Туристическая аренда на Канарах в 2026 году — упавший реестр, устоявший закон и налоги, которые никуда не уходили

Если у вас туристическое жильё на Фуэртевентуре, 2026 год устроил вам хлыстовую травму. В январе все бежали за новым государственным регистрационным номером, без которого платформы собирались снимать объявления. В июне газеты писали, что Верховный суд снёс весь реестр. А между этим Канары приняли самый требовательный закон о туристической аренде в своей истории — и вот он очень даже жив.

Владельцам простителен единственный вопрос, который имеет значение: что на самом деле действует для моего объекта сегодня? Вот честный ответ, слой за слоем.

Слой первый: государственный реестр — отменён

Королевский декрет 1312/2024 создал единый реестр аренды (номер NRUA), и с 1 июля 2025 года платформы не могли размещать объекты без него. Сотни тысяч владельцев зарегистрировались, канарцы в том числе.

19 мая 2026 года Верховный суд отменил ключевые статьи реестра: краткосрочная туристическая аренда — это сфера туризма и жилья, полномочия автономных сообществ, — а значит, у государства не было компетенции навязывать поверх них собственный обязательный реестр. Практические последствия сегодня:

• NRUA больше не требуется, чтобы рекламировать туристическое жильё, и платформы нельзя заставить его спрашивать.
• От декрета уцелела цифровая инфраструктура — единое окно и обязанность платформ передавать государству данные в статистических целях.
• Если NRUA у вас уже есть, он ничего не стоит; просто он больше не то, что держит ваше объявление живым.

Соблазнительный вывод: «регулирование кончилось». Неверный вывод — ведь сама логика суда в том, что эта сфера принадлежит регионам. А наш регион только что принял закон.

Слой второй: канарский закон — в полной силе

Закон 6/2025 об устойчивом регулировании туристического использования жилья, принятый 10 декабря 2025 года, имеет приоритет — везде, где они расходятся, — над декретом 2015 года, десять лет управлявшим туристической арендой. Его философия противоположна старой вольнице: туристическая аренда становится планируемым использованием, решаемым муниципалитет за муниципалитетом:

• Градостроительство берёт командование. Муниципалитеты определяют, где туристическое использование жилья разрешено и в каком объёме — потолки ёмкости по зонам — через свои инструменты планирования.
• Существующее, корректно зарегистрированное туристическое жильё продолжает работать по переходному режиму — поэтому держать свою (канарскую) регистрацию в порядке важно как никогда. Канарский реестр, в отличие от государственного, никто не отменял. Как правило, деятельность может продолжаться пять лет, до декабря 2030 года, а с августа 2026 года одна дата идёт раньше: тот, кто зарегистрировался до закона и не подал в мэрию предварительное уведомление о классифицированной деятельности (comunicación previa), должен подать его до 31 июля 2027 года или прекратить сдачу (Закон 7/2026).
• Новые объекты сталкиваются с реальными условиями — градостроительной совместимостью и требованиями качества, которые превращают «в следующем месяце выставлю свободную квартиру» в прошлое в напряжённых зонах.
• Путь ответственного заявления, демонстрация регистрации, обязанности реестра постояльцев и прочая операционная рутина остаются повседневностью работы.

Для владельца на Фуэртевентуре стратегический вывод прост: ценность легально закреплённого туристического жилья только что выросла, потому что новое предложение нормируется. Защищать свою регистрацию — значит защищать актив. Но к покупателю регистрация не переходит: закреплённое туристическое использование (uso turístico consolidado), которое закон признаёт за нынешними операторами, прекращается, когда объект меняет собственника, за исключением наследования.

Слой третий: ваше сообщество собственников

Независимо от обоих правительств, закон о горизонтальной собственности 3 апреля 2025 года перевернул своё правило по умолчанию: новому туристическому жилью теперь нужно прямое одобрение сообщества большинством в 3/5 — без этого голосования ответ дома «нет». Работавшее легально до этой даты жильё продолжает по переходным правилам, а то же большинство может к тому же обусловить или ограничить деятельность. Прежде чем покупать квартиру «под Airbnb», позиция сообщества так же решающа, как позиция мэрии. Если вы управляете сообществом или входите в него, когда взвешивается это голосование, — наша команда управления сообществами занимается им еженедельно.

Слой четвёртый: налоги, которые никуда не уходили

Ничто из драмы 2026 года не тронуло налогообложение, и именно здесь отсутствующие владельцы чаще всего влипают, сами того не желая:

• Владельцы-нерезиденты декларируют арендный доход в Modelo 210: резиденты ЕС/ЕЭЗ — 19% с чистого (расходы вычитаются пропорционально сданным дням), все остальные — британцы в том числе — 24% с валового, без вычетов.
• Недели, когда объект пустовал, порождают вменённый доход в той же форме — наш гид по Modelo 210 разбирает механику и действующий календарь.
• IGIC: туристическое размещение на Канарах — в целом облагаемая деятельность по ставке 7%, но обязаны ли именно вы его начислять, зависит от способа работы и от того, покрывает ли вас режим малого предпринимателя. Здесь действительно нужен разбор в каждом случае.
• Владельцы-резиденты включают деятельность в свой IRPF со своими правилами расходов и периодов.

Что мы сделали бы в этом квартале на месте владельца

Три проверки, один вечер: убедитесь, что ваша канарская регистрация действительна и бумаги находимы; выясните, куда движется ваш муниципалитет с квотами планирования — и если вы думали открывать новый объект, сначала запросите в мэрии градостроительную справку (cédula urbanística), которая прямо это разрешает: без неё новой регистрации не будет; и убедитесь, что ваши 210-е поданы и позиция по IGIC ясна за каждый период работы.

Наша команда управления недвижимостью ведёт туристическое жильё по всей Фуэртевентуре для владельцев на расстоянии — комплаенс, гости и налоги включены, — а налоговое сопровождение может урегулировать прошлые периоды до того, как придёт письмо. Запишитесь на консультацию — мы отвечаем в течение одного рабочего дня.

Частые вопросы

Я зарегистрировался на NRUA. Зря старался?
Никакого вреда — номер просто потерял роль условия для размещения объявлений. Ваше право работать несёт канарская регистрация; вот её и держите живой.

Мэрия правда может ограничить туристическое жильё в моей зоне?
Да. Именно это Закон 6/2025 поручает муниципалитетам через планирование — включая потолки по зонам. Существующее зарегистрированное жильё идёт переходными путями; новому придётся вписаться в план.

Государственный реестр отменили — не рухнут ли так же канарские правила?
Маловероятно, по той же причине: возражение Верховного суда было в том, что государство вторглось в региональные полномочия. Канары осуществляли ровно ту компетенцию, которую суд за ними признаёт.

Правовое положение проверено в октябре 2026 года (решение Верховного суда от 19 мая 2026 года по RD 1312/2024; Закон 6/2025 Канарских островов с изменениями, внесёнными Законом 7/2026). Эта сфера движется быстро — подтвердите актуальное состояние, прежде чем действовать.