Долгосрочная аренда на Канарах: вычеты 50, 60, 70 и 90 % после Закона о жилье — и почему большинство арендодателей получает 50 %

Четыре процента решают, с какой части дохода от долгосрочной аренды арендодатель-резидент на Канарах платит налог на самом деле: 50, 60, 70 и 90. С тех пор как Закон о жилье переписал правило для договоров, заключённых с 26 мая 2023 года, главный вычет — 50 %: 60 %, которые раньше получал каждый арендодатель, теперь требуют реконструкции, а 70 % и 90 % требуют того, чего на островах в сентябре 2026 года не существует, — zona de mercado residencial tensionado, зоны напряжённого рынка жилья, объявленной министерством. В этой статье — четыре вычета и их условия, что вычитается из арендной платы до применения любого из них, расчётный пример на квартире в Пуэрто-дель-Росарио для резидента, нерезидента из ЕС и британского собственника, и канарский слой: региональный вычет в 1 000 € за вывод жилья на рынок долгосрочной аренды и правило о залоге со штрафом.

Четыре вычета, и почему большинство арендодателей получает 50 %

Вычет применяется к чистому доходу от сдачи недвижимости, «предназначенной для жилья», — жилья, сданного как постоянное место проживания арендатора по статье 2 Закона о городской аренде. Сезонная аренда, туристическая аренда и сдача компании для её персонала остаются за рамками, какой бы ни была длительность договора (Ley 35/2006, ст. 23.2; Ley 29/1994, ст. 2–3). Внутри этого периметра закон сегодня предлагает четыре процента, проверяемых в момент подписания договора и сохраняемых, пока выполняются условия:

• 90 %, когда тот же арендодатель подписывает новый договор на жильё в объявленной напряжённой зоне, а начальная плата более чем на 5 % ниже последней платы по предыдущему договору после его ежегодной индексации.
• 70 %, когда без этого арендодатель сдаёт жильё впервые, оно находится в напряжённой зоне, а арендатору от 18 до 35 лет, — либо арендатор является органом власти или квалифицированной некоммерческой организацией, сдающей его как социальное жильё, либо жильё включено в публичную программу с ограничением платы.
• 60 %, когда без обоих условий жильё было предметом реконструкции, завершённой в течение двух лет до договора, — реконструкции в смысле налогового регламента: субсидируемые работы или восстановление несущих конструкций, фасадов или крыш стоимостью более 25 % цены покупки или рыночной стоимости (RD 439/2007, ст. 41.1).
• 50 % в любом другом случае (ст. 23.2 a–d).

Два факта ставят большинство канарских арендодателей в последнюю строку. Первый: ни один муниципалитет Канарских островов не фигурирует ни в одном из публикуемых министерством перечней объявленных напряжённых зон — резолюции от 30 января, 23 апреля и 24 июля 2026 года добавляют к каталонскому блоку баскские, астурийские, галисийские и мадридские зоны, и ни одной на островах. Лас-Пальмас-де-Гран-Канария запросил объявление у правительства Канар в 2024 году, и в том же году региональное правительство разработало процедуру с муниципалитетами; пока Министерство жилья не опубликует канарскую зону, строки 70 % и 90 % нельзя применить нигде в архипелаге (Ley 12/2023, ст. 18; заключительное положение 2). Второй: реконструкция в смысле регламента — это тяжёлые работы; новые кухня и ванная не достигают порога 25 % в квартире за 200 000 €.

Договоры, подписанные до 26 мая 2023 года, сохраняют прежние 60 % на всё время действия, включая законные продления (переходное положение 38). И три условия пронизывают все четыре строки: вычет применяется только к доходу, который арендодатель задекларировал в декларации, поданной до того, как налоговая начала проверку, — незадекларированная плата, обнаруженная при проверке, облагается вообще без вычета; он теряется на той части дохода, которая происходит из неправомерно вычтенных расходов; и в нём отказывают договорам, нарушающим потолок арендной платы Закона о городской аренде в напряжённых зонах (ст. 23.2, последние абзацы; Ley 29/1994, ст. 17.6).

Что вычитается до вычета: расходы

Вычет — это процент от чистой суммы, поэтому расходы значат не меньше, чем строка, в которую вы попадаете. Закон и регламент допускают любой расход, необходимый для получения платы, и называют главные (ст. 23.1; RD 439/2007, ст. 13–14):

• Проценты по ипотеке и ремонт — вместе, в пределах валовой платы за год; излишек переносится на четыре года. Ремонт — это покраска, штукатурка, замена котла, лифта или бронированной двери, но не расширения и улучшения, которые идут в базу амортизации.
• Местные налоги и сборы: IBI, сбор за вывоз мусора, негосударственные платежи без штрафного характера.
• Взносы в сообщество собственников, управление, агентские и юридические расходы, страхование, энергетический сертификат, оформление договора.
• Сомнительные долги — по прошествии шести месяцев с первого требования без возобновления либо при банкротстве арендатора.
• Амортизация 3 % в год от большей из величин — цены покупки или кадастровой стоимости, без земли; самый большой расход в большинстве квартир и тот, о котором большинство арендодателей забывает.

За дни, когда жильё не сдано, арендодатель вместо этого декларирует вменённый доход: 1,1 % кадастровой стоимости, если стоимости пересматривались за последние десять лет, иначе 2 % (ст. 85).

Расчётный пример: квартира за 900 € в Пуэрто-дель-Росарио

Двухкомнатная квартира, купленная за 150 000 €, доля земли по кадастру 40 %, сдана семье за 900 € в месяц на весь 2026 год, договор подписан в 2025 году. Валовая плата 10 800 €. Расходы: проценты по ипотеке 2 400 € и покраска 600 € (3 000 €, в пределах потолка валовой платы); IBI 320 €; сообщество 720 €; страховка 260 €; договор и агентство 200 €; амортизация 3 % от 90 000 € стоимости строения — 2 700 €. Итого 7 200 €; чистый доход 3 600 €.

• Арендодатель-резидент, 50 %: налогооблагаемая база 1 800 €. При совокупной предельной ставке, скажем, 30 % налог около 540 € — половина того, что стоила бы та же плата без вычета.
• Та же квартира после реконструкции, 60 %: база 1 440 €, налог около 432 €.
• Если бы Пуэрто-дель-Росарио когда-нибудь объявили напряжённой зоной: первая сдача 28-летнему арендатору, 70 %, база 1 080 €; новый договор с платой более чем на 5 % ниже предыдущей, 90 %, база 360 €. Ни того ни другого сегодня нет.
• Немецкий собственник, нерезидент: без вычета, но с теми же расходами — 3 600 € чистых по ставке 19 %, 684 €.
• Британский собственник, нерезидент: без вычета и без расходов — 10 800 € валовых по ставке 24 %, 2 592 €.

Нерезиденты: без вычета, и две разные базы

Вычеты — правило подоходного налога физических лиц, а Закон о подоходном налоге нерезидентов прямо говорит, что база для нерезидентов без постоянного представительства — валовая сумма «без вычетов» (RDLeg 5/2004, ст. 24.1). Резиденты другого государства ЕС или ЕЭЗ с обменом информацией могут вычесть расходы, допускаемые Законом об IRPF, если они непосредственно связаны с испанским доходом, и платят 19 %; все остальные — британские, швейцарские, американские собственники — платят 24 % с валовой платы (ст. 24.6 и 25.1.a). Декларация — это Modelo 210, который разбирает наше руководство по Modelo 210, а за пустые месяцы вменённый доход декларируется в той же форме.

Разрыв заслуживает цифр: по квартире выше резидент платит около 540 €, немецкий собственник 684 €, британский собственник 2 592 € — при той же плате, том же здании и том же арендаторе. Для собственника не из ЕС этот разрыв — первая цифра в любом разговоре о резидентстве, о владении недвижимостью через компанию или о режиме туристической аренды, у которого своя арифметика и свои правила.

Канарский слой: вычет в 1 000 € и залог со штрафом

У канарских резидентов есть три региональных вычета поверх государственного, в региональной части декларации (Decreto Legislativo 1/2009, ст. 15 ter, 15 quater и 16):

• 1 000 € за вывод жилья на рынок долгосрочной аренды: один раз на объект, до пяти объектов, в год подписания договора, за жильё, которое в предыдущем году давало вменённый доход — пустовало — или было куплено в предшествующие шесть месяцев; договор должен длиться в общей сложности три года, арендатор не может быть супругом или родственником до третьей степени, а сдача не может быть предпринимательской деятельностью. При нарушении условий 1 000 € возвращаются с процентами.
• 75 % премии по страхованию от неуплаты аренды, до 150 € в год, для договоров от года при плате не выше 800 € в месяц, с внесённым залогом и указанием налогового номера арендатора и кадастрового номера в декларации.
• 10 % расходов на подготовку жилья к сдаче — ремонт, оформление договора, страховки, энергетический сертификат — до 150 € на объект, по счетам-фактурам; несовместимо с предыдущим на те же суммы.

Залог — другое канарское правило, которое застаёт новых арендодателей врасплох. Залог в размере месячной платы по Закону о городской аренде не должен лежать на счёте арендодателя: на Канарах его нужно внести в Instituto Canario de la Vivienda в течение месяца с даты договора и зарегистрировать в региональном реестре залогов, а неисполнение — административное правонарушение, штраф за которое рассчитывается от невнесённого залога (Ley 2/2014, приложение, ст. 2 и 12). Два из трёх региональных вычетов требуют подтверждения этого взноса, и налоговая сверяет реестр.

Где вступаем мы

Наш налоговый отдел в Калета-де-Фусте и Коста-Кальме определяет, на какой из четырёх вычетов имеет право ваш договор, собирает досье расходов — базу амортизации, проценты, ремонт, кадастровое разделение, — чтобы чистая цифра была верной и защитимой, вносит залог и заявляет региональные вычеты, подаёт Modelo 210 за собственников-нерезидентов и просчитывает разрыв между резидентом и нерезидентом до того, как вы решите, как владеть недвижимостью. См. налоговое консультирование и управление недвижимостью или запишитесь на консультацию — отвечаем в течение одного рабочего дня.

Частые вопросы

Какой вычет мне положен за долгосрочную аренду на Фуэртевентуре в 2026 году?

Пятьдесят процентов — по договору, подписанному с 26 мая 2023 года, на жильё, сданное как постоянное место проживания арендатора. Для 60 % нужна реконструкция, завершённая в течение двух лет до договора; для 70 % и 90 % — объявленная напряжённая зона, а ни один канарский муниципалитет не входит в перечни министерства по состоянию на резолюцию июля 2026 года. Договоры, подписанные до 26 мая 2023 года, сохраняют прежние 60 %.

Я не резидент Испании. Положен ли мне какой-либо вычет?

Нет. База подоходного налога нерезидентов исключает вычеты. Собственник-резидент ЕС или ЕЭЗ вычитает те же расходы, что и резидент, и платит 19 % с чистого дохода; собственник, проживающий в любой другой стране, платит 24 % с валовой платы, без расходов. Для квартиры за 900 € это примерно 684 € против 2 592 € в год.

Что будет, если я никогда не декларировал аренду, а налоговая её обнаружит?

Плата облагается полностью: вычет применяется только к доходу, задекларированному в декларации, поданной до начала проверки, и никогда — к доходу, доначисленному при проверке. Теряются и региональные канарские вычеты, поскольку они требуют декларирования дохода с налоговым номером арендатора и кадастровым номером.

Теряется ли вычет, если квартира часть года пустует?

Нет — он применяется к чистому доходу за сданные месяцы. За пустые дни арендодатель вместо этого декларирует вменённый доход, 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости, без расходов и без вычета. Жильё, пустовавшее весь предыдущий год и сданное на три года, даёт право на канарский вычет в 1 000 € в год договора.

Факты проверены в сентябре 2026 года (закон о подоходном налоге физических лиц, Ley 35/2006, статьи 23 и 85 и переходное положение 38; регламент RD 439/2007, статьи 13, 14 и 41.1; закон о жилье, Ley 12/2023, статья 18 и заключительное положение 2; закон о городской аренде, Ley 29/1994, статьи 2, 3 и 17.6; закон о подоходном налоге нерезидентов, RDLeg 5/2004, статьи 24 и 25; сводный канарский текст о переданных налогах, Decreto Legislativo 1/2009, статьи 15 ter, 15 quater, 16 и 18; резолюции министерства от 30 января, 23 апреля и 24 июля 2026 года о напряжённых зонах; канарский закон 2/2014 о залогах по аренде; руководство AEAT 2025). Цифры — расчётные примеры по ставкам 2026 года; ваши будут другими.