非居住者として売却したら：3% の源泉徴収はいつ、どう戻るのか

非居住者がスペインで不動産を売るとき、買主は代金の全額を渡してはくれません。三パーセントはそのまま税務署に行きます。285,000 ユーロで売れたアパートなら、8,550 ユーロは売主が公証人の机の上で一度も目にしないお金です。これは税金そのものではありません。税金は譲渡益の 19% で、売主があとから Modelo 210 で計算するものであり、3% はその前払いにすぎません。譲渡益の 19% が代金の 3% より少なければ差額が戻り、譲渡益がなければ全額が戻ります。この記事は、その手続きとカレンダーを、2026 年 10 月時点の非居住者所得税法とその施行規則、210 と 211 の様式を承認する省令、租税通則法、そして税務署自身の記入要領から読んだものです。誰が何を、いつまでに、どの窓口に、どの書類を添えて、どの口座あてに出すのか、行政はどれだけ時間をかけてよく、それを超えたとき何を支払う義務があるのか。売買そのものの法律、つまり源泉徴収から plusvalía、公正証書に書くべきことまでは、Olga Caballero の同僚たちが書いた非居住者としての売却の記事にあります。ここでは、お金が戻ってくる道筋を追います。

代金の 3% と譲渡益の 19%

源泉徴収は非居住者所得税法の第 25 条 2 項にあります。el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos——取得者は合意された代金の 3% を、売主の税金の前払いとして源泉徴収し納付しなければならない。税金そのものは同じ法律の第 25 条 1 項 f 号にあり、売主がどの国に住んでいても譲渡益の 19% です。二つの率が二つの異なる基礎にかかり、Modelo 210 の結果は一方から他方を引いたものにすぎません。

還付になるか納付になるかの境目は、売る前に引くことができます。源泉徴収がちょうど税額と同じになるのは、譲渡益の 19% が代金の 3% に等しいとき、つまり譲渡益が代金の 3 ÷ 19、15.79% のときです。この線より下ならお金が戻り、上なら売主が差額を払います。代金 285,000 ユーロ、源泉徴収 8,550 ユーロの場合はこうなります。

損失はどこにも持ち越せません。恒久的施設のない非居住者は de forma separada por cada devengo total o parcial de renta sometida a gravamen, sin que sea posible compensación alguna entre aquéllas 課税されます——所得ごとに別々に課税され、相互の相殺は一切できない。ある不動産の損失が別の不動産の譲渡益を減らすことはなく、損失がもたらすのは源泉徴収の全額が戻ることだけです。

そもそも源泉徴収されるべきでない売主がいます。ここに住み、スペインの税務上の居住者である外国人です。施行規則は次の場合に買主の義務を外します。Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria——売主が税務行政の発行する証明書によって、居住者の所得税または法人税の対象であることを証明した場合。証明書は当日、公証人の机の上になければなりません。島に何年も住んでいても、それを持たずに来れば、買主側の弁護士が 3% を求めてくると考えておくべきです。居住者かどうかは日数と利害関係の問題で、183 日ルールの記事で説明しています。居住者の売却は別の方法で課税され、税務上の居住者として自宅を売るで扱っています。

税務署が譲渡益として数えるもの

譲渡益は二つの価額の差であり、どちらも書類から組み立てます。譲渡価額、様式の欄 9 は、代金 del que se habrán restado los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubiesen sido satisfechos por el transmitente——から、売主が負担した売却の費用と税を差し引いたものです。仲介業者の手数料、弁護士報酬、そして最終的に売主が払うことになる場合の市の plusvalía です。取得価額、欄 10 は、その不動産にかかった金額 al que se habrán sumado los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente——に、利息を除く購入時の費用と税を加えたものです。譲渡税または IGIC、公証人、登記所、購入を担当した弁護士の費用です。

税務署の非居住者向け手引きは、多くの還付を左右する三つのルールを加えています。投資と改良は取得価額を引き上げますが、sin que se computen, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación——維持と修繕の費用は算入されません。増築や部屋の追加は入りますが、塗り直しや暖房設備の交換は入りません。賃貸していた不動産では、控除できたはずの減価償却が取得価額から差し引かれます。最低でも年 3%、取得費と台帳価額のいずれか高いほうに対して、土地を除いて計算され、実際に控除したかどうかは問いません。そして、かつてのインフレ調整はなくなりました。En el caso de transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2015 se han suprimido los coeficientes de actualización——2015 年 1 月 1 日以降の譲渡については更新係数が廃止されたので、2006 年の購入価格は 2026 年の売却価格と、ユーロ対ユーロで比べられます。

カレンダー：一か月、三か月、六か月

署名のあとに三つの期限が続き、それぞれ前の期限の終わりから数えます。

一つ目は買主の期限です。施行規則は買主に、源泉徴収を申告し納付することを義務づけています。en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión——譲渡の日から一か月以内に、不動産の所在地の税務署の窓口で。省令は売主にとって大事なことを加えています。El adquirente del inmueble entregará, una vez efectuado el ingreso, un ejemplar al transmitente——納付を済ませたら、取得者は一部を売主に渡す。この一部が売主にとっての前払いの証拠であり、Modelo 210 はその番号を求めます。el número que aparece preimpreso en el ejemplar del modelo 211——211 のその一部にあらかじめ印刷された番号です。買主が源泉徴収をついに納付しなければ、法律は不動産そのものに負担を負わせます。los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente——売却された不動産は、源泉徴収と税額のうち低いほうの金額について責任を負う。だからこそ、きちんと助言を受けた買主はこれを省きません。

二つ目は売主の期限です。省令は、利益が出ても損失が出ても、すべての売却に一つの窓を定めています。申告書は con independencia del resultado de la autoliquidación——結果にかかわらず——en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble 提出します——譲渡の日から一か月が過ぎたのち三か月以内に。実際には、窓は公正証書の一か月後に開き、四か月後に閉じます。申告の結果が納付になる場合、支払いも同じ窓の中で期限を迎えます。

三つ目は行政の期限です。非居住者の施行規則は、還付を居住者の所得税の還付ルールに委ねており、それは現在 Ley 35/2006 の第 103 条にあります。税務署は dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración 動きます——申告書の提出期限の終わりから六か月以内に。時計は提出した日ではなく申告の窓の終わりから動き出すので、11 月 10 日に送った申告書も 2 月 9 日に送った申告書も、同じ法定期限を共有します。租税通則法はそのうえで、期限を過ぎたときの代価を定めています。行政の責めに帰すべき理由で支払いが命じられないまま六か月が過ぎれば、税務署は遅延利息を支払います。sin necesidad de que el obligado lo solicite——納税者が請求する必要なしに。利率は税務署自身が今年適用しているものです。Para 2026, se mantiene el interés legal en el 3,25 por 100 y el interés de demora en el 4,0625 por 100——2026 年は法定利率が 3.25%、遅延利率が 4.0625% のままで、これは 2023 年予算法の数字であり、2026 年の予算法が成立していないため引き続き有効です。8,550 ユーロの還付なら、一日あたり 0.95 ユーロです。

カレンダーを延ばすものが二つあり、どちらも売主の手の中にあります。窓を過ぎて提出した申告書は共通の期限を失います。los seis meses a que se refiere el párrafo anterior se computarán desde la fecha de su presentación——その場合、六か月は提出の日から数えます。そして還付は previas las comprobaciones que sean necesarias 行われます——行政が必要と考える確認を経たうえで。書類の提出要求に期限を過ぎても答えないままの時間は、行政の責めに帰さない遅延であり、利息を生みません。

申告書：誰が署名し、どこへ行き、何を添えるか

これが誰の申告書なのかについて、省令は厳格です。不動産の売却では、debe figurar como persona que realiza la autoliquidación el propio contribuyente——自己申告を行う者として記載されるのは納税者本人でなければなりません。顧問は、税務署の認可を受けた社会的協力者として、あるいは税務署に届け出た委任状によって、作成と送信を行えますが、申告書は売主のものであり、売主のスペインの納税者番号を載せます。所有者はそれぞれ自分の持分について申告しますが、例外が一つあります。cuando el inmueble objeto de transmisión sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, se podrá realizar una única autoliquidación——譲渡される不動産が、夫婦ともに非居住者である夫婦の共有である場合は、一通の申告で済ませることができる。一緒に相続した兄弟姉妹、結婚していないカップル、共同で買った友人どうしは、それぞれ自分の申告書を出します。

申告書は不動産の所在地の窓口に行きます。この島では税務署の Administración de Fuerteventura で、所在地はプエルト・デル・ロサリオの Avenida 1º de Mayo, 92 です。還付の申告書は、電子証明書または Cl@ve を使ってオンラインで提出するか、税務署のウェブサイトから印刷して、その窓口に持参または書留で郵送できます。

添える書類は三種類です。源泉徴収の証明は必須です。源泉徴収を控除するときは、se adjuntarán, en todo caso, los documentos justificativos de los mismos——それを証明する書類をいかなる場合も添付する。ここでは売主用の 211 の一部です。還付には un justificante acreditativo de la identificación y titularidad de la cuenta が必要です——口座の情報と名義を証明する書類です。そして確認とは二つの価額の確認です。購入の公正証書、売却の公正証書、そして一方に加え他方から引いた費用や改良の一つひとつについての請求書です。それらを添えて届く申告書は、質問が出る前に答えています。

口座：あなた自身の、スペインでも国外でも

還付は振込で支払われます。スペインの口座を閉じる前にどの売主も抱く疑問に、省令が答えています。口座が納税者本人のものであれば、la cuenta puede estar abierta en una entidad de crédito en España o en el extranjero——スペインまたは国外の金融機関に開設された口座でよい。したがって還付は、売主が来年の夏にもまだ持っているハンブルクやマンチェスターの口座に送ることができます。申告書に、その口座が本人のものである証明が添えてあることが条件です。

他人の口座については、ルールはもっと狭くなります。省令は、申告を行う者の口座または納税者本人の口座への還付を認めており、不動産売却の申告は売主が行わなければなりません。二つのルールを合わせて読むと、売主名義の口座に行き着きます。省令が代理人の口座を認めている場面、つまり代理人が行える申告では、la cuenta bancaria ha de estar abierta en España——その口座はスペインに開設されていなければならず、委任状には una cláusula que faculte al citado representante legal para recibir la devolución a su nombre por cuenta del contribuyente が入っていなければなりません——当該法定代理人が納税者に代わって自己の名義で還付を受け取ることを認める条項です。売却のための安全な段取りは、いちばん単純なものです。スペインでも国外でもよい自分名義の口座と、申告書に添えたその証明書です。振込ができないとき、省令は Banco de España の小切手による還付の支払いを認めています。

非居住者の売主がいまも使える非課税と軽減

譲渡益そのものを減らすルールが三つあり、いずれも公証人のところではなく Modelo 210 の中で適用されます。買主はどの場合でも 3% を源泉徴収します。

• 2012 年 5 月 12 日から 12 月 31 日までに購入したもの。 法律の第四追加規定はこう始まります。Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales obtenidas sin mediación de establecimiento permanente en España——恒久的施設を介さずに得た譲渡益は 50% が非課税となる。対象は、この期間に取得した都市部の不動産から生じたものです。配偶者、二親等までの親族、関連会社から買ったもの、あるいはそれらに売るものには適用されません。
• かつての自宅を、新しい自宅に再投資した場合。 欧州連合、アイスランド、ノルウェー、リヒテンシュタインの居住者は、次の譲渡益を除外できます。por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual——スペインで常居所であった住宅の譲渡によるもので、譲渡で得た全額を新しい常居所の取得に再投資することが条件であり、居住者の再投資ルールの条件と期限に従います。一部だけの再投資なら、その割合の分が非課税です。ここに住み、帰国して、売った人の場合です。3% はそれでも源泉徴収され、210 もそれでも提出します。新しい住宅を申告期限のあとに買った場合、納めた税はあとから別の様式で請求します。
• 1994 年 12 月 31 日より前に購入したもの。 個人には、2006 年 1 月 20 日より前に生じた譲渡益の部分について経過的な軽減が残っています。1996 年 12 月 31 日までの保有年数のうち最初の二年を超える一年ごとに 11.11%、ただし 2015 年以降に数える譲渡価額の合計 400,000 ユーロという生涯の上限の範囲内です。税務署自身の例では、1991 年に 100,000 ユーロで買い 2015 年に 300,000 ユーロで売った不動産について、すでに上限の半分を使っていた売主は、200,000 ユーロではなく 164,318.20 ユーロに課税されます。

ニュースで語られている非課税が一つ、この一覧にはありません。Real Decreto-ley 26/2026 は 2026 年 10 月 1 日から施行されており、まだ国会の議決を経ていませんが、二年間空き家であった住宅を 2027 年 12 月 31 日までに公的な住宅機関に売った場合の譲渡益を、全部または一部非課税とします。この非課税は居住者の所得税法に、新しい第六十五追加規定として書き込まれ、非居住者の法律は改正されませんでした。非居住者の法律が居住者の法律から借りているのは譲渡益と譲渡損の節であって、追加規定ではありません。公布された条文による限り、非居住者の売主はこれを当てにできません。税務署が別の読み方を示せば、この記事にそう書きます。

フエルテベントゥラから：一つの建物、二人の売主、二つの結果

夫婦ともドイツの税務上の居住者である夫婦が、2008 年 3 月にコラレホのアパートを 242,000 ユーロで買い、譲渡税、公証人、登記所、弁護士に 22,400 ユーロを払いました。すべて請求書があります。賃貸したことは一度もありません。2026 年 10 月 9 日金曜日、二人はそれを 285,000 ユーロで売ります。買主は 8,550 ユーロを源泉徴収し、二人は残りを受け取ります。売却の費用は、仲介業者と弁護士に 14,250 ユーロ、公正証書が二人の負担とした市の plusvalía が 1,330 ユーロです。

譲渡益。譲渡価額：285,000 ユーロ − 14,250 ユーロ − 1,330 ユーロ = 269,420 ユーロ。取得価額：242,000 ユーロ + 22,400 ユーロ = 264,400 ユーロ。譲渡益：5,020 ユーロ。19% の税額：953.80 ユーロ。源泉徴収は 8,550 ユーロだったので、Modelo 210 は 7,596.20 ユーロの還付を求めます。配偶者一人あたり 3,798.10 ユーロです。二人とも非居住者で、夫婦としてアパートを所有しているので、申告書は一通です。

カレンダー。買主は 2026 年 11 月 9 日月曜日までに源泉徴収を納付し、211 の一部を二人に渡します。二人の 210 の窓は 2026 年 11 月 10 日から 2027 年 2 月 9 日火曜日までです。申告書は二人の名義でオンライン提出され、211、二通の公正証書、請求書、そしてハンブルクの共同名義口座の銀行証明書を添えます。税務署は 2027 年 8 月 9 日月曜日までに還付を命じなければならず、翌日からは遅れた一日ごとに 0.85 ユーロを二人に支払う義務を負います。

同じ建物で、英国の税務上の居住者である隣人が、同じ週に同じ価格で同じ間取りのアパートを売ります。彼女は 2014 年に 165,000 ユーロで買い、購入費用に 14,400 ユーロを払いました。売却の費用は 15,600 ユーロです。譲渡価額 269,400 ユーロ、取得価額 179,400 ユーロ、譲渡益 90,000 ユーロ、税額 17,100 ユーロ。彼女の 3% も同じ 8,550 ユーロで、彼女の Modelo 210 は同じ窓の中で 8,550 ユーロの納付になります。税務署からの要求がないまま遅れて提出した場合の加算金は、期限後の申告で説明したとおりです。納付額に対して 1%、さらに遅れが満一か月になるごとに 1% が加わります。

二人の売主には、確かめることがもう一つ残っています。非居住者の所有者は誰でも、不動産そのものについて毎年 Modelo 210 を提出します。みなし所得または賃料についてのもので、Modelo 210 のガイドで説明しています。還付を請求する前に、所有していた年の分が整っていなければなりません。

よくある質問

損をして売りました。それでも何か提出する必要がありますか。

はい、3% を取り戻したいのであれば。省令は一文でこう述べています。En el caso de pérdidas, también se deberá presentar esta autoliquidación si se desea ejercer el derecho a la devolución de la retención que hubiese sido practicada——損失の場合も、源泉徴収の還付を受ける権利を行使したいのであれば、この申告書を提出しなければならない。窓は同じ三か月、書類も同じで、結果は源泉徴収の全額です。

三か月を過ぎてしまいました。還付は失われましたか。

いいえ。租税通則法は、次の権利に四年を与えています。El derecho a solicitar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo——各税の規定から生じる還付を請求する権利。申告期限の終わりの翌日から数えます。遅れた申告書でも還付は支払われますが、代価が二つあります。行政の六か月はあなたが提出した日から始まります。また、国庫に損害を与えない期限後の申告を、法律は軽微な違反として扱い、定額 200 ユーロの罰金を科します。税務署から求められる前に提出すれば半額の 100 ユーロになります。

半分ずつ所有していて、非居住者は一人だけです。3% はどうなりますか。

非居住者の半分にだけかかります。Modelo 211 の記入要領は、所有者に居住者と非居住者がいる場合についてこう述べています。sólo deberá consignarse el importe de la contraprestación que proporcionalmente corresponda a los propietarios no residentes——非居住者の所有者に按分して対応する代金の部分だけを記入する。285,000 ユーロを半分ずつなら、買主は 142,500 ユーロの 3%、4,275 ユーロを源泉徴収します。非居住者は自分の半分の譲渡益について Modelo 210 を提出し、居住者は残りの半分を年次の所得税申告で申告し、公証人のところで居住者証明書を示します。

買主が 211 の一部を渡してくれませんでした。それでも請求できますか。

何よりも先に、それを求めてください。省令は、源泉徴収を納付したら売主用の一部を渡すことを買主に義務づけており、申告書はその番号と、いかなる場合も源泉徴収の証明を求めます。実務上の答えは公証人の机の上にあります。源泉徴収された金額と、その一部を一か月以内に渡すという買主の約束を公正証書に記載してもらい、買主の顧問の連絡先を控えておいてください。それがなければ、申告書には添付できる前払いの証明がありません。

コラレホとカレタ・デ・フステの当事務所の税務チームは、二通の公正証書と請求書から売却の Modelo 210 を作成し、署名の前に 3% が戻るかどうかを計算し、窓の中で提出し、スペインでも国外でも、口座に入金されるまで還付を追いかけます。税務顧問のページがサービスを説明しており、初回の面談はオンラインで予約できます。

2026 年 10 月に確認した事実（texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes、Real Decreto Legislativo 5/2004 第 15 条・第 24 条・第 25 条および第四・第七追加規定と第一経過規定。その施行規則 Real Decreto 1776/2004 第 14 条・第 16 条。現行の文言による Orden EHA/3316/2010 第 2 条・第 3 条・第 5 条・第 6 条・第 7 条・第 8 条。Ley 35/2006 第 103 条。Ley 58/2003 第 26 条・第 27 条・第 31 条・第 66 条・第 67 条・第 125 条・第 198 条。Real Decreto 1065/2007 第 104 条。Real Decreto 439/2007 第 13 条。Real Decreto-ley 26/2026 第 6 条。税務署の非居住者向け手引き、210 と 211 の様式の記入要領、2026 年の利率、窓口一覧）。二つの売却の数字は例示であり、実際の売却の日付はその公正証書から数えます。