房产 2026年8月1日 2 分钟阅读

以非居民身份在西班牙拥有住房——Modelo 210 每年真正花您多少钱

西班牙有房、居住在外？即使房子从不出租、毫无收益，您也欠一份年度申报。推定收入如何运作、日历改了什么，以及哪些错误会招来税务机关的信件。

全欧洲有成千上万的人在富埃特文图拉拥有第二居所，其中相当一部分在不知情中处于违规状态。不是因为隐瞒租金——许多人从不出租——而是因为西班牙对非居民业主征收一种大多数国家没有的税：仅仅因为有一套可供支配的住房而产生的推定收入。

不会有提醒信寄来。了解义务是您自己的事，表格叫 Modelo 210，而当税务机关最终来信时——常常在出售时、办理继承时或数据比对之后——信里一次说好几年，还带附加费。以下是 2026 年这套制度的运作方式，以及如何毫不费力地站在正确一边。

对「什么都不做」征的税：推定收入

如果您不是西班牙税务居民，拥有一套未出租的西班牙房产，法律会给您归算一笔虚拟收入：地籍价值的 2%——若您所在市镇的地籍价值近期经过重新评估，则为 1.1%（起算年份由法律逐年确定；地籍价值印在您的 IBI 单据上）。这笔虚拟收入随后按以下税率纳税：

19% — 欧盟、冰岛、挪威和列支敦士登的居民；
24% — 其他所有人——脱欧之后，这包括构成富埃特文图拉非居民群体主力的英国业主。

具体例子：地籍价值 9 万欧元，已重估。推定收入 1.1% = 990 欧元。德国业主缴 19% → 188 欧元。英国业主缴 24% → 238 欧元。按业主分别计：五五共有的夫妻各自就自己的一半提交各自的 210 表。数额并不吓人——这让积压多年不申报显得更没必要。

推定收入每年申报一次、于年度结束后申报：2025 年度的申报可在 2026 年任何时候完成，截止 12 月 31 日。自 2026 纳税年度起窗口移动——于次年 4 月 1 日开放，仍于 12 月 31 日关闭（Orden HAC/623/2026）；因此 2026 年度的申报在 2027 年 4 月 1 日至 12 月 31 日之间提交。九个月可以遗忘。

当您确实出租时：真实收入，两套截然不同的制度

出租房产——长租或度假租——真实收入将取代这些期间的推定收入（空置期间继续按比例产生归算）。两套制度天差地别：

欧盟/欧洲经济区居民：按净额缴 19%。 房贷利息、IBI、共同体费用、保险、维修、中介与平台佣金、折旧——按实际出租天数比例扣除，需凭票据。
欧盟以外的非居民（包括英国人）：按总额缴 24%。 无任何扣除。收入 1.2 万欧元、真实成本 5 千欧元的英国业主，按 1.2 万纳税。仅这一条规则就改写了英国人持有度假房的算术——而且几乎总是在第一个完整年度之后才被发现。

同一法令也改写了租金一侧：自 2026 纳税年度起，应纳税的租金收入每年申报一次，在次年 4 月的前二十天内（季度申报仅保留给 2026 年 9 月之前发生的租金），且自 2027 年 1 月 1 日起提交的每一份 210 表都使用重新设计的表格，附有按类别的可扣除费用附表——这更说明不该凭记忆操作这张表。若您经营度假出租，2026 年的完整规则手册——加那利登记、市镇配额、IGIC——还要叠加在这一切之上。

年度账单的其余部分，说全为敬

Modelo 210 是业主漏掉的那一块，但以非居民身份在富埃特文图拉持有房产的完整图景是：IBI（市政厅开出的地方房产税）和垃圾费——它们以账单而非申报的形式到来；财富税只在大多数第二居所永远达不到的宽裕门槛之上；以及出售之日，买方强制预扣价款的 3%（Modelo 211）抵您的资本利得，外加市政增值税（plusvalía）。这份清单里没有什么可怕的；每一项都奖励提前知情——我们的买卖协助团队在挂牌之前、而非之后，就为卖家把退出的数字讲清。

真正招来信件的错误

多年为全岛业主办理合规化之后，几乎一切都能归结为同样五个错误：继承或多年前购入的房产从未提交过一份 210 表（「没人告诉我们」）；一方配偶替两人申报；该用 1.1% 时用了 2% 或反之；英国人在脱欧后继续扣除费用；以及度假出租业主申报了出租的周数却忘了空置周的归算。每一个在自愿阶段都廉价可修，在收到要求之后都代价高昂——自愿逾期申报只有温和的附加费；税务机关的信件则开启另一种对话。