Catastro の参考価格：不動産取得税と相続税の下限、その算出方法、署名前の調べ方、そして 2026 年憲法裁判所判決後の争い方

ドイツから来た夫婦が 2026年11月、コラレホの中古マンションを 180,000 ユーロで購入する契約に署名する。売主が市場に出してから三か月で受け入れた価格だ。公正証書には、公証人が Catastro（スペイン地籌庁）から取り出した証明書が一枚綴じられており、交渉の間に誰も触れなかった。物件の参考価格、205,000 ユーロである。二人の不動産取得税は、支払った額の 6.5% ではなく、この数字の 6.5% になる。11,700 ユーロではなく 13,325 ユーロであり、差額の 1,625 ユーロは、どこでも誰の手にも渡っていない 25,000 ユーロに対する税である。2022年1月1日 以来、この証明書がスペインのあらゆる中古住宅の購入、あらゆる相続、あらゆる不動産の贈与の課税標準を決めている。本稿では、参考価格とは何か、Catastro が毎年どう算出するのか、どの税の下限となりどの税には触れないのか、署名前にどこで調べるのか、物件に参考価格がない場合は何が起きるのか、コラレホの夫婦が実際にいくら払うのか、法律が与える二つの不服申立ての経路とそれぞれに必要な書類、憲法裁判所が 2026年2月 に何を判断したのか、最高裁判所が 2026年4月 にテネリフェの事件から受理し、まだ答えていない問題、そして地方裁判所が証拠として何を認め何を退けたのかを説明する。

参考価格とは何か、Catastro はどう算出するか

参考価格は地籌価格ではなく、あなたのマンションの鑑定評価でもない。Dirección General del Catastro が年に一度、公証人が実際の売買について申告した価格をもとに、算出できるすべての物件に付与する数字である。根拠は地籌法 Real Decreto Legislativo 1/2004 の第三最終規定で、不正防止法 Ley 11/2021 が与えた文言による。Catastro は determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas、すなわち、客観的に、市場価格を上限として、保有するデータから、公証人が申告した実際に成立した売買価格の分析から得られる参考価格を決定する。分析は un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración、すなわち不動産市場に関する年次報告書と、地域を均質な評価区域に分けて各区域の代表的物件に平均価値モジュールを割り当てる価格地図にまとめられる。結果が市場を下回るように、法律は un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase、すなわち物件の種類ごとの減額係数を命じ、Orden HFP/1104/2021 がそれを定めた。都市部の不動産については en su determinación será de aplicación el factor de minoración (FM) 0,9、すなわち算定に際して 0.9 の減額係数を適用し、農地にも同じ 0.9 を適用する。1月1日 に価格が変わった理由についての Catastro 自身の答えは、El valor de referencia de los inmuebles se determina, año a año、すなわち不動産の参考価格は前年の売買に基づいて毎年決定される、というものだ。

モジュールがあなたのマンションの数字になる仕組みは、今のところ地籌評価の規則を借用している。第九経過規定は、施行規則が承認されるまで、都市部の不動産については los criterios y reglas de cálculo se ajustarán a lo previsto en las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana、すなわち算定の基準と規則は、都市部不動産の地籌価格を定めるための技術的評価規範と土地・建物価格枠組表に従うと定める。Catastro の質疑応答はもっと平易に言う。特定の物件の価格は、その区域のモジュールから、teniendo en cuenta entre otras, las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo、すなわちこの物件とモジュールが記述する代表的物件との間の等級、築年数、保存状態などの差を考慮して計算される。誰も見に来ない。数字は Catastro があなたの建物について台帳に持つ記録、面積、年、品質、用途から出てくる。台帳が間違っていれば価格も間違っており、それが最初に確認すべきことだ。

スケジュールは法律に書かれている。Catastro は毎年、翌年の価格を算出するために必要な要素を定めた決議を承認し、Esta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva、すなわち効力を生じる年の前年の 10月30日 までに、BOE に十日間告示される集団聴聞を経たうえで、Catastro の電子窓口に布告の形で公表する。十二月の最初の二十日間に、Catastro は anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble、すなわち各物件の価格を誰もが知ることができるようにする情報告示を公表する。2026 年のサイクルはまさにそのとおりに進んだ。2025年10月8日 の BOE は la apertura del trámite de audiencia colectiva previo a la aprobación de la resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2026、すなわち 2026 年の都市部価格の要素に関する決議の前の聴聞の開始を告示し、決議は 2025年10月27日 付であり、2025年12月16日 の BOE の告示は、価格は podrán ser consultados de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro、すなわち 2026年1月1日 から Catastro の電子窓口で常時照会できると述べた。2026年10月21日 の時点で、同じ電子窓口はすでに 2027 年分の市場報告書と手続きを掲載しており、公表日は 2026年9月25日 である。2027年1月1日 以降に署名される公正証書を支配する価格は今まさに決められつつあり、十二月から一月にずれ込んだ購入は、誰も価格に手を触れないまま課税標準が変わりうる。

参考価格がしないことが一つある。Catastro の言葉では、El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno、すなわち現行の地籌価格にはいかなる形でも影響しない。あなたの IBI は動かない。

参考価格が下限となる税と、触れない一つの税

参考価格が重要なのは、三つの税法が 2021 年にこれを参照するよう書き換えられたからだ。不動産取得税では、Real Decreto Legislativo 1/1993 第10条が一般的な課税標準として市場価格を維持し、el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas、すなわち負担のない財産が独立した当事者間で売却されうる最も可能性の高い価格と定義したうえで、不動産を切り分ける。En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto、すなわち不動産については、その価格は地籌法令に定める参考価格であり、税の発生日のものとする。発生日は第49条により el día en que se realice el acto o contrato gravado、すなわち課税対象の行為または契約が行われた日であって、公正証書の日付であり、私的契約や鍵の引渡しの日ではない。下限は一方向にしか働かない。si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes、すなわち申告価格または合意価格、あるいはその両方が参考価格を上回る場合は、高い方の数字が課税標準となる。Catastro の見込みより多く払えば払った額に課税され、少なく払えば Catastro の見込みに課税される。第46条が輪を閉じる。行政は価格を検証できるが、salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior、すなわち不動産の課税標準がその参考価格またはそれ以上の額である場合を除く。したがって参考価格で申告した買主は、その後に価格検証を受けることはない。

相続税・贈与税は Ley 29/1987 第9条で同じ設計に従う。相続または贈与された不動産の課税標準は、死亡日または贈与日の参考価格であり、si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible、すなわち相続人がそれより高く申告すればその数字が課税標準となる。第18条は価格検証を禁じ、salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o el valor declarado por ser superior、すなわち課税標準が参考価格またはそれより高い申告価格である場合を除く。カナリア諸島の相続・贈与申告をどこで、どの期限までに、どう提出するかは、当事務所の モデロ 650 と 651 に関する記事の主題であり、子に住宅を贈与するか遺言で残すかの計算は、同僚の カナリア諸島での子への贈与 に関する記事にある。

印紙税にも下限ができた。不動産取得税法第30条は、課税標準が不動産の価格に依存する公正証書について、いまこう定める。Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido、すなわち課税標準が不動産の価格によって決まる場合、その価格は第10条により定まる数字を下回ることができない。これは、不動産取得税の代わりに IGIC を払い、その上に印紙税がかかるデベロッパーからの新築住宅の公正証書に及ぶ。IGIC そのものは影響を受けない。Ley 20/1991 第22条がその課税標準を el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas、すなわち買主または第三者から受け取る対価の総額、つまり価格と定めているからだ。しかし同じ公正証書にかかる印紙税は、新築建物にすでに参考価格がある場合、参考価格を下回って計算することはできない。多くの新築物件は、Catastro がまだ記述していないため、公正証書の日付時点では参考価格を持たない。その場合に何が起きるかは次の節で述べる。

富裕税には間接的に及ぶ。Ley 19/1991 第10条は不動産を Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición、すなわち地籌価格、行政が他の税のために確定または検証した価格、取得価格という三つの数字のうち最も高いもので評価する。Catastro の読み方は、購入税または相続税の課税標準となった参考価格はそのような価格に当たり、その時点以降に限られる、というものだ。el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente、すなわち参考価格が富裕税に影響しうるのは 2022年1月1日 以降に取得した不動産についてのみであり、既存の財産には決して及ばない。その数字が非居住者の所有者を富裕税の課税最低限を超えさせるかどうかは、年次申告の問題であって公正証書の問題ではない。

カナリア諸島では、不動産取得税の一般税率、Decreto Legislativo 1/2009 第31条は con carácter general el tipo del 6,5%、すなわち原則として 6.5% であり、主たる住居に対する 5% の税率は、同じ建物内のガレージと付属部分を含めた課税標準が sea inferior o igual a 200.000 euros、すなわち 200,000 ユーロ以下であることを要件とする。判定は課税標準に対して行われ、課税標準は価格と参考価格の高い方であるため、参考価格が 200,000 ユーロを超えれば、価格がそれ以下でもこの税率は閉ざされる。二つの税率、20% の軽減、新築に対する IGIC の税率は、当事務所の 2026 年にフエルテベントゥラで住宅を買う ガイドで計算している。申告は買主の務めで、第39条は un mes a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato、すなわち行為または契約から一か月を与え、その間に Modelo 600 を Agencia Tributaria Canaria に提出する。同じ公正証書の売主側、すなわち譲渡益と市の plusvalía は別の記事、税務上の居住者としてフエルテベントゥラで住宅を売る に関する記事で扱っている。

署名前に参考価格を調べる方法と、参考価格がない場合にすべきこと

参考価格は公開されており、日付がある。Catastro の電子窓口は誰でも consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha、すなわち特定の日付における物件の参考価格を照会し証明書を得ることを認めるが、その前に por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve、すなわちスペインの身分証明書のデータ、電子証明書、または Cl@ve で本人確認を行う必要がある。これらを持たない外国人の買主は、公証人、仲介業者、または顧問に取り出してもらうか、Línea Directa del Catastro に電話すれば数字を教えてもらえる。証明書には価格とそれが有効な日付が示され、その日付は公正証書の日付でなければならない。所有者はさらに多くを得られる。un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de manera que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación、すなわち算定に用いたすべてのデータと技術的要素を記した理由付き証明書であり、ここで、二十平方メートル広すぎる面積、二十年若すぎる築年、二段階高すぎる品質等級が明るみに出る。これらは税の問題ではなく記述の誤りであり、Catastro の答えは、所有者はいつでも申告を提出でき、または en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma、すなわち物件の記述データに異議があれば、Catastro に対して法令に定める地籌手続きを申し立てることができる、というものだ。訂正されたデータは次の公正証書に訂正された価格を与えるが、すでに納めた税を再び開くことはなく、そのためには以下の経路がある。

すべての物件に参考価格があるわけではない。Catastro はこう言う。No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma、すなわちその年の決議の適用範囲に含まれない物件、または決議が予定する技術的事由がある場合には参考価格は存在しない。そして Este hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo、すなわちこの事実それ自体には法的にも税務上も何の効果もない。Catastro が公表する都市部の地図は住宅用とガレージ用であり、農地の決議は建物のない農地を対象とするため、店舗、宅地、建設中の建物、農地上の田舎家にはしばしば参考価格がない。その場合、第10条は古い世界に戻る。Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado、すなわち参考価格が存在しないか Catastro が証明できない場合、課税標準は、行政の検証を妨げることなく、申告価格、価格、市場価格のうち最も高いものとなる。この検証は税法通則法第57条の comprobación de valores であり、最高裁判所は 2026 年をその監督に費やしてきた。今のところ 2026年9月21日 の判決 1025/2026 で終わる一連の判決で、最高裁は、税務当局が価格と銀行の担保評価との差を理由に検証を開始できることを繰り返した。sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores、すなわち他の検証手段と比べて何ら追加の負担を負うことなく、である。2026年7月16日 の判決 923/2026 では、税務当局が専門家報告書によって評価する場合、esa visita o comprobación debe implicar, de manera necesaria e inexorable, tanto el examen del exterior como del interior del inmueble、すなわち専門家の訪問は原則として物件の外部と内部の双方を含まなければならず、例外は記録の中で理由を示す必要があると判示した。したがってフエルテベントゥラで宅地や未完成の家を買う人は、鑑定書と公正証書当日の写真を保管しておくべきである。四年以内に必要になるかもしれない。

計算例：支払額 180,000 ユーロ、参考価格 205,000 ユーロ、コラレホ

夫婦に戻ろう。公正証書は 2026年11月 に署名され、Catastro はその日付について 205,000 ユーロを証明し、価格は 180,000 ユーロである。表はカナリアの税率で計算する。

二人は一か月以内に 205,000 ユーロで Modelo 600 を提出し、13,325 ユーロを納める。マンションが 205,000 ユーロの価値はないと考えるなら、決断が必要になる。いま最高裁判所に事件がかかっているテネリフェの買主は、多くの公証人が勧めるとおりの決断をした。彼女の公正証書には、彼女が para evitar problemas y por exigencias de la entidad financiera procederá a liquidar el impuesto por el valor de referencia, superior al precio y al valor de tasación del inmueble reservándose el derecho de reclamar la devolución de lo pagado por encima del precio、すなわち問題を避けるため、また銀行の要求により、価格も鑑定額も上回る参考価格で税を納め、価格を超えて納めた分の返還を請求する権利を留保する、と記されている。先に払って訂正を求めれば、数か月間お金が手元を離れるが、勝てば利息とともに戻ってくる。180,000 ユーロで申告すれば今は現金が残るが、延滞利息付きで差額の賦課を招き、法定の課税標準を下回る申告には制裁手続きの可能性もある。どの経路が買主に合うかは書類の強さ次第であり、それが次の節の主題である。

不服申立ての二つの経路

第10条は範囲を狭める。El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación、すなわち参考価格は、行政が賦課決定を行った場合にそれを争うとき、または自己申告の訂正を請求する機会にのみ、争うことができる。Catastro も繰り返す。La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones、すなわち参考価格に対する不服申立ては、それが不動産取得税または相続税・贈与税の課税標準として税務上の効果を持つ場合にのみ行える。電子窓口上の数字に対する抽象的な苦情はなく、出発点となる tasación pericial contradictoria もない。その年のモジュールを定める決議そのものは公表から一か月以内に争えるが、それは地域全体の方法に対する異議であって、あなたのマンションに対するものではない。

経路一は訂正である。参考価格で申告したうえで、Agencia Tributaria Canaria に自分の申告を訂正し、過納分を利息付きで返還するよう求める。税法通則法第120.3条と Real Decreto 1065/2007 第126条から第128条がこれを定める。請求は申告の後、行政が確定賦課を行う前に、返還を受ける権利が存続する四年の間に行う。税務署は書類を審査し、追加を求めることができる。El plazo máximo para notificar la resolución de este procedimiento será de seis meses、すなわち決定を通知するまでの期限は六か月で、それを過ぎれば沈黙は拒否とみなされ、不服申立てが開く。経路二は不服申立てである。価格で申告し、税務署が参考価格で差額を賦課し、その賦課を争う。まず税務署自身に対して recurso de reposición を提起するが、これには El plazo para la interposición de este recurso será de un mes contado a partir del día siguiente al de la notificación del acto recurrible、すなわち通知の翌日から一か月の期限があり、または同じ一か月以内に直接 Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias に申し立てる。TEAR は手数料を取らず、その裁決は Tribunal Superior de Justicia de Canarias への扉を開く。

二つの経路は同じ門番に出会う。第10.4条は la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada、すなわち税務行政は、提出された書類に照らして参考価格を確認または訂正する Catastro の義務的かつ拘束力のある報告書を得たうえで決定すると定め、報告書には理由が必要である。el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación、すなわち確認または訂正された参考価格は、その根拠となった決議、平均価値モジュール、減額係数、その他の算定要素を示して理由付けされる。テネリフェの事件では、Catastro の報告書は自らの数字を 309,631.27 ユーロから 302,211.81 ユーロに下げ、税務当局は 441.01 ユーロを返還した。報告書は一つのデータを訂正し、方法は維持した。税務署と TEAR が、片手に Catastro の報告書、もう片手に読まれていない買主の鑑定書を持ったままそこで止まってよいかどうかが、まさにカナリアの裁判所が拒んだ点であり、最高裁判所がいま判断しようとしている点である。

勝った事件と負けた事件から、書類に何を含めるべきか：

• 公正証書と納付の証明。 価格、日付、参考価格で提出した Modelo 600、領収書。請求するのは差額とその利息である。
• Catastro の理由付き証明書。 公正証書の後に電子窓口から取得する。Catastro が用いたモジュール、係数、記述が記されており、あなたの専門家が答えるべき文書である。
• この物件の鑑定書。担保評価ではない。 登録鑑定士が内部を見たうえで作成し、日付は公正証書に近く、保存状態、間取り、欠陥を記録したもの。
• 一つ一つ特定された比較事例。 テネリフェの鑑定書は同じ地区の六件の売買を挙げた。ポータルサイトの売出価格一覧は証拠ではない。
• 複数の手法。 比較法、原価法、残価法が近い数字に収束したことが、カナリアの裁判所を納得させた。
• 差異の説明。 ブルゴスの裁判所は、Catastro の数字がなぜ市場を上回るのかについて一言もない鑑定書が提出された二件を退けた。差額それ自体は何も証明しない。
• 記述の誤り（あれば）。 面積、築年、等級、用途の誤記と、それを示す図面または許可書。
• 公正証書の日付の写真。 何よりも内部のもの。後の改装は、後の訪問を無価値にする。
• 銀行の鑑定書、説明付きで。 書類を支えることはできるが、書類を担うことはできない。裁判所は二度そう述べた。
• 期限を書き出したもの。 訂正は四年、各不服申立ては一か月、税務署の回答は六か月。遅れた書類は最良の鑑定書があっても負ける。

憲法裁判所が 2026年2月 に述べたこと

大量評価の算式で定められた課税標準が経済的能力の原則を尊重しているかという問題は、マラガから憲法裁判所に届いた。ある買主が 2022年6月 にカサレスのマンションとガレージに 209,000 ユーロを支払い、当時のアンダルシアの税率 7% で申告した。地方の税務当局は参考価格を適用して差額を賦課し、Tribunal Superior de Justicia de Andalucía は不動産取得税法第10条と第46条、および地籌法の第三最終規定を憲法裁判所に付託した。2026年2月12日 の判決 13/2026 は、2026年3月19日 の BOE に掲載され、これらを維持した。裁判所は、nos hallamos ante un sistema de cuantificación objetiva de capacidades económicas potenciales que cuenta con una justificación razonable y suficiente desde el punto de vista constitucional、すなわち我々は潜在的な経済的能力を客観的に数量化する制度の前にあり、それは憲法上合理的かつ十分な正当化を備えていると判断し、この数字の位置づけをこう述べた。el «valor de referencia» no es un medio de comprobación de valores sino el elemento definidor de la base imponible del impuesto、すなわち参考価格は価格を検証する手段ではなく課税標準を定義する要素であり、したがって従来の検証は queda ahora reducida en su aplicación a los bienes inmuebles que, por sus características especiales, no tengan asignado un valor de referencia、すなわち特別な性質ゆえに参考価格を持たない不動産に限られることになった。

買主にとって重要なのは、裁判所がこの制度を容認できると判断した理由である。数字が常に正しいからではなく、争うことができるからだ。裁判所の言葉では、それは una presunción iuris tantum en la determinación de un valor que exige una prueba suficiente en contrario para quien quiera desvirtuarla、すなわち価格の決定における反証可能な推定であり、これを覆したい者に十分な反対証拠を求めるものである。そして法律が設けているのは un sistema abierto a su contradicción, que permite acreditar, sin límite probatorio de ninguna clase (dictámenes periciales incluidos) un valor distinto、すなわち反論に開かれた制度であり、専門家の鑑定を含め、証拠にいかなる制限もなく異なる価格を立証することを認める。裁判所は、通常裁判所がまさにそれを適用している例として、ブルゴスの裁判所の 2025年2月 の判決を引いた。裁判所は ha decidido desestimar la presente cuestión de inconstitucionalidad、すなわちこの違憲の疑義を棄却した。この判決は下限が残ることを確定させる一方で、鑑定書は読まれなければならないという論拠をすべての買主に手渡した。

最高裁判所がまだ判断していないこと：テネリフェの事件

先に条項を引用した買主は、2022年1月13日 にサンタ・クルス・デ・テネリフェの二戸一の住宅を 259,900 ユーロで購入した。銀行の鑑定額は 255,419.33 ユーロ、参考価格は 309,631.27 ユーロだった。彼女は価格で申告し、次に参考価格で申告し、それから返還を求めた。Agencia Tributaria Canaria は Catastro の拘束力ある報告書を取得し、報告書は価格を 302,211.81 ユーロに訂正、当局は 441.01 ユーロを返還した。TEAR は 2023年8月 に彼女の申立てを棄却した。Tribunal Superior de Justicia de Canarias は 2024年7月15日 の判決 358/2024 で、利息付きの全額返還を認めた。その理由付けは、以後のすべての裁判所が引用するものだ。第10条が参考価格を争うことを認め Catastro の報告書を要求している以上、no estemos ante una valor que goza de la presunción iure et de iure sino de una presunción iuris tantum, por ello susceptible de impugnación、すなわち我々の前にあるのは覆しえない推定を持つ価格ではなく反証可能な推定であり、したがって争うことができる。そして Difícilmente cabe su impugnación si con el informe emitido por la DGC y sin examinar el informe pericial de parte se desestima, sin más dicha impugnación、すなわち Catastro の報告書だけで、当事者の専門家報告書を検討せずに退けるなら、不服申立てはほとんど存在しえない。裁判所はその後、担保のために作成されたが内部を訪問して作られた鑑定書を読み、同じ地区の特定された六件の比較事例と収束する三つの手法を見出し、Catastro のモジュールよりもそれを採った。

カナリア州政府は上告した。2026年4月29日、最高裁判所は上告番号 8442/2024 を受理し、答えるべき問題を定めた。Determinar si, en las transmisiones de bienes inmuebles, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro、すなわち不動産の譲渡において Catastro が定めた参考価格が、es el que debe servir de base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en todo caso、すなわちあらゆる場合に不動産取得税の課税標準でなければならないのか、それとも裁判所が専門家報告書を含む他の証拠によって退けることのできる反証可能な推定なのか、que permitan acreditar que el valor del bien es inferior al valor de referencia、すなわち物件の価値が参考価格より低いことを立証できる証拠によって、を判断することである。決定は、この点について最高裁判所の判例は存在せず、問題は多数の事案に影響すると記す。2026年10月21日 の時点で判決は公表されていない。問題は開かれている。答えが出るまで、カナリアの裁判所の立場が諸島で適用される法であり、答えが出れば、今日提出された不服申立てを裁く税務署、TEAR、裁判所を拘束することになる。

地方裁判所が証拠として認めるもの、退けるもの

憲法裁判所の「証拠に制限なし」は「どんな証拠でも」ではない。憲法裁判所自身が引用した法廷、ブルゴスに置かれたカスティーリャ・イ・レオンの裁判所は、原則についてテネリフェに同意しつつ、二件の不服申立てを退けた。2025年2月11日 の判決 32/2025 では、la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro、すなわち担保評価と参考価格の単なる金額差は、差異の説明も、評価で生じたかもしれない誤りの説明も、参考価格が市場を上回る理由の説明もなければ、一方を他方で置き換える役には立たないと判示し、他方で鑑定書が convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios、すなわち適切に説明され、単独であれ他の証拠と併せてであれ、であれば事情は異なると認めた。2026年2月2日 の判決 13/2026 では再び退けた。realmente se aporta una valoración alternativa, pero sin probar qué error puede tener el valor de referencia calculado por la Administración、すなわち提出されたのは実際には代替的な評価であり、行政が算定した参考価格にどんな誤りがありうるかを立証しておらず、銀行の報告書の比較事例は比較可能でなかったからである。

これらの事件を併せて読めば、フエルテベントゥラの買主が頼れる線が引ける。参考価格は、納税者が Catastro の記述または計算が誤っていること、あるいはこの特定の物件の市場価格がより低いことを、訪問し、特定し、比較し、説明する鑑定書によって示したときに退けられる。価格だけ、銀行の数字だけ、誰も見に来なかったという一般的な不満だけでは退けられない。ブルゴスの裁判所は、課税標準が参考価格である場合には第46条が検証を禁じているので、行政に専門家を派遣させることは求められないと付け加えた。なお未決なのは、裁判所だけでなく税務署と TEAR も鑑定書を評価しなければならないのか、裁判官はどこまでそれを優先できるのかである。それが最高裁判所に懸かる問題だ。

当事務所の税法デスクがすること

カレタ・デ・フステとコスタ・カルマにある当事務所の 税法デスク は、参考価格が問題になった日に、カナリアの税務当局との対話を引き受ける。公正証書の前には、証明書と、所有者であれば理由付き証明書を取り出し、物件と照らして読み、課税標準がいくらになるか、5% の税率が生き残るかを買主に伝える。公正証書の後には、実際に何が争えるかを確定し、裁判所が定めた水準で作られた鑑定書を添えて訂正請求を提出し、Catastro の報告書に答え、誤っているものを争う。税務署に対して、訴訟費用のかからない経済行政裁判所に対して、そしてそこまで行く必要があれば裁判所で。Modelo 600 の提出と年次申告は当事務所の顧問デスクの担当であり、このデスクは数字が争われるときのためにある。相談を予約 し、公正証書、Catastro の証明書、すでにお持ちの鑑定書をお持ちください。

よくある質問

参考価格の方が高い場合でも、価格で不動産取得税を払えますか？

いいえ。課税標準は二つのうち高い方であり、価格で提出した申告は延滞利息付きの差額賦課で訂正され、制裁手続きが開かれることもあります。価格が間違っていると考えるなら、一か月以内に参考価格で申告し、その後に訂正と過納分の利息付き返還を請求してください。請求は四年以内に行うことができ、税務署には六か月の回答期限があります。

フエルテベントゥラで買いたいマンションの参考価格はどう調べますか？

Catastro の電子窓口で、スペインの身分証明書のデータ、電子証明書、または Cl@ve により、予定する公正証書の日付を選んで調べます。Línea Directa del Catastro への電話でも、証明書を公正証書に添付する公証人を通じても調べられます。交渉の後ではなく前に調べ、署名が一月にずれ込むなら、価格は毎年 1月1日 に変わるので、もう一度調べてください。

銀行の鑑定書だけで参考価格を争えますか？

それだけでは無理です。ブルゴスの裁判所は、担保評価と差額だけに基づく二件の不服申立てを退けました。カナリアの裁判所は、内部を訪問し、同じ地区の六件の比較事例を挙げ、三つの手法を適用し、Catastro のモジュールがその家に合わない理由を説明した鑑定書を認めました。裁判所があらゆる場合にそのような鑑定書を優先できるかどうかを、いま最高裁判所が判断しようとしています。

参考価格は私の IBI や富裕税を上げますか？

IBI は上がりません。Catastro は、参考価格が地籌価格にいかなる形でも影響しないと述べています。富裕税は不動産を、地籌価格、行政が別の税のために確定した価格、取得価格のうち最も高いもので評価するので、あなたの購入税や相続税の課税標準となった参考価格はこの比較に入りますが、2022 年以降に取得した不動産に限られます。

憲法裁判所はこの問題に決着をつけましたか？

下限が合憲であることには決着をつけました。2026年2月12日 の判決 13/2026 は、参考価格が市場水準を上限とし、専門家報告書を含むどんな証拠でも覆せることを理由に、アンダルシアの裁判所の疑義を棄却しました。決着をつけていないのは、税務署と裁判所がその証拠をどう扱うべきかであり、最高裁判所は 2026年4月29日 にテネリフェの事件でこの問題を受理し、2026年10月21日 の時点ではまだ判断していません。

2026 年 10 月に確認した事実（Real Decreto Legislativo 1/2004 第三最終規定および第九経過規定；Real Decreto Legislativo 1/1993 第10条、第30条、第46条、第49条；Ley 29/1987 第9条、第18条；Ley 19/1991 第10条；Ley 58/2003 第57条、第66条、第120条、第223条、第235条；Real Decreto 1065/2007 第126条から第128条；Ley 20/1991 第22条；カナリアの Decreto Legislativo 1/2009 第31条、第39条、いずれも 2026年10月21日 時点で有効な条文；Orden HFP/1104/2021；2025年10月8日 および 2025年12月16日 の BOE に掲載された Catastro の告示と 2026年10月21日 に読んだその質疑応答；憲法裁判所判決 13/2026；上告 8442/2024 における最高裁判所の 2026年4月29日 の決定とその判決 923/2026 および 1025/2026；Tribunal Superior de Justicia de Canarias 判決 358/2024；Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León 判決 32/2025 および 13/2026）。これはあなたの事案に対する助言ではありません。公正証書の日付、Catastro による物件の記述、入手できる鑑定書が何が適用されるかを決め、どの経路にもそれぞれの期限があります。