O valor de referência do cadastro: o piso do ITP e das sucessões, como se constrói, onde o consultar antes de assinar e como o contestar depois do acórdão do Constitucional de 2026

Um casal vindo da Alemanha assina em novembro de 2026 a compra de um apartamento usado em Corralejo por 180.000 €, o preço que o vendedor aceitou após três meses no mercado. Agrafado à escritura vai um certificado que o notário descarregou do Catastro e de que ninguém falou durante a negociação: o valor de referência do imóvel, 205.000 €. O seu imposto sobre transmissões não é 6,5 % do que pagaram mas 6,5 % desse número, 13.325 € em vez de 11.700 €, e os 1.625 € de diferença são imposto sobre 25.000 € que não mudaram de mãos em parte alguma. Desde 1 de janeiro de 2022 esse certificado decide a base tributável de cada compra de usado, de cada herança e de cada doação de imóveis em Espanha. Este artigo explica o que é o valor de referência e como o Catastro o constrói cada ano, a que impostos serve de piso e quais deixa em paz, onde o consultar antes de assinar e o que acontece quando um imóvel não o tem, o que o casal de Corralejo paga realmente, as duas vias que a lei dá para contestar o número e o processo que cada uma exige, o que o Tribunal Constitucional decidiu em fevereiro de 2026, a questão que o Supremo admitiu em abril de 2026 a partir de um caso de Tenerife e ainda não respondeu, e o que os tribunais regionais aceitaram e rejeitaram como prova.

O que é o valor de referência, e como o Catastro o constrói

O valor de referência não é o valor cadastral nem uma avaliação do seu apartamento. É um número que a Dirección General del Catastro atribui uma vez por ano a cada imóvel que pode, a partir dos preços que os notários comunicam nas vendas reais. A regra é a terceira disposição final da lei do cadastro, o Real Decreto Legislativo 1/2004, na redação que lhe deu a lei antifraude, a Ley 11/2021: o Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas, determinará de forma objetiva, com o limite do valor de mercado e a partir dos dados que detém, o valor de referência que resulta da análise dos preços comunicados pelos notários nas vendas efetivamente realizadas. A análise é vertida em un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, um relatório anual do mercado imobiliário e um mapa de valores que divide o território em âmbitos homogéneos de avaliação, cada um com um módulo de valor médio para o seu imóvel representativo. Para que o resultado fique abaixo do mercado, a lei ordena un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase, um fator de minoração para cada classe de imóveis, e a Orden HFP/1104/2021 fixou-o: para os imóveis urbanos en su determinación será de aplicación el factor de minoración (FM) 0,9, na determinação aplica-se o fator 0,9, e o mesmo 0,9 para os terrenos rústicos. A própria resposta do Catastro à pergunta sobre por que um valor mudou a 1 de janeiro é que El valor de referencia de los inmuebles se determina, año a año, o valor de referência dos imóveis determina-se ano a ano, a partir das vendas do ano anterior.

Como o módulo passa a ser o número do seu apartamento está, por agora, emprestado das regras da avaliação cadastral. A nona disposição transitória diz que, enquanto não for aprovado o regulamento, para os imóveis urbanos los criterios y reglas de cálculo se ajustarán a lo previsto en las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, os critérios e regras de cálculo seguem as normas técnicas de avaliação e o quadro de valores do solo e das construções usados para o valor cadastral dos imóveis urbanos. As perguntas e respostas do Catastro dizem-no de forma mais simples: o valor de um imóvel concreto calcula-se a partir do módulo do seu âmbito teniendo en cuenta entre otras, las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo, tendo em conta, entre outras, as diferenças de categoria, antiguidade e estado de conservação entre este imóvel e o representativo que o módulo descreve. Ninguém visita. O número sai do que o Catastro tem na ficha sobre o seu edifício: área, ano, qualidade, uso. Se a ficha está errada, o valor está errado, e é a primeira coisa a verificar.

O calendário está escrito na lei. Cada ano o Catastro aprova uma resolução com os elementos necessários para calcular os valores do ano seguinte, e Esta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva, ela é publicada por edital na sede eletrónica do Catastro antes de 30 de outubro do ano anterior àquele em que produz efeitos, após uma audiência coletiva anunciada no BOE por dez dias. Nos primeiros vinte dias de dezembro o Catastro publica um anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, um anúncio informativo para que todos conheçam os valores de cada imóvel. O ciclo de 2026 correu exatamente assim. O BOE de 8 de outubro de 2025 anunciou la apertura del trámite de audiencia colectiva previo a la aprobación de la resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2026, a abertura da audiência prévia à resolução sobre os elementos para os valores urbanos de 2026; a resolução tem data de 27 de outubro de 2025; e o anúncio do BOE de 16 de dezembro de 2025 disse que os valores podrán ser consultados de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro, podem ser consultados de forma permanente na sede eletrónica do Catastro, a partir de 1 de janeiro de 2026. A 21 de outubro de 2026 a mesma sede já listava os relatórios de mercado e os procedimentos para 2027, publicados a 25 de setembro de 2026: os valores que regerão as escrituras assinadas a partir de 1 de janeiro de 2027 estão a ser fixados agora, e uma compra que escorrega de dezembro para janeiro pode mudar de base sem que ninguém toque no preço.

Uma coisa que o valor não faz, nas palavras do Catastro: El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno, não afeta de modo algum o valor cadastral em vigor. O seu IBI não se move.

Os impostos a que serve de piso, e o que não toca

O valor de referência importa porque três leis fiscais foram reescritas em 2021 para remeter para ele. No imposto sobre transmissões, o artigo 10 do Real Decreto Legislativo 1/1993 mantém o valor de mercado como base geral, definido como el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas, o preço mais provável pelo qual um bem livre de encargos poderia ser vendido entre partes independentes, e depois separa os imóveis: En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto, para os imóveis o valor é o valor de referência previsto nas regras do cadastro à data em que o imposto se torna exigível. A exigibilidade, segundo o artigo 49, é el día en que se realice el acto o contrato gravado, o dia em que se realiza o ato ou contrato: a data da escritura, não a do contrato-promessa nem a da entrega das chaves. O piso funciona num só sentido: si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes, se o valor declarado ou o preço acordado, ou ambos, forem superiores ao valor de referência, o número mais alto é a base. Pague mais do que o Catastro pensa e é tributado pelo que pagou; pague menos e é tributado pelo que o Catastro pensa. O artigo 46 fecha o círculo: a administração pode verificar valores salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior, salvo se, no caso de um imóvel, a base for o seu valor de referência ou um montante superior, pelo que um comprador que declara pelo valor de referência não receberá depois uma verificação de valor.

O imposto sobre sucessões e doações segue o mesmo desenho no artigo 9 da Ley 29/1987: a base de um imóvel herdado ou doado é o seu valor de referência à data do óbito ou da doação, e si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible, se os herdeiros declararem mais, o seu número é a base; o artigo 18 veda uma verificação de valor salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o el valor declarado por ser superior, salvo se a base for o valor de referência ou um valor declarado superior. Como se apresentam as declarações canárias de sucessões e doações, onde e em que prazos, é o tema do nosso artigo sobre os modelos 650 e 651, e a aritmética de doar uma casa a um filho em vez de a deixar em testamento está na peça dos nossos colegas sobre doações aos filhos nas Canárias.

O imposto do selo também recebeu um piso. O artigo 30 do texto das transmissões, para as escrituras notariais cuja base depende do valor de um imóvel, diz agora: Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido, quando a base se determina em função do valor de imóveis, esse valor não pode ser inferior ao número do artigo 10. Isso alcança a escritura de uma casa nova comprada ao promotor, que paga IGIC em vez de imposto sobre transmissões, e imposto do selo por cima. O IGIC em si não é tocado, porque o artigo 22 da Ley 20/1991 fixa a sua base em el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas, o montante total da contraprestação recebida do comprador ou de terceiros, isto é, o preço; o imposto do selo sobre a mesma escritura, porém, não pode ser calculado abaixo do valor de referência quando o edifício novo já o tem. Muitas construções novas não o têm à data da escritura, porque o Catastro ainda não as descreveu, e a secção seguinte diz o que acontece então.

O imposto sobre o património é atingido de forma indireta. O artigo 10 da Ley 19/1991 avalia os imóveis Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición, pelo maior de três valores: o valor cadastral, o valor determinado ou verificado pela administração para efeitos de outros impostos, e o preço de aquisição. A leitura do Catastro é que um valor de referência que serviu de base ao imposto da compra ou da herança é um desses valores, e só a partir daí: el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente, só pode afetar o imposto sobre o património quanto aos imóveis adquiridos a partir de 1 de janeiro de 2022, nunca o património preexistente. Se o número empurra depois um proprietário não residente para lá do limiar do imposto sobre o património é uma questão da declaração do ano, não da escritura.

Nas Canárias a taxa geral do imposto sobre transmissões, artigo 31 do Decreto Legislativo 1/2009, é con carácter general el tipo del 6,5%, 6,5 % em regra geral, e a taxa de 5 % para a habitação própria e permanente exige que a base, garagens e anexos no mesmo edifício incluídos, sea inferior o igual a 200.000 euros, seja igual ou inferior a 200.000 €. Como o teste se faz sobre a base e a base é o maior entre preço e valor de referência, um valor de referência acima de 200.000 € fecha a taxa reduzida mesmo quando o preço fica abaixo. As duas taxas, a bonificação de 20 % e as taxas de IGIC para construção nova estão desenvolvidas no nosso guia sobre comprar casa em Fuerteventura em 2026. A declaração cabe ao comprador: o artigo 39 dá un mes a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato, um mês a contar do ato ou contrato, para apresentar o Modelo 600 à Agencia Tributaria Canaria. O lado do vendedor na mesma escritura, a mais-valia e a plusvalía municipal, é outro artigo, a nossa peça sobre vender casa em Fuerteventura como residente fiscal.

Consultar o valor antes de assinar, e o que fazer quando não existe

O valor é público e tem data. A sede eletrónica do Catastro permite a qualquer pessoa consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha, consultar e certificar o valor de referência de um imóvel a uma determinada data, depois de se identificar por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve, com os dados de um documento de identidade espanhol, um certificado digital ou Cl@ve. Um comprador estrangeiro sem nenhum destes pede ao notário, ao agente ou a um consultor que o descarregue, ou liga para a Línea Directa del Catastro, que dá o número por telefone. O certificado mostra o valor e a data para a qual vale, que deve ser a da escritura. Os proprietários obtêm mais: un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de manera que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación, um certificado fundamentado com cada dado e cada elemento técnico usados no cálculo, e é aí que vêm à luz uma área vinte metros quadrados maior do que a real, um ano de construção vinte anos mais novo ou uma categoria de qualidade dois degraus mais alta. Isso não são questões fiscais mas erros de descrição, e a resposta do Catastro é que o titular pode a qualquer momento apresentar declarações ou, en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma, em caso de desacordo com os dados descritivos do imóvel, iniciar junto do Catastro os procedimentos cadastrais previstos na norma. Dados corrigidos dão um valor corrigido para a próxima escritura; não reabrem um imposto já pago, para o qual existem as vias abaixo.

Nem todos os imóveis têm valor. O Catastro di-lo: No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma, não existe valor de referência para os imóveis fora do âmbito de aplicação da resolução do ano ou quando ocorrem as causas técnicas que ela prevê, e Este hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo, este facto não tem por si só qualquer efeito jurídico ou fiscal. Os mapas urbanos que o Catastro publica são o residencial e o de garagens, e a resolução rústica cobre o solo rústico sem construções, pelo que uma loja, um terreno, um edifício ainda em construção ou uma casa em solo rústico frequentemente não o têm. O artigo 10 volta então ao mundo antigo: Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado, quando não existe valor de referência ou este não pode ser certificado, a base é o maior entre o valor declarado, o preço e o valor de mercado, sem prejuízo de uma verificação administrativa. Essa verificação é a comprobación de valores do artigo 57 da lei geral tributária, e o Supremo passou 2026 a vigiá-la. Numa linha de acórdãos que termina, por agora, com o acórdão 1025/2026 de 21 de setembro de 2026, repetiu que a agência pode abrir uma verificação sobre a diferença entre o preço e a avaliação hipotecária do banco sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, sem qualquer encargo adicional face aos outros meios de verificação; no acórdão 923/2026 de 16 de julho de 2026 decidiu que, quando a agência avalia por parecer de perito, esa visita o comprobación debe implicar, de manera necesaria e inexorable, tanto el examen del exterior como del interior del inmueble, a visita do perito deve em regra abranger o exterior e o interior do imóvel, com qualquer exceção justificada no processo. Quem compra um terreno ou uma casa inacabada em Fuerteventura deve por isso guardar a avaliação e as fotografias do dia da escritura; pode precisar delas dentro de quatro anos.

Exemplo prático: 180.000 € pagos, 205.000 € de referência, Corralejo

Voltemos ao casal. A escritura é assinada em novembro de 2026, o Catastro certifica 205.000 € para essa data, o preço é 180.000 €. A tabela faz as contas às taxas canárias.

Apresentam o Modelo 600 dentro do mês por 205.000 € e pagam 13.325 €. Se acreditam que o apartamento não vale 205.000 €, têm uma decisão a tomar, e a compradora de Tenerife cujo caso está agora no Supremo tomou-a como a maioria dos notários recomenda. A sua escritura regista que ela para evitar problemas y por exigencias de la entidad financiera procederá a liquidar el impuesto por el valor de referencia, superior al precio y al valor de tasación del inmueble reservándose el derecho de reclamar la devolución de lo pagado por encima del precio, pagará o imposto pelo valor de referência, superior ao preço e à avaliação, para evitar problemas e porque o banco o exigia, reservando-se o direito de reclamar a devolução do que pagou acima do preço. Pagar primeiro e pedir a retificação custa o dinheiro durante alguns meses, e os juros voltam com ele se ganhar. Declarar 180.000 € poupa a caixa agora e convida uma liquidação da diferença com juros de mora, e um processo sancionatório é possível quando se declara uma base inferior à legal. Que via convém a um comprador depende da solidez do processo, e disso trata a secção seguinte.

As duas vias para o contestar

O artigo 10 estreita o campo: El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, o valor de referência só pode ser contestado recorrendo da liquidação que a administração eventualmente pratique, ou por ocasião de um pedido de retificação da autoliquidação. O Catastro repete que La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones, só pode ser contestado quando tem efeito fiscal como base do imposto sobre transmissões ou do imposto sobre sucessões e doações. Não há queixa abstrata contra o número na sede eletrónica, nem tasación pericial contradictoria com que começar. A resolução que fixa os módulos do ano pode ela própria ser impugnada no prazo de um mês desde a publicação, mas isso é uma contestação do método para todo um território, não do seu apartamento.

A via um é a retificação: declarou pelo valor de referência e pede à Agencia Tributaria Canaria que corrija a sua própria declaração e devolva o excesso com juros. Regem-na o artigo 120.3 da lei geral tributária e os artigos 126 a 128 do Real Decreto 1065/2007. O pedido faz-se depois da entrega e antes de a administração praticar uma liquidação definitiva, dentro dos quatro anos em que vive o direito à devolução; o serviço examina o processo e pode pedir mais; El plazo máximo para notificar la resolución de este procedimiento será de seis meses, tem seis meses para notificar a decisão, após o que o silêncio vale como recusa que abre o recurso. A via dois é o recurso: declarou o preço, o serviço liquidou a diferença pelo valor de referência e contesta a liquidação, primeiro perante o próprio serviço por recurso de reposición, para o qual El plazo para la interposición de este recurso será de un mes contado a partir del día siguiente al de la notificación del acto recurrible, o prazo é de um mês a contar do dia seguinte à notificação, ou diretamente perante o Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias dentro do mesmo mês. O TEAR não cobra custas, e a sua decisão abre a porta do Tribunal Superior de Justicia de Canarias.

As duas vias encontram o mesmo guardião. O artigo 10.4 diz que la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada, a administração tributária decide após um relatório obrigatório e vinculativo do Catastro que confirma ou corrige o valor à luz dos documentos apresentados, e o relatório tem de ser fundamentado: el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación, o valor confirmado ou corrigido é fundamentado pela indicação da resolução de que procede, dos módulos, dos fatores de minoração e dos demais elementos usados. No caso de Tenerife o relatório do Catastro baixou o seu próprio número de 309.631,27 € para 302.211,81 € e a agência devolveu 441,01 €: o relatório corrigiu um dado e manteve o método. Se o serviço tributário e o TEAR podem ficar por aí, com o relatório do Catastro numa mão e a avaliação do comprador por ler na outra, é precisamente o que o tribunal canário recusou e o que o Supremo vai agora decidir.

O que o processo deve conter, segundo os casos ganhos e perdidos:

• A escritura e a prova do pagamento. O preço, a data, o Modelo 600 apresentado pelo valor de referência e o recibo; reclama-se a diferença e os seus juros.
• O certificado de fundamentação do Catastro. Obtido na sede eletrónica depois da escritura; nomeia o módulo, os coeficientes e a descrição que o Catastro usou, e é o documento a que o seu perito tem de responder.
• Uma avaliação deste imóvel, não uma avaliação hipotecária. Feita por um avaliador habilitado depois de visitar o interior, datada perto da escritura, com o estado de conservação, a distribuição e os defeitos registados.
• Comparáveis identificados um a um. A avaliação de Tenerife nomeou seis vendas na mesma zona; uma lista de preços pedidos num portal não é prova.
• Mais do que um método. Comparação, custo e valor residual a convergir num número parecido foi o que convenceu o tribunal canário.
• Uma explicação da discrepância. O tribunal de Burgos rejeitou dois processos porque a avaliação foi entregue sem uma palavra sobre por que o número do Catastro ultrapassava o mercado; a diferença por si só não prova nada.
• Os erros de descrição, se existirem. Área, ano de construção, categoria ou uso mal registados, com as plantas ou a licença que o mostram.
• Fotografias datadas da escritura. Do interior sobretudo; uma remodelação posterior torna inútil uma visita posterior.
• A avaliação do banco, explicada. Pode apoiar o processo mas não o sustentar; os tribunais disseram-no duas vezes.
• Os prazos, por escrito. Quatro anos para a retificação, um mês para cada recurso, seis meses para o serviço responder; um processo tardio perde com a melhor avaliação.

O que o Tribunal Constitucional disse em fevereiro de 2026

A questão de saber se uma base fixada por uma fórmula de avaliação em massa respeita o princípio da capacidade contributiva chegou ao Tribunal Constitucional desde Málaga. Um comprador tinha pago 209.000 € por um apartamento e uma garagem em Casares em junho de 2022 e declarado à taxa andaluza de então, 7 %; a agência regional aplicou o valor de referência e liquidou a diferença; o Tribunal Superior de Justicia de Andalucía remeteu ao Tribunal os artigos 10 e 46 do texto das transmissões e a terceira disposição final da lei do cadastro. O acórdão 13/2026, de 12 de fevereiro de 2026, publicado no BOE de 19 de março de 2026, confirmou-os. O Tribunal considerou que nos hallamos ante un sistema de cuantificación objetiva de capacidades económicas potenciales que cuenta con una justificación razonable y suficiente desde el punto de vista constitucional, estamos perante um sistema de quantificação objetiva de capacidades contributivas potenciais com uma justificação razoável e suficiente do ponto de vista constitucional, e descreveu o lugar do número: el «valor de referencia» no es un medio de comprobación de valores sino el elemento definidor de la base imponible del impuesto, o valor de referência não é um meio de verificação de valores mas o elemento que define a base, de modo que a antiga verificação queda ahora reducida en su aplicación a los bienes inmuebles que, por sus características especiales, no tengan asignado un valor de referencia, fica agora confinada aos imóveis que, pelas suas características especiais, não têm valor de referência.

O que importa a um comprador é por que o Tribunal achou o sistema aceitável: não porque o número acerte sempre, mas porque pode ser combatido. É, nas palavras do Tribunal, una presunción iuris tantum en la determinación de un valor que exige una prueba suficiente en contrario para quien quiera desvirtuarla, uma presunção ilidível na determinação de um valor, que exige prova suficiente em contrário de quem a quiser afastar, e a lei cria un sistema abierto a su contradicción, que permite acreditar, sin límite probatorio de ninguna clase (dictámenes periciales incluidos) un valor distinto, um sistema aberto à contradição, que permite provar um valor diferente sem qualquer limite de prova, pareceres periciais incluídos. O Tribunal citou o acórdão do tribunal de Burgos de fevereiro de 2025 como exemplo dos tribunais comuns a aplicar exatamente isso. Ele ha decidido desestimar la presente cuestión de inconstitucionalidad, rejeitou a questão. O acórdão assenta que o piso fica; também entrega a cada comprador o argumento de que uma avaliação tem de ser lida.

O que o Supremo ainda tem de decidir: um caso de Tenerife

A compradora cuja cláusula citámos comprou uma moradia geminada em Santa Cruz de Tenerife a 13 de janeiro de 2022 por 259.900 €, com uma avaliação bancária de 255.419,33 € e um valor de referência de 309.631,27 €. Declarou pelo preço, depois pelo valor de referência, e depois pediu o dinheiro de volta. A Agencia Tributaria Canaria obteve o relatório vinculativo do Catastro, que corrigiu o valor para 302.211,81 €, e devolveu 441,01 €; o TEAR rejeitou a sua reclamação em agosto de 2023. O Tribunal Superior de Justicia de Canarias, no acórdão 358/2024, de 15 de julho de 2024, deu-lhe a devolução inteira com juros. O seu raciocínio é o que todos os tribunais posteriores citaram: porque o artigo 10 permite contestar o valor e exige o relatório do Catastro, no estemos ante una valor que goza de la presunción iure et de iure sino de una presunción iuris tantum, por ello susceptible de impugnación, não estamos perante um valor com presunção absoluta mas perante uma presunção ilidível, por isso contestável, e Difícilmente cabe su impugnación si con el informe emitido por la DGC y sin examinar el informe pericial de parte se desestima, sin más dicha impugnación, uma contestação dificilmente pode existir se é rejeitada só com o relatório do Catastro, sem examinar o parecer pericial da parte. O tribunal leu então a avaliação, feita para a hipoteca mas após uma visita ao interior, encontrou nela seis comparáveis identificados na mesma zona e três métodos convergentes, e preferiu-a ao módulo do Catastro.

O Governo das Canárias recorreu. A 29 de abril de 2026 o Supremo admitiu o recurso, número 8442/2024, e fixou a questão a que responderá: Determinar si, en las transmisiones de bienes inmuebles, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro, determinar se, nas transmissões de imóveis, o valor de referência fixado pelo Catastro es el que debe servir de base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en todo caso, deve servir de base ao imposto sobre transmissões em todo o caso, ou se é uma presunção ilidível que um tribunal pode afastar com outras provas, pareceres periciais incluídos, que permitan acreditar que el valor del bien es inferior al valor de referencia, que demonstrem que o imóvel vale menos do que o valor de referência. O despacho nota que não existe jurisprudência do Supremo sobre o ponto e que a questão afeta um grande número de situações. A 21 de outubro de 2026 nenhum acórdão tinha sido publicado: a questão está aberta. Até ser respondida, a posição do tribunal canário é o direito aplicado nas ilhas, e a resposta, quando vier, vinculará o serviço, o TEAR e o tribunal que decidirem as contestações apresentadas hoje.

O que os tribunais regionais aceitam como prova, e o que rejeitam

O «sem limite de prova» do Constitucional não é «qualquer prova». A secção que o próprio Constitucional citou, o tribunal de Castilla y León com sede em Burgos, rejeitou duas contestações concordando com Tenerife no princípio. No acórdão 32/2025, de 11 de fevereiro de 2025, entendeu que la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro, a mera diferença de montantes entre uma avaliação hipotecária e o valor de referência, sem qualquer explicação da discrepância, do erro que pode ter sido cometido na avaliação ou da razão por que o valor de referência ultrapassa o mercado, não serve para substituir um pelo outro, admitindo embora que a coisa muda quando a avaliação está convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios, devidamente explicada, por si só ou em conjunto com outros elementos de prova. No acórdão 13/2026, de 2 de fevereiro de 2026, rejeitou de novo, porque realmente se aporta una valoración alternativa, pero sin probar qué error puede tener el valor de referencia calculado por la Administración, o que foi apresentado era na realidade uma avaliação alternativa, sem provar que erro poderia conter o valor de referência calculado pela administração, e os comparáveis do relatório do banco não eram comparáveis.

Lidos em conjunto, os casos traçam uma linha com que um comprador de Fuerteventura pode trabalhar. Um valor de referência será afastado quando o contribuinte mostrar ou que a descrição ou o cálculo do Catastro estão errados, ou que o valor de mercado deste imóvel concreto é inferior, com uma avaliação que visita, identifica, compara e explica. Não será afastado só pelo preço, só pelo número do banco nem pela queixa genérica de que ninguém visitou: o tribunal de Burgos acrescentou que não se pode exigir à administração que envie um perito, porque o artigo 46 proíbe a verificação quando a base é o valor de referência. O que continua por resolver é se o serviço tributário e o TEAR, e não só o tribunal, têm de ponderar a avaliação, e até onde um juiz a pode preferir. Essa é a questão pendente do Supremo.

O que faz o nosso gabinete de direito fiscal

O nosso gabinete de direito fiscal em Caleta de Fuste e Costa Calma assume a conversa com a agência tributária canária no dia em que o valor de referência se torna um problema. Antes da escritura, descarrega o certificado e, para um proprietário, o certificado de fundamentação, lê-os contra o imóvel e diz ao comprador qual será a base e se a taxa de 5 % sobrevive. Depois da escritura, apura o que está realmente em aberto, apresenta o pedido de retificação com uma avaliação construída ao nível que os tribunais fixaram, responde ao relatório do Catastro e recorre do que está errado: perante o serviço, perante o tribunal económico-administrativo, onde não há custas judiciais, e em tribunal quando é preciso chegar lá. A entrega do Modelo 600 e as declarações anuais vivem com a nossa consultoria; este gabinete é para quando o número é contestado. Marque uma consulta e traga a escritura, o certificado do Catastro e qualquer avaliação que já tenha.

Perguntas frequentes

Posso pagar o imposto sobre transmissões pelo preço se o valor de referência for mais alto?

Não. A base é o maior dos dois, e uma declaração entregue pelo preço é corrigida por uma liquidação da diferença com juros de mora, e pode abrir um processo sancionatório. Se acredita que o valor está errado, declare pelo valor de referência dentro do mês, e depois peça a retificação e a devolução do excesso com juros; o pedido pode ser feito dentro de quatro anos, e o serviço tem seis meses para responder.

Como encontro o valor de referência de um apartamento que quero comprar em Fuerteventura?

Na sede eletrónica do Catastro, com os dados de um documento de identidade espanhol, um certificado digital ou Cl@ve, escolhendo a data prevista da escritura; por telefone, através da Línea Directa del Catastro; ou pelo notário, que anexa o certificado à escritura. Peça-o antes de negociar, não depois, e volte a pedi-lo se a assinatura passar para janeiro, porque os valores mudam a cada 1 de janeiro.

A avaliação do banco chega para contestar o valor?

Por si só, não: o tribunal de Burgos rejeitou duas contestações construídas apenas sobre uma avaliação hipotecária e a diferença. O tribunal canário aceitou uma avaliação que tinha visitado o interior, nomeado seis comparáveis na mesma zona, aplicado três métodos e explicado por que o módulo do Catastro não encaixava na casa. O Supremo decide agora se os tribunais podem preferir uma avaliação assim em todo o caso.

O valor de referência sobe o meu IBI ou o meu imposto sobre o património?

O IBI não: o Catastro afirma que o valor de referência não afeta de modo algum o valor cadastral. O imposto sobre o património avalia um imóvel pelo maior entre o seu valor cadastral, o valor que a administração determinou para outro imposto e o preço de aquisição, pelo que um valor de referência que serviu de base ao imposto da sua compra ou da sua herança entra nessa comparação, só para os imóveis adquiridos a partir de 2022.

O Tribunal Constitucional encerrou a questão?

Encerrou que o piso é constitucional: o acórdão 13/2026, de 12 de fevereiro de 2026, rejeitou a questão do tribunal andaluz, porque o valor tem o mercado como limite e pode ser ilidido com qualquer prova, pareceres periciais incluídos. O que não encerrou é como os serviços tributários e os tribunais devem tratar essa prova, que o Supremo admitiu a decisão a 29 de abril de 2026 num caso de Tenerife e não tinha decidido a 21 de outubro de 2026.

Factos verificados em outubro de 2026 (Real Decreto Legislativo 1/2004, terceira disposição final e nona disposição transitória; Real Decreto Legislativo 1/1993, artigos 10, 30, 46 e 49; Ley 29/1987, artigos 9 e 18; Ley 19/1991, artigo 10; Ley 58/2003, artigos 57, 66, 120, 223 e 235; Real Decreto 1065/2007, artigos 126 a 128; Ley 20/1991, artigo 22; o Decreto Legislativo canário 1/2009, artigos 31 e 39, todos no texto em vigor a 21 de outubro de 2026; Orden HFP/1104/2021; os anúncios do Catastro no BOE de 8 de outubro e 16 de dezembro de 2025 e as suas perguntas e respostas lidas a 21 de outubro de 2026; o acórdão 13/2026 do Tribunal Constitucional; o despacho do Supremo de 29 de abril de 2026 no recurso 8442/2024 e os seus acórdãos 923/2026 e 1025/2026; o acórdão 358/2024 do Tribunal Superior de Justicia de Canarias; os acórdãos 32/2025 e 13/2026 do Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León). Não é um conselho para o seu caso: a data da sua escritura, a descrição do imóvel no Catastro e a avaliação que puder obter decidem o que se aplica, e cada via tem o seu próprio prazo.