2026年のカナリア諸島のバケーションレンタル — 消えた登録簿、残った法律、そして消えなかった税金

フエルテベントゥラにバケーションレンタルを所有しているなら、2026年は目まぐるしい年だったはずです。1月には、誰もが新しい国の登録番号を求めて奔走していました。それがなければプラットフォームが物件を掲載から外すからです。6月には、新聞が最高裁判所が登録簿全体を無効にしたと報じました。その間に、カナリア諸島は史上最も厳格なバケーションレンタル法を導入しました。そして、そちらは間違いなく生きています。

所有者が唯一重要な質問をするのは無理もありません。今日、私の物件に実際に何が適用されるのか？ 層ごとに、正直にお答えします。

第1層：国の登録簿 — 無効

勅令1312/2024は単一賃貸登録簿（NRUA番号）を創設し、2025年7月1日から、プラットフォームはそれなしで物件を広告できなくなりました。カナリア諸島の所有者を含め、数十万人の所有者が登録しました。

2026年5月19日、最高裁判所は登録簿の中核条項を無効としました。短期の観光賃貸は観光と住宅の問題であり、それは自治州に属する権限なので、国にはその上に独自の義務的登録を課す権限がなかったというものです。今日の実務上の帰結は次のとおりです。

• バケーションレンタルを広告するためにNRUAはもはや必要なく、プラットフォームにそれを要求させることもできません。
• 勅令で残ったのはデジタルの配管、つまりワンストップ窓口と、統計目的で賃貸データを国に渡すプラットフォームの義務です。
• すでにNRUAを持っていても、何の損もありません。ただ、掲載を維持する要件ではなくなっただけです。

「規制は終わった」と結論づけたくなります。それは間違った結論です。裁判所の理由づけそのものが、この分野は自治州に属するというものだったからです。そして私たちの自治州は、ちょうど法律を制定したところでした。

第2層：カナリア諸島の法律 — 完全に有効

2025年12月10日に可決された法律6/2025（住宅の観光利用の持続可能な規制に関する法律） は、10年間バケーションレンタルを規律してきた2015年の政令と抵触する部分では、その政令に優先します。その哲学は、かつての野放しの正反対です。バケーションレンタルは、市町村ごとに決められる計画的な用途になります。

• 都市計画が主導権を握ります。 市町村は、住宅の観光利用がどこで許されるか、そしてどれだけ許されるか（地区ごとの上限）を、都市計画の手段を通じて定めます。
• 既存の、正しく登録されたバケーションレンタルは経過措置のもとで継続します。だからこそ、自治州（カナリア諸島）の登録を整えておくことが、これまで以上に重要なのです。カナリア諸島の登録は、国の登録と違い、一度も無効にされていません。原則として、営業はあと五年、2030年12月まで続けられます。ただし2026年8月からは、それより先に来る期日があります。法律の施行前に登録しながら、分類事業活動の事前届出（comunicación previa）を市役所に出していない所有者は、2027年7月31日より前に届け出なければ、営業をやめなければなりません（法律7/2026）。
• 新規参入には本物の条件、すなわち都市計画上の適合性と品質要件が課され、規制の厳しい地区では「来月、空いているアパートを掲載しよう」は過去のものになります。
• 責任宣誓（declaración responsable）の手続き、登録番号の表示、チェックイン時の宿泊者登録の義務、その他の運営上の義務は、レンタル運営の日常的なコンプライアンスとして残ります。

フエルテベントゥラの所有者にとって、戦略的な要点は単純です。合法的に確立されたバケーションレンタルの価値は上がりました。新規供給が今や配給制になったからです。登録を守ることは、資産を守ることです。ただし、登録は買主には引き継がれません。法律が現在の運営者に認めている「確立した観光利用」（uso turístico consolidado）は、相続の場合を除き、物件の所有者が替わると消滅します。

第3層：区分所有者組合

両政府とは別に、区分所有法は2025年4月3日にデフォルトを反転させました。新規の観光賃貸には、区分所有者組合の5分の3の多数による明示的な承認が必要になりました。その議決がなければ、建物の答えは「ノー」です。その日以前に合法的に運営されていたレンタルは経過規定のもとで継続し、同じ多数決で活動に条件を付けたり制限したりすることもできます。「Airbnb用に」アパートを買う前に、組合の立場は市役所の立場と同じくらい決定的です。この議決を検討する組合を管理していたり、その理事を務めていたりするなら、当社の区分所有者組合の管理チームが毎週この問題を扱っています。

第4層：消えなかった税金

2026年のドラマは課税には触れていません。そしてここが、不在の所有者が最もよく気づかぬうちに問題に陥るところです。

• 非居住の所有者は賃貸収入を様式210で申告します。EU/EEAの居住者は純額に対して19%（貸した日数に比例して経費を控除可能）、それ以外の全員（英国の所有者を含む）は総額に対して24%、控除なし。
• 物件が空いていた週は、同じ様式でみなし所得を生じさせます。当社の様式210ガイドがその仕組みと現在の申告カレンダーを解説しています。
• IGIC：カナリア諸島の宿泊施設は一般に7%の税率で課税される事業です。ただしあなたがそれを課さなければならないかどうかは、運営の形態と小規模事業者制度の対象かどうかによります。これは本当にケースごとの助言が必要です。
• 居住する所有者は、この事業をIRPFに組み込みます。控除と期間について独自のルールがあります。

所有者として、今四半期にやること

3つの確認を、ひとつの午後で。カナリア諸島の登録が有効で書類を取り出せることを確認する。市町村が都市計画の割当でどこへ向かっているかを把握する。そして、新しいレンタルを始めようと考えていたなら、まず市役所に、その利用を明示的に認める都市計画証明書（cédula urbanística）を求める。それがなければ新しい登録はできないからです。そして、運営してきたすべての期間について様式210が申告済みでIGICの立場が明確であることを確認する。

当社の不動産管理チームは、遠方の所有者のためにフエルテベントゥラ全域のバケーションレンタルを運営しています。コンプライアンス、宿泊客、税金を含めて。そして税務アドバイザリーは、通知が届く前に過去の期間を正常化できます。相談をご予約ください。1営業日以内にご返信します。

よくある質問

NRUAを登録しました。無駄な努力でしたか？
何の害もありません。その番号は掲載要件としての役割を失っただけです。運営する権利を担っているのはカナリア諸島の登録です。そちらを維持してください。

市役所は本当に私の地区のバケーションレンタルに上限を設けられますか？
はい。それこそが法律6/2025が市町村に都市計画を通じて行うよう指示していることで、地区ごとの上限も含まれます。既存の登録済みレンタルは経過規定で扱われ、新規のものは計画に適合する必要があります。

国の登録簿は無効になりました。カナリア諸島のルールも同じように無効になりえますか？
同じ理由では考えにくいでしょう。最高裁判所の異議は、国が自治州の権限を侵害したというものでした。カナリア諸島は、裁判所が自治州に属すると述べたまさにその権限を行使していたのです。

法的な状況は2026年10月に確認しました（勅令1312/2024に関する2026年5月19日の最高裁判決、法律7/2026による改正後のカナリア諸島の法律6/2025）。この分野は急速に動いています。行動する前に最新の状況を確認してください。