非居住者としてスペインに住宅を所有する — 様式210が毎年実際にいくらかかるのか

ヨーロッパ中の何千人もの人がフエルテベントゥラにセカンドハウスを所有しており、その驚くほど多くが、知らないうちに静かに法令違反の状態にあります。賃貸収入を隠しているからではありません。多くはまったく貸していません。スペインが、他のほとんどの国にはないものに非居住の所有者を課税するからです。使用可能な不動産をただ所有していることのみなし所得です。

思い出させる通知は届きません。義務を知るのはあなたの責任であり、様式は様式210です。そして税務当局がいずれ書面を送ってくるとき、それは多くの場合、あなたが売却するとき、相続が処理されるとき、あるいはデータの照合の後で、数年分をまとめて、加算税付きで書いてきます。2026年にこの制度が実際にどう機能するのか、そして苦もなく正しい側にいる方法をご説明します。

何もしないことへの税金：みなし所得

スペインの税務上の居住者でなく、貸していないスペインの不動産を所有しているなら、法律はあなたがそこから架空の所得を得ているとみなします。固定資産評価額（cadastral value）の2%、または市町村の評価額が最近見直されている場合は**1.1%**です（基準年は毎年法律で定められ、評価額はIBIの納付書に印字されています）。その架空の所得に、次の税率で課税されます。

• EU、アイスランド、ノルウェー、リヒテンシュタインの居住者は19%。
• それ以外の全員は24%。ブレグジット以降、これにはフエルテベントゥラの非居住者コミュニティの大きな部分を占める英国の所有者が含まれます。

具体例です。評価額9万ユーロ、見直し済み。みなし所得1.1%＝990ユーロ。ドイツの所有者は19%で188ユーロ。英国の所有者は24%で238ユーロ。所有者ごとに申告します。50/50で所有する夫婦は、それぞれが自分の持分について様式210を提出します。恐ろしい金額ではありません。だからこそ、何年分もの未申告の積み重ねはなおさら不必要なのです。

みなし所得は年に1回、翌年に申告します。2025年分の申告は2026年中いつでも、12月31日まで提出できます。2026年課税年度からは期間が動き、翌年の4月1日に開き、12月31日に閉じます（省令HAC/623/2026）。つまり2026年分の申告は2027年4月1日から12月31日の間に行います。忘れるための9か月です。

実際に貸す場合：実所得、まったく異なるふたつの制度

物件を貸す場合、長期でもバケーションレンタルでも、その期間についてはみなし所得に代わって実所得が課税されます（空室期間は引き続き、按分したみなし所得を生じさせます）。ふたつの制度はこれ以上ないほどかけ離れています。

• EU/EEAの居住者：純額に対して19%。 住宅ローンの利息、IBI、管理費、保険、修繕、仲介やプラットフォームの手数料、減価償却を、実際に貸した日数に比例して、領収書を裏付けに控除できます。
• EU域外の居住者（英国を含む）：総額に対して24%。 控除は一切ありません。1万2,000ユーロの総収入と5,000ユーロの実費がある英国の所有者は、1万2,000ユーロに課税されます。この一つのルールが、英国人所有のバケーションレンタルの算数を作り変えます。そして、たいてい最初の丸1年が終わってから初めて気づかれます。

同じ省令が賃貸の側も書き換えました。2026年課税年度から、納税額のある賃貸収入は翌年の4月の最初の20日間に年1回申告します（四半期ごとの申告は2026年9月までに発生した家賃についてのみ残ります）。そして2027年1月1日以降に提出するすべての様式210は、控除可能な経費をカテゴリー別に記載する付属書を備えた新しい様式を使います。この様式を記憶頼りに扱わないよう所有者に助言する、もうひとつの理由です。バケーションレンタルを運営しているなら、2026年のより広いルールブック、つまりカナリア諸島の登録、市町村の割当、IGICが、これらすべての上に乗っています。

正直に言えば、年間費用の残り

様式210は所有者が見落とす部分ですが、非居住者としてフエルテベントゥラの不動産を保有する全体像は次のとおりです。IBI（市役所が課す地方の固定資産税）とbasura（ごみ処理料）。これらは申告ではなく請求書として届きます。富裕税は、ほとんどのセカンドハウス所有者が達しない寛大な基準額を超える場合のみ。そして売却の日には、あなたの譲渡益に対する買主による価格の3%の義務的源泉留保（様式211）と、市町村のプルスバリア。このリストに驚くべきものはありません。すべて、事前に知っておくことに報います。当社の売買サポートチームは、売り出す前に、後ではなく、売主に出口の数字を説明します。

実際に通知を生む誤り

長年、島中の所有者の申告を正常化してきた経験から、同じ5つの誤りがほぼすべてを占めています。何年も前に相続または購入した物件で様式210を一度も提出していない（「誰も教えてくれなかった」）。配偶者の一方が両方の分を申告している。1.1%が適用されるのに2%のみなし率を使っている、またはその逆。英国の所有者がブレグジット後も経費を控除している。そしてバケーションレンタルの所有者が貸した週は申告するのに、空いていた週のみなし所得を忘れている。どれも自主的に直せば安く、督促（requerimiento）の後に直せば高くつきます。自主的な期限後申告には控えめな加算税がかかるだけですが、税務当局からの通知は別の会話を始めます。

何事もなく済ませる

これは本当に、島で最も外注しやすい納税義務です。公正証書、IBIの納付書、そして貸しているなら収入と経費の記録をお渡しいただければ、当社の税務アドバイザリーチームが毎年あなたの様式210を、正しい按分、正しい税率、正しい課税標準で提出します。過去の年分は一度正常化すれば、二度と考える必要はありません。相談をご予約いただくか、メッセージをお送りください。1営業日以内にご返信します。

よくある質問

アパートを一度も貸しておらず、何も稼いでいません。本当に申告が必要ですか？
はい。みなし所得の課税は、まさに所有者が使用できる未賃貸の不動産のために存在します。通常は小さな金額ですが、住宅を所有するすべての年に課されます。

6年間申告していません。どれくらい深刻ですか？
対処できます。先に動けば。税務当局は4年遡ることができます。自主的に申告すれば、損害は加算税と利息にとどまり、正式な督促の後に続く罰則はありません。この正常化は私たちの日常業務です。

母国との租税条約はこれから私を守ってくれますか？
いいえ。条約はスペインに、みなし所得を含むスペインの不動産からの所得を課税する権利を与えています。母国が通常提供するのは、その側での税額控除または免除であり、同じ賃貸収入に二重に課税されないようにするものです。

ルールと税率は2026年8月に確認しました（IRNR法、AEATの申告カレンダー、省令HAC/623/2026）。個々のケースは異なります。ご自身のケースについて助言を受けてください。