Der Referenzwert des Katasters: Untergrenze für Grunderwerb- und Erbschaftsteuer, wie er entsteht, wo man ihn nachschlägt und wie man ihn nach dem Verfassungsgerichtsurteil 2026 anfechtet

Ein Paar aus Deutschland unterschreibt im November 2026 den Kauf einer gebrauchten Wohnung in Corralejo für 180.000 €, den Preis, den der Verkäufer nach drei Monaten am Markt akzeptiert hat. An die Urkunde geheftet ist eine Bescheinigung, die der Notar beim Catastro abgerufen hat und von der in der Verhandlung niemand gesprochen hat: der Referenzwert der Immobilie, 205.000 €. Ihre Grunderwerbsteuer beträgt nicht 6,5 % des gezahlten Preises, sondern 6,5 % dieser Zahl, 13.325 € statt 11.700 €, und die 1.625 € Differenz sind Steuer auf 25.000 €, die nirgends den Besitzer gewechselt haben. Seit dem 1. Januar 2022 entscheidet diese Bescheinigung über die Bemessungsgrundlage jedes Gebrauchtkaufs, jeder Erbschaft und jeder Schenkung von Immobilien in Spanien. Dieser Artikel erklärt, was der Referenzwert ist und wie der Catastro ihn jedes Jahr bildet, welchen Steuern er eine Untergrenze setzt und welche er unberührt lässt, wo man ihn vor der Unterschrift nachschlägt und was geschieht, wenn eine Immobilie keinen hat, was das Paar aus Corralejo tatsächlich zahlt, die zwei Wege, die das Gesetz zur Anfechtung der Zahl eröffnet, und die Akte, die jeder von ihnen braucht, was das Verfassungsgericht im Februar 2026 entschieden hat, die Frage, die der Oberste Gerichtshof im April 2026 aus einem Fall auf Teneriffa zugelassen und noch nicht beantwortet hat, und was die regionalen Gerichte als Beweis anerkannt und verworfen haben.

Was der Referenzwert ist und wie der Catastro ihn bildet

Der Referenzwert ist weder der Katasterwert noch ein Gutachten über Ihre Wohnung. Er ist eine Zahl, die die Dirección General del Catastro einmal im Jahr jeder Immobilie zuweist, der sie es kann, aus den Preisen, die die Notare bei echten Verkäufen melden. Die Regel steht in der dritten Schlussbestimmung des Katastergesetzes, des Real Decreto Legislativo 1/2004, in der Fassung, die ihr das Anti-Betrugs-Gesetz, die Ley 11/2021, gegeben hat: Der Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas, bestimmt objektiv, begrenzt durch den Marktwert und aus den Daten, die er hält, den Referenzwert, der sich aus der Analyse der von den Notaren gemeldeten Preise der tatsächlich getätigten Verkäufe ergibt. Die Analyse fließt in un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, einen jährlichen Bericht über den Immobilienmarkt und eine Wertekarte, die das Gebiet in homogene Bewertungszonen teilt, jede mit einem Modul des Durchschnittswerts für ihre repräsentative Immobilie. Damit das Ergebnis unter dem Markt bleibt, ordnet das Gesetz un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase an, einen Abschlagsfaktor für jede Immobilienklasse, und die Orden HFP/1104/2021 hat ihn festgelegt: Für städtische Immobilien en su determinación será de aplicación el factor de minoración (FM) 0,9, wird bei der Bestimmung der Faktor 0,9 angewandt, und derselbe 0,9 gilt für ländliche Grundstücke. Die eigene Antwort des Catastro auf die Frage, warum sich ein Wert am 1. Januar geändert hat, lautet, dass El valor de referencia de los inmuebles se determina, año a año, der Referenzwert der Immobilien Jahr für Jahr bestimmt wird, aus den Verkäufen des Vorjahres.

Wie aus dem Modul die Zahl für Ihre Wohnung wird, ist vorerst den Regeln der Katasterbewertung entlehnt. Die neunte Übergangsbestimmung sagt, dass, bis eine Verordnung erlassen ist, für städtische Immobilien los criterios y reglas de cálculo se ajustarán a lo previsto en las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, die Kriterien und Rechenregeln den technischen Bewertungsnormen und dem Rahmen der Boden- und Gebäudewerte folgen, die für den Katasterwert städtischer Immobilien gelten. Die Fragen und Antworten des Catastro sagen es schlichter: Der Wert einer bestimmten Immobilie wird aus dem Modul ihrer Zone berechnet, teniendo en cuenta entre otras, las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo, unter Berücksichtigung unter anderem der Unterschiede in Kategorie, Alter und Erhaltungszustand zwischen dieser Immobilie und der repräsentativen, die das Modul beschreibt. Niemand besichtigt. Die Zahl kommt aus dem, was der Catastro über Ihr Gebäude in der Akte hat: Fläche, Baujahr, Qualität, Nutzung. Ist die Akte falsch, ist der Wert falsch, und das ist das Erste, was zu prüfen ist.

Der Kalender steht im Gesetz. Jedes Jahr beschließt der Catastro eine Resolution mit den Elementen, die zur Berechnung der Werte des nächsten Jahres nötig sind, und Esta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva, sie wird vor dem 30. Oktober des Vorjahres durch Edikt auf dem E-Portal des Catastro veröffentlicht, nach einer kollektiven Anhörung, die im BOE für zehn Tage angekündigt wird. In den ersten zwanzig Tagen des Dezembers veröffentlicht der Catastro eine anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, eine Informationsbekanntmachung, damit jeder die Werte jeder Immobilie kennt. Der Zyklus 2026 lief genau so. Das BOE vom 8. Oktober 2025 kündigte la apertura del trámite de audiencia colectiva previo a la aprobación de la resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2026 an, die Eröffnung der Anhörung vor der Resolution über die Elemente für die städtischen Werte 2026; die Resolution trägt das Datum des 27. Oktober 2025; und die Bekanntmachung im BOE vom 16. Dezember 2025 sagte, dass die Werte podrán ser consultados de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro, dauerhaft auf dem E-Portal des Catastro abgerufen werden können, ab dem 1. Januar 2026. Am 21. Oktober 2026 listete dasselbe Portal bereits die Marktberichte und Verfahren für 2027, veröffentlicht am 25. September 2026: Die Werte, die für ab dem 1. Januar 2027 unterzeichnete Urkunden gelten, werden jetzt festgelegt, und ein Kauf, der von Dezember in den Januar rutscht, kann seine Grundlage ändern, ohne dass jemand den Preis anrührt.

Eines tut der Wert nicht, in den Worten des Catastro: El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno, er berührt den geltenden Katasterwert in keiner Weise. Ihre IBI bewegt sich nicht.

Die Steuern, denen er eine Untergrenze setzt, und die eine, die er nicht berührt

Der Referenzwert zählt, weil drei Steuergesetze 2021 umgeschrieben wurden, um auf ihn zu verweisen. Für die Grunderwerbsteuer behält Artikel 10 des Real Decreto Legislativo 1/1993 den Marktwert als allgemeine Grundlage, definiert als el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas, der wahrscheinlichste Preis, zu dem eine lastenfreie Immobilie zwischen unabhängigen Parteien verkauft werden könnte, und nimmt dann die Immobilien heraus: En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto, für Immobilien ist der Wert der Referenzwert nach den Katasterregeln am Tag der Steuerentstehung. Die Entstehung ist nach Artikel 49 el día en que se realice el acto o contrato gravado, der Tag, an dem das Rechtsgeschäft vorgenommen wird: das Datum der Urkunde, nicht das des privaten Vertrags oder der Schlüsselübergabe. Die Untergrenze wirkt nur in eine Richtung: si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes, übersteigen der erklärte Wert oder der vereinbarte Preis oder beide den Referenzwert, ist die höhere Zahl die Grundlage. Zahlen Sie mehr, als der Catastro meint, werden Sie auf das besteuert, was Sie gezahlt haben; zahlen Sie weniger, auf das, was der Catastro meint. Artikel 46 schließt den Kreis: Die Verwaltung darf Werte prüfen salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior, außer wenn die Grundlage einer Immobilie ihr Referenzwert oder eine höhere Zahl ist, sodass ein Käufer, der auf den Referenzwert erklärt, danach keine Wertprüfung erhält.

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer folgt demselben Muster in Artikel 9 der Ley 29/1987: Die Grundlage einer geerbten oder geschenkten Immobilie ist ihr Referenzwert am Todestag oder am Tag der Schenkung, und si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible, erklären die Erben mehr, ist ihre Zahl die Grundlage; Artikel 18 verbietet eine Wertprüfung salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o el valor declarado por ser superior, außer wenn die Grundlage der Referenzwert oder ein höherer erklärter Wert ist. Wie die kanarischen Erbschaft- und Schenkungserklärungen eingereicht werden, wo und in welchen Fristen, ist Thema unseres Artikels über die Modelos 650 und 651, und die Rechnung, ob man einem Kind eine Wohnung schenkt oder sie ihm im Testament hinterlässt, steht im Beitrag unserer Kollegen über Schenkungen an Kinder auf den Kanaren.

Auch die Stempelsteuer hat eine Untergrenze bekommen. Artikel 30 des Grunderwerbsteuertextes sagt für notarielle Urkunden, deren Grundlage vom Wert einer Immobilie abhängt, nun: Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido, wird die Grundlage nach dem Wert von Immobilien bestimmt, darf dieser Wert nicht unter der Zahl des Artikels 10 liegen. Das erreicht die Urkunde einer neuen Wohnung vom Bauträger, die statt Grunderwerbsteuer IGIC zahlt und obendrauf Stempelsteuer. Die IGIC selbst bleibt unberührt, denn Artikel 22 der Ley 20/1991 setzt ihre Grundlage auf el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas, die gesamte Gegenleistung vom Käufer oder von Dritten, also den Preis; die Stempelsteuer auf dieselbe Urkunde darf jedoch nicht unter dem Referenzwert berechnet werden, wo der Neubau schon einen hat. Viele Neubauten haben am Tag der Urkunde keinen, weil der Catastro sie noch nicht beschrieben hat, und der nächste Abschnitt sagt, was dann geschieht.

Die Vermögensteuer wird mittelbar erreicht. Artikel 10 der Ley 19/1991 bewertet Immobilien Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición, mit dem höchsten von drei Werten: dem Katasterwert, dem von der Verwaltung für andere Steuern festgestellten oder geprüften Wert und dem Anschaffungspreis. Die Lesart des Catastro ist, dass ein Referenzwert, der als Grundlage der Kauf- oder Erbschaftsteuer gedient hat, ein solcher Wert ist, und erst ab dann: el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente, er kann die Vermögensteuer nur bei Immobilien berühren, die ab dem 1. Januar 2022 erworben wurden, nie das vorhandene Vermögen. Ob die Zahl einen nicht ansässigen Eigentümer dann über die Schwelle der Vermögensteuer schiebt, ist eine Frage der Jahreserklärung, nicht der Urkunde.

Auf den Kanaren beträgt der allgemeine Grunderwerbsteuersatz, Artikel 31 des Decreto Legislativo 1/2009, con carácter general el tipo del 6,5%, generell 6,5 %, und der Satz von 5 % für den Hauptwohnsitz verlangt, dass die Grundlage, Garagen und Nebenräume im selben Gebäude eingeschlossen, sea inferior o igual a 200.000 euros, höchstens 200.000 € beträgt. Weil die Prüfung an der Grundlage ansetzt und die Grundlage der höhere Wert aus Preis und Referenzwert ist, schließt ein Referenzwert über 200.000 € den Satz auch dann, wenn der Preis darunter liegt. Beide Sätze, der Bonus von 20 % und die IGIC-Sätze für Neubauten sind in unserem Leitfaden zum Wohnungskauf auf Fuerteventura 2026 durchgerechnet. Die Erklärung ist Sache des Käufers: Artikel 39 gibt un mes a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato, einen Monat ab dem Rechtsgeschäft, um das Modelo 600 bei der Agencia Tributaria Canaria einzureichen. Die Seite des Verkäufers derselben Urkunde, der Gewinn und die kommunale Plusvalía, ist ein anderer Artikel, unser Beitrag über den Verkauf einer Wohnung auf Fuerteventura als Steueransässiger.

Den Wert vor der Unterschrift nachschlagen, und was tun, wenn es keinen gibt

Der Wert ist öffentlich und datiert. Das E-Portal des Catastro erlaubt jedem, consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha, den Referenzwert einer Immobilie zu einem bestimmten Datum abzufragen und zu bescheinigen, nachdem er sich por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve ausgewiesen hat, mit den Daten eines spanischen Personalausweises, einem digitalen Zertifikat oder Cl@ve. Ein ausländischer Käufer ohne eines davon bittet den Notar, den Makler oder einen Berater, ihn abzurufen, oder ruft die Línea Directa del Catastro an, die die Zahl am Telefon nennt. Die Bescheinigung zeigt den Wert und das Datum, für das er gilt, und das muss das Datum der Urkunde sein. Eigentümer bekommen mehr: un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de manera que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación, eine begründete Bescheinigung mit jedem Datum und jedem technischen Element, das in die Berechnung eingegangen ist, und dort kommen eine um zwanzig Quadratmeter zu große Fläche, ein um zwanzig Jahre zu junges Baujahr oder eine um zwei Stufen zu hohe Qualitätskategorie ans Licht. Das sind keine Steuerfragen, sondern Beschreibungsfehler, und die Antwort des Catastro ist, dass der Eigentümer jederzeit Erklärungen abgeben oder, en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma, bei Unstimmigkeit mit den beschreibenden Daten die Katasterverfahren beim Catastro anstoßen kann. Berichtigte Daten ergeben einen berichtigten Wert für die nächste Urkunde; eine bereits gezahlte Steuer öffnen sie nicht wieder, dafür gibt es die Wege weiter unten.

Nicht jede Immobilie hat einen Wert. Der Catastro sagt es: No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma, es gibt keinen Referenzwert für Immobilien außerhalb des Anwendungsbereichs der Resolution des Jahres oder wenn die darin vorgesehenen technischen Gründe vorliegen, und Este hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo, diese Tatsache hat für sich keine rechtliche oder steuerliche Wirkung. Die städtischen Karten, die der Catastro veröffentlicht, sind die für Wohnen und für Garagen, und die ländliche Resolution deckt unbebautes ländliches Land ab, sodass ein Ladenlokal, ein Grundstück, ein noch im Bau befindliches Gebäude oder ein Landhaus auf ländlichem Boden häufig keinen hat. Artikel 10 fällt dann in die alte Welt zurück: Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado, wo kein Referenzwert existiert oder bescheinigt werden kann, ist die Grundlage der höchste Wert aus erklärtem Wert, Preis und Marktwert, vorbehaltlich einer behördlichen Prüfung. Diese Prüfung ist die comprobación de valores des Artikels 57 des Abgabengesetzes, und der Oberste Gerichtshof hat 2026 damit verbracht, sie zu überwachen. In einer Reihe von Urteilen, die vorerst mit dem Urteil 1025/2026 vom 21. September 2026 endet, wiederholte er, dass die Behörde eine Prüfung wegen der Lücke zwischen Preis und Hypothekengutachten der Bank eröffnen darf sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, ohne jede zusätzliche Last gegenüber den anderen Prüfmitteln; im Urteil 923/2026 vom 16. Juli 2026 entschied er, dass, wenn die Behörde durch Sachverständigengutachten bewertet, esa visita o comprobación debe implicar, de manera necesaria e inexorable, tanto el examen del exterior como del interior del inmueble, der Besuch des Gutachters als Regel das Äußere und das Innere der Immobilie umfassen muss, mit jeder Ausnahme in der Akte begründet. Käufer eines Grundstücks oder eines unfertigen Hauses auf Fuerteventura sollten daher das Gutachten und die Fotos vom Tag der Urkunde aufbewahren; sie könnten sie innerhalb von vier Jahren brauchen.

Rechenbeispiel: 180.000 € gezahlt, 205.000 € Referenz, Corralejo

Zurück zum Paar. Die Urkunde wird im November 2026 unterzeichnet, der Catastro bescheinigt 205.000 € für dieses Datum, der Preis beträgt 180.000 €. Die Tabelle rechnet mit den kanarischen Sätzen.

Sie reichen das Modelo 600 innerhalb des Monats auf 205.000 € ein und zahlen 13.325 €. Glauben sie, dass die Wohnung keine 205.000 € wert ist, haben sie eine Entscheidung zu treffen, und die Käuferin aus Teneriffa, deren Fall jetzt vor dem Obersten Gerichtshof liegt, hat sie so getroffen, wie es die meisten Notare empfehlen. Ihre Urkunde hält fest, dass sie para evitar problemas y por exigencias de la entidad financiera procederá a liquidar el impuesto por el valor de referencia, superior al precio y al valor de tasación del inmueble reservándose el derecho de reclamar la devolución de lo pagado por encima del precio, die Steuer auf den Referenzwert zahlen werde, der über dem Preis und über dem Gutachten liegt, um Probleme zu vermeiden und weil die Bank es verlangte, unter Vorbehalt des Rechts, das über dem Preis Gezahlte zurückzufordern. Zuerst zahlen und die Berichtigung beantragen kostet das Geld für einige Monate, und die Zinsen kommen mit ihm zurück, wenn sie gewinnt. 180.000 € zu erklären spart jetzt die Liquidität und lädt zu einer Festsetzung der Differenz mit Verzugszinsen ein, und ein Bußgeldverfahren ist möglich, wenn eine Grundlage unter der gesetzlichen erklärt wird. Welcher Weg einem Käufer passt, hängt von der Stärke der Akte ab, und davon handelt der nächste Abschnitt.

Die zwei Wege, ihn anzufechten

Artikel 10 verengt das Feld: El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, der Referenzwert kann nur angefochten werden, indem man die Festsetzung anficht, die die Verwaltung gegebenenfalls erlässt, oder anlässlich eines Antrags auf Berichtigung der Selbstveranlagung. Der Catastro wiederholt, dass La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones, er nur angegriffen werden kann, wenn er steuerliche Wirkung als Grundlage der Grunderwerbsteuer oder der Erbschaft- und Schenkungsteuer hat. Es gibt keine abstrakte Beschwerde gegen die Zahl auf dem E-Portal und keine tasación pericial contradictoria, mit der man beginnen könnte. Die Resolution, die die Module des Jahres festlegt, kann selbst innerhalb eines Monats nach ihrer Veröffentlichung angefochten werden, aber das ist ein Angriff auf die Methode für ein ganzes Gebiet, nicht auf Ihre Wohnung.

Weg eins ist die Berichtigung: Sie haben auf den Referenzwert erklärt und bitten die Agencia Tributaria Canaria, Ihre eigene Erklärung zu berichtigen und den Überschuss mit Zinsen zu erstatten. Artikel 120.3 des Abgabengesetzes und die Artikel 126 bis 128 des Real Decreto 1065/2007 regeln es. Der Antrag wird nach der Einreichung und vor einer endgültigen Festsetzung der Verwaltung gestellt, innerhalb der vier Jahre, in denen das Recht auf Erstattung lebt; das Amt prüft die Akte und kann mehr verlangen; El plazo máximo para notificar la resolución de este procedimiento será de seis meses, es hat sechs Monate, um seine Entscheidung zuzustellen, danach gilt Schweigen als Ablehnung, die den Rechtsbehelf öffnet. Weg zwei ist der Rechtsbehelf: Sie haben den Preis erklärt, das Amt hat die Differenz auf den Referenzwert festgesetzt, und Sie fechten die Festsetzung an, zuerst beim Amt selbst durch recurso de reposición, für den El plazo para la interposición de este recurso será de un mes contado a partir del día siguiente al de la notificación del acto recurrible, die Frist einen Monat ab dem Tag nach der Zustellung beträgt, oder direkt beim Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias innerhalb desselben Monats. Das TEAR erhebt keine Gebühren, und seine Entscheidung öffnet die Tür des Tribunal Superior de Justicia de Canarias.

Beide Wege treffen auf denselben Torwächter. Artikel 10.4 sagt, la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada, die Steuerverwaltung entscheidet nach einem zwingenden und bindenden Bericht des Catastro, der den Wert angesichts der eingereichten Unterlagen bestätigt oder berichtigt, und der Bericht muss begründet sein: el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación, der bestätigte oder berichtigte Wert wird begründet durch Angabe der Resolution, aus der er stammt, der Module, der Abschlagsfaktoren und der übrigen verwendeten Elemente. Im Fall Teneriffa senkte der Bericht des Catastro seine eigene Zahl von 309.631,27 € auf 302.211,81 €, und die Behörde erstattete 441,01 €: Der Bericht berichtigte ein Datum und behielt die Methode. Ob das Finanzamt und das TEAR dort stehen bleiben dürfen, mit dem Bericht des Catastro in der einen Hand und dem ungelesenen Gutachten des Käufers in der anderen, ist genau das, was das kanarische Gericht abgelehnt hat und was der Oberste Gerichtshof nun entscheiden wird.

Was die Akte enthalten sollte, nach den gewonnenen und verlorenen Fällen:

• Die Urkunde und der Zahlungsnachweis. Der Preis, das Datum, das auf den Referenzwert eingereichte Modelo 600 und die Quittung; gefordert werden die Differenz und ihre Zinsen.
• Die Begründungsbescheinigung des Catastro. Nach der Urkunde vom E-Portal bezogen; sie nennt das Modul, die Koeffizienten und die Beschreibung, die der Catastro verwendet hat, und ist das Dokument, auf das Ihr Gutachter antworten muss.
• Ein Gutachten über diese Immobilie, keine Hypothekenbewertung. Von einem zugelassenen Gutachter nach Besichtigung des Inneren erstellt, nahe am Datum der Urkunde, mit Erhaltungszustand, Aufteilung und Mängeln festgehalten.
• Vergleichsobjekte, eines nach dem anderen benannt. Das Gutachten aus Teneriffa nannte sechs Verkäufe in derselben Zone; eine Liste von Angebotspreisen aus einem Portal ist kein Beweis.
• Mehr als eine Methode. Vergleich, Kosten und Residualwert, die auf eine ähnliche Zahl zulaufen, haben das kanarische Gericht überzeugt.
• Eine Erklärung der Abweichung. Das Gericht in Burgos verwarf zwei Akten, weil das Gutachten ohne ein Wort dazu eingereicht wurde, warum die Zahl des Catastro über dem Markt lag; die Lücke allein beweist nichts.
• Die Beschreibungsfehler, falls vorhanden. Fläche, Baujahr, Kategorie oder Nutzung falsch erfasst, mit den Plänen oder der Genehmigung, die es zeigen.
• Fotos mit dem Datum der Urkunde. Vor allem vom Inneren; eine spätere Renovierung macht eine spätere Besichtigung wertlos.
• Das Gutachten der Bank, erklärt. Es kann die Akte stützen, aber nicht tragen; die Gerichte haben es zweimal gesagt.
• Die Fristen, schriftlich. Vier Jahre für die Berichtigung, ein Monat für jeden Rechtsbehelf, sechs Monate für die Antwort des Amtes; eine verspätete Akte verliert mit dem besten Gutachten.

Was das Verfassungsgericht im Februar 2026 gesagt hat

Die Frage, ob eine durch eine Massenbewertungsformel festgelegte Grundlage den Grundsatz der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit achtet, erreichte das Verfassungsgericht aus Málaga. Ein Käufer hatte im Juni 2022 für eine Wohnung und eine Garage in Casares 209.000 € gezahlt und zum damaligen andalusischen Satz von 7 % erklärt; die regionale Behörde wandte den Referenzwert an und setzte die Differenz fest; das Tribunal Superior de Justicia de Andalucía legte dem Gericht die Artikel 10 und 46 des Grunderwerbsteuertextes und die dritte Schlussbestimmung des Katastergesetzes vor. Das Urteil 13/2026 vom 12. Februar 2026, veröffentlicht im BOE vom 19. März 2026, bestätigte sie. Das Gericht befand, dass nos hallamos ante un sistema de cuantificación objetiva de capacidades económicas potenciales que cuenta con una justificación razonable y suficiente desde el punto de vista constitucional, wir vor einem System der objektiven Quantifizierung potenzieller wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit mit einer vernünftigen und ausreichenden verfassungsrechtlichen Rechtfertigung stehen, und beschrieb den Platz der Zahl: el «valor de referencia» no es un medio de comprobación de valores sino el elemento definidor de la base imponible del impuesto, der Referenzwert ist kein Mittel der Wertprüfung, sondern das Element, das die Grundlage definiert, sodass die alte Prüfung queda ahora reducida en su aplicación a los bienes inmuebles que, por sus características especiales, no tengan asignado un valor de referencia, nun auf Immobilien beschränkt ist, die wegen ihrer besonderen Merkmale keinen Referenzwert haben.

Was einen Käufer angeht, ist, warum das Gericht das System für hinnehmbar hielt: nicht weil die Zahl immer stimmt, sondern weil sie bekämpft werden kann. Sie ist, in den Worten des Gerichts, una presunción iuris tantum en la determinación de un valor que exige una prueba suficiente en contrario para quien quiera desvirtuarla, eine widerlegbare Vermutung bei der Bestimmung eines Werts, die von dem, der sie beiseiteschieben will, einen ausreichenden Gegenbeweis verlangt, und das Gesetz schafft un sistema abierto a su contradicción, que permite acreditar, sin límite probatorio de ninguna clase (dictámenes periciales incluidos) un valor distinto, ein dem Widerspruch offenes System, das erlaubt, einen anderen Wert ohne jede Beweisschranke zu belegen, Sachverständigengutachten eingeschlossen. Das Gericht führte das Urteil des Gerichts in Burgos vom Februar 2025 als Beispiel dafür an, dass die ordentlichen Gerichte genau das anwenden. Es ha decidido desestimar la presente cuestión de inconstitucionalidad, hat die Frage zurückgewiesen. Das Urteil klärt, dass die Untergrenze bleibt; es gibt zugleich jedem Käufer das Argument in die Hand, dass ein Gutachten gelesen werden muss.

Was der Oberste Gerichtshof noch entscheiden muss: ein Fall aus Teneriffa

Die Käuferin, deren Klausel wir zitiert haben, kaufte am 13. Januar 2022 eine Doppelhaushälfte in Santa Cruz de Teneriffa für 259.900 €, mit einem Bankgutachten von 255.419,33 € und einem Referenzwert von 309.631,27 €. Sie erklärte auf den Preis, dann auf den Referenzwert, dann verlangte sie ihr Geld zurück. Die Agencia Tributaria Canaria holte den bindenden Bericht des Catastro ein, der den Wert auf 302.211,81 € berichtigte, und erstattete 441,01 €; das TEAR wies ihre Beschwerde im August 2023 zurück. Das Tribunal Superior de Justicia de Canarias gab ihr im Urteil 358/2024 vom 15. Juli 2024 die volle Erstattung mit Zinsen. Seine Begründung ist die, die jedes spätere Gericht zitiert hat: Weil Artikel 10 die Anfechtung des Werts erlaubt und den Bericht des Catastro verlangt, no estemos ante una valor que goza de la presunción iure et de iure sino de una presunción iuris tantum, por ello susceptible de impugnación, stehen wir nicht vor einem Wert mit einer unwiderlegbaren, sondern vor einem mit einer widerlegbaren Vermutung, der anfechtbar ist, und Difícilmente cabe su impugnación si con el informe emitido por la DGC y sin examinar el informe pericial de parte se desestima, sin más dicha impugnación, eine Anfechtung kann kaum bestehen, wenn sie allein auf den Bericht des Catastro hin abgewiesen wird, ohne das Gutachten der Partei zu prüfen. Das Gericht las dann das Gutachten, für die Hypothek erstellt, aber nach einer Innenbesichtigung, fand sechs benannte Vergleichsobjekte in derselben Zone und drei zusammenlaufende Methoden und zog es dem Modul des Catastro vor.

Die kanarische Regierung legte Revision ein. Am 29. April 2026 ließ der Oberste Gerichtshof das Rechtsmittel zu, Nummer 8442/2024, und legte die Frage fest, die er beantworten wird: Determinar si, en las transmisiones de bienes inmuebles, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro, zu bestimmen, ob bei Immobilienübertragungen der vom Catastro festgelegte Referenzwert es el que debe servir de base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en todo caso, in jedem Fall als Grundlage der Grunderwerbsteuer dienen muss, oder ob er eine widerlegbare Vermutung ist, die ein Gericht aufgrund anderer Beweise, Sachverständigengutachten eingeschlossen, beiseiteschieben darf, que permitan acreditar que el valor del bien es inferior al valor de referencia, die belegen, dass die Immobilie weniger wert ist als der Referenzwert. Der Beschluss hält fest, dass zu dem Punkt keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs besteht und dass die Frage eine große Zahl von Fällen betrifft. Am 21. Oktober 2026 war kein Urteil veröffentlicht: Die Frage ist offen. Bis sie beantwortet ist, ist die Position des kanarischen Gerichts das auf den Inseln angewandte Recht, und die Antwort, wenn sie kommt, wird das Amt, das TEAR und das Gericht binden, die über die heute eingereichten Anfechtungen entscheiden.

Was die regionalen Gerichte als Beweis anerkennen, und was sie verwerfen

Das „ohne Beweisschranke“ des Verfassungsgerichts heißt nicht „jeder Beweis“. Die Kammer, die das Verfassungsgericht selbst zitiert hat, das Gericht von Castilla y León mit Sitz in Burgos, hat zwei Anfechtungen abgewiesen und Teneriffa im Grundsatz zugestimmt. Im Urteil 32/2025 vom 11. Februar 2025 entschied es, dass la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro, der bloße Unterschied zwischen einem Hypothekengutachten und dem Referenzwert, ohne jede Erklärung der Abweichung, des möglichen Fehlers in der Bewertung oder des Grundes, warum der Referenzwert über dem Markt liegt, nicht dazu taugt, den einen durch den anderen zu ersetzen, und räumte zugleich ein, dass es anders liegt, wenn das Gutachten convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios ist, gehörig erklärt, allein oder zusammen mit anderen Beweismitteln. Im Urteil 13/2026 vom 2. Februar 2026 wies es erneut ab, weil realmente se aporta una valoración alternativa, pero sin probar qué error puede tener el valor de referencia calculado por la Administración, was eingereicht wurde, in Wirklichkeit eine alternative Bewertung war, ohne zu belegen, welchen Fehler der Referenzwert der Verwaltung enthalten könnte, und die Vergleichsobjekte im Bericht der Bank nicht vergleichbar waren.

Zusammen gelesen ziehen die Fälle eine Linie, mit der ein Käufer auf Fuerteventura arbeiten kann. Ein Referenzwert wird verdrängt, wenn der Steuerpflichtige entweder zeigt, dass die Beschreibung oder die Berechnung des Catastro falsch ist, oder dass der Marktwert dieser konkreten Immobilie niedriger liegt, mit einem Gutachten, das besichtigt, benennt, vergleicht und erklärt. Er wird nicht verdrängt durch den Preis allein, die Zahl der Bank allein oder die allgemeine Klage, dass niemand besichtigt hat: Das Gericht in Burgos fügte hinzu, dass von der Verwaltung nicht verlangt werden kann, einen Gutachter zu schicken, weil Artikel 46 die Prüfung verbietet, wenn die Grundlage der Referenzwert ist. Ungeklärt bleibt, ob das Finanzamt und das TEAR, und nicht nur das Gericht, das Gutachten würdigen müssen, und wie weit ein Richter es vorziehen darf. Das ist die offene Frage des Obersten Gerichtshofs.

Was unser Steuerrecht-Desk tut

Unser Steuerrecht-Desk in Caleta de Fuste und Costa Calma übernimmt das Gespräch mit der kanarischen Steuerbehörde an dem Tag, an dem der Referenzwert zum Problem wird. Vor der Urkunde ruft er die Bescheinigung und, für einen Eigentümer, die Begründungsbescheinigung ab, liest sie gegen die Immobilie und sagt dem Käufer, was die Grundlage sein wird und ob der Satz von 5 % überlebt. Nach der Urkunde stellt er fest, was tatsächlich offen ist, reicht den Berichtigungsantrag mit einem Gutachten ein, das nach dem von den Gerichten gesetzten Maßstab gebaut ist, antwortet auf den Bericht des Catastro und ficht an, was falsch ist: beim Amt, beim Wirtschaftsverwaltungsgericht, wo es keine Gerichtsgebühren gibt, und vor Gericht, wenn es so weit gehen muss. Die Einreichung des Modelo 600 und der Jahreserklärungen liegt bei unserer Beratung; dieser Desk ist für den Fall, dass die Zahl angefochten wird. Buchen Sie eine Beratung und bringen Sie die Urkunde, die Bescheinigung des Catastro und jedes Gutachten mit, das Sie schon haben.

Häufige Fragen

Kann ich die Grunderwerbsteuer auf den Preis zahlen, wenn der Referenzwert höher ist?

Nein. Die Grundlage ist der höhere der beiden Werte, und eine auf den Preis eingereichte Erklärung wird durch eine Festsetzung der Differenz mit Verzugszinsen berichtigt und kann ein Bußgeldverfahren eröffnen. Halten Sie den Wert für falsch, erklären Sie innerhalb des Monats auf den Referenzwert und beantragen dann die Berichtigung und die Erstattung des Überschusses mit Zinsen; der Antrag kann innerhalb von vier Jahren gestellt werden, und das Amt hat sechs Monate, um zu antworten.

Wie finde ich den Referenzwert einer Wohnung, die ich auf Fuerteventura kaufen will?

Auf dem E-Portal des Catastro, mit den Daten eines spanischen Ausweises, einem digitalen Zertifikat oder Cl@ve, unter Wahl des geplanten Datums der Urkunde; telefonisch über die Línea Directa del Catastro; oder über den Notar, der die Bescheinigung an die Urkunde heftet. Fragen Sie vor der Verhandlung, nicht danach, und fragen Sie erneut, wenn die Unterschrift in den Januar rutscht, denn die Werte ändern sich jeden 1. Januar.

Reicht das Gutachten der Bank, um den Wert anzufechten?

Allein nicht: Das Gericht in Burgos wies zwei Anfechtungen ab, die nur auf einem Hypothekengutachten und der Lücke beruhten. Das kanarische Gericht erkannte ein Gutachten an, das das Innere besichtigt, sechs Vergleichsobjekte in derselben Zone benannt, drei Methoden angewandt und erklärt hatte, warum das Modul des Catastro nicht zum Haus passte. Der Oberste Gerichtshof entscheidet jetzt, ob Gerichte ein solches Gutachten in jedem Fall vorziehen dürfen.

Erhöht der Referenzwert meine IBI oder meine Vermögensteuer?

Die IBI nicht: Der Catastro erklärt, dass der Referenzwert den Katasterwert in keiner Weise berührt. Die Vermögensteuer bewertet eine Immobilie mit dem höchsten Wert aus Katasterwert, dem von der Verwaltung für eine andere Steuer festgestellten Wert und dem Anschaffungspreis, sodass ein Referenzwert, der als Grundlage Ihrer Kauf- oder Erbschaftsteuer gedient hat, in diesen Vergleich eingeht, nur für ab 2022 erworbene Immobilien.

Hat das Verfassungsgericht die Sache entschieden?

Es hat entschieden, dass die Untergrenze verfassungsgemäß ist: Das Urteil 13/2026 vom 12. Februar 2026 wies die Frage des andalusischen Gerichts zurück, weil der Wert durch den Marktwert begrenzt ist und mit jedem Beweis widerlegt werden kann, Sachverständigengutachten eingeschlossen. Was es nicht entschieden hat, ist, wie die Finanzämter und die Gerichte diesen Beweis behandeln müssen; das hat der Oberste Gerichtshof am 29. April 2026 in einem Fall aus Teneriffa zur Entscheidung zugelassen und am 21. Oktober 2026 noch nicht entschieden.

Angaben geprüft im Oktober 2026 (Real Decreto Legislativo 1/2004, dritte Schlussbestimmung und neunte Übergangsbestimmung; Real Decreto Legislativo 1/1993, Artikel 10, 30, 46 und 49; Ley 29/1987, Artikel 9 und 18; Ley 19/1991, Artikel 10; Ley 58/2003, Artikel 57, 66, 120, 223 und 235; Real Decreto 1065/2007, Artikel 126 bis 128; Ley 20/1991, Artikel 22; das kanarische Decreto Legislativo 1/2009, Artikel 31 und 39, alle in der am 21. Oktober 2026 geltenden Fassung; Orden HFP/1104/2021; die Bekanntmachungen des Catastro im BOE vom 8. Oktober und 16. Dezember 2025 und seine am 21. Oktober 2026 gelesenen Fragen und Antworten; Urteil 13/2026 des Verfassungsgerichts; der Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 29. April 2026 im Rechtsmittel 8442/2024 und seine Urteile 923/2026 und 1025/2026; Urteil 358/2024 des Tribunal Superior de Justicia de Canarias; die Urteile 32/2025 und 13/2026 des Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León). Es ist keine Beratung für Ihren Fall: Das Datum Ihrer Urkunde, die Beschreibung der Immobilie beim Catastro und das Gutachten, das Sie erhalten können, entscheiden, was gilt, und jeder Weg hat seine eigene Frist.