以非居民身份卖了房？3% 预扣款如何退回、何时退回

非居民在西班牙卖房时，买方并不会把全部房款交给他。百分之三直接进了税务局：一套以 285,000 欧元售出的公寓，就有 8,550 欧元是卖方在公证人桌前根本见不到的。这不是税。税是收益的 19%，由卖方事后在 Modelo 210 上计算，而那 3% 只是预缴款。只要收益的 19% 少于房价的 3%，差额就会退回；没有收益时，全部退回。本文讲的是这套程序和它的日历，依据的是 2026 年 10 月读到的《非居民所得税法》及其实施条例、批准 210 和 211 两张表的部令、《税收总法》以及税务局自己的填表说明：谁提交什么、截止到哪一天、交到哪个办公室、带哪些文件、退到哪个账户、行政机关可以用多长时间，以及它超时后欠你什么。出售本身的法律问题，从预扣到 plusvalía 再到公证书该写什么，见我们在 Olga Caballero 的同事写的非居民卖房一文；这里我们跟着这笔钱走回程。

房价的 3% 对收益的 19%

预扣规定在《非居民所得税法》第 25 条第 2 款：el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos——买方必须预扣并缴纳约定价款的 3%，作为卖方税款的预缴。税本身规定在同一部法律第 25 条第 1 款 f 项：资本收益的 19%，无论卖方住在哪个国家。两个百分比，两个不同的基数，Modelo 210 的结果就是一个减去另一个。

退税和补税之间的那条线，卖房之前就能画出来。当收益的 19% 等于房价的 3% 时，预扣刚好抵掉税款，也就是收益为房价的 3 ÷ 19，即 15.79%。低于这条线，钱会退回来；高于这条线，卖方补缴差额。以房价 285,000 欧元、预扣 8,550 欧元为例：

亏损不能带到别处去。没有常设机构的非居民 de forma separada por cada devengo total o parcial de renta sometida a gravamen, sin que sea posible compensación alguna entre aquéllas 纳税——就每一笔所得分别纳税，彼此之间不得作任何抵销：一处房产的亏损不会减少另一处的收益，它唯一的作用是让全部预扣退回来。

有一类卖方根本不该被预扣：住在这里、属于西班牙税务居民的外国人。实施条例在下述情形免除买方的义务：Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria——卖方凭税务机关出具的证明，证实自己适用居民个人所得税或公司税。这份证明必须在签字当天摆在公证人的桌上；在岛上住了多年却没带证明来的人，要有心理准备：买方的律师会坚持扣那 3%。你是不是居民，取决于天数和利益所在，我们在关于 183 天规则的文章里讲过；居民卖房的计税方式不同，见税务居民出售住房。

税务局把什么算作收益

收益是两个数值之差，两个数值都要靠文件来建立。转让价值，即表上第 9 栏，是成交价 del que se habrán restado los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubiesen sido satisfechos por el transmitente——减去由卖方承担的出售费用和税费：中介佣金、律师费，以及最终由卖方支付时的市政 plusvalía。取得价值，即第 10 栏，是房产当初的成本，al que se habrán sumado los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente——加上购买时的费用和税费，不含利息：转让税或 IGIC、公证费、登记费、经办购买的律师费。

税务局的非居民手册又加了三条规则，许多退税就取决于它们。投资和改良会提高取得价值，但 sin que se computen, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación——维护和修理费用不计入：扩建或加盖一个房间算；重新粉刷、更换暖气不算。如果房产出租过，本可扣除的折旧要从取得价值中减去，每年至少为购置成本与地籍价值两者中较高者的 3%，不含土地，无论当初是否申报过。旧的通胀调整也已取消：En el caso de transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2015 se han suprimido los coeficientes de actualización——自 2015 年 1 月 1 日起的转让，更新系数已被取消，因此 2006 年的买价与 2026 年的卖价是一欧元对一欧元地比较。

日历：一个月、三个月、六个月

签字之后有三个期限，每一个都从前一个结束时起算。

第一个期限属于买方。实施条例要求他申报并缴纳预扣，en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión——自转让之日起一个月内，向房产所在地的税务局办公室办理。部令补充了对卖方要紧的一点：El adquirente del inmueble entregará, una vez efectuado el ingreso, un ejemplar al transmitente——缴款之后，买方把其中一联交给卖方。这一联就是卖方手里证明预缴款的凭证，Modelo 210 要填它的号码，el número que aparece preimpreso en el ejemplar del modelo 211——即预先印在 211 那一联上的号码。如果买方始终没有缴纳预扣，法律让房产本身来承担：los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente——被出售的房产要为预扣与税款两者中较低的金额负责，所以有专业顾问的买方都不会跳过这一步。

第二个期限属于卖方。部令为每一笔出售设了同一个窗口，不论盈亏：申报表 con independencia del resultado de la autoliquidación——无论结果如何——都要 en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble 提交——即自转让之日起满一个月之后的三个月内。实际上，窗口在公证书签署后一个月打开，在签署后四个月关闭。申报结果为应补税时，税款在同一窗口内缴纳。

第三个期限属于行政机关。非居民实施条例把退税交给居民所得税的退税规则，如今这些规则在 Ley 35/2006 第 103 条：税务局应 dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración 采取行动——即在规定的申报期结束后的六个月内。时钟从申报窗口结束时开始走，而不是从你提交的那天，所以 11 月 10 日寄出的申报表和 2 月 9 日寄出的申报表有同一个法定期限。《税收总法》接着写明了逾期的代价：满六个月而付款指令仍未下达，且原因可归于行政机关的，税务局要支付滞纳利息，sin necesidad de que el obligado lo solicite——无须纳税人提出申请。利率就是税务局自己今年适用的那个：Para 2026, se mantiene el interés legal en el 3,25 por 100 y el interés de demora en el 4,0625 por 100——2026 年法定利率维持在 3.25%，滞纳利率维持在 4.0625%，这是 2023 年预算法的数字，因为 2026 年的预算法尚未通过而继续有效。按 8,550 欧元的退税计算，每天是 0.95 欧元。

有两件事会拉长日历，而且都掌握在卖方手里。在窗口之后才提交的申报表会失去共同期限：los seis meses a que se refiere el párrafo anterior se computarán desde la fecha de su presentación——这时六个月从提交之日起算。此外，退税是 previas las comprobaciones que sean necesarias 办理的——即在行政机关认为必要的核查之后；补件要求超过其期限仍未答复的那段时间，属于不可归于行政机关的延误，不产生利息。

申报表：谁签字、交到哪里、附上什么

这张申报表是谁的，部令规定得很严。房产出售时，debe figurar como persona que realiza la autoliquidación el propio contribuyente——作为办理自行申报的人，必须写纳税人本人：顾问可以代为编制并传送，身份是税务局认可的社会协作人，或者凭在税务局备案的授权书，但申报表是卖方的，上面写的是卖方的西班牙税号。每位业主申报自己的份额，只有一个例外：cuando el inmueble objeto de transmisión sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, se podrá realizar una única autoliquidación——被转让的房产由一对夫妻共有且双方都是非居民时，可以只办理一份申报。共同继承的兄弟姐妹、未婚伴侣、合伙买房的朋友，则各交各的。

它要交到房产所在地的办公室，在这座岛上就是税务局的 Administración de Fuerteventura，地址是罗萨里奥港的 Avenida 1º de Mayo, 92。退税申报表可以用数字证书或 Cl@ve 在线提交，也可以从税务局网站打印出来，送到或用挂号信寄到该办公室。

随表要附三类文件。预扣的凭证是必须的：抵扣预扣款时，se adjuntarán, en todo caso, los documentos justificativos de los mismos——在任何情况下都要附上证明这些预扣的文件，在这里就是给卖方的那一联 211。退税需要 un justificante acreditativo de la identificación y titularidad de la cuenta——一份证明账户信息和账户归属的凭证。而核查就是对两个数值的核查：购买公证书、出售公证书，以及加在一边或从另一边减去的每一项费用或改良的发票。带着这些文件一起到的申报表，在问题提出之前就已经回答了。

账户：你自己的，在西班牙或在国外

退税通过转账支付，每个卖方在注销西班牙账户之前都会问的那个问题，部令给了答案。如果账户属于纳税人本人，la cuenta puede estar abierta en una entidad de crédito en España o en el extranjero——账户可以开在西班牙或国外的信贷机构。因此退税可以打到卖方明年夏天仍会保留的汉堡或曼彻斯特的账户，只要申报表附有账户属于他的证明。

对其他任何人的账户，规则更窄。部令允许退税打到办理申报的人的账户或纳税人本人的账户，而房产出售的申报必须由卖方办理：两条规则合起来读，指向的是卖方名下的账户。在部令确实允许使用代理人账户的地方，也就是代理人可以办理的申报中，la cuenta bancaria ha de estar abierta en España——该银行账户必须开在西班牙，而且授权书必须载有 una cláusula que faculte al citado representante legal para recibir la devolución a su nombre por cuenta del contribuyente——一项条款，授权该法定代理人以自己的名义代纳税人收取退税。卖房时稳妥的做法就是最简单的那个：用自己的账户，在西班牙或在国外，并把账户证明附在申报表后面。无法转账时，部令允许用 Banco de España 的支票支付退税。

非居民卖方仍然可以用的免税和减征

有三条规则会减少收益本身，每一条都在 Modelo 210 中适用，而不是在公证处：买方在任何情况下都要预扣那 3%。

• 在 2012 年 5 月 12 日至 12 月 31 日之间购买的。 该法第四附加条款开头写道：Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales obtenidas sin mediación de establecimiento permanente en España——未通过常设机构取得的资本收益免税 50%，条件是收益来自在这个窗口内取得的城市房产。从配偶、二亲等以内的亲属或关联公司处买入的房产，或卖给他们的房产，不适用。
• 原来的自住房，再投资于新的自住房。 欧盟、冰岛、挪威和列支敦士登的居民可以把下述收益排除在外：por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual——转让曾是其在西班牙的惯常住所所得的收益，条件是把转让所得的全部金额再投资于新的惯常住所，并遵守居民再投资规则的条件和期限；部分再投资的，按比例免税。这是曾在这里居住、后来回国并把房子卖掉的人的情形。那 3% 照样预扣，210 照样提交；如果新住房是在申报期限之后购买的，已缴的税款以后用另一张表申请退还。
• 在 1994 年 12 月 31 日之前购买的。 自然人对 2006 年 1 月 20 日之前产生的那部分收益保留一项过渡性减征：截至 1996 年 12 月 31 日的持有年数中，超出头两年的每一年减 11.11%，但受一个终身上限约束，即自 2015 年起累计的转让价值 400,000 欧元。在税务局自己的例子中，一处 1991 年以 100,000 欧元买入、2015 年以 300,000 欧元卖出的房产，卖方此前已用掉上限的一半，结果是按 164,318.20 欧元而不是 200,000 欧元纳税。

新闻里提到的一项免税不在这张清单上。Real Decreto-ley 26/2026 自 2026 年 10 月 1 日起生效，尚待国会表决，它对空置满两年并在 2027 年 12 月 31 日之前卖给公共住房机构的住房所得的收益给予全部或部分免税。它把这项免税写进了居民所得税法，作为新增的第六十五附加条款，而没有修改非居民法；非居民法从居民法借用的是其关于资本收益和损失的那一节，而不是它的附加条款。按已公布的文本，非居民卖方不能指望它；如果税务局作出不同的解读，本文会写明。

来自富埃特文图拉：同一栋楼，两位卖方，两种结果

一对夫妻，两人都是德国的税务居民，2008 年 3 月以 242,000 欧元在科拉莱霍买下一套公寓，并支付了 22,400 欧元的转让税、公证费、登记费和律师费，全部有发票。他们从未出租过。2026 年 10 月 9 日星期五，他们以 285,000 欧元把它卖掉。买方预扣 8,550 欧元，他们拿到其余部分。他们的出售费用是中介和律师费 14,250 欧元，以及公证书约定由他们承担的市政 plusvalía 1,330 欧元。

收益。转让价值：285,000 欧元 − 14,250 欧元 − 1,330 欧元 = 269,420 欧元。取得价值：242,000 欧元 + 22,400 欧元 = 264,400 欧元。收益：5,020 欧元。按 19% 计算的税：953.80 欧元。预扣是 8,550 欧元，所以 Modelo 210 申请退还 7,596.20 欧元，即每位配偶 3,798.10 欧元。因为两人都是非居民，并以夫妻身份共有这套公寓，他们只交一份申报表。

日历。买方要在 2026 年 11 月 9 日星期一之前缴纳预扣，并把 211 的那一联交给他们。他们提交 210 的窗口是 2026 年 11 月 10 日至 2027 年 2 月 9 日星期二；申报表以他们的名义在线提交，附上 211、两份公证书、发票和他们在汉堡的联名账户的银行证明。税务局要在 2027 年 8 月 9 日星期一之前下达退税指令，从次日起每晚一天就欠他们 0.85 欧元。

同一栋楼里，一位英国税务居民的邻居在同一周以同样的价格卖掉一套一模一样的公寓。她 2014 年以 165,000 欧元买入，支付了 14,400 欧元的购买费用；她的出售费用是 15,600 欧元。转让价值 269,400 欧元，取得价值 179,400 欧元，收益 90,000 欧元，税 17,100 欧元。她的 3% 同样是 8,550 欧元，她的 Modelo 210 在同一窗口内要补缴 8,550 欧元。如果她在税务局没有催告的情况下逾期提交，附加费就是我们在逾期申报一文中讲过的那种：应缴金额的 1%，每逾期满一个月再加 1%。

两位卖方都还有一件事要核对。每位非居民业主每年都要就房产本身提交一份 Modelo 210，针对推定收入或租金，详见我们的 Modelo 210 指南；在申请退税之前，持有期间各年的申报应当都已办妥。

常见问题

我是亏本卖的，还需要提交什么吗？

需要，如果你想拿回那 3%。部令用一句话说明：En el caso de pérdidas, también se deberá presentar esta autoliquidación si se desea ejercer el derecho a la devolución de la retención que hubiese sido practicada——发生亏损时，如果想行使退还预扣款的权利，同样必须提交这份申报表。窗口同样是三个月，文件相同，结果是全额退还预扣。

我错过了那三个月，退税就没了吗？

没有。《税收总法》给了四年时间来行使 El derecho a solicitar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo——申请依各税种规定产生的退税的权利——自申报期结束的次日起算。逾期提交的申报表照样会退，但有两项代价：行政机关的六个月从你提交的那天起算；对于没有给国库造成损失的逾期申报，法律将其视为轻微违法，处以 200 欧元的固定罚款，在税务局催告之前提交的减半为 100 欧元。

房子我们各占一半，只有一方是非居民。那 3% 怎么算？

只算非居民的那一半。Modelo 211 的填表说明写道，业主既有居民又有非居民时，sólo deberá consignarse el importe de la contraprestación que proporcionalmente corresponda a los propietarios no residentes——只填写按比例属于非居民业主的那部分价款。285,000 欧元各占一半时，买方预扣 142,500 欧元的 3%，即 4,275 欧元；非居民就自己那一半收益提交 Modelo 210，居民在年度所得税申报中申报另一半，并在公证处出示居民证明。

买方一直没把 211 的那一联给我，我还能申请吗？

先把它要来：部令规定买方在缴纳预扣后有义务交付卖方的那一联，而申报表要填它的号码，并且在任何情况下都要附上预扣的凭证。实际的办法在公证人的桌前：让公证书写明预扣的金额以及买方在一个月内交付该联的承诺，并留好买方顾问的联系方式。没有它，申报表就没有可以附上的预缴款凭证。

我们科拉莱霍和卡莱塔德富斯特办公室的税务团队根据两份公证书和发票编制出售的 Modelo 210，在签字之前算出那 3% 能否退回，在窗口内提交，并跟进退税直到款项到账，无论账户在西班牙还是在国外。税务咨询页面介绍这项服务，首次会面可以在线预约。

事实核实于 2026 年 10 月（texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes，Real Decreto Legislativo 5/2004，第 15、24、25 条及其第四、第七附加条款和第一过渡条款；其实施条例 Real Decreto 1776/2004 第 14 条和第 16 条；现行文本的 Orden EHA/3316/2010 第 2、3、5、6、7、8 条；Ley 35/2006 第 103 条；Ley 58/2003 第 26、27、31、66、67、125、198 条；Real Decreto 1065/2007 第 104 条；Real Decreto 439/2007 第 13 条；Real Decreto-ley 26/2026 第 6 条；税务局的非居民手册、210 和 211 两张表的填表说明、2026 年利率及其办公室名录）。两笔出售的数字仅为示例，实际出售的各个日期从其自身的公证书起算。