, con contrato firmado en 2025. Renta íntegra: 10.800 euros. Gastos: intereses de la hipoteca 2.400 y pintura 600 (3.000, dentro del tope de la renta íntegra); IBI 320; comunidad 720; seguro 260; contrato y agencia 200; amortización del 3 % sobre 90.000 euros de valor de construcción, 2.700. Total 7.200; rendimiento neto 3.600 euros.

• Arrendador residente, 50 %: base 1.800 euros. A un tipo marginal conjunto de, digamos, el 30 %, una cuota de unos 540 euros: la mitad de lo que costaría la misma renta sin la reducción.
• El mismo piso tras una rehabilitación, 60 %: base 1.440 euros, cuota de unos 432.
• Si Puerto del Rosario se declarase alguna vez zona tensionada: primer alquiler a un inquilino de 28 años, 70 %, base 1.080; contrato nuevo con renta rebajada más de un 5 %, 90 %, base 360. Hoy no existe ninguno de los dos.
• Propietario alemán, no residente: sin reducción, pero con los mismos gastos: 3.600 netos al 19 %, 684 euros.
• Propietario británico, no residente: sin reducción y sin gastos: 10.800 íntegros al 24 %, 2.592 euros.

No residentes: sin reducción, y dos bases distintas

Las reducciones son una regla del IRPF, y la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes dice con todas las letras que la base de los no residentes sin establecimiento permanente es el importe íntegro «sin que sean de aplicación… las reducciones» (RDLeg 5/2004, art. 24.1). Los residentes en otro Estado de la UE o del EEE con intercambio de información pueden deducir los gastos que admite la Ley del IRPF, siempre que estén directamente vinculados a la renta española, y tributan al 19 %; todos los demás —británicos, suizos, estadounidenses— tributan al 24 % sobre la renta íntegra (arts. 24.6 y 25.1.a). La declaración es el Modelo 210, que recorre nuestra guía del Modelo 210, y por los meses vacíos la renta imputada se declara en el mismo formulario.

La brecha merece cifras: en el piso de arriba, un residente paga unos 540 euros, un propietario alemán 684 y un propietario británico 2.592, por la misma renta, el mismo edificio y el mismo inquilino. Para un propietario no comunitario esa brecha es la primera cifra de cualquier conversación sobre la residencia, sobre tener el inmueble a través de una sociedad o sobre el régimen de la vivienda vacacional, que tiene su propia aritmética y sus propias reglas.

La capa canaria: una deducción de 1.000 euros y una fianza con multa

Los residentes en Canarias tienen tres deducciones autonómicas que se suman a la reducción estatal, en el tramo autonómico de la declaración (Decreto Legislativo 1/2009, arts. 15 ter, 15 quater y 16):

• 1.000 euros por poner una vivienda en el mercado de larga duración: una vez por inmueble, hasta cinco inmuebles, en el año de la firma del contrato, por una vivienda que el año anterior generó renta imputada —una vivienda vacía— o se compró en los seis meses anteriores; el contrato debe durar tres años en total, el inquilino no puede ser el cónyuge ni un pariente hasta el tercer grado, y el alquiler no puede ser actividad económica. Si se incumplen las condiciones, los 1.000 euros vuelven con intereses.
• El 75 % de la prima de un seguro de impago de rentas, hasta 150 euros al año, para contratos de un año o más con renta de 800 euros al mes o menos, con la fianza depositada y el NIF del inquilino y la referencia catastral en la declaración.
• El 10 % de los gastos de preparar una vivienda para alquilarla —reparaciones, gastos de contrato, seguros, el certificado energético—, hasta 150 euros por inmueble, con factura; incompatible con la anterior sobre las mismas cantidades.

La fianza es la otra regla canaria que sorprende a los arrendadores nuevos. La fianza de una mensualidad de la Ley de Arrendamientos Urbanos no es para que el arrendador la guarde en una cuenta: en Canarias debe depositarse en el Instituto Canario de la Vivienda en el plazo de un mes desde el contrato e inscribirse en el Registro de Fianzas autonómico, y la omisión es una infracción administrativa sancionada con una multa calculada sobre la fianza no depositada (Ley 2/2014, anexo, arts. 2 y 12). Dos de las tres deducciones autonómicas exigen acreditar ese depósito, y Hacienda cruza el registro.

Dónde entramos nosotros

Nuestro departamento fiscal en Caleta de Fuste y Costa Calma determina cuál de las cuatro reducciones corresponde a su contrato, construye el expediente de gastos —base de amortización, intereses, reparaciones, el reparto catastral— para que la cifra neta sea correcta y defendible, deposita la fianza y aplica las deducciones autonómicas, presenta el Modelo 210 de los propietarios no residentes y modela la brecha residente/no residente antes de que decida cómo tener el inmueble. Consulte asesoría fiscal y gestión inmobiliaria, o reserve una cita: respondemos en un día hábil.

Preguntas frecuentes

¿Qué reducción me corresponde por un alquiler de larga duración en Fuerteventura en 2026?

El 50 %, por un contrato firmado a partir del 26 de mayo de 2023 sobre una vivienda alquilada como residencia permanente del inquilino. El 60 % exige una rehabilitación terminada en los dos años anteriores al contrato; el 70 % y el 90 % exigen una zona tensionada declarada, y ningún municipio canario está en las listas del ministerio a fecha de la resolución de julio de 2026. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan el antiguo 60 %.

No soy residente en España. ¿Tengo alguna reducción?

No. La base del Impuesto sobre la Renta de no Residentes excluye las reducciones. Un propietario residente en la UE o el EEE deduce los mismos gastos que un residente y tributa al 19 % sobre el neto; un propietario residente en cualquier otro lugar tributa al 24 % sobre la renta íntegra, sin gastos. En un piso de 900 euros son, aproximadamente, 684 euros frente a 2.592 al año.

¿Qué pasa si nunca declaré el alquiler y Hacienda lo descubre?

La renta tributa entera: la reducción solo se aplica a las rentas declaradas en una autoliquidación presentada antes de iniciarse una comprobación, y nunca a las regularizadas en una inspección. También se pierden las deducciones autonómicas canarias, que exigen declarar la renta con el NIF del inquilino y la referencia catastral.

¿Se pierde la reducción si el piso está vacío parte del año?

No: se aplica al rendimiento neto de los meses alquilados. Por los días vacíos el arrendador declara en su lugar la renta imputada, el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, sin gastos y sin reducción. Una vivienda que estuvo vacía todo el año anterior y se alquila por tres años da derecho a la deducción canaria de 1.000 euros en el año del contrato.

Datos verificados en septiembre de 2026 (Ley del IRPF, Ley 35/2006, artículos 23 y 85 y disposición transitoria 38.ª; Reglamento RD 439/2007, artículos 13, 14 y 41.1; Ley por el derecho a la vivienda, Ley 12/2023, artículo 18 y disposición final 2.ª; Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, artículos 2, 3 y 17.6; Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, RDLeg 5/2004, artículos 24 y 25; Texto refundido canario de tributos cedidos, Decreto Legislativo 1/2009, artículos 15 ter, 15 quater, 16 y 18; resoluciones del ministerio de 30 de enero, 23 de abril y 24 de julio de 2026 sobre zonas tensionadas; Ley canaria 2/2014 sobre fianzas de arrendamiento; manual de Renta 2025 de la AEAT). Las cifras son ejemplos calculados con los tipos de 2026; las suyas serán distintas.