La valeur de référence du cadastre : le plancher de l'ITP et des successions, comment elle se construit, où la consulter avant de signer et comment la contester après l'arrêt constitutionnel de 2026

Un couple venu d'Allemagne signe en novembre 2026 l'achat d'un appartement ancien à Corralejo pour 180 000 €, le prix que le vendeur a accepté après trois mois sur le marché. Agrafé à l'acte, un certificat que le notaire a tiré du Catastro et dont personne n'a parlé pendant la négociation : la valeur de référence du bien, 205 000 €. Leur impôt sur les transmissions n'est pas 6,5 % de ce qu'ils ont payé mais 6,5 % de ce chiffre, 13 325 € au lieu de 11 700 €, et les 1 625 € de différence sont un impôt sur 25 000 € qui n'ont changé de mains nulle part. Depuis le 1er janvier 2022, ce certificat décide de la base imposable de chaque achat d'ancien, de chaque succession et de chaque donation immobilière en Espagne. Cet article explique ce qu'est la valeur de référence et comment le Catastro la construit chaque année, quels impôts elle plafonne par le bas et lesquels elle laisse tranquilles, où la consulter avant de signer et ce qui se passe quand un bien n'en a pas, ce que le couple de Corralejo paie réellement, les deux voies que la loi donne pour contester le chiffre et le dossier que chacune exige, ce que le Tribunal constitutionnel a décidé en février 2026, la question que le Tribunal suprême a admise en avril 2026 à partir d'une affaire de Tenerife et n'a pas encore tranchée, et ce que les cours régionales ont accepté et rejeté comme preuve.

Ce qu'est la valeur de référence, et comment le Catastro la construit

La valeur de référence n'est ni la valeur cadastrale ni une expertise de votre appartement. C'est un chiffre que la Dirección General del Catastro attribue une fois par an à chaque bien qu'elle peut, à partir des prix que les notaires communiquent dans les ventes réelles. La règle est la troisième disposition finale de la loi du cadastre, le Real Decreto Legislativo 1/2004, dans la rédaction que lui a donnée la loi anti-fraude, la Ley 11/2021 : le Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas, déterminera de façon objective, dans la limite de la valeur de marché et à partir des données qu'il détient, la valeur de référence qui résulte de l'analyse des prix communiqués par les notaires dans les ventes effectivement réalisées. L'analyse est versée dans un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, un rapport annuel sur le marché immobilier et une carte des valeurs qui découpe le territoire en zones homogènes d'évaluation, chacune avec un module de valeur moyenne pour son bien représentatif. Pour que le résultat reste sous le marché, la loi ordonne un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase, un facteur de minoration pour chaque classe de biens, et l'Orden HFP/1104/2021 l'a fixé : pour les biens urbains, en su determinación será de aplicación el factor de minoración (FM) 0,9, le facteur de 0,9 s'applique à sa détermination, et le même 0,9 pour les terres rurales. La réponse du Catastro lui-même à la question de savoir pourquoi une valeur a changé le 1er janvier est que El valor de referencia de los inmuebles se determina, año a año, la valeur de référence des biens se détermine année après année, à partir des ventes de l'année précédente.

La façon dont le module devient le chiffre de votre appartement est, pour l'instant, empruntée aux règles de l'évaluation cadastrale. La neuvième disposition transitoire dit que, tant qu'un règlement n'est pas approuvé, pour les biens urbains los criterios y reglas de cálculo se ajustarán a lo previsto en las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, les critères et règles de calcul suivent les normes techniques d'évaluation et le cadre des valeurs du sol et des constructions qui servent à la valeur cadastrale des biens urbains. Les questions et réponses du Catastro le disent plus simplement : la valeur d'un bien précis se calcule à partir du module de sa zone teniendo en cuenta entre otras, las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo, en tenant compte, entre autres, des différences de catégorie, d'ancienneté et d'état de conservation entre ce bien et le bien représentatif que décrit le module. Personne ne visite. Le chiffre sort de ce que le Catastro a dans sa fiche sur votre immeuble : surface, année, qualité, usage. Si la fiche est fausse, la valeur est fausse, et c'est la première chose à vérifier.

Le calendrier est écrit dans la loi. Chaque année, le Catastro approuve une résolution avec les éléments nécessaires au calcul des valeurs de l'année suivante, et Esta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva, elle est publiée par édit sur le siège électronique du Catastro avant le 30 octobre de l'année précédant celle où elle prend effet, après une audience collective annoncée au BOE pendant dix jours. Dans les vingt premiers jours de décembre, le Catastro publie un anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, un avis d'information pour que chacun connaisse les valeurs de chaque bien. Le cycle 2026 s'est déroulé exactement ainsi. Le BOE du 8 octobre 2025 a annoncé la apertura del trámite de audiencia colectiva previo a la aprobación de la resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2026, l'ouverture de l'audience préalable à la résolution sur les éléments des valeurs urbaines 2026 ; la résolution est datée du 27 octobre 2025 ; et l'avis du BOE du 16 décembre 2025 a dit que les valeurs podrán ser consultados de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro, peuvent être consultées de façon permanente sur le siège électronique du Catastro, à partir du 1er janvier 2026. Le 21 octobre 2026, le même siège listait déjà les rapports de marché et les procédures pour 2027, publiés le 25 septembre 2026 : les valeurs qui régiront les actes signés à partir du 1er janvier 2027 se fixent maintenant, et un achat qui glisse de décembre à janvier peut changer de base sans que personne ne touche au prix.

Une chose que la valeur ne fait pas, dans les mots du Catastro : El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno, elle n'affecte en aucune manière la valeur cadastrale en vigueur. Votre IBI ne bouge pas.

Les impôts qu'elle plafonne par le bas, et celui qu'elle ne touche pas

La valeur de référence compte parce que trois lois fiscales ont été réécrites en 2021 pour renvoyer à elle. Pour l'impôt sur les transmissions, l'article 10 du Real Decreto Legislativo 1/1993 garde la valeur de marché comme base générale, définie comme el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas, le prix le plus probable auquel un bien libre de charges pourrait se vendre entre parties indépendantes, puis met l'immobilier à part : En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto, pour les biens immobiliers, la valeur est la valeur de référence prévue par les règles du cadastre à la date d'exigibilité de l'impôt. L'exigibilité, selon l'article 49, est el día en que se realice el acto o contrato gravado, le jour où l'acte ou le contrat est réalisé : la date de l'acte notarié, pas celle du compromis ni de la remise des clés. Le plancher ne joue que dans un sens : si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes, si la valeur déclarée ou le prix convenu, ou les deux, dépassent la valeur de référence, le chiffre le plus élevé est la base. Payez plus que ce que pense le Catastro et vous êtes imposé sur ce que vous avez payé ; payez moins et vous êtes imposé sur ce que pense le Catastro. L'article 46 ferme le cercle : l'administration peut vérifier les valeurs salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior, sauf si, pour un bien immobilier, la base est sa valeur de référence ou un montant supérieur, de sorte qu'un acheteur qui déclare sur la valeur de référence ne recevra pas de vérification de valeur ensuite.

L'impôt sur les successions et donations suit le même dessin à l'article 9 de la Ley 29/1987 : la base d'un bien hérité ou donné est sa valeur de référence à la date du décès ou de la donation, et si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible, si les héritiers déclarent plus, leur chiffre est la base ; l'article 18 interdit une vérification de valeur salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o el valor declarado por ser superior, sauf si la base est la valeur de référence ou une valeur déclarée supérieure. Comment se déposent les déclarations canariennes de succession et de donation, où et dans quels délais, c'est le sujet de notre article sur les modelos 650 et 651, et l'arithmétique de donner un logement à un enfant plutôt que de le lui laisser par testament se trouve dans le texte de nos confrères sur les donations aux enfants aux Canaries.

Le droit de timbre a eu son plancher aussi. L'article 30 du texte sur les transmissions, pour les actes notariés dont la base dépend de la valeur d'un bien, dit désormais : Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido, quand la base se détermine en fonction de la valeur de biens immobiliers, cette valeur ne peut être inférieure au chiffre de l'article 10. Cela atteint l'acte d'un logement neuf acheté à son promoteur, qui paie l'IGIC au lieu de l'impôt sur les transmissions, et le droit de timbre par-dessus. L'IGIC lui-même n'est pas touché, car l'article 22 de la Ley 20/1991 fixe sa base à el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas, le montant total de la contrepartie reçue de l'acheteur ou de tiers, c'est-à-dire le prix ; le droit de timbre sur le même acte, en revanche, ne peut être calculé sous la valeur de référence quand le bâtiment neuf en a déjà une. Beaucoup de constructions neuves n'en ont pas à la date de l'acte, parce que le Catastro ne les a pas encore décrites, et la section suivante dit ce qui se passe alors.

L'impôt sur la fortune est atteint indirectement. L'article 10 de la Ley 19/1991 évalue les biens immobiliers Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición, au plus élevé de trois chiffres : la valeur cadastrale, la valeur déterminée ou vérifiée par l'administration pour d'autres impôts, et le prix d'acquisition. La lecture du Catastro est qu'une valeur de référence qui a servi de base à l'impôt de l'achat ou de la succession est une telle valeur, et seulement à partir de là : el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente, elle ne peut toucher l'impôt sur la fortune que pour les biens acquis à partir du 1er janvier 2022, jamais le patrimoine préexistant. Que le chiffre pousse ensuite un propriétaire non résident au-dessus du seuil de l'impôt sur la fortune est une question pour la déclaration de l'année, pas pour l'acte.

Aux Canaries, le taux général de l'impôt sur les transmissions, article 31 du Decreto Legislativo 1/2009, est con carácter general el tipo del 6,5%, 6,5 % en règle générale, et le taux de 5 % pour la résidence principale exige que la base, garages et annexes du même immeuble compris, sea inferior o igual a 200.000 euros, soit inférieure ou égale à 200 000 €. Comme le test porte sur la base et que la base est le plus élevé entre prix et valeur de référence, une valeur de référence au-dessus de 200 000 € ferme le taux réduit même quand le prix est en dessous. Les deux taux, le bonus de 20 % et les taux d'IGIC du neuf sont détaillés dans notre guide pour acheter un logement à Fuerteventura en 2026. La déclaration incombe à l'acheteur : l'article 39 donne un mes a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato, un mois à compter de l'acte ou du contrat, pour déposer le Modelo 600 auprès de l'Agencia Tributaria Canaria. Le côté du vendeur dans le même acte, la plus-value et la plusvalía municipale, est un autre article, notre texte sur vendre un logement à Fuerteventura en tant que résident fiscal.

Consulter la valeur avant de signer, et que faire quand il n'y en a pas

La valeur est publique et datée. Le siège électronique du Catastro permet à quiconque de consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha, consulter et certifier la valeur de référence d'un bien à une date donnée, après s'être identifié por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve, avec les données d'une pièce d'identité espagnole, un certificat numérique ou Cl@ve. Un acheteur étranger qui n'a rien de tout cela demande au notaire, à l'agent ou à un conseiller de la tirer, ou appelle la Línea Directa del Catastro, qui donne le chiffre par téléphone. Le certificat indique la valeur et la date pour laquelle elle vaut, qui doit être celle de l'acte. Les propriétaires obtiennent plus : un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de manera que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación, un certificat motivé avec chaque donnée et chaque élément technique utilisés pour le calcul, et c'est là qu'apparaissent une surface de vingt mètres carrés trop grande, une année de construction de vingt ans trop jeune ou une catégorie de qualité deux échelons trop haute. Ce ne sont pas des questions fiscales mais des erreurs de description, et la réponse du Catastro est que le titulaire peut à tout moment présenter des déclarations ou, en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma, en cas de désaccord avec les données descriptives du bien, engager devant le Catastro les procédures cadastrales prévues par la norme. Des données corrigées donnent une valeur corrigée pour le prochain acte ; elles ne rouvrent pas un impôt déjà payé, pour lequel existent les voies ci-dessous.

Tous les biens n'ont pas de valeur. Le Catastro le dit : No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma, il n'existe pas de valeur de référence pour les biens hors du champ d'application de la résolution de l'année ou quand se présentent les causes techniques qu'elle prévoit, et Este hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo, ce fait n'a par lui-même aucun effet juridique ou fiscal. Les cartes urbaines que publie le Catastro sont celle du résidentiel et celle des garages, et la résolution rurale couvre les terres rurales sans constructions, si bien qu'un local commercial, un terrain, un bâtiment encore en construction ou une maison sur terrain rural n'en ont souvent pas. L'article 10 retombe alors dans l'ancien monde : Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado, quand il n'existe pas de valeur de référence ou qu'elle ne peut être certifiée, la base est le plus élevé entre la valeur déclarée, le prix et la valeur de marché, sous réserve d'une vérification administrative. Cette vérification est la comprobación de valores de l'article 57 de la loi générale fiscale, et le Tribunal suprême a passé 2026 à la surveiller. Dans une série d'arrêts qui s'achève, pour l'instant, avec l'arrêt 1025/2026 du 21 septembre 2026, il a répété que l'administration peut ouvrir une vérification sur l'écart entre le prix et l'expertise hypothécaire de la banque sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, sans aucune charge supplémentaire par rapport aux autres moyens de vérification ; dans l'arrêt 923/2026 du 16 juillet 2026, il a jugé que, quand l'administration évalue par rapport d'expert, esa visita o comprobación debe implicar, de manera necesaria e inexorable, tanto el examen del exterior como del interior del inmueble, la visite de l'expert doit en règle générale couvrir l'extérieur et l'intérieur du bien, toute exception étant justifiée au dossier. Les acheteurs d'un terrain ou d'une maison inachevée à Fuerteventura devraient donc garder l'expertise et les photos du jour de l'acte ; ils peuvent en avoir besoin dans les quatre ans.

Exemple chiffré : 180 000 € payés, 205 000 € de référence, Corralejo

Revenons au couple. L'acte est signé en novembre 2026, le Catastro certifie 205 000 € pour cette date, le prix est de 180 000 €. Le tableau fait le calcul aux taux canariens.

Ils déposent le Modelo 600 dans le mois sur 205 000 € et paient 13 325 €. S'ils pensent que l'appartement ne vaut pas 205 000 €, ils ont une décision à prendre, et l'acheteuse de Tenerife dont l'affaire est aujourd'hui devant le Tribunal suprême l'a prise comme le recommandent la plupart des notaires. Son acte consigne qu'elle para evitar problemas y por exigencias de la entidad financiera procederá a liquidar el impuesto por el valor de referencia, superior al precio y al valor de tasación del inmueble reservándose el derecho de reclamar la devolución de lo pagado por encima del precio, paiera l'impôt sur la valeur de référence, supérieure au prix et à l'expertise, pour éviter des problèmes et parce que la banque l'exigeait, en se réservant le droit de réclamer le remboursement de ce qu'elle a payé au-dessus du prix. Payer d'abord et demander la rectification coûte l'argent pendant quelques mois, et les intérêts reviennent avec lui si elle gagne. Déclarer 180 000 € économise la trésorerie maintenant et appelle une liquidation de la différence avec intérêts de retard, et un dossier de sanction est possible quand on déclare une base inférieure à la base légale. La voie qui convient à un acheteur dépend de la solidité du dossier, et c'est la section suivante.

Les deux voies pour la contester

L'article 10 resserre le champ : El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, la valeur de référence ne peut être contestée qu'en attaquant la liquidation que l'administration émet, le cas échéant, ou à l'occasion d'une demande de rectification de l'autoliquidation. Le Catastro répète que La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones, elle ne peut être contestée que lorsqu'elle a un effet fiscal comme base de l'impôt sur les transmissions ou de l'impôt sur les successions et donations. Il n'y a pas de plainte abstraite contre le chiffre sur le siège électronique, ni de tasación pericial contradictoria pour commencer. La résolution qui fixe les modules de l'année peut elle-même être attaquée dans le mois de sa publication, mais c'est une contestation de la méthode pour tout un territoire, pas de votre appartement.

La voie un est la rectification : vous avez déclaré sur la valeur de référence et vous demandez à l'Agencia Tributaria Canaria de corriger votre propre déclaration et de rembourser l'excédent avec intérêts. L'article 120.3 de la loi générale fiscale et les articles 126 à 128 du Real Decreto 1065/2007 la régissent. La demande se fait après le dépôt et avant que l'administration n'émette une liquidation définitive, dans les quatre ans où vit le droit au remboursement ; le bureau examine le dossier et peut demander plus ; El plazo máximo para notificar la resolución de este procedimiento será de seis meses, il a six mois pour notifier sa décision, après quoi le silence vaut refus et ouvre le recours. La voie deux est le recours : vous avez déclaré le prix, le bureau a liquidé la différence sur la valeur de référence, et vous contestez la liquidation, d'abord devant le bureau lui-même par recurso de reposición, pour lequel El plazo para la interposición de este recurso será de un mes contado a partir del día siguiente al de la notificación del acto recurrible, le délai est d'un mois à compter du lendemain de la notification, ou directement devant le Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias dans le même mois. Le TEAR ne perçoit pas de frais, et sa décision ouvre la porte du Tribunal Superior de Justicia de Canarias.

Les deux voies rencontrent le même gardien. L'article 10.4 dit que la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada, l'administration fiscale décide après un rapport obligatoire et contraignant du Catastro qui confirme ou corrige la valeur au vu des documents produits, et le rapport doit être motivé : el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación, la valeur confirmée ou corrigée est motivée par l'indication de la résolution dont elle procède, des modules, des facteurs de minoration et des autres éléments utilisés. Dans l'affaire de Tenerife, le rapport du Catastro a ramené son propre chiffre de 309 631,27 € à 302 211,81 € et l'agence a remboursé 441,01 € : le rapport a corrigé une donnée et gardé la méthode. Que le bureau des impôts et le TEAR puissent s'arrêter là, le rapport du Catastro dans une main et l'expertise de l'acheteur non lue dans l'autre, est précisément ce que la cour canarienne a refusé et ce que le Tribunal suprême va maintenant décider.

Ce que le dossier doit contenir, d'après les affaires gagnées et perdues :

• L'acte et la preuve du paiement. Le prix, la date, le Modelo 600 déposé sur la valeur de référence et le reçu ; la réclamation porte sur la différence et ses intérêts.
• Le certificat de motivation du Catastro. Obtenu sur le siège électronique après l'acte ; il nomme le module, les coefficients et la description que le Catastro a utilisés, et c'est le document auquel votre expert doit répondre.
• Une expertise de ce bien, pas une évaluation hypothécaire. Faite par un expert agréé après visite de l'intérieur, datée près de l'acte, avec l'état de conservation, la distribution et les défauts consignés.
• Des comparables identifiés un par un. L'expertise de Tenerife a nommé six ventes dans la même zone ; une liste de prix affichés sur un portail n'est pas une preuve.
• Plus d'une méthode. Comparaison, coût et valeur résiduelle convergeant vers un chiffre proche, c'est ce qui a convaincu la cour canarienne.
• Une explication de l'écart. La cour de Burgos a rejeté deux dossiers parce que l'expertise était remise sans un mot sur la raison pour laquelle le chiffre du Catastro dépassait le marché ; l'écart à lui seul ne prouve rien.
• Les erreurs de description, s'il y en a. Surface, année de construction, catégorie ou usage mal enregistrés, avec les plans ou le permis qui le montrent.
• Des photos datées de l'acte. De l'intérieur surtout ; une rénovation ultérieure rend une visite ultérieure sans valeur.
• L'expertise de la banque, expliquée. Elle peut appuyer le dossier mais ne peut pas le porter ; les cours l'ont dit deux fois.
• Les délais, par écrit. Quatre ans pour la rectification, un mois pour chaque recours, six mois pour la réponse du bureau ; un dossier tardif perd avec la meilleure expertise.

Ce que le Tribunal constitutionnel a dit en février 2026

La question de savoir si une base fixée par une formule d'évaluation de masse respecte le principe de capacité économique est arrivée au Tribunal constitutionnel depuis Málaga. Un acheteur avait payé 209 000 € pour un appartement et un garage à Casares en juin 2022 et déclaré au taux andalou d'alors, 7 % ; l'agence régionale a appliqué la valeur de référence et liquidé la différence ; le Tribunal Superior de Justicia de Andalucía a renvoyé au Tribunal les articles 10 et 46 du texte sur les transmissions et la troisième disposition finale de la loi du cadastre. L'arrêt 13/2026 du 12 février 2026, publié au BOE du 19 mars 2026, les a validés. Le Tribunal a estimé que nos hallamos ante un sistema de cuantificación objetiva de capacidades económicas potenciales que cuenta con una justificación razonable y suficiente desde el punto de vista constitucional, nous sommes devant un système de quantification objective de capacités économiques potentielles doté d'une justification raisonnable et suffisante du point de vue constitutionnel, et a décrit la place du chiffre : el «valor de referencia» no es un medio de comprobación de valores sino el elemento definidor de la base imponible del impuesto, la valeur de référence n'est pas un moyen de vérification des valeurs mais l'élément qui définit la base, de sorte que l'ancienne vérification queda ahora reducida en su aplicación a los bienes inmuebles que, por sus características especiales, no tengan asignado un valor de referencia, est désormais cantonnée aux biens qui, par leurs caractéristiques spéciales, n'ont pas de valeur de référence.

Ce qui compte pour un acheteur, c'est pourquoi le Tribunal a trouvé le système acceptable : non parce que le chiffre est toujours juste, mais parce qu'il peut être combattu. C'est, dans les mots du Tribunal, una presunción iuris tantum en la determinación de un valor que exige una prueba suficiente en contrario para quien quiera desvirtuarla, une présomption réfragable dans la détermination d'une valeur, qui exige une preuve contraire suffisante de celui qui veut l'écarter, et la loi crée un sistema abierto a su contradicción, que permite acreditar, sin límite probatorio de ninguna clase (dictámenes periciales incluidos) un valor distinto, un système ouvert à la contradiction, qui permet de prouver une valeur différente sans aucune limite de preuve, rapports d'experts compris. Le Tribunal a cité l'arrêt de la cour de Burgos de février 2025 comme exemple des juridictions ordinaires appliquant exactement cela. Il ha decidido desestimar la presente cuestión de inconstitucionalidad, a rejeté la question. L'arrêt tranche que le plancher reste ; il donne aussi à chaque acheteur l'argument qu'une expertise doit être lue.

Ce que le Tribunal suprême doit encore décider : une affaire de Tenerife

L'acheteuse dont nous avons cité la clause a acheté une maison jumelée à Santa Cruz de Tenerife le 13 janvier 2022 pour 259 900 €, avec une expertise bancaire de 255 419,33 € et une valeur de référence de 309 631,27 €. Elle a déclaré sur le prix, puis sur la valeur de référence, puis a demandé son argent. L'Agencia Tributaria Canaria a obtenu le rapport contraignant du Catastro, qui a corrigé la valeur à 302 211,81 €, et a remboursé 441,01 € ; le TEAR a rejeté sa réclamation en août 2023. Le Tribunal Superior de Justicia de Canarias, dans l'arrêt 358/2024 du 15 juillet 2024, lui a accordé le remboursement entier avec intérêts. Son raisonnement est celui que toutes les cours suivantes ont cité : parce que l'article 10 permet de contester la valeur et exige le rapport du Catastro, no estemos ante una valor que goza de la presunción iure et de iure sino de una presunción iuris tantum, por ello susceptible de impugnación, nous ne sommes pas devant une valeur à présomption irréfragable mais devant une présomption réfragable, donc contestable, et Difícilmente cabe su impugnación si con el informe emitido por la DGC y sin examinar el informe pericial de parte se desestima, sin más dicha impugnación, une contestation peut difficilement exister si elle est rejetée sur le seul rapport du Catastro, sans examiner le rapport d'expert de la partie. La cour a alors lu l'expertise, faite pour l'hypothèque mais après une visite intérieure, y a trouvé six comparables identifiés dans la même zone et trois méthodes convergentes, et l'a préférée au module du Catastro.

Le Gouvernement des Canaries a formé un pourvoi. Le 29 avril 2026, le Tribunal suprême l'a admis, numéro 8442/2024, et a fixé la question à laquelle il répondra : Determinar si, en las transmisiones de bienes inmuebles, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro, déterminer si, dans les transmissions de biens immobiliers, la valeur de référence fixée par le Catastro es el que debe servir de base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en todo caso, doit servir de base à l'impôt sur les transmissions dans tous les cas, ou s'il s'agit d'une présomption réfragable qu'un tribunal peut écarter sur d'autres preuves, rapports d'experts compris, que permitan acreditar que el valor del bien es inferior al valor de referencia, établissant que le bien vaut moins que la valeur de référence. L'ordonnance note qu'il n'existe pas de jurisprudence du Tribunal suprême sur le point et que la question touche un grand nombre de situations. Le 21 octobre 2026, aucun arrêt n'avait été publié : la question est ouverte. Tant qu'elle n'est pas tranchée, la position de la cour canarienne est le droit appliqué dans les îles, et la réponse, quand elle viendra, liera le bureau, le TEAR et le tribunal qui jugeront les contestations déposées aujourd'hui.

Ce que les cours régionales acceptent comme preuve, et ce qu'elles rejettent

Le « sans limite de preuve » du Tribunal constitutionnel n'est pas « n'importe quelle preuve ». La chambre que le Tribunal constitutionnel a lui-même citée, la cour de Castilla y León siégeant à Burgos, a rejeté deux contestations tout en s'accordant avec Tenerife sur le principe. Dans l'arrêt 32/2025 du 11 février 2025, elle a jugé que la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro, la simple différence de montants entre une expertise hypothécaire et la valeur de référence, sans aucune explication de l'écart, de l'erreur qui a pu être commise dans l'évaluation ou de la raison pour laquelle la valeur de référence dépasse le marché, ne sert pas à substituer l'une à l'autre, tout en admettant que les choses changent quand l'expertise est convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios, convenablement expliquée, seule ou avec d'autres éléments de preuve. Dans l'arrêt 13/2026 du 2 février 2026, elle a rejeté de nouveau, parce que realmente se aporta una valoración alternativa, pero sin probar qué error puede tener el valor de referencia calculado por la Administración, ce qui était produit était en réalité une évaluation alternative, sans prouver quelle erreur pourrait contenir la valeur de référence calculée par l'administration, et les comparables du rapport de la banque n'étaient pas comparables.

Lus ensemble, les arrêts tracent une ligne avec laquelle un acheteur de Fuerteventura peut travailler. Une valeur de référence sera écartée quand le contribuable montre soit que la description ou le calcul du Catastro est faux, soit que la valeur de marché de ce bien précis est inférieure, avec une expertise qui visite, identifie, compare et explique. Elle ne sera pas écartée par le seul prix, par le seul chiffre de la banque ni par la plainte générale que personne n'a visité : la cour de Burgos a ajouté qu'on ne peut exiger de l'administration qu'elle envoie un expert, parce que l'article 46 interdit la vérification quand la base est la valeur de référence. Ce qui reste ouvert, c'est si le bureau des impôts et le TEAR, et pas seulement le tribunal, doivent peser l'expertise, et jusqu'où un juge peut la préférer. C'est la question en suspens du Tribunal suprême.

Ce que fait notre pôle de droit fiscal

Notre pôle de droit fiscal à Caleta de Fuste et Costa Calma reprend la conversation avec l'agence fiscale canarienne le jour où la valeur de référence devient un problème. Avant l'acte, il tire le certificat et, pour un propriétaire, le certificat de motivation, les lit contre le bien et dit à l'acheteur quelle sera la base et si le taux de 5 % survit. Après l'acte, il établit ce qui est réellement ouvert, dépose la demande de rectification avec une expertise construite au niveau fixé par les cours, répond au rapport du Catastro et attaque ce qui est faux : devant le bureau, devant le tribunal économico-administratif, où il n'y a pas de frais de justice, et en justice quand il faut aller jusque-là. Le dépôt du Modelo 600 et les déclarations annuelles relèvent de notre conseil ; ce pôle est pour le moment où le chiffre est contesté. Réservez une consultation et apportez l'acte, le certificat du Catastro et toute expertise que vous avez déjà.

Questions fréquentes

Puis-je payer l'impôt sur les transmissions sur le prix si la valeur de référence est plus élevée ?

Non. La base est la plus élevée des deux, et une déclaration déposée sur le prix est corrigée par une liquidation de la différence avec intérêts de retard, et peut ouvrir un dossier de sanction. Si vous pensez que la valeur est fausse, déclarez sur la valeur de référence dans le mois, puis demandez la rectification et le remboursement de l'excédent avec intérêts ; la demande peut se faire dans les quatre ans, et le bureau a six mois pour répondre.

Comment trouver la valeur de référence d'un appartement que je veux acheter à Fuerteventura ?

Sur le siège électronique du Catastro, avec les données d'une pièce d'identité espagnole, un certificat numérique ou Cl@ve, en choisissant la date prévue de l'acte ; par téléphone via la Línea Directa del Catastro ; ou par le notaire, qui joint le certificat à l'acte. Demandez-la avant de négocier, pas après, et redemandez-la si la signature glisse en janvier, parce que les valeurs changent chaque 1er janvier.

L'expertise de la banque suffit-elle pour contester la valeur ?

À elle seule, non : la cour de Burgos a rejeté deux contestations bâties sur une seule expertise hypothécaire et l'écart. La cour canarienne a accepté une expertise qui avait visité l'intérieur, nommé six comparables dans la même zone, appliqué trois méthodes et expliqué pourquoi le module du Catastro ne collait pas à la maison. Le Tribunal suprême décide maintenant si les tribunaux peuvent préférer une telle expertise dans tous les cas.

La valeur de référence augmente-t-elle mon IBI ou mon impôt sur la fortune ?

Pas votre IBI : le Catastro affirme que la valeur de référence n'affecte en aucune manière la valeur cadastrale. L'impôt sur la fortune évalue un bien au plus élevé de sa valeur cadastrale, de la valeur que l'administration a déterminée pour un autre impôt et du prix d'acquisition, de sorte qu'une valeur de référence qui a servi de base à l'impôt de votre achat ou de votre succession entre dans cette comparaison, pour les biens acquis à partir de 2022 seulement.

Le Tribunal constitutionnel a-t-il tranché la question ?

Il a tranché que le plancher est constitutionnel : l'arrêt 13/2026 du 12 février 2026 a rejeté la question de la cour andalouse, parce que la valeur est plafonnée au niveau du marché et peut être réfutée par toute preuve, rapports d'experts compris. Ce qu'il n'a pas tranché, c'est comment les bureaux des impôts et les tribunaux doivent traiter cette preuve, ce que le Tribunal suprême a admis pour décision le 29 avril 2026 dans une affaire de Tenerife et n'avait pas décidé le 21 octobre 2026.

Faits vérifiés en octobre 2026 (Real Decreto Legislativo 1/2004, troisième disposition finale et neuvième disposition transitoire ; Real Decreto Legislativo 1/1993, articles 10, 30, 46 et 49 ; Ley 29/1987, articles 9 et 18 ; Ley 19/1991, article 10 ; Ley 58/2003, articles 57, 66, 120, 223 et 235 ; Real Decreto 1065/2007, articles 126 à 128 ; Ley 20/1991, article 22 ; le Decreto Legislativo canarien 1/2009, articles 31 et 39, tous dans le texte en vigueur le 21 octobre 2026 ; Orden HFP/1104/2021 ; les avis du Catastro au BOE des 8 octobre et 16 décembre 2025 et ses questions et réponses lues le 21 octobre 2026 ; l'arrêt 13/2026 du Tribunal constitutionnel ; l'ordonnance du Tribunal suprême du 29 avril 2026 dans le pourvoi 8442/2024 et ses arrêts 923/2026 et 1025/2026 ; l'arrêt 358/2024 du Tribunal Superior de Justicia de Canarias ; les arrêts 32/2025 et 13/2026 du Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León). Ce n'est pas un conseil pour votre cas : la date de votre acte, la description du bien au Catastro et l'expertise que vous pouvez obtenir décident de ce qui s'applique, et chaque voie a son propre délai.