القيمة المرجعية لـ Catastro: الحد الأدنى لضريبة نقل الملكية والإرث، كيف تُبنى، أين تُستعلَم قبل التوقيع، وكيف يُطعَن فيها بعد حكم المحكمة الدستورية لسنة 2026

يوقّع زوجان من ألمانيا في نوفمبر 2026 على شراء شقة مستعملة في كوراليخو بسعر 180,000 يورو، وهو السعر الذي قبله البائع بعد ثلاثة أشهر في السوق. مرفقة بالعقد شهادة سحبها الموثّق من Catastro ولم يذكرها أحد أثناء المفاوضات: القيمة المرجعية للعقار، 205,000 يورو. ضريبة نقل الملكية التي يدفعانها ليست 6.5% مما دفعاه بل 6.5% من ذلك الرقم: 13,325 يورو بدلًا من 11,700 يورو، والفرق البالغ 1,625 يورو هو ضريبة على 25,000 يورو لم تنتقل من يد إلى يد في أي مكان. منذ 1 يناير 2022 تقرّر تلك الشهادة الوعاء الضريبي لكل شراء عقار مستعمل وكل إرث وكل هبة عقارية في إسبانيا. يشرح هذا المقال ما هي القيمة المرجعية وكيف يبنيها Catastro كل سنة، وأي ضرائب تضع لها حدًّا أدنى وأيها لا تمسّ، وأين تُستعلَم قبل التوقيع وماذا يحدث حين لا تكون للعقار قيمة، وكم يدفع زوجا كوراليخو فعلًا، والطريقين اللذين يمنحهما القانون للطعن في الرقم والملف الذي يحتاجه كل منهما، وما قررته المحكمة الدستورية في فبراير 2026، والسؤال الذي قبلت المحكمة العليا النظر فيه في أبريل 2026 من قضية في تينيريفي ولم تجب عنه بعد، وما قبلته المحاكم الإقليمية ورفضته كدليل.

ما هي القيمة المرجعية وكيف يبنيها Catastro

القيمة المرجعية ليست القيمة المساحية وليست تقييمًا لشقتك. إنها رقم تمنحه Dirección General del Catastro مرة في السنة لكل عقار تستطيع، انطلاقًا من الأسعار التي يبلّغ بها الموثّقون في عمليات البيع الحقيقية. القاعدة هي الحكم الختامي الثالث من قانون المساحة، Real Decreto Legislativo 1/2004، بالصياغة التي أعطاها له قانون مكافحة الاحتيال، Ley 11/2021: فـ Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas، أي يحدّد بشكل موضوعي، في حدود القيمة السوقية ومن البيانات التي بحوزته، القيمة المرجعية الناتجة عن تحليل الأسعار التي يبلّغ بها الموثّقون في عمليات البيع المنجزة فعلًا. يصبّ التحليل في un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración، أي تقرير سنوي عن سوق العقارات وخريطة قيم تقسّم الإقليم إلى مناطق تقييم متجانسة، لكل منها وحدة قيمة متوسطة لعقارها التمثيلي. ولكي تبقى النتيجة تحت السوق، يأمر القانون بـ un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase، أي معامل تخفيض لكل فئة من العقارات، وقد حدّده Orden HFP/1104/2021: فللعقارات الحضرية en su determinación será de aplicación el factor de minoración (FM) 0,9، أي يُطبَّق في تحديدها معامل التخفيض 0.9، ونفس 0.9 للأراضي الريفية. وجواب Catastro نفسه عن سؤال لماذا تغيّرت قيمة في 1 يناير هو أن El valor de referencia de los inmuebles se determina, año a año، أي أن القيمة المرجعية للعقارات تُحدَّد سنة بسنة، من مبيعات السنة السابقة.

كيف تتحوّل الوحدة إلى رقم شقتك هو، حتى الآن، مستعار من قواعد التقييم المساحي. ينص الحكم الانتقالي التاسع على أنه إلى حين صدور اللائحة التنفيذية، فإنه بالنسبة للعقارات الحضرية los criterios y reglas de cálculo se ajustarán a lo previsto en las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana، أي تتبع معايير وقواعد الحساب القواعد الفنية للتقييم وجدول قيم الأرض والمباني المستعمل للقيمة المساحية للعقارات الحضرية. وتقولها أسئلة وأجوبة Catastro بعبارة أبسط: قيمة عقار معيّن تُحسَب من وحدة منطقته teniendo en cuenta entre otras, las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo، أي مع مراعاة، ضمن أمور أخرى، الفروق في الفئة والعمر وحالة الصيانة بين هذا العقار والعقار التمثيلي الذي تصفه الوحدة. لا أحد يزور. يأتي الرقم مما لدى Catastro في ملفه عن بنايتك: المساحة، السنة، الجودة، الاستعمال. إذا كان الملف خاطئًا كانت القيمة خاطئة، وهذا أول ما يجب التحقق منه.

الجدول الزمني مكتوب في القانون. كل سنة يعتمد Catastro قرارًا بالعناصر اللازمة لحساب قيم السنة التالية، وEsta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva، أي يُنشَر بإعلان على المكتب الإلكتروني لـ Catastro قبل 30 أكتوبر من السنة السابقة لسنة نفاذه، بعد جلسة استماع جماعية يُعلَن عنها في BOE لمدة عشرة أيام. وفي الأيام العشرين الأولى من ديسمبر ينشر Catastro anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble، أي إعلانًا إخباريًا ليعرف كل شخص قيم كل عقار. وقد جرت دورة 2026 على هذا النحو تمامًا. فأعلن BOE بتاريخ 8 أكتوبر 2025 عن la apertura del trámite de audiencia colectiva previo a la aprobación de la resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2026، أي افتتاح جلسة الاستماع السابقة للقرار بشأن عناصر القيم الحضرية لسنة 2026؛ والقرار مؤرّخ في 27 أكتوبر 2025؛ وقال الإعلان في BOE بتاريخ 16 ديسمبر 2025 إن القيم podrán ser consultados de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro، أي يمكن الاستعلام عنها بشكل دائم على المكتب الإلكتروني لـ Catastro، ابتداءً من 1 يناير 2026. وفي 21 أكتوبر 2026 كان المكتب نفسه يعرض بالفعل تقارير السوق والإجراءات لسنة 2027، المنشورة في 25 سبتمبر 2026: القيم التي ستحكم العقود الموقّعة من 1 يناير 2027 تُحدَّد الآن، وشراء ينزلق من ديسمبر إلى يناير قد يغيّر وعاءه دون أن يمسّ أحد السعر.

شيء واحد لا تفعله القيمة، بكلمات Catastro: El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno، أي لا تؤثر بأي شكل على القيمة المساحية النافذة. ضريبة IBI الخاصة بك لا تتحرك.

الضرائب التي تضع لها حدًّا أدنى، والضريبة التي لا تمسّها

تهمّ القيمة المرجعية لأن ثلاثة قوانين ضريبية أُعيدت كتابتها في 2021 لتشير إليها. ففي ضريبة نقل الملكية تحتفظ المادة 10 من Real Decreto Legislativo 1/1993 بالقيمة السوقية وعاءً عامًّا، معرَّفةً بأنها el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas، أي السعر الأكثر احتمالًا الذي يمكن أن يُباع به عقار خالٍ من الأعباء بين أطراف مستقلة، ثم تفرد العقارات: En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto، أي أن قيمة العقار هي القيمة المرجعية المنصوص عليها في قواعد المساحة في تاريخ استحقاق الضريبة. والاستحقاق، بحسب المادة 49، هو el día en que se realice el acto o contrato gravado، أي يوم إتمام الفعل أو العقد الخاضع للضريبة: تاريخ العقد الموثّق، لا تاريخ العقد الخاص ولا تسليم المفاتيح. ويعمل الحد الأدنى في اتجاه واحد فقط: si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes، أي إذا كانت القيمة المصرَّح بها أو السعر المتفق عليه، أو كلاهما، أعلى من القيمة المرجعية، كان الرقم الأعلى هو الوعاء. ادفع أكثر مما يعتقده Catastro فتُفرَض عليك الضريبة على ما دفعته؛ ادفع أقل فتُفرَض على ما يعتقده Catastro. وتغلق المادة 46 الدائرة: يجوز للإدارة التحقق من القيم salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior، أي إلا إذا كان وعاء العقار هو قيمته المرجعية أو مبلغًا أعلى، فلا يتلقى المشتري الذي يصرّح بالقيمة المرجعية تحققًا من القيمة بعد ذلك.

وتتبع ضريبة الإرث والهبة التصميم نفسه في المادة 9 من Ley 29/1987: وعاء العقار الموروث أو الموهوب هو قيمته المرجعية في تاريخ الوفاة أو الهبة، وsi el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible، أي إذا صرّح الورثة بأكثر كان رقمهم هو الوعاء؛ وتمنع المادة 18 التحقق من القيمة salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o el valor declarado por ser superior، أي إلا إذا كان الوعاء هو القيمة المرجعية أو قيمة مصرَّحًا بها أعلى. أما كيف تُقدَّم تصريحات الإرث والهبة في جزر الكناري، وأين، وفي أي مهل، فهو موضوع مقالنا عن النموذجين 650 و651، وحسابُ هبةِ منزلٍ لابن مقابل تركه له في الوصية موجود في مقال زملائنا عن الهبات للأبناء في جزر الكناري.

ورسم الطابع أيضًا حصل على حد أدنى. فالمادة 30 من نص ضريبة نقل الملكية، بشأن العقود الموثّقة التي يتوقف وعاؤها على قيمة عقار، تقول الآن: Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido، أي حين يُحدَّد الوعاء بحسب قيمة العقارات، لا يجوز أن تكون تلك القيمة أدنى من رقم المادة 10. وهذا يطال عقد منزل جديد يُشترى من المطوّر، الذي يدفع IGIC بدلًا من ضريبة نقل الملكية، ورسم الطابع فوقه. أما IGIC نفسها فلا تُمَسّ، لأن المادة 22 من Ley 20/1991 تحدّد وعاءها بـ el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas، أي المبلغ الإجمالي للمقابل المتحصَّل من المشتري أو من أطراف ثالثة، أي السعر؛ لكن رسم الطابع على العقد نفسه لا يجوز حسابه تحت القيمة المرجعية حيث تكون للبناية الجديدة قيمة بالفعل. وكثير من المباني الجديدة لا قيمة لها في تاريخ العقد لأن Catastro لم يصفها بعد، والقسم التالي يقول ماذا يحدث عندئذ.

وتُطال ضريبة الثروة بشكل غير مباشر. فالمادة 10 من Ley 19/1991 تقيّم العقارات Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición، أي بأعلى ثلاثة أرقام: القيمة المساحية، أو القيمة التي حدّدتها الإدارة أو تحققت منها لأغراض ضرائب أخرى، أو سعر الاقتناء. وقراءة Catastro هي أن القيمة المرجعية التي كانت وعاءً لضريبة الشراء أو الإرث هي قيمة من هذا النوع، ومنذ ذلك الحين فقط: el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente، أي لا يمكن أن تمسّ ضريبة الثروة إلا فيما يتعلق بالعقارات المقتناة من 1 يناير 2022، ولا تمسّ أبدًا الثروة القائمة من قبل. أما إن كان الرقم يدفع بعد ذلك مالكًا غير مقيم فوق عتبة ضريبة الثروة فهو سؤال للتصريح السنوي، لا للعقد.

وفي جزر الكناري يبلغ المعدل العام لضريبة نقل الملكية، المادة 31 من Decreto Legislativo 1/2009، con carácter general el tipo del 6,5%، أي 6.5% كقاعدة عامة، ويشترط معدل 5% للسكن الرئيسي أن يكون الوعاء، بما فيه المرائب والملحقات في المبنى نفسه، sea inferior o igual a 200.000 euros، أي 200,000 يورو أو أقل. ولأن الاختبار يقع على الوعاء والوعاء هو الأعلى بين السعر والقيمة المرجعية، فإن قيمة مرجعية فوق 200,000 يورو تغلق هذا المعدل حتى لو كان السعر تحته. المعدلان، والتخفيض البالغ 20%، ومعدلات IGIC للمباني الجديدة، كلها محسوبة في دليلنا عن شراء منزل في فويرتيفنتورا في 2026. والتصريح على المشتري: تمنح المادة 39 un mes a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato، أي شهرًا واحدًا من الفعل أو العقد، لتقديم Modelo 600 إلى Agencia Tributaria Canaria. وجانب البائع في العقد نفسه، أي الربح وضريبة plusvalía البلدية، مقال آخر، هو مقالنا عن بيع منزل في فويرتيفنتورا بوصفك مقيمًا ضريبيًا.

الاستعلام عن القيمة قبل التوقيع، وماذا تفعل حين لا توجد

القيمة علنية ومؤرَّخة. يتيح المكتب الإلكتروني لـ Catastro لأي شخص consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha، أي الاستعلام عن القيمة المرجعية لعقار في تاريخ معيّن والحصول على شهادة بها، بعد التعريف بنفسه por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve، أي ببيانات وثيقة الهوية الإسبانية أو بشهادة رقمية أو عبر Cl@ve. والمشتري الأجنبي الذي لا يملك أيًّا منها يطلب من الموثّق أو الوكيل أو مستشار أن يسحبها، أو يتصل بـ Línea Directa del Catastro التي تعطي الرقم بالهاتف. تبيّن الشهادة القيمة والتاريخ الذي تسري له، وينبغي أن يكون تاريخ العقد. ويحصل المالكون على أكثر: un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de manera que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación، أي شهادة معلَّلة بكل بيان وكل عنصر فني استُعمل في حسابها، وهنا تظهر مساحةٌ أكبر بعشرين مترًا مربعًا من الحقيقة، أو سنةُ بناء أصغر بعشرين سنة، أو فئةُ جودة أعلى بدرجتين. هذه ليست مسائل ضريبية بل أخطاء وصف، وجواب Catastro أن للمالك في أي وقت أن يقدّم تصريحات أو، en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma، أي عند الاعتراض على البيانات الوصفية للعقار، أن يحرّك أمام Catastro الإجراءات المساحية المنصوص عليها في القاعدة. البيانات المصحَّحة تعطي قيمة مصحَّحة للعقد التالي؛ وهي لا تعيد فتح ضريبة دُفعت بالفعل، ولذلك توجد الطرق أدناه.

ليس لكل عقار قيمة. يقولها Catastro: No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma، أي لا توجد قيمة مرجعية للعقارات غير المشمولة بنطاق تطبيق قرار السنة أو عند توافر الأسباب الفنية التي يتوقعها، وEste hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo، أي أن هذه الواقعة ليس لها بذاتها أي أثر قانوني أو ضريبي. والخرائط الحضرية التي ينشرها Catastro هي خريطة السكن وخريطة المرائب، والقرار الريفي يغطي الأرض الريفية بلا مبانٍ، لذلك فإن محلًّا تجاريًا أو قطعة أرض أو بناية ما زالت قيد الإنشاء أو بيتًا على أرض ريفية كثيرًا ما لا تكون له قيمة. وعندئذ تعود المادة 10 إلى العالم القديم: Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado، أي حين لا توجد قيمة مرجعية أو لا يمكن الشهادة بها، يكون الوعاء هو الأعلى بين القيمة المصرَّح بها والسعر والقيمة السوقية، مع عدم الإخلال بالتحقق الإداري. وهذا التحقق هو comprobación de valores بموجب المادة 57 من القانون الضريبي العام، وقد أمضت المحكمة العليا سنة 2026 في مراقبته. ففي سلسلة أحكام تنتهي، حتى الآن، بالحكم 1025/2026 الصادر في 21 سبتمبر 2026، كررت أن للمصلحة أن تفتح تحققًا بسبب الفارق بين السعر وتقييم الرهن الذي أعدّه البنك sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores، أي دون أي عبء إضافي مقارنةً بوسائل التحقق الأخرى؛ وفي الحكم 923/2026 الصادر في 16 يوليو 2026 قضت بأنه حين تقيّم المصلحة بتقرير خبير، فإن esa visita o comprobación debe implicar, de manera necesaria e inexorable, tanto el examen del exterior como del interior del inmueble، أي أن زيارة الخبير يجب أن تشمل كقاعدة خارج العقار وداخله، مع تعليل أي استثناء في الملف. لذلك ينبغي لمشتري قطعة أرض أو بيت غير مكتمل في فويرتيفنتورا أن يحتفظ بالتقييم وبصور يوم العقد؛ فقد يحتاج إليها في غضون أربع سنوات.

مثال محسوب: 180,000 يورو مدفوعة، 205,000 يورو قيمة مرجعية، كوراليخو

نعود إلى الزوجين. يُوقَّع العقد في نوفمبر 2026، ويشهد Catastro بقيمة 205,000 يورو لذلك التاريخ، والسعر 180,000 يورو. يحسب الجدول بمعدلات الكناري.

يقدّمان Modelo 600 في غضون الشهر على 205,000 يورو ويدفعان 13,325 يورو. وإذا رأيا أن الشقة لا تساوي 205,000 يورو، فأمامهما قرار، وقد اتخذته مشترية تينيريفي التي تنظر المحكمة العليا الآن في قضيتها كما ينصح أغلب الموثّقين. فعقدها يسجّل أنها para evitar problemas y por exigencias de la entidad financiera procederá a liquidar el impuesto por el valor de referencia, superior al precio y al valor de tasación del inmueble reservándose el derecho de reclamar la devolución de lo pagado por encima del precio، أي ستدفع الضريبة على القيمة المرجعية، الأعلى من السعر ومن التقييم، تجنّبًا للمشاكل وبطلب البنك، مع احتفاظها بحق المطالبة باسترداد ما دفعته فوق السعر. الدفع أولًا ثم طلب التصحيح يكلّف المال بضعة أشهر، وتعود الفوائد معه إذا ربحت. أما التصريح بـ 180,000 يورو فيوفّر السيولة الآن ويستدعي تسوية بالفرق مع فوائد التأخير، ويصبح ملف العقوبة ممكنًا حين يُصرَّح بوعاء أدنى من الوعاء القانوني. وأي الطريقين يناسب المشتري يتوقف على قوة الملف، وهذا موضوع القسم التالي.

الطريقان للطعن فيها

تضيّق المادة 10 الميدان: El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación، أي لا يمكن الطعن في القيمة المرجعية إلا بالطعن في التسوية التي تصدرها الإدارة عند الاقتضاء، أو بمناسبة طلب تصحيح التصريح الذاتي. ويكرر Catastro أن La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones، أي لا يمكن الطعن فيها إلا حين يكون لها أثر ضريبي بوصفها وعاء ضريبة نقل الملكية أو ضريبة الإرث والهبة. لا توجد شكوى مجردة ضد الرقم على المكتب الإلكتروني، ولا tasación pericial contradictoria يُبدَأ بها. أما القرار الذي يحدّد وحدات السنة فيمكن الطعن فيه هو نفسه في غضون شهر من نشره، لكن ذلك طعن في المنهج لإقليم كامل، لا في شقتك.

الطريق الأول هو التصحيح: لقد صرّحت بالقيمة المرجعية وتطلب من Agencia Tributaria Canaria تصحيح تصريحك أنت وردّ الزائد مع الفوائد. تحكمه المادة 120.3 من القانون الضريبي العام والمواد من 126 إلى 128 من Real Decreto 1065/2007. يُقدَّم الطلب بعد التصريح وقبل أن تصدر الإدارة تسوية نهائية، في غضون أربع سنوات هي عمر الحق في الاسترداد؛ يدرس المكتب الملف وقد يطلب المزيد؛ وEl plazo máximo para notificar la resolución de este procedimiento será de seis meses، أي أمامه ستة أشهر لتبليغ قراره، وبعدها يُعَدّ الصمت رفضًا يفتح باب الطعن. والطريق الثاني هو الطعن: صرّحت بالسعر، وسوّى المكتب الفرق على القيمة المرجعية، وأنت تطعن في التسوية، أولًا أمام المكتب نفسه بـ recurso de reposición الذي El plazo para la interposición de este recurso será de un mes contado a partir del día siguiente al de la notificación del acto recurrible، أي مهلته شهر واحد من اليوم التالي للتبليغ، أو مباشرةً أمام Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias في الشهر نفسه. ولا يتقاضى TEAR رسومًا، وقراره يفتح باب Tribunal Superior de Justicia de Canarias.

يلتقي الطريقان بحارس البوابة نفسه. تقول المادة 10.4 إن la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada، أي تقرر الإدارة الضريبية بعد تقرير إلزامي وملزِم من Catastro يؤكد القيمة أو يصحّحها في ضوء الوثائق المقدَّمة، ويجب أن يكون التقرير معلَّلًا: el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación، أي تُعلَّل القيمة المؤكَّدة أو المصحَّحة بذكر القرار الذي نشأت عنه، والوحدات، ومعاملات التخفيض، وسائر العناصر المستعملة. وفي قضية تينيريفي خفّض تقرير Catastro رقمه هو من 309,631.27 يورو إلى 302,211.81 يورو وردّت المصلحة 441.01 يورو: صحّح التقرير بيانًا واحدًا وأبقى على المنهج. وهل يجوز لمكتب الضرائب وTEAR أن يتوقفا هناك، وبيدهما تقرير Catastro في يد وتقييم المشتري غير المقروء في اليد الأخرى، هو بالضبط ما رفضته محكمة الكناري وما ستقرره المحكمة العليا الآن.

ما ينبغي أن يحويه الملف، من القضايا التي رُبحت والتي خُسرت:

• العقد وإثبات الدفع. السعر والتاريخ وModelo 600 المقدَّم بالقيمة المرجعية والإيصال؛ المطالبة هي بالفرق وفوائده.
• شهادة التعليل من Catastro. تُحصَّل من المكتب الإلكتروني بعد العقد؛ تسمّي الوحدة والمعاملات والوصف الذي استعمله Catastro، وهي الوثيقة التي يجب أن يردّ عليها خبيرك.
• تقييم لهذا العقار بعينه، لا تقييم رهن. يعدّه مقيّم معتمد بعد زيارة الداخل، بتاريخ قريب من العقد، مع تدوين حالة الصيانة والتوزيع والعيوب.
• عقارات مقارنة محدَّدة واحدًا واحدًا. سمّى تقييم تينيريفي ستة مبيعات في المنطقة نفسها؛ وقائمة أسعار معروضة من بوابة إلكترونية ليست دليلًا.
• أكثر من طريقة واحدة. تقارب المقارنة والتكلفة والقيمة المتبقية على رقم متشابه هو ما أقنع محكمة الكناري.
• تفسير للفارق. رفضت محكمة بورغوس ملفين لأن التقييم قُدِّم بلا كلمة عن سبب تجاوز رقم Catastro للسوق؛ الفجوة وحدها لا تثبت شيئًا.
• أخطاء الوصف، إن وُجدت. المساحة أو سنة البناء أو الفئة أو الاستعمال المسجَّلة خطأً، مع المخططات أو الرخصة التي تبيّن ذلك.
• صور مؤرَّخة بتاريخ العقد. للداخل قبل كل شيء؛ فالترميم اللاحق يجعل الزيارة اللاحقة بلا قيمة.
• تقييم البنك، مع تفسيره. قد يدعم الملف لكنه لا يحمله؛ وقد قالت المحاكم ذلك مرتين.
• المهل، مكتوبةً. أربع سنوات للتصحيح، وشهر واحد لكل طعن، وستة أشهر ليجيب المكتب؛ والملف المتأخر يخسر ولو كان معه أفضل تقييم.

ما قالته المحكمة الدستورية في فبراير 2026

وصل إلى المحكمة الدستورية من ملقة سؤالُ ما إذا كان وعاء يحدّده نموذج تقييم جماعي يحترم مبدأ القدرة الاقتصادية. فقد دفع مشترٍ في يونيو 2022 عن شقة ومرأب في كاساريس مبلغ 209,000 يورو وصرّح بمعدل الأندلس آنذاك، 7%؛ وطبّقت المصلحة الإقليمية القيمة المرجعية وسوّت الفرق؛ وأحالت Tribunal Superior de Justicia de Andalucía إلى المحكمة المادتين 10 و46 من نص ضريبة نقل الملكية والحكم الختامي الثالث من قانون المساحة. وأيّدها الحكم 13/2026 الصادر في 12 فبراير 2026، المنشور في BOE بتاريخ 19 مارس 2026. فقد وجدت المحكمة أننا nos hallamos ante un sistema de cuantificación objetiva de capacidades económicas potenciales que cuenta con una justificación razonable y suficiente desde el punto de vista constitucional، أي أمام نظام لتقدير القدرات الاقتصادية المحتملة تقديرًا موضوعيًا له مبرر معقول وكافٍ من الناحية الدستورية، ووصفت مكان الرقم: el «valor de referencia» no es un medio de comprobación de valores sino el elemento definidor de la base imponible del impuesto، أي أن القيمة المرجعية ليست وسيلة للتحقق من القيم بل العنصر الذي يعرّف الوعاء، بحيث إن التحقق القديم queda ahora reducida en su aplicación a los bienes inmuebles que, por sus características especiales, no tengan asignado un valor de referencia، أي صار الآن مقصورًا على العقارات التي، بسبب خصائصها الخاصة، ليست لها قيمة مرجعية.

ما يهم المشتري هو لماذا رأت المحكمة النظام مقبولًا: ليس لأن الرقم صحيح دائمًا، بل لأنه يمكن مقاومته. فهو، بكلمات المحكمة، una presunción iuris tantum en la determinación de un valor que exige una prueba suficiente en contrario para quien quiera desvirtuarla، أي قرينة قابلة للدحض في تحديد قيمة، تقتضي دليلًا كافيًا على خلافها ممن يريد إزاحتها، والقانون ينشئ un sistema abierto a su contradicción, que permite acreditar, sin límite probatorio de ninguna clase (dictámenes periciales incluidos) un valor distinto، أي نظامًا مفتوحًا للمعارضة يتيح إثبات قيمة مختلفة بلا أي حد على الأدلة، بما فيها تقارير الخبراء. واستشهدت المحكمة بحكم محكمة بورغوس الصادر في فبراير 2025 مثالًا على تطبيق المحاكم العادية ذلك بالضبط. وهي ha decidido desestimar la presente cuestión de inconstitucionalidad، أي رفضت المسألة. يحسم الحكم أن الحد الأدنى باقٍ؛ ويمنح كل مشترٍ أيضًا حجة أن التقييم يجب أن يُقرَأ.

ما لم تقرره المحكمة العليا بعد: قضية من تينيريفي

المشترية التي اقتبسنا بندها اشترت منزلًا نصف منفصل في سانتا كروز دي تينيريفي يوم 13 يناير 2022 بمبلغ 259,900 يورو، مع تقييم بنكي بمبلغ 255,419.33 يورو وقيمة مرجعية بمبلغ 309,631.27 يورو. صرّحت بالسعر، ثم بالقيمة المرجعية، ثم طلبت استرداد مالها. وحصلت Agencia Tributaria Canaria على تقرير Catastro الملزِم الذي صحّح القيمة إلى 302,211.81 يورو، وردّت 441.01 يورو؛ ورفض TEAR شكواها في أغسطس 2023. ومنحتها Tribunal Superior de Justicia de Canarias، في الحكم 358/2024 الصادر في 15 يوليو 2024، الاسترداد كاملًا مع الفوائد. وتعليلها هو ما اقتبسته كل محكمة بعدها: لأن المادة 10 تجيز الطعن في القيمة وتشترط تقرير Catastro، فإننا no estemos ante una valor que goza de la presunción iure et de iure sino de una presunción iuris tantum, por ello susceptible de impugnación، أي لسنا أمام قيمة ذات قرينة قاطعة بل أمام قرينة قابلة للدحض، ومن ثم قابلة للطعن، وDifícilmente cabe su impugnación si con el informe emitido por la DGC y sin examinar el informe pericial de parte se desestima, sin más dicha impugnación، أي يكاد الطعن لا يكون ممكنًا إذا رُفض بتقرير Catastro وحده دون النظر في تقرير خبير الطرف. ثم قرأت المحكمة التقييم، المعدّ للرهن لكن بعد زيارة داخلية، فوجدت ستة عقارات مقارنة محدَّدة في المنطقة نفسها وثلاث طرق متقاربة، ورجّحته على وحدة Catastro.

واستأنفت حكومة الكناري. وفي 29 أبريل 2026 قبلت المحكمة العليا الطعن، رقم 8442/2024، وحدّدت السؤال الذي ستجيب عنه: Determinar si, en las transmisiones de bienes inmuebles, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro، أي تحديد ما إذا كانت القيمة المرجعية التي يحدّدها Catastro، في عمليات نقل العقارات، es el que debe servir de base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en todo caso، أي هي التي يجب أن تكون وعاء ضريبة نقل الملكية في كل حال، أو أنها قرينة قابلة للدحض يجوز للمحكمة إزاحتها بأدلة أخرى، بما فيها تقارير الخبراء، que permitan acreditar que el valor del bien es inferior al valor de referencia، أي تثبت أن العقار يساوي أقل من القيمة المرجعية. ويلاحظ القرار أنه لا توجد سابقة للمحكمة العليا في هذه النقطة وأن السؤال يمسّ عددًا كبيرًا من الحالات. وفي 21 أكتوبر 2026 لم يكن قد نُشر حكم: السؤال مفتوح. وإلى أن يُجاب عنه، يكون موقف محكمة الكناري هو القانون المطبَّق في الجزر، والجواب حين يأتي سيلزم المكتب وTEAR والمحكمة التي تفصل في الطعون المقدَّمة اليوم.

ما تقبله المحاكم الإقليمية دليلًا، وما ترفضه

عبارة «بلا حد على الأدلة» عند المحكمة الدستورية ليست «أي دليل». فالدائرة التي استشهدت بها المحكمة الدستورية نفسها، محكمة قشتالة وليون المنعقدة في بورغوس، رفضت طعنين مع اتفاقها مع تينيريفي في المبدأ. ففي الحكم 32/2025 الصادر في 11 فبراير 2025 رأت أن la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro، أي مجرد الفرق في المبالغ بين تقييم الرهن والقيمة المرجعية، بلا أي تفسير للفارق أو للخطأ الذي ربما وقع في التقييم أو لسبب تجاوز القيمة المرجعية للسوق، لا يصلح لإحلال أحدهما محل الآخر، مع إقرارها بأن الأمر يختلف حين يكون التقييم convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios، أي مفسَّرًا على النحو الملائم، وحده أو مع عناصر إثبات أخرى. وفي الحكم 13/2026 الصادر في 2 فبراير 2026 رفضت من جديد، لأن realmente se aporta una valoración alternativa, pero sin probar qué error puede tener el valor de referencia calculado por la Administración، أي ما قُدِّم كان في الحقيقة تقييمًا بديلًا دون إثبات أي خطأ قد تحويه القيمة المرجعية التي حسبتها الإدارة، ولأن العقارات المقارنة في تقرير البنك لم تكن قابلة للمقارنة.

مقروءةً معًا، ترسم القضايا خطًّا يستطيع مشترٍ في فويرتيفنتورا العمل به. تُزاح القيمة المرجعية حين يبيّن المكلَّف إما أن وصف Catastro أو حسابه خاطئ، أو أن القيمة السوقية لهذا العقار بعينه أدنى، بتقييم يزور ويحدّد ويقارن ويفسّر. ولا تُزاح بالسعر وحده، ولا برقم البنك وحده، ولا بالشكوى العامة من أن أحدًا لم يزر: فقد أضافت محكمة بورغوس أنه لا يمكن مطالبة الإدارة بإرسال خبير، لأن المادة 46 تمنع التحقق حين يكون الوعاء هو القيمة المرجعية. وما يبقى بلا حسم هو ما إذا كان مكتب الضرائب وTEAR، وليس المحكمة فقط، ملزمَين بوزن التقييم، وإلى أي حد يجوز للقاضي ترجيحه. ذلك هو سؤال المحكمة العليا المعلَّق.

ما يفعله مكتبنا للقانون الضريبي

يتولى مكتبنا للقانون الضريبي في كاليتا دي فوستي وكوستا كالما الحوار مع مصلحة الضرائب الكنارية يوم تتحوّل القيمة المرجعية إلى مشكلة. قبل العقد، يسحب الشهادة، وللمالك شهادة التعليل، ويقرأهما في ضوء العقار ويقول للمشتري ما سيكون الوعاء وهل يبقى معدل 5% قائمًا. وبعد العقد، يحدّد ما هو مفتوح فعلًا، ويقدّم طلب التصحيح مع تقييم مبنيّ على المعيار الذي وضعته المحاكم، ويردّ على تقرير Catastro، ويطعن فيما هو خاطئ: أمام المكتب، وأمام المحكمة الاقتصادية الإدارية حيث لا رسوم قضائية، وأمام القضاء حين يلزم الوصول إلى هناك. أما تقديم Modelo 600 والتصريحات السنوية فمن شأن مكتب الاستشارة لدينا؛ وهذا المكتب لحين الطعن في الرقم. احجز استشارة واجلب العقد وشهادة Catastro وأي تقييم لديك بالفعل.

أسئلة شائعة

هل يمكنني دفع ضريبة نقل الملكية على السعر إذا كانت القيمة المرجعية أعلى؟

لا. الوعاء هو الأعلى بين الاثنين، والتصريح المقدَّم على السعر يُصحَّح بتسوية بالفرق مع فوائد التأخير، وقد يفتح ملف عقوبة. وإذا كنت ترى أن القيمة خاطئة، فصرّح بالقيمة المرجعية في غضون الشهر، ثم اطلب التصحيح وردّ الزائد مع الفوائد؛ يمكن تقديم الطلب في غضون أربع سنوات، وأمام المكتب ستة أشهر للرد.

كيف أعرف القيمة المرجعية لشقة أريد شراءها في فويرتيفنتورا؟

على المكتب الإلكتروني لـ Catastro، ببيانات وثيقة هوية إسبانية أو شهادة رقمية أو Cl@ve، مع اختيار التاريخ المقرر للعقد؛ أو بالهاتف عبر Línea Directa del Catastro؛ أو عبر الموثّق الذي يرفق الشهادة بالعقد. اطلبها قبل المفاوضة لا بعدها، واطلبها مجددًا إذا انتقل التوقيع إلى يناير، لأن القيم تتغيّر كل 1 يناير.

هل يكفي تقييم البنك للطعن في القيمة؟

وحده لا: فقد رفضت محكمة بورغوس طعنين بُنيا على تقييم رهن والفجوة فقط. وقبلت محكمة الكناري تقييمًا زار الداخل، وسمّى ستة عقارات مقارنة في المنطقة نفسها، وطبّق ثلاث طرق، وفسّر لماذا لا تناسب وحدة Catastro المنزل. والمحكمة العليا تقرر الآن ما إذا كان يجوز للمحاكم ترجيح مثل هذا التقييم في كل حال.

هل ترفع القيمة المرجعية ضريبة IBI أو ضريبة الثروة الخاصة بي؟

ليس IBI: يقول Catastro إن القيمة المرجعية لا تؤثر بأي شكل على القيمة المساحية. أما ضريبة الثروة فتقيّم العقار بأعلى قيمته المساحية والقيمة التي حدّدتها الإدارة لضريبة أخرى وسعر الاقتناء، لذلك تدخل في هذه المقارنة القيمة المرجعية التي كانت وعاءً لضريبة شرائك أو إرثك، وذلك للعقارات المقتناة من 2022 فصاعدًا فقط.

هل حسمت المحكمة الدستورية المسألة؟

حسمت أن الحد الأدنى دستوري: فالحكم 13/2026 الصادر في 12 فبراير 2026 رفض سؤال المحكمة الأندلسية، لأن القيمة محدودة بمستوى السوق ويمكن دحضها بأي دليل، بما فيه تقارير الخبراء. وما لم تحسمه هو كيف يجب على مكاتب الضرائب والمحاكم أن تتعامل مع ذلك الدليل، وهو ما قبلت المحكمة العليا الفصل فيه في 29 أبريل 2026 في قضية من تينيريفي ولم تكن قد قررته في 21 أكتوبر 2026.

معلومات تم التحقق منها في أكتوبر 2026 (Real Decreto Legislativo 1/2004، الحكم الختامي الثالث والحكم الانتقالي التاسع؛ Real Decreto Legislativo 1/1993، المواد 10 و30 و46 و49؛ Ley 29/1987، المادتان 9 و18؛ Ley 19/1991، المادة 10؛ Ley 58/2003، المواد 57 و66 و120 و223 و235؛ Real Decreto 1065/2007، المواد من 126 إلى 128؛ Ley 20/1991، المادة 22؛ Decreto Legislativo 1/2009 الكناري، المادتان 31 و39، جميعها بالنص النافذ في 21 أكتوبر 2026؛ Orden HFP/1104/2021؛ إعلانات Catastro في BOE بتاريخ 8 أكتوبر و16 ديسمبر 2025 وأسئلته وأجوبته المقروءة في 21 أكتوبر 2026؛ حكم المحكمة الدستورية 13/2026؛ قرار المحكمة العليا الصادر في 29 أبريل 2026 في الطعن 8442/2024 وحكماها 923/2026 و1025/2026؛ حكم Tribunal Superior de Justicia de Canarias رقم 358/2024؛ حكما Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León رقم 32/2025 و13/2026). هذه ليست نصيحة لحالتك: تاريخ عقدك، ووصف Catastro للعقار، والتقييم الذي يمكنك الحصول عليه، هي ما يقرر ما ينطبق، ولكل طريق مهلته الخاصة.