De referentiewaarde van het kadaster: ondergrens voor overdrachts- en erfbelasting, hoe zij ontstaat, waar u haar opzoekt en hoe u haar aanvecht na het Grondwettelijk Hof van 2026

Een stel uit Duitsland tekent in november 2026 voor een bestaand appartement in Corralejo voor 180.000 €, de prijs die de verkoper na drie maanden op de markt aanvaardde. Aan de akte geniet zit een certificaat dat de notaris bij het Catastro ophaalde en waarover tijdens de onderhandeling niemand sprak: de referentiewaarde van de woning, 205.000 €. Hun overdrachtsbelasting is niet 6,5 % van wat zij betaalden maar 6,5 % van dat cijfer, 13.325 € in plaats van 11.700 €, en de 1.625 € verschil is belasting over 25.000 € die nergens van eigenaar wisselden. Sinds 1 januari 2022 bepaalt dat certificaat de belastbare grondslag van elke aankoop van bestaande bouw, elke erfenis en elke schenking van vastgoed in Spanje. Dit artikel legt uit wat de referentiewaarde is en hoe het Catastro haar elk jaar opbouwt, voor welke belastingen zij een ondergrens vormt en welke zij ongemoeid laat, waar u haar vóór het tekenen opzoekt en wat er gebeurt als een woning er geen heeft, wat het stel uit Corralejo werkelijk betaalt, de twee wegen die de wet biedt om het cijfer aan te vechten en het dossier dat elke weg vereist, wat het Grondwettelijk Hof in februari 2026 besliste, de vraag die het Hooggerechtshof in april 2026 uit een zaak op Tenerife toeliet en nog niet heeft beantwoord, en wat de regionale rechters als bewijs hebben aanvaard en afgewezen.

Wat de referentiewaarde is, en hoe het Catastro haar opbouwt

De referentiewaarde is niet de kadastrale waarde en geen taxatie van uw appartement. Het is een cijfer dat de Dirección General del Catastro eenmaal per jaar toekent aan elke woning waarvoor het dat kan, op basis van de prijzen die notarissen bij echte verkopen melden. De regel is de derde slotbepaling van de kadasterwet, het Real Decreto Legislativo 1/2004, in de tekst die de antifraudewet, de Ley 11/2021, eraan gaf: het Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas, bepaalt objectief, met de marktwaarde als grens en uit de gegevens die het bezit, de referentiewaarde die volgt uit de analyse van de prijzen die notarissen melden bij de werkelijk gesloten verkopen. De analyse vloeit in un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, een jaarlijks rapport over de vastgoedmarkt en een waardekaart die het grondgebied in homogene waarderingszones verdeelt, elk met een module van gemiddelde waarde voor haar representatieve woning. Opdat het resultaat onder de markt blijft, gebiedt de wet un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase, een verminderingsfactor voor elke klasse van onroerend goed, en de Orden HFP/1104/2021 legde die vast: voor stedelijk vastgoed en su determinación será de aplicación el factor de minoración (FM) 0,9, wordt bij de bepaling de factor 0,9 toegepast, en dezelfde 0,9 voor landelijke grond. Het eigen antwoord van het Catastro op de vraag waarom een waarde op 1 januari veranderde, is dat El valor de referencia de los inmuebles se determina, año a año, de referentiewaarde van onroerend goed jaar na jaar wordt bepaald, uit de verkopen van het jaar ervoor.

Hoe de module het cijfer van uw appartement wordt, is voorlopig geleend van de regels van de kadastrale waardering. De negende overgangsbepaling zegt dat, zolang er geen uitvoeringsbesluit is, voor stedelijk vastgoed los criterios y reglas de cálculo se ajustarán a lo previsto en las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, de criteria en rekenregels de technische waarderingsnormen en het kader van grond- en bouwwaarden volgen die voor de kadastrale waarde van stedelijk vastgoed gelden. De vragen en antwoorden van het Catastro zeggen het eenvoudiger: de waarde van een concrete woning wordt berekend uit de module van haar zone teniendo en cuenta entre otras, las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo, rekening houdend met onder meer de verschillen in categorie, ouderdom en staat van onderhoud tussen deze woning en de representatieve woning die de module beschrijft. Niemand komt kijken. Het cijfer komt uit wat het Catastro over uw gebouw in zijn dossier heeft: oppervlakte, bouwjaar, kwaliteit, gebruik. Is het dossier fout, dan is de waarde fout, en dat is het eerste wat u nakijkt.

De kalender staat in de wet. Elk jaar keurt het Catastro een resolutie goed met de elementen die nodig zijn om de waarden van het volgende jaar te berekenen, en Esta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva, zij wordt vóór 30 oktober van het jaar ervoor bij edict op het e-loket van het Catastro gepubliceerd, na een collectieve hoorzitting die in het BOE voor tien dagen wordt aangekondigd. In de eerste twintig dagen van december publiceert het Catastro een anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, een informatieve kennisgeving zodat iedereen de waarden van elke woning kent. De cyclus 2026 verliep precies zo. Het BOE van 8 oktober 2025 kondigde la apertura del trámite de audiencia colectiva previo a la aprobación de la resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2026 aan, de opening van de hoorzitting vóór de resolutie over de elementen voor de stedelijke waarden 2026; de resolutie is gedateerd 27 oktober 2025; en de kennisgeving in het BOE van 16 december 2025 zei dat de waarden podrán ser consultados de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro, permanent op het e-loket van het Catastro kunnen worden geraadpleegd, vanaf 1 januari 2026. Op 21 oktober 2026 vermeldde hetzelfde loket al de marktrapporten en procedures voor 2027, gepubliceerd op 25 september 2026: de waarden die zullen gelden voor akten getekend vanaf 1 januari 2027 worden nu vastgelegd, en een aankoop die van december naar januari verschuift, kan van grondslag veranderen zonder dat iemand aan de prijs komt.

Eén ding doet de waarde niet, in de woorden van het Catastro: El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno, zij raakt de geldende kadastrale waarde op geen enkele wijze. Uw IBI beweegt niet.

De belastingen waarvoor zij een ondergrens vormt, en de ene die zij niet raakt

De referentiewaarde telt omdat drie belastingwetten in 2021 zijn herschreven om ernaar te verwijzen. Voor de overdrachtsbelasting houdt artikel 10 van het Real Decreto Legislativo 1/1993 de marktwaarde als algemene grondslag, gedefinieerd als el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas, de meest waarschijnlijke prijs waarvoor een onbezwaard goed tussen onafhankelijke partijen zou kunnen worden verkocht, en zondert dan vastgoed af: En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto, voor onroerend goed is de waarde de referentiewaarde volgens de kadasterregels op de datum waarop de belasting verschuldigd wordt. Dat moment is volgens artikel 49 el día en que se realice el acto o contrato gravado, de dag waarop de belaste handeling of overeenkomst plaatsvindt: de datum van de akte, niet die van het voorlopig contract of de sleuteloverdracht. De ondergrens werkt maar één kant op: si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes, als de aangegeven waarde of de overeengekomen prijs, of beide, de referentiewaarde overtreffen, is het hoogste cijfer de grondslag. Betaalt u meer dan het Catastro denkt, dan wordt u belast over wat u betaalde; betaalt u minder, dan over wat het Catastro denkt. Artikel 46 sluit de cirkel: de administratie mag waarden controleren salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior, behalve wanneer de grondslag van een woning haar referentiewaarde of een hoger bedrag is, zodat een koper die op de referentiewaarde aangeeft, nadien geen waardecontrole krijgt.

De erf- en schenkbelasting volgt hetzelfde ontwerp in artikel 9 van de Ley 29/1987: de grondslag van een geërfde of geschonken woning is haar referentiewaarde op de datum van overlijden of van de schenking, en si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible, als de erfgenamen meer aangeven, is hun cijfer de grondslag; artikel 18 verbiedt een waardecontrole salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o el valor declarado por ser superior, behalve wanneer de grondslag de referentiewaarde of een hogere aangegeven waarde is. Hoe de Canarische erf- en schenkaangiften worden ingediend, waar en binnen welke termijnen, is het onderwerp van ons artikel over de modelos 650 en 651, en de rekensom van een woning aan een kind schenken tegenover haar in het testament nalaten staat in het stuk van onze collega's over schenkingen aan kinderen op de Canarische Eilanden.

Ook de zegelbelasting kreeg een ondergrens. Artikel 30 van de overdrachtsbelastingtekst zegt voor notariële akten waarvan de grondslag van de waarde van een woning afhangt, nu: Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido, wanneer de grondslag naar de waarde van onroerend goed wordt bepaald, mag die waarde niet lager zijn dan het cijfer van artikel 10. Dat raakt de akte van een nieuwe woning gekocht van de ontwikkelaar, die IGIC betaalt in plaats van overdrachtsbelasting, met zegelbelasting erbovenop. De IGIC zelf blijft ongemoeid, omdat artikel 22 van de Ley 20/1991 haar grondslag stelt op el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas, de totale tegenprestatie ontvangen van de koper of van derden, dat wil zeggen de prijs; de zegelbelasting op dezelfde akte mag echter niet onder de referentiewaarde worden berekend waar het nieuwe gebouw er al een heeft. Veel nieuwbouw heeft er op de datum van de akte geen, omdat het Catastro haar nog niet heeft beschreven, en de volgende paragraaf zegt wat er dan gebeurt.

De vermogensbelasting wordt indirect bereikt. Artikel 10 van de Ley 19/1991 waardeert onroerend goed Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición, op de hoogste van drie cijfers: de kadastrale waarde, de door de administratie voor andere belastingen vastgestelde of gecontroleerde waarde, en de aankoopprijs. De lezing van het Catastro is dat een referentiewaarde die als grondslag van de aankoop- of erfbelasting diende, zo'n waarde is, en pas vanaf dan: el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente, zij kan de vermogensbelasting alleen raken voor woningen verworven vanaf 1 januari 2022, nooit het bestaande vermogen. Of het cijfer een niet-ingezeten eigenaar daarna over de drempel van de vermogensbelasting duwt, is een vraag voor de jaaraangifte, niet voor de akte.

Op de Canarische Eilanden is het algemene tarief van de overdrachtsbelasting, artikel 31 van het Decreto Legislativo 1/2009, con carácter general el tipo del 6,5%, in het algemeen 6,5 %, en het tarief van 5 % voor de hoofdwoning vereist dat de grondslag, garages en bijgebouwen in hetzelfde gebouw inbegrepen, sea inferior o igual a 200.000 euros, 200.000 € of minder bedraagt. Omdat de toets op de grondslag gebeurt en de grondslag de hoogste van prijs en referentiewaarde is, sluit een referentiewaarde boven 200.000 € het tarief zelfs als de prijs eronder ligt. Beide tarieven, de bonus van 20 % en de IGIC-tarieven voor nieuwbouw worden uitgewerkt in onze gids over een woning kopen op Fuerteventura in 2026. De aangifte is aan de koper: artikel 39 geeft un mes a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato, één maand vanaf de handeling of overeenkomst, om het Modelo 600 bij de Agencia Tributaria Canaria in te dienen. De kant van de verkoper van dezelfde akte, de winst en de gemeentelijke plusvalía, is een ander artikel, ons stuk over een woning verkopen op Fuerteventura als fiscaal inwoner.

De waarde opzoeken vóór u tekent, en wat te doen als er geen is

De waarde is openbaar en gedateerd. Het e-loket van het Catastro laat iedereen toe consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha, de referentiewaarde van een woning op een bepaalde datum te raadplegen en te certificeren, na zich te hebben geïdentificeerd por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve, met de gegevens van een Spaans identiteitsbewijs, een digitaal certificaat of Cl@ve. Een buitenlandse koper die geen van deze heeft, vraagt de notaris, de makelaar of een adviseur haar op te halen, of belt de Línea Directa del Catastro, die het cijfer telefonisch geeft. Het certificaat toont de waarde en de datum waarvoor zij geldt, en dat moet de datum van de akte zijn. Eigenaars krijgen meer: un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de manera que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación, een gemotiveerd certificaat met elk gegeven en elk technisch element dat voor de berekening is gebruikt, en daar komen een oppervlakte van twintig vierkante meter te groot, een bouwjaar van twintig jaar te jong of een kwaliteitscategorie twee treden te hoog aan het licht. Dat zijn geen belastingkwesties maar beschrijvingsfouten, en het antwoord van het Catastro is dat de eigenaar op elk moment aangiften kan doen of, en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma, bij onenigheid over de beschrijvende gegevens, bij het Catastro de kadastrale procedures kan starten die de regeling voorziet. Gecorrigeerde gegevens geven een gecorrigeerde waarde voor de volgende akte; zij heropenen geen al betaalde belasting, waarvoor de wegen hieronder bestaan.

Niet elke woning heeft een waarde. Het Catastro zegt het: No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma, er bestaat geen referentiewaarde voor onroerend goed buiten het toepassingsgebied van de resolutie van het jaar of wanneer de technische oorzaken die zij voorziet zich voordoen, en Este hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo, dit feit heeft op zichzelf geen juridisch of fiscaal gevolg. De stedelijke kaarten die het Catastro publiceert zijn die voor wonen en voor garages, en de landelijke resolutie dekt onbebouwde landelijke grond, zodat een winkelpand, een perceel, een gebouw nog in aanbouw of een landhuis op landelijke grond er vaak geen heeft. Artikel 10 valt dan terug in de oude wereld: Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado, waar geen referentiewaarde bestaat of kan worden gecertificeerd, is de grondslag de hoogste van de aangegeven waarde, de prijs en de marktwaarde, onder voorbehoud van een administratieve controle. Die controle is de comprobación de valores van artikel 57 van de algemene belastingwet, en het Hooggerechtshof heeft 2026 besteed aan het bewaken ervan. In een reeks arresten die voorlopig eindigt met arrest 1025/2026 van 21 september 2026 herhaalde het dat de dienst een controle mag openen over de kloof tussen de prijs en de hypotheektaxatie van de bank sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, zonder enige extra last ten opzichte van de andere controlemiddelen; in arrest 923/2026 van 16 juli 2026 oordeelde het dat, wanneer de dienst via een deskundigenrapport waardeert, esa visita o comprobación debe implicar, de manera necesaria e inexorable, tanto el examen del exterior como del interior del inmueble, het bezoek van de deskundige in de regel de buiten- en de binnenkant van de woning moet omvatten, met elke uitzondering in het dossier gemotiveerd. Kopers van een perceel of een onafgewerkt huis op Fuerteventura bewaren dus de taxatie en de foto's van de dag van de akte; zij kunnen ze binnen vier jaar nodig hebben.

Rekenvoorbeeld: 180.000 € betaald, 205.000 € referentie, Corralejo

Terug naar het stel. De akte wordt in november 2026 getekend, het Catastro certificeert 205.000 € voor die datum, de prijs is 180.000 €. De tabel maakt de som tegen de Canarische tarieven.

Zij dienen het Modelo 600 binnen de maand in op 205.000 € en betalen 13.325 €. Geloven zij dat het appartement geen 205.000 € waard is, dan hebben zij een beslissing te nemen, en de koopster uit Tenerife wier zaak nu bij het Hooggerechtshof ligt, nam die zoals de meeste notarissen aanraden. Haar akte vermeldt dat zij para evitar problemas y por exigencias de la entidad financiera procederá a liquidar el impuesto por el valor de referencia, superior al precio y al valor de tasación del inmueble reservándose el derecho de reclamar la devolución de lo pagado por encima del precio, de belasting op de referentiewaarde zal betalen, hoger dan de prijs en dan de taxatie, om problemen te vermijden en omdat de bank het eiste, met voorbehoud van het recht om terug te vorderen wat zij boven de prijs betaalde. Eerst betalen en rectificatie vragen kost het geld enkele maanden, en de rente komt ermee terug als zij wint. 180.000 € aangeven spaart nu de kas en lokt een aanslag over het verschil met vertragingsrente uit, en een boetedossier is mogelijk wanneer een grondslag onder de wettelijke wordt aangegeven. Welke weg een koper past, hangt af van de kracht van het dossier, en daarover gaat de volgende paragraaf.

De twee wegen om haar aan te vechten

Artikel 10 vernauwt het veld: El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, de referentiewaarde kan alleen worden aangevochten door de aanslag aan te vechten die de administratie in voorkomend geval oplegt, of naar aanleiding van een verzoek tot rectificatie van de eigen aangifte. Het Catastro herhaalt dat La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones, zij alleen kan worden betwist wanneer zij fiscaal gevolg heeft als grondslag van de overdrachtsbelasting of van de erf- en schenkbelasting. Er is geen abstracte klacht tegen het cijfer op het e-loket, en geen tasación pericial contradictoria om mee te beginnen. De resolutie die de modules van het jaar vastlegt, kan zelf binnen een maand na publicatie worden aangevochten, maar dat is een aanvechting van de methode voor een heel gebied, niet van uw appartement.

Weg één is de rectificatie: u gaf aan op de referentiewaarde en vraagt de Agencia Tributaria Canaria uw eigen aangifte te corrigeren en het teveel met rente terug te betalen. Artikel 120.3 van de algemene belastingwet en de artikelen 126 tot 128 van het Real Decreto 1065/2007 regelen het. Het verzoek wordt gedaan na de aangifte en voordat de administratie een definitieve aanslag oplegt, binnen de vier jaar waarin het recht op teruggave leeft; het kantoor onderzoekt het dossier en mag meer vragen; El plazo máximo para notificar la resolución de este procedimiento será de seis meses, het heeft zes maanden om zijn beslissing te betekenen, waarna stilte als afwijzing geldt die het beroep opent. Weg twee is het beroep: u gaf de prijs aan, het kantoor legde het verschil op de referentiewaarde aan, en u vecht de aanslag aan, eerst bij het kantoor zelf via recurso de reposición, waarvoor El plazo para la interposición de este recurso será de un mes contado a partir del día siguiente al de la notificación del acto recurrible, de termijn één maand is vanaf de dag na de betekening, of rechtstreeks bij het Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias binnen dezelfde maand. Het TEAR rekent geen kosten, en zijn beslissing opent de deur van het Tribunal Superior de Justicia de Canarias.

Beide wegen stuiten op dezelfde poortwachter. Artikel 10.4 zegt dat la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada, de belastingadministratie beslist na een verplicht en bindend rapport van het Catastro dat de waarde in het licht van de ingediende stukken bevestigt of corrigeert, en het rapport moet gemotiveerd zijn: el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación, de bevestigde of gecorrigeerde waarde wordt gemotiveerd door de resolutie te noemen waaruit zij voortkomt, de modules, de verminderingsfactoren en de overige gebruikte elementen. In de zaak van Tenerife verlaagde het rapport van het Catastro zijn eigen cijfer van 309.631,27 € naar 302.211,81 € en betaalde de dienst 441,01 € terug: het rapport corrigeerde een gegeven en behield de methode. Of het belastingkantoor en het TEAR daar mogen stoppen, met het rapport van het Catastro in de ene hand en de ongelezen taxatie van de koper in de andere, is precies wat de Canarische rechter weigerde en wat het Hooggerechtshof nu zal beslissen.

Wat het dossier moet bevatten, uit de gewonnen en verloren zaken:

• De akte en het betalingsbewijs. De prijs, de datum, het op de referentiewaarde ingediende Modelo 600 en het ontvangstbewijs; de vordering betreft het verschil en de rente erop.
• Het motiveringscertificaat van het Catastro. Na de akte van het e-loket gehaald; het noemt de module, de coëfficiënten en de beschrijving die het Catastro gebruikte, en het is het document waarop uw deskundige moet antwoorden.
• Een taxatie van deze woning, geen hypotheekwaardering. Gemaakt door een erkende taxateur na een bezoek aan de binnenkant, gedateerd dicht bij de akte, met de staat van onderhoud, de indeling en de gebreken vastgelegd.
• Vergelijkingspanden één voor één benoemd. De taxatie van Tenerife noemde zes verkopen in dezelfde zone; een lijst vraagprijzen van een portaal is geen bewijs.
• Meer dan één methode. Vergelijking, kosten en residuele waarde die op een gelijkaardig cijfer uitkomen, overtuigden de Canarische rechter.
• Een verklaring van het verschil. De rechter in Burgos wees twee dossiers af omdat de taxatie werd ingediend zonder een woord over waarom het cijfer van het Catastro boven de markt lag; de kloof zelf bewijst niets.
• De beschrijvingsfouten, als die er zijn. Oppervlakte, bouwjaar, categorie of gebruik verkeerd geregistreerd, met de plannen of de vergunning die het aantonen.
• Foto's gedateerd op de akte. Vooral van de binnenkant; een latere renovatie maakt een later bezoek waardeloos.
• De taxatie van de bank, toegelicht. Zij kan het dossier steunen maar niet dragen; de rechters hebben het twee keer gezegd.
• De termijnen, op papier. Vier jaar voor de rectificatie, één maand voor elk beroep, zes maanden voor het antwoord van het kantoor; een laat dossier verliest met de beste taxatie.

Wat het Grondwettelijk Hof in februari 2026 zei

De vraag of een grondslag die door een massawaarderingsformule wordt bepaald het beginsel van draagkracht eerbiedigt, bereikte het Grondwettelijk Hof vanuit Málaga. Een koper had in juni 2022 voor een appartement en een garage in Casares 209.000 € betaald en aangegeven tegen het toenmalige Andalusische tarief van 7 %; de regionale dienst paste de referentiewaarde toe en legde het verschil aan; het Tribunal Superior de Justicia de Andalucía legde de artikelen 10 en 46 van de overdrachtsbelastingtekst en de derde slotbepaling van de kadasterwet aan het Hof voor. Arrest 13/2026 van 12 februari 2026, gepubliceerd in het BOE van 19 maart 2026, bevestigde ze. Het Hof oordeelde dat nos hallamos ante un sistema de cuantificación objetiva de capacidades económicas potenciales que cuenta con una justificación razonable y suficiente desde el punto de vista constitucional, wij staan voor een systeem van objectieve kwantificering van potentiële draagkracht met een redelijke en voldoende grondwettelijke rechtvaardiging, en beschreef de plaats van het cijfer: el «valor de referencia» no es un medio de comprobación de valores sino el elemento definidor de la base imponible del impuesto, de referentiewaarde is geen middel van waardecontrole maar het element dat de grondslag definieert, zodat de oude controle queda ahora reducida en su aplicación a los bienes inmuebles que, por sus características especiales, no tengan asignado un valor de referencia, nu beperkt is tot onroerend goed dat door zijn bijzondere kenmerken geen referentiewaarde heeft.

Wat voor een koper telt, is waarom het Hof het systeem aanvaardbaar vond: niet omdat het cijfer altijd klopt, maar omdat het kan worden bestreden. Het is, in de woorden van het Hof, una presunción iuris tantum en la determinación de un valor que exige una prueba suficiente en contrario para quien quiera desvirtuarla, een weerlegbaar vermoeden bij de bepaling van een waarde, dat voldoende tegenbewijs eist van wie het opzij wil zetten, en de wet schept un sistema abierto a su contradicción, que permite acreditar, sin límite probatorio de ninguna clase (dictámenes periciales incluidos) un valor distinto, een systeem dat openstaat voor tegenspraak en toelaat een andere waarde te bewijzen zonder enige beperking van het bewijs, deskundigenrapporten inbegrepen. Het Hof haalde het arrest van de rechter in Burgos van februari 2025 aan als voorbeeld van gewone rechters die precies dat toepassen. Het ha decidido desestimar la presente cuestión de inconstitucionalidad, heeft de vraag verworpen. Het arrest beslecht dat de ondergrens blijft; het geeft ook elke koper het argument dat een taxatie moet worden gelezen.

Wat het Hooggerechtshof nog moet beslissen: een zaak uit Tenerife

De koopster wier clausule wij aanhaalden, kocht op 13 januari 2022 een halfvrijstaand huis in Santa Cruz de Tenerife voor 259.900 €, met een banktaxatie van 255.419,33 € en een referentiewaarde van 309.631,27 €. Zij gaf aan op de prijs, daarna op de referentiewaarde, en vroeg daarna haar geld terug. De Agencia Tributaria Canaria vroeg het bindende rapport van het Catastro, dat de waarde corrigeerde tot 302.211,81 €, en betaalde 441,01 € terug; het TEAR wees haar klacht in augustus 2023 af. Het Tribunal Superior de Justicia de Canarias gaf haar in arrest 358/2024 van 15 juli 2024 de volledige teruggave met rente. Zijn redenering is die welke elke latere rechter heeft aangehaald: omdat artikel 10 toelaat de waarde aan te vechten en het rapport van het Catastro vereist, no estemos ante una valor que goza de la presunción iure et de iure sino de una presunción iuris tantum, por ello susceptible de impugnación, staan wij niet voor een waarde met een onweerlegbaar vermoeden maar voor een weerlegbaar vermoeden, dus aanvechtbaar, en Difícilmente cabe su impugnación si con el informe emitido por la DGC y sin examinar el informe pericial de parte se desestima, sin más dicha impugnación, een aanvechting kan moeilijk bestaan als zij op het rapport van het Catastro alleen wordt afgewezen, zonder het deskundigenrapport van de partij te onderzoeken. De rechter las daarna de taxatie, gemaakt voor de hypotheek maar na een bezoek binnen, vond zes benoemde vergelijkingspanden in dezelfde zone en drie samenlopende methoden, en verkoos haar boven de module van het Catastro.

De Canarische regering ging in cassatie. Op 29 april 2026 liet het Hooggerechtshof het beroep toe, nummer 8442/2024, en legde de vraag vast die het zal beantwoorden: Determinar si, en las transmisiones de bienes inmuebles, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro, bepalen of, bij overdrachten van onroerend goed, de door het Catastro vastgestelde referentiewaarde es el que debe servir de base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en todo caso, in elk geval als grondslag van de overdrachtsbelasting moet dienen, dan wel of het een weerlegbaar vermoeden is dat een rechter op ander bewijs, deskundigenrapporten inbegrepen, opzij mag zetten, que permitan acreditar que el valor del bien es inferior al valor de referencia, dat aantoont dat de woning minder waard is dan de referentiewaarde. De beschikking merkt op dat er over het punt geen rechtspraak van het Hooggerechtshof bestaat en dat de vraag een groot aantal situaties raakt. Op 21 oktober 2026 was geen arrest gepubliceerd: de vraag is open. Tot zij beantwoord is, is het standpunt van de Canarische rechter het recht dat op de eilanden wordt toegepast, en het antwoord, als het komt, zal het kantoor, het TEAR en de rechter binden die over de vandaag ingediende aanvechtingen beslissen.

Wat de regionale rechters als bewijs aanvaarden, en wat zij afwijzen

Het „zonder beperking van het bewijs” van het Grondwettelijk Hof is niet „elk bewijs”. De kamer die het Grondwettelijk Hof zelf aanhaalde, de rechter van Castilla y León met zetel in Burgos, heeft twee aanvechtingen afgewezen terwijl zij het met Tenerife over het beginsel eens is. In arrest 32/2025 van 11 februari 2025 oordeelde zij dat la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro, het loutere verschil in bedragen tussen een hypotheektaxatie en de referentiewaarde, zonder enige verklaring van het verschil, van de fout die bij de waardering kan zijn gemaakt of van de reden waarom de referentiewaarde boven de markt ligt, niet dient om de ene door de andere te vervangen, terwijl zij aanvaardde dat het anders ligt wanneer de taxatie convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios is, behoorlijk toegelicht, alleen of samen met ander bewijs. In arrest 13/2026 van 2 februari 2026 wees zij opnieuw af, omdat realmente se aporta una valoración alternativa, pero sin probar qué error puede tener el valor de referencia calculado por la Administración, wat werd ingediend in werkelijkheid een alternatieve waardering was, zonder te bewijzen welke fout de door de administratie berekende referentiewaarde zou kunnen bevatten, en de vergelijkingspanden in het bankrapport niet vergelijkbaar waren.

Samen gelezen trekken de zaken een lijn waarmee een koper op Fuerteventura kan werken. Een referentiewaarde wordt opzijgezet wanneer de belastingplichtige aantoont ofwel dat de beschrijving of de berekening van het Catastro fout is, ofwel dat de marktwaarde van deze specifieke woning lager ligt, met een taxatie die bezoekt, benoemt, vergelijkt en verklaart. Zij wordt niet opzijgezet door de prijs alleen, door het cijfer van de bank alleen of door de algemene klacht dat niemand kwam kijken: de rechter in Burgos voegde eraan toe dat van de administratie niet kan worden gevraagd een deskundige te sturen, omdat artikel 46 de controle verbiedt wanneer de grondslag de referentiewaarde is. Wat open blijft, is of het belastingkantoor en het TEAR, en niet alleen de rechter, de taxatie moeten wegen, en hoe ver een rechter haar mag verkiezen. Dat is de hangende vraag van het Hooggerechtshof.

Wat onze belastingrechtdesk doet

Onze belastingrechtdesk in Caleta de Fuste en Costa Calma neemt het gesprek met de Canarische belastingdienst over op de dag dat de referentiewaarde een probleem wordt. Vóór de akte haalt hij het certificaat en, voor een eigenaar, het motiveringscertificaat op, leest ze tegen de woning en zegt de koper wat de grondslag wordt en of het tarief van 5 % overleeft. Na de akte stelt hij vast wat werkelijk open is, dient het rectificatieverzoek in met een taxatie gebouwd naar de maatstaf die de rechters hebben gezet, antwoordt op het rapport van het Catastro en vecht aan wat fout is: bij het kantoor, bij het economisch-administratief tribunaal, waar geen griffiekosten zijn, en voor de rechter wanneer het zo ver moet komen. Het indienen van het Modelo 600 en de jaaraangiften hoort bij onze advieskant; deze desk is voor wanneer het cijfer wordt aangevochten. Boek een consult en breng de akte, het certificaat van het Catastro en elke taxatie die u al hebt mee.

Veelgestelde vragen

Mag ik overdrachtsbelasting betalen over de prijs als de referentiewaarde hoger is?

Nee. De grondslag is de hoogste van de twee, en een aangifte op de prijs wordt gecorrigeerd door een aanslag over het verschil met vertragingsrente, en kan een boetedossier openen. Gelooft u dat de waarde fout is, geef dan binnen de maand aan op de referentiewaarde en vraag daarna rectificatie en teruggave van het teveel met rente; het verzoek kan binnen vier jaar worden gedaan, en het kantoor heeft zes maanden om te antwoorden.

Hoe vind ik de referentiewaarde van een appartement dat ik op Fuerteventura wil kopen?

Op het e-loket van het Catastro, met de gegevens van een Spaans identiteitsbewijs, een digitaal certificaat of Cl@ve, met de geplande datum van de akte gekozen; telefonisch via de Línea Directa del Catastro; of via de notaris, die het certificaat aan de akte hecht. Vraag haar vóór u onderhandelt, niet erna, en vraag opnieuw als de ondertekening naar januari verschuift, want de waarden veranderen elke 1 januari.

Is de taxatie van de bank genoeg om de waarde aan te vechten?

Op zichzelf niet: de rechter in Burgos wees twee aanvechtingen af die alleen op een hypotheektaxatie en de kloof steunden. De Canarische rechter aanvaardde een taxatie die de binnenkant had bezocht, zes vergelijkingspanden in dezelfde zone noemde, drie methoden toepaste en uitlegde waarom de module van het Catastro niet bij het huis paste. Het Hooggerechtshof beslist nu of rechters zo'n taxatie in elk geval mogen verkiezen.

Verhoogt de referentiewaarde mijn IBI of mijn vermogensbelasting?

Uw IBI niet: het Catastro stelt dat de referentiewaarde de kadastrale waarde op geen enkele wijze raakt. De vermogensbelasting waardeert een woning op de hoogste van haar kadastrale waarde, de waarde die de administratie voor een andere belasting vaststelde en de aankoopprijs, zodat een referentiewaarde die als grondslag van uw aankoop- of erfbelasting diende, in die vergelijking meetelt, alleen voor woningen verworven vanaf 2022.

Heeft het Grondwettelijk Hof de zaak beslecht?

Het beslechtte dat de ondergrens grondwettig is: arrest 13/2026 van 12 februari 2026 verwierp de vraag van de Andalusische rechter, omdat de waarde op marktniveau is begrensd en met elk bewijs kan worden weerlegd, deskundigenrapporten inbegrepen. Wat het niet beslechtte, is hoe de belastingkantoren en de rechters dat bewijs moeten behandelen, wat het Hooggerechtshof op 29 april 2026 in een zaak uit Tenerife ter beslissing toeliet en op 21 oktober 2026 nog niet had beslist.

Feiten gecontroleerd in oktober 2026 (Real Decreto Legislativo 1/2004, derde slotbepaling en negende overgangsbepaling; Real Decreto Legislativo 1/1993, artikelen 10, 30, 46 en 49; Ley 29/1987, artikelen 9 en 18; Ley 19/1991, artikel 10; Ley 58/2003, artikelen 57, 66, 120, 223 en 235; Real Decreto 1065/2007, artikelen 126 tot 128; Ley 20/1991, artikel 22; het Canarische Decreto Legislativo 1/2009, artikelen 31 en 39, alle in de tekst van kracht op 21 oktober 2026; Orden HFP/1104/2021; de kennisgevingen van het Catastro in het BOE van 8 oktober en 16 december 2025 en zijn vragen en antwoorden gelezen op 21 oktober 2026; arrest 13/2026 van het Grondwettelijk Hof; de beschikking van het Hooggerechtshof van 29 april 2026 in beroep 8442/2024 en zijn arresten 923/2026 en 1025/2026; arrest 358/2024 van het Tribunal Superior de Justicia de Canarias; de arresten 32/2025 en 13/2026 van het Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León). Het is geen advies voor uw geval: de datum van uw akte, de beschrijving van de woning bij het Catastro en de taxatie die u kunt krijgen, bepalen wat geldt, en elke weg heeft zijn eigen termijn.