Il valore di riferimento del catasto: la soglia minima per ITP e successioni, come si costruisce, dove consultarlo prima di firmare e come contestarlo dopo la sentenza della Consulta del 2026

Una coppia tedesca firma nel novembre 2026 l'acquisto di un appartamento usato a Corralejo per 180.000 €, il prezzo che il venditore ha accettato dopo tre mesi sul mercato. Spillato all'atto c'è un certificato che il notaio ha scaricato dal Catastro e di cui nessuno ha parlato durante la trattativa: il valore di riferimento dell'immobile, 205.000 €. La loro imposta sui trasferimenti non è il 6,5 % di quanto hanno pagato ma il 6,5 % di quella cifra, 13.325 € invece di 11.700 €, e i 1.625 € di differenza sono imposta su 25.000 € che non sono passati di mano da nessuna parte. Dal 1° gennaio 2022 quel certificato decide la base imponibile di ogni acquisto di usato, di ogni successione e di ogni donazione immobiliare in Spagna. Questo articolo spiega che cos'è il valore di riferimento e come il Catastro lo costruisce ogni anno, a quali imposte fa da soglia minima e quali lascia in pace, dove consultarlo prima di firmare e che cosa succede quando un immobile non ce l'ha, quanto paga davvero la coppia di Corralejo, le due vie che la legge dà per contestare la cifra e il fascicolo che ciascuna richiede, che cosa ha deciso la Corte costituzionale nel febbraio 2026, la questione che la Corte suprema ha ammesso nell'aprile 2026 da un caso di Tenerife e non ha ancora risolto, e che cosa le corti regionali hanno accettato e respinto come prova.

Che cos'è il valore di riferimento, e come il Catastro lo costruisce

Il valore di riferimento non è il valore catastale e non è una perizia del vostro appartamento. È una cifra che la Dirección General del Catastro assegna una volta all'anno a ogni immobile che può, a partire dai prezzi che i notai comunicano nelle compravendite reali. La regola è la terza disposizione finale della legge del catasto, il Real Decreto Legislativo 1/2004, nella formulazione datale dalla legge antifrode, la Ley 11/2021: il Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas, determinerà in modo oggettivo, con il limite del valore di mercato e dai dati che detiene, il valore di riferimento che risulta dall'analisi dei prezzi comunicati dai notai nelle compravendite effettivamente realizzate. L'analisi confluisce in un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, un rapporto annuale sul mercato immobiliare e una mappa dei valori che divide il territorio in ambiti omogenei di valutazione, ciascuno con un modulo di valore medio per il suo immobile rappresentativo. Perché il risultato resti sotto il mercato, la legge ordina un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase, un fattore di riduzione per ogni classe di immobili, e la Orden HFP/1104/2021 lo ha fissato: per gli immobili urbani en su determinación será de aplicación el factor de minoración (FM) 0,9, nella determinazione si applica il fattore 0,9, e lo stesso 0,9 per i terreni rustici. La risposta dello stesso Catastro alla domanda sul perché un valore sia cambiato il 1° gennaio è che El valor de referencia de los inmuebles se determina, año a año, il valore di riferimento degli immobili si determina anno per anno, dalle compravendite dell'anno precedente.

Come il modulo diventi la cifra del vostro appartamento è, per ora, preso in prestito dalle regole della valutazione catastale. La nona disposizione transitoria dice che, finché non viene approvato il regolamento, per gli immobili urbani los criterios y reglas de cálculo se ajustarán a lo previsto en las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, i criteri e le regole di calcolo seguono le norme tecniche di valutazione e il quadro dei valori del suolo e delle costruzioni usati per il valore catastale degli immobili urbani. Le domande e risposte del Catastro lo dicono più semplicemente: il valore di un immobile concreto si calcola dal modulo del suo ambito teniendo en cuenta entre otras, las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo, tenendo conto, tra l'altro, delle differenze di categoria, età e stato di conservazione tra questo immobile e quello rappresentativo descritto dal modulo. Nessuno visita. La cifra esce da ciò che il Catastro ha in scheda sul vostro edificio: superficie, anno, qualità, uso. Se la scheda è sbagliata, il valore è sbagliato, ed è la prima cosa da controllare.

Il calendario è scritto nella legge. Ogni anno il Catastro approva una risoluzione con gli elementi necessari a calcolare i valori dell'anno successivo, e Esta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva, viene pubblicata per editto sulla sede elettronica del Catastro prima del 30 ottobre dell'anno precedente a quello in cui ha effetto, dopo un'udienza collettiva annunciata sul BOE per dieci giorni. Nei primi venti giorni di dicembre il Catastro pubblica un anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, un avviso informativo perché tutti conoscano i valori di ogni immobile. Il ciclo 2026 è andato esattamente così. Il BOE dell'8 ottobre 2025 ha annunciato la apertura del trámite de audiencia colectiva previo a la aprobación de la resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2026, l'apertura dell'udienza preliminare alla risoluzione sugli elementi per i valori urbani 2026; la risoluzione è datata 27 ottobre 2025; e l'avviso sul BOE del 16 dicembre 2025 ha detto che i valori podrán ser consultados de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro, possono essere consultati in modo permanente sulla sede elettronica del Catastro, dal 1° gennaio 2026. Il 21 ottobre 2026 la stessa sede elencava già i rapporti di mercato e le procedure per il 2027, pubblicati il 25 settembre 2026: i valori che governeranno gli atti firmati dal 1° gennaio 2027 si stanno fissando ora, e un acquisto che scivola da dicembre a gennaio può cambiare base senza che nessuno tocchi il prezzo.

Una cosa che il valore non fa, nelle parole del Catastro: El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno, non incide in alcun modo sul valore catastale in vigore. La vostra IBI non si muove.

Le imposte a cui fa da soglia minima, e quella che non tocca

Il valore di riferimento conta perché tre leggi fiscali sono state riscritte nel 2021 per rinviare a esso. Per l'imposta sui trasferimenti, l'articolo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993 mantiene il valore di mercato come base generale, definito come el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas, il prezzo più probabile al quale un bene libero da oneri potrebbe essere venduto tra parti indipendenti, e poi mette a parte gli immobili: En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto, per gli immobili il valore è il valore di riferimento previsto dalle norme del catasto alla data in cui l'imposta matura. La maturazione, secondo l'articolo 49, è el día en que se realice el acto o contrato gravado, il giorno in cui si compie l'atto o il contratto: la data del rogito, non quella del compromesso né della consegna delle chiavi. La soglia funziona in un solo senso: si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes, se il valore dichiarato o il prezzo pattuito, o entrambi, superano il valore di riferimento, la cifra più alta è la base. Pagate più di quanto pensa il Catastro e siete tassati su ciò che avete pagato; pagate meno e siete tassati su ciò che pensa il Catastro. L'articolo 46 chiude il cerchio: l'amministrazione può verificare i valori salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior, salvo che, per un immobile, la base sia il suo valore di riferimento o un importo superiore, sicché un acquirente che dichiara sul valore di riferimento non riceverà poi una verifica di valore.

L'imposta sulle successioni e donazioni segue lo stesso disegno nell'articolo 9 della Ley 29/1987: la base di un immobile ereditato o donato è il suo valore di riferimento alla data del decesso o della donazione, e si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible, se gli eredi dichiarano di più, la loro cifra è la base; l'articolo 18 vieta una verifica di valore salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o el valor declarado por ser superior, salvo che la base sia il valore di riferimento o un valore dichiarato superiore. Come si presentano le dichiarazioni canarie di successione e donazione, dove e in quali termini, è il tema del nostro articolo sui modelos 650 e 651, e l'aritmetica del donare una casa a un figlio invece di lasciargliela in testamento è nel pezzo dei nostri colleghi sulle donazioni ai figli nelle Canarie.

Anche l'imposta di bollo ha avuto la sua soglia. L'articolo 30 del testo sui trasferimenti, per gli atti notarili la cui base dipende dal valore di un immobile, dice ora: Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido, quando la base si determina in funzione del valore di immobili, quel valore non può essere inferiore alla cifra dell'articolo 10. Questo raggiunge l'atto di una casa nuova comprata dal costruttore, che paga l'IGIC invece dell'imposta sui trasferimenti, e l'imposta di bollo in più. L'IGIC in sé non è toccata, perché l'articolo 22 della Ley 20/1991 fissa la sua base in el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas, l'importo totale del corrispettivo ricevuto dall'acquirente o da terzi, cioè il prezzo; l'imposta di bollo sullo stesso atto, invece, non può essere calcolata sotto il valore di riferimento quando l'edificio nuovo ne ha già uno. Molte costruzioni nuove non ce l'hanno alla data dell'atto, perché il Catastro non le ha ancora descritte, e la sezione seguente dice che cosa succede allora.

L'imposta sul patrimonio viene raggiunta in modo indiretto. L'articolo 10 della Ley 19/1991 valuta gli immobili Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición, al più alto di tre valori: il valore catastale, il valore determinato o verificato dall'amministrazione ai fini di altre imposte, e il prezzo di acquisto. La lettura del Catastro è che un valore di riferimento che ha fatto da base all'imposta dell'acquisto o della successione è uno di quei valori, e solo da allora: el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente, può incidere sull'imposta sul patrimonio solo per gli immobili acquistati dal 1° gennaio 2022, mai sul patrimonio preesistente. Che la cifra spinga poi un proprietario non residente oltre la soglia dell'imposta sul patrimonio è una questione della dichiarazione dell'anno, non dell'atto.

Nelle Canarie l'aliquota generale dell'imposta sui trasferimenti, articolo 31 del Decreto Legislativo 1/2009, è con carácter general el tipo del 6,5%, il 6,5 % in via generale, e l'aliquota del 5 % per l'abitazione principale richiede che la base, garage e pertinenze nello stesso edificio compresi, sea inferior o igual a 200.000 euros, sia pari o inferiore a 200.000 €. Poiché la verifica si fa sulla base e la base è il maggiore tra prezzo e valore di riferimento, un valore di riferimento sopra i 200.000 € chiude l'aliquota ridotta anche quando il prezzo è sotto. Le due aliquote, il bonus del 20 % e le aliquote IGIC per il nuovo sono svolte nella nostra guida per comprare casa a Fuerteventura nel 2026. La dichiarazione spetta all'acquirente: l'articolo 39 dà un mes a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato, un mese dall'atto o dal contratto, per presentare il Modelo 600 all'Agencia Tributaria Canaria. Il lato del venditore nello stesso atto, la plusvalenza e la plusvalía comunale, è un altro articolo, il nostro pezzo su vendere casa a Fuerteventura da residente fiscale.

Consultare il valore prima di firmare, e che cosa fare quando non esiste

Il valore è pubblico e datato. La sede elettronica del Catastro permette a chiunque di consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha, consultare e certificare il valore di riferimento di un immobile a una data determinata, dopo essersi identificato por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve, con i dati di un documento d'identità spagnolo, un certificato digitale o Cl@ve. Un acquirente straniero senza nessuno di questi chiede al notaio, all'agente o a un consulente di scaricarlo, oppure chiama la Línea Directa del Catastro, che dà la cifra per telefono. Il certificato mostra il valore e la data per cui vale, che deve essere quella dell'atto. I proprietari ottengono di più: un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de manera que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación, un certificato motivato con ogni dato e ogni elemento tecnico usati per calcolarlo, ed è lì che vengono alla luce una superficie di venti metri quadrati troppo grande, un anno di costruzione di vent'anni troppo giovane o una categoria di qualità due gradini troppo alta. Non sono questioni fiscali ma errori di descrizione, e la risposta del Catastro è che il titolare può in qualunque momento presentare dichiarazioni o, en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma, in caso di disaccordo con i dati descrittivi dell'immobile, avviare davanti al Catastro le procedure catastali previste dalla norma. I dati corretti danno un valore corretto per il prossimo atto; non riaprono un'imposta già pagata, per la quale esistono le vie qui sotto.

Non tutti gli immobili hanno un valore. Il Catastro lo dice: No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma, non esiste valore di riferimento per gli immobili fuori dall'ambito di applicazione della risoluzione dell'anno o quando ricorrono le cause tecniche che essa prevede, e Este hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo, questo fatto non ha di per sé alcun effetto giuridico o fiscale. Le mappe urbane che il Catastro pubblica sono quella residenziale e quella dei garage, e la risoluzione rustica copre i terreni rustici senza costruzioni, sicché un locale commerciale, un terreno, un edificio ancora in costruzione o una casa su terreno rustico spesso non ce l'hanno. L'articolo 10 ricade allora nel vecchio mondo: Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado, quando non esiste valore di riferimento o non può essere certificato, la base è il più alto tra il valore dichiarato, il prezzo e il valore di mercato, salva verifica amministrativa. Quella verifica è la comprobación de valores dell'articolo 57 della legge generale tributaria, e la Corte suprema ha passato il 2026 a sorvegliarla. In una serie di sentenze che si chiude, per ora, con la sentenza 1025/2026 del 21 settembre 2026, ha ripetuto che l'agenzia può aprire una verifica sullo scarto tra il prezzo e la perizia ipotecaria della banca sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, senza alcun onere aggiuntivo rispetto agli altri mezzi di verifica; nella sentenza 923/2026 del 16 luglio 2026 ha stabilito che, quando l'agenzia valuta con perizia, esa visita o comprobación debe implicar, de manera necesaria e inexorable, tanto el examen del exterior como del interior del inmueble, la visita del perito deve di regola coprire l'esterno e l'interno dell'immobile, con ogni eccezione motivata nel fascicolo. Chi compra un terreno o una casa non finita a Fuerteventura dovrebbe quindi conservare la perizia e le fotografie del giorno dell'atto; potrebbe averne bisogno entro quattro anni.

Esempio pratico: 180.000 € pagati, 205.000 € di riferimento, Corralejo

Torniamo alla coppia. L'atto viene firmato nel novembre 2026, il Catastro certifica 205.000 € per quella data, il prezzo è 180.000 €. La tabella fa i conti con le aliquote canarie.

Presentano il Modelo 600 entro il mese su 205.000 € e pagano 13.325 €. Se credono che l'appartamento non valga 205.000 €, hanno una decisione da prendere, e l'acquirente di Tenerife il cui caso è ora davanti alla Corte suprema l'ha presa come consiglia la maggior parte dei notai. Il suo atto registra che lei para evitar problemas y por exigencias de la entidad financiera procederá a liquidar el impuesto por el valor de referencia, superior al precio y al valor de tasación del inmueble reservándose el derecho de reclamar la devolución de lo pagado por encima del precio, pagherà l'imposta sul valore di riferimento, superiore al prezzo e alla perizia, per evitare problemi e perché la banca lo esigeva, riservandosi il diritto di reclamare la restituzione di quanto pagato oltre il prezzo. Pagare prima e chiedere la rettifica costa il denaro per alcuni mesi, e gli interessi tornano con esso se vince. Dichiarare 180.000 € risparmia la cassa ora e invita una liquidazione della differenza con interessi di mora, e un procedimento sanzionatorio è possibile quando si dichiara una base inferiore a quella di legge. Quale via convenga a un acquirente dipende dalla solidità del fascicolo, e di questo parla la sezione seguente.

Le due vie per contestarlo

L'articolo 10 restringe il campo: El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, il valore di riferimento può essere contestato solo impugnando la liquidazione che l'amministrazione eventualmente emette o in occasione di una richiesta di rettifica dell'autoliquidazione. Il Catastro ripete che La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones, può essere contestato solo quando ha effetto fiscale come base dell'imposta sui trasferimenti o dell'imposta sulle successioni e donazioni. Non esiste un reclamo astratto contro la cifra sulla sede elettronica, né una tasación pericial contradictoria con cui cominciare. La risoluzione che fissa i moduli dell'anno può essere impugnata entro un mese dalla pubblicazione, ma è una contestazione del metodo per un intero territorio, non del vostro appartamento.

La via uno è la rettifica: avete dichiarato sul valore di riferimento e chiedete all'Agencia Tributaria Canaria di correggere la vostra stessa dichiarazione e restituire l'eccedenza con gli interessi. La regolano l'articolo 120.3 della legge generale tributaria e gli articoli da 126 a 128 del Real Decreto 1065/2007. La richiesta si presenta dopo la dichiarazione e prima che l'amministrazione emetta una liquidazione definitiva, entro i quattro anni in cui vive il diritto al rimborso; l'ufficio esamina il fascicolo e può chiedere di più; El plazo máximo para notificar la resolución de este procedimiento será de seis meses, ha sei mesi per notificare la decisione, dopo di che il silenzio vale come rifiuto che apre il ricorso. La via due è il ricorso: avete dichiarato il prezzo, l'ufficio ha liquidato la differenza sul valore di riferimento e voi contestate la liquidazione, prima davanti allo stesso ufficio con recurso de reposición, per il quale El plazo para la interposición de este recurso será de un mes contado a partir del día siguiente al de la notificación del acto recurrible, il termine è di un mese dal giorno successivo alla notifica, oppure direttamente davanti al Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias entro lo stesso mese. Il TEAR non chiede spese, e la sua decisione apre la porta del Tribunal Superior de Justicia de Canarias.

Entrambe le vie incontrano lo stesso guardiano. L'articolo 10.4 dice che la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada, l'amministrazione tributaria decide dopo una relazione obbligatoria e vincolante del Catastro che conferma o corregge il valore alla luce dei documenti prodotti, e la relazione deve essere motivata: el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación, il valore confermato o corretto è motivato indicando la risoluzione da cui deriva, i moduli, i fattori di riduzione e gli altri elementi usati. Nel caso di Tenerife la relazione del Catastro ha abbassato la propria cifra da 309.631,27 € a 302.211,81 € e l'agenzia ha restituito 441,01 €: la relazione ha corretto un dato e mantenuto il metodo. Se l'ufficio tributario e il TEAR possano fermarsi lì, con la relazione del Catastro in una mano e la perizia dell'acquirente non letta nell'altra, è esattamente ciò che la corte canaria ha rifiutato e ciò che la Corte suprema deciderà ora.

Che cosa deve contenere il fascicolo, dai casi vinti e persi:

• L'atto e la prova del pagamento. Il prezzo, la data, il Modelo 600 presentato sul valore di riferimento e la ricevuta; si reclama la differenza e i suoi interessi.
• Il certificato di motivazione del Catastro. Ottenuto dalla sede elettronica dopo l'atto; indica il modulo, i coefficienti e la descrizione che il Catastro ha usato, ed è il documento a cui il vostro perito deve rispondere.
• Una perizia di questo immobile, non una valutazione ipotecaria. Fatta da un perito abilitato dopo aver visitato l'interno, datata vicino all'atto, con lo stato di conservazione, la distribuzione e i difetti registrati.
• Comparabili identificati uno a uno. La perizia di Tenerife ha indicato sei vendite nella stessa zona; una lista di prezzi richiesti su un portale non è una prova.
• Più di un metodo. Comparazione, costo e valore residuo che convergono su una cifra simile sono ciò che ha convinto la corte canaria.
• Una spiegazione dello scarto. La corte di Burgos ha respinto due fascicoli perché la perizia era consegnata senza una parola sul perché la cifra del Catastro superasse il mercato; lo scarto da solo non prova nulla.
• Gli errori di descrizione, se ci sono. Superficie, anno di costruzione, categoria o uso registrati male, con le planimetrie o la licenza che lo dimostrano.
• Fotografie datate all'atto. Dell'interno soprattutto; una ristrutturazione successiva rende inutile una visita successiva.
• La perizia della banca, spiegata. Può sostenere il fascicolo ma non reggerlo; le corti lo hanno detto due volte.
• I termini, per iscritto. Quattro anni per la rettifica, un mese per ogni ricorso, sei mesi perché l'ufficio risponda; un fascicolo tardivo perde anche con la migliore perizia.

Che cosa ha detto la Corte costituzionale nel febbraio 2026

La questione se una base fissata da una formula di valutazione di massa rispetti il principio di capacità contributiva è arrivata alla Corte costituzionale da Málaga. Un acquirente aveva pagato 209.000 € per un appartamento e un garage a Casares nel giugno 2022 e dichiarato all'aliquota andalusa di allora, il 7 %; l'agenzia regionale ha applicato il valore di riferimento e liquidato la differenza; il Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha rimesso alla Corte gli articoli 10 e 46 del testo sui trasferimenti e la terza disposizione finale della legge del catasto. La sentenza 13/2026 del 12 febbraio 2026, pubblicata sul BOE del 19 marzo 2026, li ha confermati. La Corte ha ritenuto che nos hallamos ante un sistema de cuantificación objetiva de capacidades económicas potenciales que cuenta con una justificación razonable y suficiente desde el punto de vista constitucional, siamo davanti a un sistema di quantificazione oggettiva di capacità contributive potenziali con una giustificazione ragionevole e sufficiente dal punto di vista costituzionale, e ha descritto il posto della cifra: el «valor de referencia» no es un medio de comprobación de valores sino el elemento definidor de la base imponible del impuesto, il valore di riferimento non è un mezzo di verifica dei valori ma l'elemento che definisce la base, sicché la vecchia verifica queda ahora reducida en su aplicación a los bienes inmuebles que, por sus características especiales, no tengan asignado un valor de referencia, è ora confinata agli immobili che, per le loro caratteristiche speciali, non hanno un valore di riferimento.

Ciò che conta per un acquirente è perché la Corte ha trovato accettabile il sistema: non perché la cifra sia sempre giusta, ma perché può essere combattuta. È, nelle parole della Corte, una presunción iuris tantum en la determinación de un valor que exige una prueba suficiente en contrario para quien quiera desvirtuarla, una presunzione relativa nella determinazione di un valore, che esige una prova contraria sufficiente da chi vuole rimuoverla, e la legge crea un sistema abierto a su contradicción, que permite acreditar, sin límite probatorio de ninguna clase (dictámenes periciales incluidos) un valor distinto, un sistema aperto al contraddittorio, che permette di provare un valore diverso senza alcun limite di prova, perizie comprese. La Corte ha citato la sentenza della corte di Burgos del febbraio 2025 come esempio dei giudici ordinari che applicano esattamente questo. Essa ha decidido desestimar la presente cuestión de inconstitucionalidad, ha respinto la questione. La sentenza stabilisce che la soglia resta; consegna anche a ogni acquirente l'argomento che una perizia deve essere letta.

Che cosa la Corte suprema deve ancora decidere: un caso di Tenerife

L'acquirente di cui abbiamo citato la clausola ha comprato una villetta bifamiliare a Santa Cruz de Tenerife il 13 gennaio 2022 per 259.900 €, con una perizia bancaria di 255.419,33 € e un valore di riferimento di 309.631,27 €. Ha dichiarato sul prezzo, poi sul valore di riferimento, poi ha chiesto indietro i suoi soldi. L'Agencia Tributaria Canaria ha ottenuto la relazione vincolante del Catastro, che ha corretto il valore a 302.211,81 €, e ha restituito 441,01 €; il TEAR ha respinto il suo reclamo nell'agosto 2023. Il Tribunal Superior de Justicia de Canarias, nella sentenza 358/2024 del 15 luglio 2024, le ha dato il rimborso intero con gli interessi. Il suo ragionamento è quello che ogni corte successiva ha citato: poiché l'articolo 10 permette di contestare il valore e richiede la relazione del Catastro, no estemos ante una valor que goza de la presunción iure et de iure sino de una presunción iuris tantum, por ello susceptible de impugnación, non siamo davanti a un valore con presunzione assoluta ma davanti a una presunzione relativa, quindi contestabile, e Difícilmente cabe su impugnación si con el informe emitido por la DGC y sin examinar el informe pericial de parte se desestima, sin más dicha impugnación, una contestazione può difficilmente esistere se viene respinta sulla sola relazione del Catastro, senza esaminare la perizia di parte. La corte ha poi letto la perizia, fatta per il mutuo ma dopo una visita interna, vi ha trovato sei comparabili identificati nella stessa zona e tre metodi convergenti, e l'ha preferita al modulo del Catastro.

Il Governo delle Canarie ha fatto ricorso. Il 29 aprile 2026 la Corte suprema lo ha ammesso, numero 8442/2024, e ha fissato la questione a cui risponderà: Determinar si, en las transmisiones de bienes inmuebles, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro, determinare se, nei trasferimenti di immobili, il valore di riferimento fissato dal Catastro es el que debe servir de base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en todo caso, debba servire da base dell'imposta sui trasferimenti in ogni caso, o se sia una presunzione relativa che un giudice può superare con altre prove, perizie comprese, que permitan acreditar que el valor del bien es inferior al valor de referencia, che dimostrino che l'immobile vale meno del valore di riferimento. L'ordinanza nota che non esiste giurisprudenza della Corte suprema sul punto e che la questione tocca un gran numero di situazioni. Il 21 ottobre 2026 nessuna sentenza era stata pubblicata: la questione è aperta. Finché non avrà risposta, la posizione della corte canaria è il diritto applicato nelle isole, e la risposta, quando arriverà, vincolerà l'ufficio, il TEAR e il giudice che decideranno le contestazioni presentate oggi.

Che cosa le corti regionali accettano come prova, e che cosa respingono

Il «senza limite di prova» della Corte costituzionale non è «qualunque prova». La sezione che la stessa Corte costituzionale ha citato, la corte di Castilla y León con sede a Burgos, ha respinto due contestazioni pur concordando con Tenerife sul principio. Nella sentenza 32/2025 dell'11 febbraio 2025 ha ritenuto che la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro, la mera differenza di importi tra una perizia ipotecaria e il valore di riferimento, senza alcuna spiegazione dello scarto, dell'errore che può essere stato commesso nella valutazione o del perché il valore di riferimento superi il mercato, non serve a sostituire l'uno con l'altro, pur ammettendo che le cose cambiano quando la perizia è convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios, adeguatamente spiegata, da sola o insieme ad altri elementi di prova. Nella sentenza 13/2026 del 2 febbraio 2026 ha respinto di nuovo, perché realmente se aporta una valoración alternativa, pero sin probar qué error puede tener el valor de referencia calculado por la Administración, ciò che era stato prodotto era in realtà una valutazione alternativa, senza provare quale errore potesse contenere il valore di riferimento calcolato dall'amministrazione, e i comparabili della relazione della banca non erano comparabili.

Letti insieme, i casi tracciano una linea con cui un acquirente di Fuerteventura può lavorare. Un valore di riferimento sarà rimosso quando il contribuente dimostra o che la descrizione o il calcolo del Catastro sono sbagliati, o che il valore di mercato di questo specifico immobile è inferiore, con una perizia che visita, identifica, confronta e spiega. Non sarà rimosso dal solo prezzo, dalla sola cifra della banca né dalla lamentela generica che nessuno ha visitato: la corte di Burgos ha aggiunto che non si può chiedere all'amministrazione di mandare un perito, perché l'articolo 46 vieta la verifica quando la base è il valore di riferimento. Ciò che resta aperto è se l'ufficio tributario e il TEAR, e non solo il giudice, debbano valutare la perizia, e fin dove un giudice possa preferirla. Questa è la questione pendente della Corte suprema.

Che cosa fa il nostro desk di diritto tributario

Il nostro desk di diritto tributario a Caleta de Fuste e Costa Calma prende in mano la conversazione con l'agenzia tributaria canaria il giorno in cui il valore di riferimento diventa un problema. Prima dell'atto, scarica il certificato e, per un proprietario, il certificato di motivazione, li legge contro l'immobile e dice all'acquirente quale sarà la base e se l'aliquota del 5 % sopravvive. Dopo l'atto, stabilisce che cosa è davvero aperto, presenta la richiesta di rettifica con una perizia costruita secondo lo standard fissato dalle corti, risponde alla relazione del Catastro e impugna ciò che è sbagliato: davanti all'ufficio, davanti al tribunale economico-amministrativo, dove non ci sono spese di giustizia, e in tribunale quando bisogna arrivare fin lì. La presentazione del Modelo 600 e le dichiarazioni annuali vivono con la nostra consulenza; questo desk è per quando la cifra viene contestata. Prenotate una consulenza e portate l'atto, il certificato del Catastro e qualunque perizia abbiate già.

Domande frequenti

Posso pagare l'imposta sui trasferimenti sul prezzo se il valore di riferimento è più alto?

No. La base è il maggiore dei due, e una dichiarazione presentata sul prezzo viene corretta da una liquidazione della differenza con interessi di mora, e può aprire un procedimento sanzionatorio. Se credete che il valore sia sbagliato, dichiarate sul valore di riferimento entro il mese, poi chiedete la rettifica e il rimborso dell'eccedenza con gli interessi; la richiesta può essere presentata entro quattro anni, e l'ufficio ha sei mesi per rispondere.

Come trovo il valore di riferimento di un appartamento che voglio comprare a Fuerteventura?

Sulla sede elettronica del Catastro, con i dati di un documento d'identità spagnolo, un certificato digitale o Cl@ve, scegliendo la data prevista dell'atto; per telefono tramite la Línea Directa del Catastro; oppure tramite il notaio, che allega il certificato all'atto. Chiedetelo prima di trattare, non dopo, e chiedetelo di nuovo se la firma slitta a gennaio, perché i valori cambiano ogni 1° gennaio.

La perizia della banca basta per contestare il valore?

Da sola, no: la corte di Burgos ha respinto due contestazioni costruite su una perizia ipotecaria e lo scarto soltanto. La corte canaria ha accettato una perizia che aveva visitato l'interno, indicato sei comparabili nella stessa zona, applicato tre metodi e spiegato perché il modulo del Catastro non si adattava alla casa. La Corte suprema sta ora decidendo se i giudici possano preferire una perizia del genere in ogni caso.

Il valore di riferimento aumenta la mia IBI o la mia imposta sul patrimonio?

Non la IBI: il Catastro afferma che il valore di riferimento non incide in alcun modo sul valore catastale. L'imposta sul patrimonio valuta un immobile al più alto tra il suo valore catastale, il valore che l'amministrazione ha determinato per un'altra imposta e il prezzo di acquisto, sicché un valore di riferimento che ha fatto da base all'imposta del vostro acquisto o della vostra successione entra in quel confronto, solo per gli immobili acquistati dal 2022 in poi.

La Corte costituzionale ha chiuso la questione?

Ha chiuso che la soglia è costituzionale: la sentenza 13/2026 del 12 febbraio 2026 ha respinto la questione della corte andalusa, perché il valore ha come tetto il mercato e può essere confutato con qualunque prova, perizie comprese. Ciò che non ha chiuso è come gli uffici tributari e i giudici debbano trattare quella prova, che la Corte suprema ha ammesso a decisione il 29 aprile 2026 in un caso di Tenerife e non aveva deciso il 21 ottobre 2026.

Fatti verificati a ottobre 2026 (Real Decreto Legislativo 1/2004, terza disposizione finale e nona disposizione transitoria; Real Decreto Legislativo 1/1993, articoli 10, 30, 46 e 49; Ley 29/1987, articoli 9 e 18; Ley 19/1991, articolo 10; Ley 58/2003, articoli 57, 66, 120, 223 e 235; Real Decreto 1065/2007, articoli da 126 a 128; Ley 20/1991, articolo 22; il Decreto Legislativo canario 1/2009, articoli 31 e 39, tutti nel testo in vigore il 21 ottobre 2026; Orden HFP/1104/2021; gli avvisi del Catastro sul BOE dell'8 ottobre e del 16 dicembre 2025 e le sue domande e risposte lette il 21 ottobre 2026; la sentenza 13/2026 della Corte costituzionale; l'ordinanza della Corte suprema del 29 aprile 2026 nel ricorso 8442/2024 e le sue sentenze 923/2026 e 1025/2026; la sentenza 358/2024 del Tribunal Superior de Justicia de Canarias; le sentenze 32/2025 e 13/2026 del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León). Non è un consiglio per il vostro caso: la data del vostro atto, la descrizione dell'immobile nel Catastro e la perizia che potete ottenere decidono che cosa si applica, e ogni via ha il suo termine.