Справочная стоимость Catastro: нижняя граница налога на передачу имущества и наследование, как она строится, где её посмотреть до подписания и как оспорить после решения Конституционного суда 2026

Пара из Германии подписывает в ноябре 2026 года покупку квартиры на вторичном рынке в Корралехо за 180 000 €, цену, которую продавец принял после трёх месяцев на рынке. К купчей подшита справка, которую нотариус запросил в Catastro и о которой никто не упомянул во время переговоров: справочная стоимость объекта, 205 000 €. Их налог на передачу имущества составит не 6,5 % от уплаченного, а 6,5 % от этой цифры: 13 325 € вместо 11 700 €, и разница в 1 625 € — это налог на 25 000 €, которые нигде не переходили из рук в руки. С 1 января 2022 года эта справка определяет налоговую базу каждой покупки на вторичном рынке, каждого наследства и каждого дарения недвижимости в Испании. В этой статье объясняется, что такое справочная стоимость и как Catastro строит её каждый год, для каких налогов она служит нижней границей, а какие не затрагивает, где посмотреть её перед подписанием и что происходит, когда у объекта её нет, сколько на самом деле платит пара из Корралехо, два пути, которые закон даёт для её оспаривания, и досье, которое нужно для каждого из них, что решил Конституционный суд в феврале 2026 года, вопрос, который Верховный суд принял к рассмотрению в апреле 2026 года по делу с Тенерифе и ещё не разрешил, и что региональные суды принимали и отвергали в качестве доказательств.

Что такое справочная стоимость и как Catastro её строит

Справочная стоимость — это не кадастровая стоимость и не оценка вашей квартиры. Это цифра, которую Dirección General del Catastro раз в год присваивает каждому объекту, которому может, исходя из цен, сообщаемых нотариусами по реальным сделкам. Правило — третье заключительное положение закона о кадастре, Real Decreto Legislativo 1/2004, в редакции, которую ему дал закон о борьбе с мошенничеством, Ley 11/2021: Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas, объективно, в пределах рыночной стоимости и на основе имеющихся у него данных определяет справочную стоимость, вытекающую из анализа цен, сообщённых нотариусами по фактически совершённым сделкам купли-продажи. Анализ ложится в un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, ежегодный отчёт о рынке недвижимости и карту стоимостей, которая делит территорию на однородные зоны оценки, каждая со своим модулем средней стоимости для репрезентативного объекта. Чтобы результат оставался ниже рынка, закон предписывает un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase, понижающий коэффициент для каждого класса объектов, и Orden HFP/1104/2021 его установил: для городской недвижимости en su determinación será de aplicación el factor de minoración (FM) 0,9, при определении применяется понижающий коэффициент 0,9, и тот же 0,9 для сельских земель. Собственный ответ Catastro на вопрос, почему стоимость изменилась 1 января, таков: El valor de referencia de los inmuebles se determina, año a año, справочная стоимость объектов определяется год за годом, по сделкам предыдущего года.

Как модуль превращается в цифру для вашей квартиры, пока заимствовано из правил кадастровой оценки. Девятое переходное положение гласит, что до принятия подзаконного акта для городской недвижимости los criterios y reglas de cálculo se ajustarán a lo previsto en las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, критерии и правила расчёта следуют техническим нормам оценки и рамочной таблице стоимостей земли и строений, применяемым для кадастровой стоимости городской недвижимости. Вопросы и ответы Catastro говорят проще: стоимость конкретного объекта рассчитывается из модуля его зоны teniendo en cuenta entre otras, las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo, с учётом, среди прочего, различий в категории, возрасте и состоянии между этим объектом и репрезентативным объектом, который описывает модуль. Никто не приходит осматривать. Цифра берётся из того, что у Catastro есть в карточке о вашем здании: площадь, год, качество, назначение. Если карточка ошибочна, ошибочна и стоимость, и это первое, что нужно проверить.

Календарь записан в законе. Каждый год Catastro утверждает резолюцию с элементами, необходимыми для расчёта стоимостей следующего года, и Esta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva, она публикуется эдиктом на электронном портале Catastro до 30 октября года, предшествующего году её действия, после коллективных слушаний, которые объявляются в BOE на десять дней. В первые двадцать дней декабря Catastro публикует anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, информационное объявление, чтобы каждый знал стоимость каждого объекта. Цикл 2026 года прошёл именно так. BOE от 8 октября 2025 года объявил la apertura del trámite de audiencia colectiva previo a la aprobación de la resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2026, открытие слушаний перед резолюцией об элементах для городских стоимостей 2026 года; резолюция датирована 27 октября 2025 года; а объявление в BOE от 16 декабря 2025 года сообщило, что стоимости podrán ser consultados de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro, могут быть постоянно доступны для запроса на электронном портале Catastro, с 1 января 2026 года. На 21 октября 2026 года тот же портал уже перечислял отчёты о рынке и процедуры на 2027 год, опубликованные 25 сентября 2026 года: стоимости, которые будут действовать для купчих, подписанных с 1 января 2027 года, устанавливаются сейчас, и покупка, сдвинувшаяся с декабря на январь, может сменить базу без того, чтобы кто-то тронул цену.

Одного стоимость не делает, словами Catastro: El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno, она никак не влияет на действующую кадастровую стоимость. Ваш IBI не меняется.

Налоги, для которых она служит нижней границей, и тот, которого она не касается

Справочная стоимость важна потому, что три налоговых закона были переписаны в 2021 году со ссылкой на неё. Для налога на передачу имущества статья 10 Real Decreto Legislativo 1/1993 сохраняет рыночную стоимость как общую базу, определяя её как el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas, наиболее вероятную цену, по которой свободный от обременений объект мог бы быть продан между независимыми сторонами, а затем выделяет недвижимость: En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto, для недвижимости стоимостью является справочная стоимость по правилам кадастра на дату возникновения налога. Эта дата, по статье 49, — el día en que se realice el acto o contrato gravado, день совершения облагаемого акта или договора: дата купчей, а не предварительного договора и не передачи ключей. Нижняя граница работает только в одну сторону: si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes, если заявленная стоимость или согласованная цена, или обе, превышают справочную стоимость, базой становится большая величина. Заплатите больше, чем считает Catastro, — и вас обложат по уплаченному; заплатите меньше — по тому, что считает Catastro. Статья 46 замыкает круг: администрация может проверять стоимость salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior, кроме случаев, когда базой объекта является его справочная стоимость или большая величина, так что покупатель, подавший декларацию по справочной стоимости, проверки стоимости потом не получит.

Налог на наследование и дарение следует той же схеме в статье 9 Ley 29/1987: базой унаследованного или подаренного объекта является его справочная стоимость на дату смерти или дарения, и si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible, если наследники заявляют больше, базой становится их цифра; статья 18 запрещает проверку стоимости salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o el valor declarado por ser superior, кроме случаев, когда базой является справочная стоимость или более высокая заявленная стоимость. Как подаются канарские декларации по наследству и дарению, где и в какие сроки, — тема нашей статьи о моделях 650 и 651, а арифметика дарения жилья ребёнку против передачи по завещанию — в материале наших коллег о дарении детям на Канарах.

Гербовый сбор тоже получил нижнюю границу. Статья 30 текста о налоге на передачу имущества для нотариальных актов, база которых зависит от стоимости объекта, теперь гласит: Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido, когда база определяется по стоимости недвижимости, эта стоимость не может быть ниже величины по статье 10. Это касается купчей на новое жильё от застройщика, которое вместо налога на передачу платит IGIC и сверх того гербовый сбор. Сам IGIC не затронут, потому что статья 22 Ley 20/1991 устанавливает его базу как el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas, полную сумму встречного предоставления, полученного от покупателя или третьих лиц, то есть цену; но гербовый сбор по той же купчей не может рассчитываться ниже справочной стоимости там, где у нового здания она уже есть. У многих новостроек на дату купчей её нет, потому что Catastro ещё не описал их, и следующий раздел говорит, что происходит тогда.

Налог на имущество затрагивается косвенно. Статья 10 Ley 19/1991 оценивает недвижимость Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición, по наибольшей из трёх величин: кадастровой стоимости, стоимости, определённой или проверенной администрацией для других налогов, и цены приобретения. Прочтение Catastro таково, что справочная стоимость, послужившая базой налога при покупке или наследовании, является такой величиной, и только с этого момента: el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente, она может затрагивать налог на имущество только по объектам, приобретённым с 1 января 2022 года, и никогда ранее имевшееся имущество. Перебросит ли эта цифра нерезидента через порог налога на имущество — вопрос годовой декларации, а не купчей.

На Канарах общая ставка налога на передачу имущества, статья 31 Decreto Legislativo 1/2009, составляет con carácter general el tipo del 6,5%, по общему правилу 6,5 %, а ставка 5 % для основного жилья требует, чтобы база, включая гаражи и подсобные помещения в том же здании, sea inferior o igual a 200.000 euros, была не выше 200 000 €. Поскольку проверка идёт по базе, а база — большая из цены и справочной стоимости, справочная стоимость выше 200 000 € закрывает эту ставку, даже когда цена ниже. Обе ставки, бонус 20 % и ставки IGIC для новостроек разобраны в нашем гиде о покупке жилья на Фуэртевентуре в 2026 году. Декларацию подаёт покупатель: статья 39 даёт un mes a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato, один месяц с момента акта или договора, чтобы подать Modelo 600 в Agencia Tributaria Canaria. Сторона продавца по той же купчей, прирост стоимости и муниципальная plusvalía, — отдельная статья, наш материал о продаже жилья на Фуэртевентуре налоговым резидентом.

Как посмотреть стоимость до подписания и что делать, когда её нет

Стоимость публична и привязана к дате. Электронный портал Catastro позволяет любому consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha, запросить и заверить справочную стоимость объекта на определённую дату, после идентификации por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve, по данным испанского удостоверения личности, с цифровым сертификатом или через Cl@ve. Иностранный покупатель без всего этого просит нотариуса, агента или консультанта запросить её или звонит в Línea Directa del Catastro, где цифру сообщают по телефону. Справка показывает стоимость и дату, на которую она действительна, и это должна быть дата купчей. Собственники получают больше: un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de manera que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación, мотивированную справку со всеми данными и техническими элементами, использованными при расчёте, и именно там всплывают площадь на двадцать квадратных метров больше реальной, год постройки на двадцать лет моложе или категория качества на две ступени выше. Это не налоговые вопросы, а ошибки описания, и ответ Catastro таков, что собственник может в любой момент подать декларации или, en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma, при несогласии с описательными данными объекта инициировать перед Catastro кадастровые процедуры, предусмотренные нормой. Исправленные данные дают исправленную стоимость для следующей купчей; уже уплаченный налог они не пересматривают, для этого существуют пути, описанные ниже.

Не у каждого объекта есть стоимость. Catastro говорит об этом: No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma, справочной стоимости нет у объектов, не входящих в сферу применения резолюции года, или когда налицо предусмотренные ею технические причины, и Este hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo, сам по себе этот факт не имеет никаких юридических или налоговых последствий. Городские карты, которые публикует Catastro, — жилая и гаражная, а сельская резолюция охватывает сельские земли без строений, так что торговое помещение, участок, недостроенное здание или дом на сельской земле часто её не имеют. Тогда статья 10 возвращается в старый мир: Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado, когда справочной стоимости нет или она не может быть заверена, базой является наибольшая из заявленной стоимости, цены и рыночной стоимости, с оговоркой об административной проверке. Эта проверка — comprobación de valores по статье 57 Общего налогового закона, и Верховный суд провёл 2026 год, надзирая за ней. В серии решений, которая пока завершается решением 1025/2026 от 21 сентября 2026 года, он повторил, что служба может открыть проверку из-за разрыва между ценой и ипотечной оценкой банка sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, без какого-либо дополнительного бремени по сравнению с другими средствами проверки; в решении 923/2026 от 16 июля 2026 года он постановил, что когда служба оценивает по заключению эксперта, esa visita o comprobación debe implicar, de manera necesaria e inexorable, tanto el examen del exterior como del interior del inmueble, визит эксперта должен, как правило, охватывать наружную и внутреннюю часть объекта, а любое исключение должно быть обосновано в деле. Покупателям участка или недостроенного дома на Фуэртевентуре стоит поэтому сохранить оценку и фотографии дня купчей; они могут понадобиться в течение четырёх лет.

Пример расчёта: уплачено 180 000 €, справочная стоимость 205 000 €, Корралехо

Вернёмся к паре. Купчая подписана в ноябре 2026 года, Catastro заверяет 205 000 € на эту дату, цена — 180 000 €. Таблица считает по канарским ставкам.

Они подают Modelo 600 в течение месяца по 205 000 € и платят 13 325 €. Если они считают, что квартира не стоит 205 000 €, им предстоит решение, и покупательница с Тенерифе, чьё дело сейчас в Верховном суде, приняла его так, как советует большинство нотариусов. В её купчей записано, что она para evitar problemas y por exigencias de la entidad financiera procederá a liquidar el impuesto por el valor de referencia, superior al precio y al valor de tasación del inmueble reservándose el derecho de reclamar la devolución de lo pagado por encima del precio, уплатит налог по справочной стоимости, превышающей и цену, и оценку, во избежание проблем и по требованию банка, оставляя за собой право требовать возврата уплаченного сверх цены. Заплатить сначала и просить исправления — значит отдать деньги на несколько месяцев, и проценты вернутся вместе с ними в случае выигрыша. Заявить 180 000 € сберегает деньги сейчас и приглашает начисление разницы с пенями, а при заявлении базы ниже законной возможно и дело о штрафе. Какой путь подходит покупателю, зависит от силы досье, и об этом следующий раздел.

Два пути её оспорить

Статья 10 сужает поле: El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, справочную стоимость можно оспорить только обжалуя начисление, которое администрация в соответствующем случае произведёт, или при подаче заявления об исправлении самостоятельно поданной декларации. Catastro повторяет, что La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones, оспаривание возможно лишь тогда, когда стоимость имеет налоговый эффект как база налога на передачу имущества или налога на наследование и дарение. Нет абстрактной жалобы на цифру на портале и нет tasación pericial contradictoria, с которой можно было бы начать. Саму резолюцию, устанавливающую модули года, можно обжаловать в течение месяца с публикации, но это оспаривание метода для целой территории, а не вашей квартиры.

Путь первый — исправление: вы подали декларацию по справочной стоимости и просите Agencia Tributaria Canaria исправить вашу же декларацию и вернуть излишек с процентами. Его регулируют статья 120.3 Общего налогового закона и статьи 126–128 Real Decreto 1065/2007. Заявление подаётся после декларации и до того, как администрация произведёт окончательное начисление, в пределах четырёх лет, пока живёт право на возврат; служба изучает дело и может запросить больше; El plazo máximo para notificar la resolución de este procedimiento será de seis meses, у неё шесть месяцев, чтобы уведомить о решении, после чего молчание считается отказом, открывающим обжалование. Путь второй — обжалование: вы заявили цену, служба начислила разницу по справочной стоимости, и вы оспариваете начисление, сначала перед самой службой через recurso de reposición, для которого El plazo para la interposición de este recurso será de un mes contado a partir del día siguiente al de la notificación del acto recurrible, срок — один месяц со дня, следующего за уведомлением, или сразу перед Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias в тот же месяц. TEAR не взимает пошлин, а его решение открывает дверь в Tribunal Superior de Justicia de Canarias.

Оба пути упираются в одного привратника. Статья 10.4 гласит, что la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada, налоговая администрация выносит решение после обязательного и имеющего обязательную силу заключения Catastro, которое подтверждает или исправляет стоимость с учётом представленных документов, и заключение должно быть мотивировано: el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación, подтверждённая или исправленная стоимость мотивируется указанием резолюции, из которой она вытекает, модулей, понижающих коэффициентов и прочих использованных элементов. В деле с Тенерифе заключение Catastro снизило собственную цифру с 309 631,27 € до 302 211,81 €, и служба вернула 441,01 €: заключение исправило одну величину и сохранило метод. Могут ли налоговая служба и TEAR остановиться на этом, держа заключение Catastro в одной руке и непрочитанную оценку покупателя в другой, — именно то, что канарский суд отверг и что Верховный суд теперь решит.

Что должно содержать досье, по выигранным и проигранным делам:

• Купчая и подтверждение оплаты. Цена, дата, Modelo 600, поданная по справочной стоимости, и квитанция; требуется разница и проценты на неё.
• Мотивированная справка Catastro. Получается на портале после купчей; в ней названы модуль, коэффициенты и описание, которые использовал Catastro, и это документ, на который должен ответить ваш эксперт.
• Оценка именно этого объекта, а не ипотечная оценка. Выполненная аккредитованным оценщиком после осмотра внутри, датированная близко к купчей, с зафиксированными состоянием, планировкой и дефектами.
• Аналоги, названные поимённо. Оценка с Тенерифе назвала шесть продаж в той же зоне; список цен предложения с портала доказательством не является.
• Больше одного метода. Сравнение, затраты и остаточная стоимость, сходящиеся к близкой цифре, — вот что убедило канарский суд.
• Объяснение расхождения. Суд в Бургосе отклонил два досье, потому что оценка была подана без единого слова о том, почему цифра Catastro превышает рынок; сам по себе разрыв ничего не доказывает.
• Ошибки описания, если они есть. Неверно записанные площадь, год постройки, категория или назначение, с планами или разрешением, которые это показывают.
• Фотографии, датированные днём купчей. Прежде всего интерьера; последующий ремонт обесценивает последующий осмотр.
• Оценка банка, с объяснением. Она может поддержать досье, но не вынести его; суды сказали это дважды.
• Сроки, записанные на бумаге. Четыре года на исправление, один месяц на каждое обжалование, шесть месяцев на ответ службы; опоздавшее досье проигрывает и с лучшей оценкой.

Что сказал Конституционный суд в феврале 2026 года

Вопрос о том, соответствует ли база, установленная формулой массовой оценки, принципу экономической способности, дошёл до Конституционного суда из Малаги. Покупатель заплатил в июне 2022 года за квартиру и гараж в Касаресе 209 000 € и подал декларацию по тогдашней андалузской ставке 7 %; региональная служба применила справочную стоимость и начислила разницу; Tribunal Superior de Justicia de Andalucía передал суду статьи 10 и 46 текста о налоге на передачу имущества и третье заключительное положение закона о кадастре. Решение 13/2026 от 12 февраля 2026 года, опубликованное в BOE от 19 марта 2026 года, их подтвердило. Суд нашёл, что nos hallamos ante un sistema de cuantificación objetiva de capacidades económicas potenciales que cuenta con una justificación razonable y suficiente desde el punto de vista constitucional, перед нами система объективного исчисления потенциальной экономической способности с разумным и достаточным конституционным обоснованием, и описал место этой цифры: el «valor de referencia» no es un medio de comprobación de valores sino el elemento definidor de la base imponible del impuesto, справочная стоимость — не средство проверки стоимости, а элемент, определяющий базу, так что прежняя проверка queda ahora reducida en su aplicación a los bienes inmuebles que, por sus características especiales, no tengan asignado un valor de referencia, теперь ограничена объектами, которые в силу своих особых характеристик не имеют справочной стоимости.

Для покупателя важно, почему суд счёл систему приемлемой: не потому, что цифра всегда верна, а потому, что её можно оспорить. Это, словами суда, una presunción iuris tantum en la determinación de un valor que exige una prueba suficiente en contrario para quien quiera desvirtuarla, опровержимая презумпция при определении стоимости, требующая достаточных доказательств противного от того, кто хочет её отбросить, и закон создаёт un sistema abierto a su contradicción, que permite acreditar, sin límite probatorio de ninguna clase (dictámenes periciales incluidos) un valor distinto, систему, открытую для возражений, которая позволяет доказать иную стоимость без каких-либо ограничений доказательств, включая экспертные заключения. Суд сослался на решение суда в Бургосе от февраля 2025 года как на пример того, что обычные суды применяют именно это. Он ha decidido desestimar la presente cuestión de inconstitucionalidad, отклонил вопрос. Решение закрепляет, что нижняя граница остаётся; оно же даёт каждому покупателю аргумент, что оценку обязаны прочитать.

Что Верховному суду ещё предстоит решить: дело с Тенерифе

Покупательница, чью оговорку мы цитировали, купила сблокированный дом в Санта-Крус-де-Тенерифе 13 января 2022 года за 259 900 €, при банковской оценке 255 419,33 € и справочной стоимости 309 631,27 €. Она подала декларацию по цене, затем по справочной стоимости, затем потребовала деньги обратно. Agencia Tributaria Canaria получила обязательное заключение Catastro, которое исправило стоимость до 302 211,81 €, и вернула 441,01 €; TEAR отклонил её жалобу в августе 2023 года. Tribunal Superior de Justicia de Canarias решением 358/2024 от 15 июля 2024 года присудил ей полный возврат с процентами. Его мотивировку цитировал каждый последующий суд: поскольку статья 10 позволяет оспаривать стоимость и требует заключения Catastro, no estemos ante una valor que goza de la presunción iure et de iure sino de una presunción iuris tantum, por ello susceptible de impugnación, перед нами не стоимость с неопровержимой презумпцией, а опровержимая презумпция, а потому оспоримая, и Difícilmente cabe su impugnación si con el informe emitido por la DGC y sin examinar el informe pericial de parte se desestima, sin más dicha impugnación, оспаривание едва ли возможно, если оно отклоняется по одному лишь заключению Catastro, без изучения экспертного заключения стороны. Затем суд прочитал оценку, выполненную для ипотеки, но после осмотра внутри, нашёл в ней шесть поимённо названных аналогов в той же зоне и три сходящихся метода и предпочёл её модулю Catastro.

Правительство Канарских островов обжаловало решение. 29 апреля 2026 года Верховный суд принял жалобу, номер 8442/2024, и сформулировал вопрос, на который ответит: Determinar si, en las transmisiones de bienes inmuebles, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro, определить, является ли при передаче недвижимости справочная стоимость, установленная Catastro, es el que debe servir de base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en todo caso, тем, что должно служить базой налога на передачу имущества во всех случаях, или же это опровержимая презумпция, которую суд может отбросить на основании других доказательств, включая экспертные заключения, que permitan acreditar que el valor del bien es inferior al valor de referencia, позволяющих подтвердить, что объект стоит меньше справочной стоимости. В определении отмечено, что практики Верховного суда по этому вопросу нет и что он затрагивает большое число ситуаций. На 21 октября 2026 года решение опубликовано не было: вопрос открыт. Пока на него не отвечено, позиция канарского суда — это право, применяемое на островах, а ответ, когда он придёт, свяжет службу, TEAR и суд, которые будут решать поданные сегодня оспаривания.

Что региональные суды принимают как доказательство, а что отвергают

«Без ограничений доказательств» Конституционного суда — не «любое доказательство». Палата, на которую сослался сам Конституционный суд, суд Кастилии и Леона, заседающий в Бургосе, отклонила два оспаривания, соглашаясь с Тенерифе в принципе. В решении 32/2025 от 11 февраля 2025 года она постановила, что la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro, простая разница в суммах между ипотечной оценкой и справочной стоимостью, без какого-либо объяснения расхождения, возможной ошибки в оценке или того, почему справочная стоимость выше рынка, не годится для замены одной другой, допустив при этом, что дело обстоит иначе, когда оценка convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios, надлежащим образом объяснена, сама по себе или вместе с другими доказательствами. В решении 13/2026 от 2 февраля 2026 года она отклонила вновь, потому что realmente se aporta una valoración alternativa, pero sin probar qué error puede tener el valor de referencia calculado por la Administración, представленное было на деле альтернативной оценкой, без доказательства того, какую ошибку может содержать рассчитанная администрацией справочная стоимость, а аналоги в отчёте банка сопоставимыми не были.

Прочитанные вместе, дела проводят линию, с которой покупатель на Фуэртевентуре может работать. Справочная стоимость будет отброшена, когда налогоплательщик покажет либо что описание или расчёт Catastro ошибочны, либо что рыночная стоимость именно этого объекта ниже, с оценкой, которая осматривает, называет, сравнивает и объясняет. Её не отбросят из-за одной лишь цены, одной лишь цифры банка или общей жалобы на то, что никто не приходил: суд в Бургосе добавил, что от администрации нельзя требовать направить эксперта, потому что статья 46 запрещает проверку, когда базой служит справочная стоимость. Нерешённым остаётся, обязаны ли налоговая служба и TEAR, а не только суд, взвешивать оценку, и насколько судья вправе её предпочесть. Это и есть открытый вопрос Верховного суда.

Чем занимается наш отдел налогового права

Наш отдел налогового права в Калета-де-Фусте и Коста-Кальме берёт на себя разговор с канарской налоговой службой в тот день, когда справочная стоимость становится проблемой. До купчей он запрашивает справку и, для собственника, мотивированную справку, сверяет их с объектом и говорит покупателю, какой будет база и сохранится ли ставка 5 %. После купчей он устанавливает, что действительно открыто, подаёт заявление об исправлении с оценкой, построенной по стандарту, заданному судами, отвечает на заключение Catastro и обжалует то, что неверно: перед службой, перед экономико-административным трибуналом, где нет судебных пошлин, и в суде, когда нужно дойти до него. Подача Modelo 600 и годовых деклараций остаётся за нашим консультационным отделом; этот отдел — на случай, когда цифра оспаривается. Запишитесь на консультацию и принесите купчую, справку Catastro и любую оценку, которая у вас уже есть.

Частые вопросы

Могу ли я заплатить налог на передачу имущества по цене, если справочная стоимость выше?

Нет. Базой служит большая из двух величин, и декларация, поданная по цене, исправляется начислением разницы с пенями и может повлечь дело о штрафе. Если вы считаете стоимость ошибочной, подайте декларацию по справочной стоимости в течение месяца, а затем просите исправления и возврата излишка с процентами; заявление можно подать в течение четырёх лет, а у службы есть шесть месяцев на ответ.

Как узнать справочную стоимость квартиры, которую я хочу купить на Фуэртевентуре?

На электронном портале Catastro, по данным испанского удостоверения личности, с цифровым сертификатом или через Cl@ve, выбрав планируемую дату купчей; по телефону через Línea Directa del Catastro; или через нотариуса, который прилагает справку к купчей. Запросите её до переговоров, а не после, и запросите снова, если подписание сдвигается на январь, потому что стоимости меняются каждое 1 января.

Достаточно ли оценки банка, чтобы оспорить стоимость?

Самой по себе — нет: суд в Бургосе отклонил два оспаривания, построенных только на ипотечной оценке и разрыве. Канарский суд принял оценку, в которой был осмотр внутри, названы шесть аналогов в той же зоне, применены три метода и объяснено, почему модуль Catastro не подходит к дому. Верховный суд сейчас решает, вправе ли суды предпочитать такую оценку во всех случаях.

Повышает ли справочная стоимость мой IBI или мой налог на имущество?

IBI — нет: Catastro заявляет, что справочная стоимость никак не влияет на кадастровую стоимость. Налог на имущество оценивает объект по наибольшей из кадастровой стоимости, стоимости, определённой администрацией для другого налога, и цены приобретения, так что справочная стоимость, послужившая базой налога при вашей покупке или наследовании, входит в это сравнение, только по объектам, приобретённым с 2022 года.

Закрыл ли Конституционный суд этот вопрос?

Он закрыл то, что нижняя граница конституционна: решение 13/2026 от 12 февраля 2026 года отклонило вопрос андалузского суда, потому что стоимость ограничена рыночным уровнем и может быть опровергнута любым доказательством, включая экспертные заключения. Чего он не закрыл, так это того, как налоговые службы и суды должны обращаться с этим доказательством, — именно это Верховный суд принял к решению 29 апреля 2026 года по делу с Тенерифе и не решил на 21 октября 2026 года.

Факты проверены в октябре 2026 года (Real Decreto Legislativo 1/2004, третье заключительное и девятое переходное положения; Real Decreto Legislativo 1/1993, статьи 10, 30, 46 и 49; Ley 29/1987, статьи 9 и 18; Ley 19/1991, статья 10; Ley 58/2003, статьи 57, 66, 120, 223 и 235; Real Decreto 1065/2007, статьи 126–128; Ley 20/1991, статья 22; канарский Decreto Legislativo 1/2009, статьи 31 и 39, все в редакции, действующей на 21 октября 2026 года; Orden HFP/1104/2021; объявления Catastro в BOE от 8 октября и 16 декабря 2025 года и его вопросы и ответы, прочитанные 21 октября 2026 года; решение 13/2026 Конституционного суда; определение Верховного суда от 29 апреля 2026 года по жалобе 8442/2024 и его решения 923/2026 и 1025/2026; решение 358/2024 Tribunal Superior de Justicia de Canarias; решения 32/2025 и 13/2026 Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León). Это не совет для вашего случая: дата вашей купчей, описание объекта в Catastro и оценка, которую вы сможете получить, решают, что применяется, и у каждого пути свой срок.