Что Airbnb и Booking сообщают в налоговую: Modelo 238 (DAC7) и как сохранить согласованность деклараций по туристической аренде

Каждый январь, ещё до того как вы задумались о собственной декларации, платформа, через которую вы сдаёте квартиру в Корралехо, уже подала одну — о вас. Она называется Modelo 238, существует благодаря европейской директиве, известной как DAC7, и сообщает испанской налоговой службе — по каждому объекту и за каждый квартал — сколько вам выплачено, сколько ночей продано, адрес и кадастровый номер квартиры и банковский счёт, на который ушли деньги. С кампании Renta 2025 года именно этот файл порождает aviso — уведомление, которое встречает арендодателя при открытии налоговых данных в апреле. Эта статья объясняет, что в нём содержится, куда он уходит и как добиться, чтобы три декларации, которые порождает туристическая аренда — подоходный налог, Modelo 210 для нерезидентов и канарский IGIC, — говорили то же, что сказала платформа.

Правила самого бизнеса — реестр, павший в мае, канарский закон, который стоит, голосование сообщества собственников — в нашей статье о туристической аренде на Канарах в 2026 году. Здесь речь о данных.

Кто отчитывается и с какого момента

DAC7 — седьмая поправка к европейской директиве о налоговом сотрудничестве. Испания внесла её в Общий налоговый закон в 2023 году — дополнительное положение 25 — и дополнила Королевским декретом 117/2024 от 30 января, переписавшим статью 54 ter регламента налоговых процедур, и министерским приказом от 1 февраля 2024 года, утвердившим форму. Обязанность лежит на операторах платформ: на программном обеспечении, которое сводит хозяина жилья с гостями и знает — или может разумно знать, — сколько было уплачено. Airbnb, Booking, Vrbo и им подобные охвачены; как и любой испанский оператор площадки бронирования. Управляющее агентство, которое просто ведёт вашу квартиру за гонорар, платформой не является, хотя само может ею пользоваться.

В календаре три даты, которые стоит знать. Первый отчёт охватывал 2023 год и был подан в феврале–апреле 2024 года, в течение двух месяцев после вступления приказа в силу. С тех пор отчёт ежегодный и подаётся в январе следующего года — данные за 2025 год поступили между 1 января и 2 февраля 2026 года, данные за 2026 год поступят в следующем январе. А с налогового 2024 года упразднена старая Modelo 179 — декларация, которую посредники туристической аренды подавали с 2021 года: файл DAC7 платформы заменил её во всём, что касается сдачи недвижимости.

Что содержится в файле

Статья 54 ter перечисляет содержание, и для хозяина жилья оно подробнее, чем думает большинство. По каждому продавцу, сдававшему недвижимость через платформу в течение года:

• Личность: имя, основной адрес, налоговый идентификационный номер (NIE или номер страны проживания), номер НДС при наличии и дата рождения.
• Деньги: общее вознаграждение, выплаченное или зачисленное за каждый квартал, и число бронирований, которым оно соответствует, — в разбивке по объекту, а не по хозяину.
• Банк: идентификатор финансового счёта, на который шли выплаты, и имя владельца счёта, если это не хозяин.
• Объект: адрес каждого размещённого объекта и его кадастровый номер, число дней, на которые он сдавался в течение года, и тип объекта.
• Доля платформы: все комиссии, сборы, депозиты, налоги и аналогичные суммы, которые она удержала или взыскала, квартал за кварталом.
• Резидентство: каждое государство-член или партнёрская юрисдикция, где платформа определила резидентство хозяина.

Два определения из приложения к королевскому декрету решают, как выглядят цифры. Вознаграждение — это сумма, выплаченная или зачисленная продавцу за вычетом сборов, комиссий или налогов, удержанных платформой, то есть выплата, а доля платформы указывается в отдельной графе. А пороги для продавцов, которые цитируют применительно к продаже подержанных вещей — менее тридцати продаж и не более 2 000 € в год, — относятся только к товарам. Для сдачи недвижимости порога нет вовсе: одна неделя, сданная через платформу, попадает в отчёт. Единственный исключённый арендодатель — компания, для которой платформа оформила более 2 000 бронирований по одному адресу: это отель, а не квартира в Калета-де-Фусте.

Резидентство тоже никого не выводит из-под отчёта. Регламент отчитывается о каждом активном продавце, который резидент государства-члена ЕС или сдаёт недвижимость, расположенную в одном из них. Британский владелец квартиры на Фуэртевентуре попадает в испанский файл из-за самой квартиры.

Куда уходят данные

Файл попадает в испанскую налоговую службу, которая использует его двумя способами. Первый — кампания Renta: с 2025 года служба включает доходы с платформ в число avisos, которые показывает налогоплательщику при открытии налоговых данных, а пресса сообщала, что кампания апреля 2026 года открылась примерно 3,5 миллиона таких уведомлений, 437 000 из них — о продажах и аренде через платформы. Второй тише и важнее для нерезидентов: по той же директиве служба автоматически передаёт данные каждого хозяина налоговому органу страны его резидентства, а в общих чертах параллельные правила ОЭСР делают то же для Великобритании. Finanzamt немецкого владельца и HMRC британского тоже видят ночи на Фуэртевентуре.

У хозяина жилья в этой системе есть и собственные обязанности. Дополнительное положение 25 Общего налогового закона обязывает каждого продавца предоставить платформе идентификационные данные, требуемые правилами должной осмотрительности; предоставление ложных, неполных или неточных сведений — или непредоставление — является налоговым правонарушением с фиксированным штрафом 300 €. А у хозяина, который игнорирует запрос платформы, есть шестьдесят дней с первого сообщения и два напоминания; после этого платформа обязана закрыть аккаунт и заблокировать новый либо удерживать выплаты до поступления данных. Пустое поле NIE в профиле хозяина — больше не частное дело.

Пусть ваши декларации говорят то же, что и платформа

Туристическая аренда порождает три декларации, и файл касается всех трёх. Принцип в каждой один: платформа сообщает чистую выплату за квартал и число дней; ваша декларация должна показывать валовой доход, расходы, объясняющие разницу, и дни, в сумме дающие 365.

Резиденты — IRPF. Доход от сдачи жилья на короткий срок — это rendimiento del capital inmobiliario, декларируемый в годовой декларации следующей весной. Порога освобождения нет: статья 96 закона о подоходном налоге исключает доходы от аренды из всех случаев «можно не подавать», так что хозяин с любым доходом от платформы подаёт декларацию, если только весь его доход в сумме не остаётся ниже 1 000 €. Декларировать нужно валовой доход — то, что гости заплатили за проживание, то есть выплата плюс комиссия платформы, — а комиссия возвращается как вычитаемый расход по статье 23, рядом с взносами сообщества, IBI, страховкой, ремонтом, коммунальными услугами и амортизацией 3 %, всё пропорционально сданным дням. Скидка 50 % для долгосрочной аренды к туристической не применяется, какой бы длительной она ни была. За дни, когда квартира пустовала, декларация содержит вменённый доход — 2 % кадастровой стоимости или 1,1 %, если стоимость недавно пересматривалась, — за несданную часть года. Счёт дней платформы — это число, по которому служба проверит это разделение.

Нерезиденты — Modelo 210. Декларация нерезидентов следует той же логике с двумя базами. Владелец-резидент ЕС или ЕЭЗ вычитает те же расходы, что и резидент, и платит 19 % с чистого дохода; владелец, живущий где-либо ещё — включая Великобританию, — платит 24 % с валового дохода, вообще без расходов. Валовой доход, снова, — это выплата плюс комиссия, так что британский владелец, переписавший выплату платформы в 210, занизил декларацию ровно на комиссию платформы. Доходы от аренды декларируются ежеквартально до третьего квартала 2026 года и ежегодно, с 1 по 20 апреля, начиная с налогового 2026 года; вменённый доход за пустые дни подаётся в собственном окне, которое с налогового 2026 года длится с 1 апреля по 31 декабря следующего года. Две разные формы, один набор дней.

Все — IGIC. На Канарах туристическая аренда — это услуга размещения, облагаемая IGIC 7 %, который декларируется в канарскую налоговую службу в квартальной Modelo 420 и годовой 425 — механика в нашей статье IGIC против НДС, включая режим малого предпринимателя (REPEP) для оборота до 30 000 €, который выводит сам налог из уравнения. База IGIC — тоже валовой доход. Выплата платформы, не сходящаяся с базами 420 за те же четыре квартала, — самое лёгкое расхождение во всей системе, потому что файл поквартальный по построению.

Разобранный пример: квартира в Корралехо, 120 ночей

Двухкомнатная квартира в Корралехо, кадастровая стоимость 60 000 €, сдана на 120 ночей в 2025 году через одну платформу. Гости заплатили за проживание 14 000 €; платформа удержала 1 400 € комиссии хозяина и выплатила 12 600 €. Поэтому Modelo 238 по квартире показывает вознаграждение 12 600 €, распределённое по четырём кварталам, комиссии 1 400 €, 120 дней, адрес, кадастровый номер и счёт выплат. Прочие расходы за год — сообщество, IBI, страховка, коммунальные услуги, амортизация здания — составляют 1 900 € после пропорционального отнесения к 120 дням. Вменённый доход за 245 пустых дней: 60 000 € × 2 % × 245/365 = 805 €.

• Владелец-резидент декларирует 14 000 € валового дохода, 3 300 € расходов (комиссия плюс 1 900 €), чистый доход 10 700 € без скидки и 805 € вменённого дохода. При предельной ставке 30 % это около 3 450 € подоходного налога. Задекларировать выплату 12 600 € как валовой доход, забыв о комиссии, стоило бы того же налога с 12 600 € минус 1 900 € — снова 10 700 €, — так что резидента защищает арифметика, а не система.
• Немецкий владелец подаёт 210 с того же чистого дохода 10 700 € по ставке 19 % — 2 033 € — плюс 805 € вменённого дохода по 19 %, 153 €. Итого: 2 186 €.
• Британская владелица подаёт 210 по ставке 24 % с валовых 14 000 € — 3 360 € — плюс 193 € с вменённого дохода. Итого: 3 553 €. Задекларируй она выплату 12 600 € как валовой доход, декларация оказалась бы на 336 € короче — и в одном сопоставлении от письма.
• Все трое должны IGIC с валовых 14 000 € — 980 € по 7 %, — если к ним не применяется режим малого предпринимателя.

Когда цифры не сходятся

Расхождение приходит уведомлением в налоговых данных, requerimiento или предложением доначисления после ограниченной проверки. Цена зависит целиком от того, кто сделал первый шаг. Хозяин, который подаёт или исправляет декларацию с опозданием, но до любого уведомления, платит надбавку по статье 27 Общего налогового закона — 1 % плюс 1 % за каждый полный месяц задержки или 15 % плюс проценты после двенадцати месяцев — и никакого штрафа. Как только служба написала, применяется статья 191: штраф 50 % от неуплаченного налога за лёгкое нарушение, от 50 % до 100 % при сокрытии свыше 3 000 € и от 100 % до 150 % при мошеннических средствах. Согласие с доначислением снижает штраф на 30 %, а уплата в добровольный срок — остаток ещё на 40 %. На 336 € британской владелицы арифметика невелика; на трёх годах незадекларированных ночей — нет, а файл платформы тянется назад до 2023 года.

Чем мы можем помочь

Наши налоговые отделы в Калета-де-Фусте и Коста-Кальме сверяют выписки платформы с 210, Renta и декларациями IGIC до подачи, держат счёт дней согласованным во всех трёх и исправляют прошлые годы по статье 27, пока это ещё более дешёвый путь. См. наши услуги налогового консультирования и управления недвижимостью или запишитесь на консультацию — мы отвечаем в течение одного рабочего дня, на вашем языке.

Частые вопросы

Сообщает ли Airbnb обо мне в налоговую, если я сдаю всего несколько недель в году?

Да. Для сдачи недвижимости правила отчётности не знают минимума: пороги, которые цитируют — менее тридцати продаж и 2 000 €, — относятся только к продаже товаров. Каждый активный хозяин-резидент ЕС или сдающий недвижимость, расположенную в ЕС, есть в Modelo 238 платформы — с выплатами по кварталам, сданными днями, кадастровым номером и счётом выплат.

Что именно отправляет платформа и когда?

Вашу личность и налоговый номер, вознаграждение, выплаченное вам за каждый квартал за вычетом комиссий платформы, эти комиссии отдельно, число бронирований, число дней сдачи каждого объекта, его адрес и кадастровый номер, а также банковский счёт, на который ушли деньги. Отчёт подаётся в январе за предыдущий календарный год; первый охватывал 2023 год.

Я живу в Великобритании. Касается ли меня этот файл?

Да, дважды. Испанский файл включает вас, потому что недвижимость находится в Испании, и он питает проверку вашей Modelo 210, где владелец не из ЕС платит 24 % с валовой аренды — выплата плюс комиссия платформы — без расходов. В общих чертах данные доходят и до HMRC по параллельным правилам ОЭСР для цифровых платформ.

Цифра платформы меньше, чем заплатили мои гости. Какую декларировать?

Валовую. Платформа сообщает вознаграждение за вычетом своих комиссий, так что её цифра — ваша выплата; ваша декларация должна показать, что гости заплатили за проживание, и вычесть комиссию как расход там, где налог это позволяет — резиденты и владельцы из ЕС или ЕЭЗ могут, живущие в других странах нет. Декларируя только выплату, владелец не из ЕС занижает базу на сумму комиссии.

Факты проверены в сентябре 2026 года (Общий налоговый закон, закон 58/2003, дополнительное положение 25 и статьи 27, 188 и 191; Королевский декрет 117/2024 от 30 января и его приложение; регламент налоговых процедур RD 1065/2007, статья 54 ter в редакции, действующей с 1 февраля 2024 года; приказ HAC/72/2024 от 1 февраля; закон о подоходном налоге, закон 35/2006, статьи 23, 85 и 96; закон о налоге на доходы нерезидентов, RDLeg 5/2004, статьи 24.6 и 25.1; календарь подачи Modelo 238 и страницы DAC7 испанской налоговой службы). Цифры — разобранные примеры; проверьте собственные числа перед подачей.