以非居民身份在西班牙拥有住房——Modelo 210 每年真正花您多少钱

全欧洲有成千上万的人在富埃特文图拉拥有第二居所，其中相当一部分在不知情中处于违规状态。不是因为隐瞒租金——许多人从不出租——而是因为西班牙对非居民业主征收一种大多数国家没有的税：仅仅因为有一套可供支配的住房而产生的推定收入。

不会有提醒信寄来。了解义务是您自己的事，表格叫 Modelo 210，而当税务机关最终来信时——常常在出售时、办理继承时或数据比对之后——信里一次说好几年，还带附加费。以下是 2026 年这套制度的运作方式，以及如何毫不费力地站在正确一边。

对「什么都不做」征的税：推定收入

如果您不是西班牙税务居民，拥有一套未出租的西班牙房产，法律会给您归算一笔虚拟收入：一般为地籍价值的 1.1%（价值久未重估的地方为 2%——看看您的 IBI 单据，地籍价值印在上面）。这笔虚拟收入随后按以下税率纳税：

• 19% — 欧盟、冰岛、挪威和列支敦士登的居民；
• 24% — 其他所有人——脱欧之后，这包括构成富埃特文图拉非居民群体主力的英国业主。

具体例子：地籍价值 9 万欧元，已重估。推定收入 1.1% = 990 欧元。德国业主缴 19% → 188 欧元。英国业主缴 24% → 238 欧元。按业主分别计：五五共有的夫妻各自就自己的一半提交各自的 210 表。数额并不吓人——这让积压多年不申报显得更没必要。

日历也变得更友好了：推定收入每年申报一次、于年度结束后申报，整个下一个自然年都可提交——2025 年度的申报可在 2026 年任何时候完成。不再需要记住某个狭窄的窗口；但也多了一整年可以遗忘。

当您确实出租时：真实收入，两套截然不同的制度

出租房产——长租或度假租——真实收入将取代这些期间的推定收入（空置期间继续按比例产生归算）。两套制度天差地别：

• 欧盟/欧洲经济区居民：按净额缴 19%。 房贷利息、IBI、共同体费用、保险、维修、中介与平台佣金、折旧——按实际出租天数比例扣除，需凭票据。
• 欧盟以外的非居民（包括英国人）：按总额缴 24%。 无任何扣除。收入 1.2 万欧元、真实成本 5 千欧元的英国业主，按 1.2 万纳税。仅这一条规则就改写了英国人持有度假房的算术——而且几乎总是在第一个完整年度之后才被发现。

租金申报的机制也在 2026 年年中被一项新的部级法令调整，涉及这些收入类型的 210 表内容与期限——这更说明不该凭记忆操作这张表。若您经营度假出租，2026 年的完整规则手册——加那利登记、市镇配额、IGIC——还要叠加在这一切之上。

年度账单的其余部分，说全为敬

Modelo 210 是业主漏掉的那一块，但以非居民身份在富埃特文图拉持有房产的完整图景是：IBI（市政厅开出的地方房产税）和垃圾费——它们以账单而非申报的形式到来；财富税只在大多数第二居所永远达不到的宽裕门槛之上；以及出售之日，买方强制预扣价款的 3%（Modelo 211）抵您的资本利得，外加市政增值税（plusvalía）。这份清单里没有什么可怕的；每一项都奖励提前知情——我们的买卖协助团队在挂牌之前、而非之后，就为卖家把退出的数字讲清。

真正招来信件的错误

多年为全岛业主办理合规化之后，几乎一切都能归结为同样五个错误：继承或多年前购入的房产从未提交过一份 210 表（「没人告诉我们」）；一方配偶替两人申报；该用 1.1% 时用了 2% 或反之；英国人在脱欧后继续扣除费用；以及度假出租业主申报了出租的周数却忘了空置周的归算。每一个在自愿阶段都廉价可修，在收到要求之后都代价高昂——自愿逾期申报只有温和的附加费；税务机关的信件则开启另一种对话。

把它变成一件小事

这真的是全岛最容易外包的税务义务：把房契、IBI 单据以及——若您出租——收支记录交给我们，我们的税务咨询团队每年为您提交 210 表：分配正确、税率正确、税基正确，过往年度一次合规化，从此再不用想起。预约咨询或给我们写信——我们将在一个工作日内回复。

常见问题

我从不出租公寓，它也不产生收益。真的要申报吗？
要。推定收入正是为业主可支配的未出租住房而设。通常数额不大——但您拥有这套房的每一年都会产生。

我六年没申报了。有多严重？
可控——只要您先行动。税务机关可以追溯四年；自愿申报把损失限制在附加费和利息，避免正式要求之后的罚款。这类合规化是我们的日常业务。

我国的避免双重征税协定不能救我吗？
不能——协定赋予西班牙对西班牙不动产所得征税的权利，包括推定收入。您的国家通常提供的，是在它那一侧的抵免或豁免，使同一笔租金不被征两次。

规则与税率于 2026 年 8 月核实（IRNR 法、AEAT 日历、HAC/623/2026 号法令）。各人情况不同——请就您的情况咨询。