Catastro 参考价值：转让税与继承税的下限，它如何构建，签约前在哪里查询，以及宪法法院 2026 年判决之后如何提出异议

一对来自德国的夫妇于 2026年11月 在科拉莱霍签约购买一套二手公寓，价格为 180,000 欧元，这是卖方在房子挂牌三个月后接受的价格。公证书后面钉着一份公证员从地籍局（Catastro）调出的证明，谈判时没有任何人提起：该房产的参考价值，205,000 欧元。他们的财产转让税不是按实付价格的 6.5% 计算，而是按这个数字的 6.5%：13,325 欧元而非 11,700 欧元，多出的 1,625 欧元是对 25,000 欧元征的税，而这笔钱从未在任何地方易手。自 2022年1月1日 起，这份证明决定了西班牙每一宗二手房买卖、每一宗继承和每一宗房产赠与的计税基础。本文说明参考价值是什么、Catastro 每年如何构建它，它为哪些税设定下限、又不触及哪些税，签约前在哪里查询、房产没有参考价值时会怎样，科拉莱霍这对夫妇实际要付多少，法律给出的两条异议途径及各自所需的材料，宪法法院 2026年2月 作出了什么裁决，最高法院 2026年4月 从一宗特内里费案件中受理、至今尚未回答的问题，以及地区法院接受和拒绝了哪些证据。

参考价值是什么，Catastro 如何构建它

参考价值既不是地籍价值，也不是对您公寓的评估。它是 Dirección General del Catastro 每年一次、根据公证员申报的真实成交价格，赋予每一处可赋值房产的数字。规则是地籍法《Real Decreto Legislativo 1/2004》第三项最终条款，采用反欺诈法《Ley 11/2021》赋予的措辞：Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas，即以客观方式、以市场价值为上限、依据其掌握的数据，确定由公证员申报的实际成交价格分析得出的参考价值。分析结果写入 un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración，即一份年度房地产市场报告和一张价值地图，把地域划分为若干同质估值区，每个区为其代表性房产设定一个平均价值模数。为使结果低于市场，法律规定 un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase，即对每一类房产设定一个减值系数，而《Orden HFP/1104/2021》将其固定下来：对城市房产，en su determinación será de aplicación el factor de minoración (FM) 0,9，即在确定时适用 0.9 的减值系数，农村土地同样是 0.9。Catastro 自己对"为什么价值在 1月1日 变了"的回答是：El valor de referencia de los inmuebles se determina, año a año，即房产的参考价值逐年确定，依据的是上一年的成交。

模数如何变成您公寓的数字，目前借用的是地籍估值规则。第九项过渡条款规定，在实施细则出台之前，对城市房产 los criterios y reglas de cálculo se ajustarán a lo previsto en las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana，即计算标准和规则遵循用于确定城市房产地籍价值的技术估值规范以及土地与建筑价值框架表。Catastro 的问答说得更直白：某一具体房产的价值从其所在区域的模数计算，teniendo en cuenta entre otras, las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo，即除其他因素外，还考虑该房产与模数所描述的代表性房产之间在类别、房龄和保养状况上的差异。没有人上门。数字来自 Catastro 档案中关于您那栋楼的记录：面积、年份、质量、用途。档案错了，价值就错了，这是首先要核对的。

时间表写在法律里。Catastro 每年批准一项决议，载明计算下一年价值所需的要素，并且 Esta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva，即该决议在生效前一年的 10月30日 之前以布告形式发布于 Catastro 电子办事处，此前须经在 BOE 公告十天的集体听证。在十二月的前二十天内，Catastro 发布一份 anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble，即一份信息公告，使每个人都能知道每处房产的价值。2026 年的周期正是如此运行的。2025年10月8日 的 BOE 公告了 la apertura del trámite de audiencia colectiva previo a la aprobación de la resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2026，即在就 2026 年城市房产价值要素作出决议之前启动听证；决议日期为 2025年10月27日；2025年12月16日 的 BOE 公告称，这些价值 podrán ser consultados de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro，即自 2026年1月1日 起可在 Catastro 电子办事处永久查询。2026年10月21日，同一电子办事处已经列出 2027 年的市场报告和程序，发布于 2026年9月25日：将适用于 2027年1月1日 起签署的公证书的价值正在此刻确定，一宗从十二月拖到一月的购房可能在没有人动价格的情况下改变计税基础。

有一件事参考价值不会做，用 Catastro 的话说：El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno，即它不以任何方式影响现行地籍价值。您的 IBI 不会变。

它为哪些税设定下限，以及它不触及的那一个税

参考价值之所以重要，是因为三部税法在 2021 年被改写以指向它。就财产转让税而言，《Real Decreto Legislativo 1/1993》第10条保留市场价值作为一般计税基础，定义为 el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas，即无负担的财产在独立各方之间最可能的成交价格，然后把不动产单独划出：En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto，即对不动产而言，其价值是地籍法规规定的、在纳税义务发生之日的参考价值。根据第49条，纳税义务发生之日是 el día en que se realice el acto o contrato gravado，即应税行为或合同作出之日：是公证书的日期，而不是私下合同或交钥匙的日期。下限只朝一个方向起作用：si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes，即如果申报价值或约定价格，或两者，高于参考价值，则以较高者为计税基础。付得比 Catastro 认为的多，就按您付的征税；付得少，就按 Catastro 认为的征税。第46条把圈闭合：行政机关可以核查价值，salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior，即除非不动产的计税基础是其参考价值或更高的数额，因此按参考价值申报的买方事后不会收到价值核查。

继承与赠与税在《Ley 29/1987》第9条中采用同样的设计：继承或受赠房产的计税基础是其在死亡之日或赠与之日的参考价值，并且 si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible，即如果继承人申报得更高，则以他们的数字为基础；第18条禁止价值核查，salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o el valor declarado por ser superior，即除非计税基础是参考价值或更高的申报价值。加那利群岛的继承与赠与申报如何提交、在哪里提交、期限如何，是我们关于 650 和 651 表格 的文章的主题，而把房子赠与子女与通过遗嘱留给子女之间的算术，则在我们同事关于 在加那利群岛向子女赠与 的文章里。

印花税也有了下限。转让税文本第30条针对计税基础取决于房产价值的公证文书，现在规定：Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido，即当计税基础按不动产价值确定时，该价值不得低于第10条确定的数字。这涉及向开发商购买新房的公证书：新房缴纳 IGIC 而非转让税，并在此之上缴纳印花税。IGIC 本身不受影响，因为《Ley 20/1991》第22条将其计税基础定为 el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas，即从买方或第三方取得的全部对价，也就是价格；但同一公证书上的印花税，在新楼已有参考价值的情况下，不得按低于参考价值计算。许多新建房产在公证之日还没有参考价值，因为 Catastro 尚未对其作出描述，下一节说明届时会怎样。

财产税是间接受到影响的。《Ley 19/1991》第10条对不动产的估值为 Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición，即取三个数字中的最高者：地籍价值、行政机关为其他税种确定或核查的价值、以及购置价格。Catastro 的理解是，曾作为购房税或继承税计税基础的参考价值即属于这类价值，且仅从那时起：el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente，即它只能影响自 2022年1月1日 起取得的房产的财产税，绝不涉及原有财产。这个数字是否会把一位非居民业主推过财产税的起征点，是年度申报的问题，而不是公证书的问题。

在加那利群岛，转让税的一般税率，《Decreto Legislativo 1/2009》第31条，是 con carácter general el tipo del 6,5%，即一般为 6.5%，而主要住宅适用的 5% 税率要求计税基础（含同一楼内的车库和附属部分）sea inferior o igual a 200.000 euros，即不超过 200,000 欧元。因为检验是对计税基础进行的，而计税基础是价格与参考价值中的较高者，所以参考价值一旦高于 200,000 欧元，即使价格在其之下，该税率也会关闭。两档税率、20% 的减免以及新房的 IGIC 税率，在我们关于 2026 年在富埃特文图拉购房 的指南中逐一演算。申报由买方负责：第39条给出 un mes a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato，即自行为或合同发生起一个月，向 Agencia Tributaria Canaria 提交 Modelo 600。同一份公证书上卖方的一面，即增值和市政 plusvalía，是另一篇文章，我们关于 以税务居民身份在富埃特文图拉卖房 的文章。

签约前查询参考价值，以及没有参考价值时怎么办

参考价值是公开的，并且有日期。Catastro 的电子办事处允许任何人 consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha，即查询并出具某一房产在特定日期的参考价值证明，前提是先 por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve，即凭西班牙身份证件的数据、数字证书或 Cl@ve 完成身份识别。没有这些手段的外国买家可以请公证员、中介或顾问代为调取，或者致电 Línea Directa del Catastro，电话上就能告知数字。证明显示价值及其有效日期，而该日期必须是公证书的日期。业主能得到更多：un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de manera que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación，即一份载有计算所用全部数据和技术要素的说理证明，面积多算了二十平方米、建造年份年轻了二十年、质量等级高了两级，都是在这里暴露出来的。这些不是税务问题，而是描述错误，Catastro 的答复是业主可以随时提交申报，或者 en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma，即对房产的描述数据有异议时，向 Catastro 启动法规规定的地籍程序。更正后的数据会为下一份公证书给出更正后的价值；它们不会重新打开已经缴纳的税，为此才有下面的途径。

不是每处房产都有参考价值。Catastro 说得明白：No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma，即不在当年决议适用范围内的房产，或存在决议所预见的技术原因时，不存在参考价值；并且 Este hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo，即这一事实本身不产生任何法律或税务效果。Catastro 公布的城市地图是住宅地图和车库地图，农村决议覆盖的是无建筑的农村土地，因此一间商铺、一块地皮、一栋在建楼房或一处农村土地上的乡间住宅，常常没有参考价值。这时第10条退回到旧世界：Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado，即在没有参考价值或 Catastro 无法出具证明时，计税基础是申报价值、价格和市场价值三者中的最高者，并不妨碍行政核查。这种核查就是《税收总法》第57条的 comprobación de valores，最高法院整个 2026 年都在监督它。在目前以 2026年9月21日 第1025/2026号判决收尾的一系列判决中，它重申税务机关可以就价格与银行抵押评估之间的差距启动核查，sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores，即相对于其他核查手段无需承担任何额外负担；在 2026年7月16日 第923/2026号判决中，它裁定当税务机关以专家报告估值时，esa visita o comprobación debe implicar, de manera necesaria e inexorable, tanto el examen del exterior como del interior del inmueble，即专家的实地查看原则上必须涵盖房产的外部和内部，任何例外都须在卷宗中说明理由。因此在富埃特文图拉购买地皮或未完工房屋的买家应当保存公证当日的评估和照片；四年之内可能用得上。

算例：实付 180,000 欧元，参考价值 205,000 欧元，科拉莱霍

回到这对夫妇。公证书于 2026年11月 签署，Catastro 证明该日期的参考价值为 205,000 欧元，价格为 180,000 欧元。表格按加那利税率计算。

他们在一个月内按 205,000 欧元提交 Modelo 600，缴纳 13,325 欧元。如果他们认为这套公寓不值 205,000 欧元，就得做一个决定，而那位案件正在最高法院审理的特内里费买家，是按多数公证员建议的方式做的。她的公证书记载，她 para evitar problemas y por exigencias de la entidad financiera procederá a liquidar el impuesto por el valor de referencia, superior al precio y al valor de tasación del inmueble reservándose el derecho de reclamar la devolución de lo pagado por encima del precio，即为避免麻烦并应银行的要求，将按高于价格和评估值的参考价值缴税，同时保留要求退还高出价格部分的权利。先付再申请更正，意味着钱被占用几个月，若胜诉利息会随之返还。申报 180,000 欧元眼下省了现金，却会招来对差额连同滞纳利息的核定，而且申报低于法定基础时可能启动处罚程序。哪条路适合买家，取决于材料的分量，这是下一节的内容。

两条异议途径

第10条把范围收窄：El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación，即参考价值只能在对行政机关可能作出的核定提起复议时，或在申请更正自行申报时予以异议。Catastro 重申，La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones，即只有当参考价值产生税务效果、作为转让税或继承赠与税的计税基础时，才能对其提出异议。电子办事处上不存在对数字的抽象投诉，也没有可以作为起点的 tasación pericial contradictoria。确定当年模数的决议本身可以在公布后一个月内提起复议，但那是针对整个地域的方法提出异议，而不是针对您的公寓。

途径一是更正：您已按参考价值申报，请求 Agencia Tributaria Canaria 更正您自己的申报并连本带息退还多缴部分。《税收总法》第120.3条和《Real Decreto 1065/2007》第126至128条对此作出规定。申请须在申报之后、行政机关作出最终核定之前提出，在退税权存续的四年之内；税务局审查卷宗并可要求补充；El plazo máximo para notificar la resolución de este procedimiento será de seis meses，即它有六个月时间送达决定，逾期沉默视为拒绝，从而开启复议。途径二是复议：您申报了价格，税务局按参考价值核定了差额，您对该核定提出异议，先向税务局本身提起 recurso de reposición，对此 El plazo para la interposición de este recurso será de un mes contado a partir del día siguiente al de la notificación del acto recurrible，即期限为自送达次日起一个月，或者在同一个月内直接向 Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias 提起。TEAR 不收费，其裁决打开通往 Tribunal Superior de Justicia de Canarias 的大门。

两条途径都遇到同一个守门人。第10.4条规定 la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada，即税务行政机关在取得 Catastro 强制性且有约束力的报告之后作出决定，该报告根据所提交的文件确认或更正参考价值，而且报告必须说明理由：el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación，即被确认或更正的参考价值须通过说明其所依据的决议、平均价值模数、减值系数及其他确定要素来论证。在特内里费一案中，Catastro 的报告把自己的数字从 309,631.27 欧元降到 302,211.81 欧元，税务机关退还了 441.01 欧元：报告更正了一个数据，保留了方法。税务局和 TEAR 能否就此止步，一手拿着 Catastro 的报告，另一手拿着未读的买方评估，正是加那利法院所拒绝的，也正是最高法院现在要裁决的。

根据赢了和输了的案件，材料应包含什么：

• 公证书和付款凭证。 价格、日期、按参考价值提交的 Modelo 600 以及收据；索要的是差额及其利息。
• Catastro 的说理证明。 公证后从电子办事处取得；它列明 Catastro 所用的模数、系数和描述，是您的专家必须回应的文件。
• 针对这处房产的评估，而不是抵押估值。 由持牌评估师在查看内部后作出，日期接近公证日，记录保养状况、格局和缺陷。
• 逐一指明的可比交易。 特内里费的评估指明了同一区域的六宗成交；门户网站上的挂牌价清单不是证据。
• 不止一种方法。 比较法、成本法和剩余法得出相近数字，这正是说服加那利法院的地方。
• 对差异的解释。 布尔戈斯法院驳回了两份材料，因为评估报告交上去时对 Catastro 的数字为何高于市场只字未提；差距本身证明不了什么。
• 描述错误，如果有的话。 面积、建造年份、类别或用途登记有误，附上能证明这一点的图纸或许可。
• 注明公证日期的照片。 尤其是内部的；事后装修会让事后查看一文不值。
• 银行的评估，附说明。 它可以支撑材料，但撑不起材料；法院已经说过两次。
• 写下来的期限。 更正四年，每次复议一个月，税务局答复六个月；迟交的材料即使评估再好也会输。

宪法法院 2026年2月 说了什么

由大规模估值公式确定的计税基础是否尊重经济能力原则，这个问题从马拉加到达了宪法法院。一位买家于 2022年6月 为卡萨雷斯的一套公寓和一个车库支付了 209,000 欧元，并按当时安达卢西亚 7% 的税率申报；地区税务机关适用了参考价值并核定了差额；Tribunal Superior de Justicia de Andalucía 把转让税文本第10条和第46条以及地籍法第三项最终条款提交给宪法法院。2026年2月12日 的第13/2026号判决，刊登于 2026年3月19日 的 BOE，维持了这些条款。法院认为 nos hallamos ante un sistema de cuantificación objetiva de capacidades económicas potenciales que cuenta con una justificación razonable y suficiente desde el punto de vista constitucional，即我们面对的是一套对潜在经济能力进行客观量化的制度，从宪法角度看具有合理而充分的理由；并描述了这个数字的位置：el «valor de referencia» no es un medio de comprobación de valores sino el elemento definidor de la base imponible del impuesto，即参考价值不是核查价值的手段，而是界定计税基础的要素，因此旧的核查 queda ahora reducida en su aplicación a los bienes inmuebles que, por sus características especiales, no tengan asignado un valor de referencia，即如今仅限于因其特殊性质而没有参考价值的不动产。

对买家重要的是法院为什么认为这套制度可以接受：不是因为数字总是对的，而是因为它可以被反驳。用法院的话说，它是 una presunción iuris tantum en la determinación de un valor que exige una prueba suficiente en contrario para quien quiera desvirtuarla，即一项在确定价值时可被推翻的推定，要求想推翻它的人提出充分的相反证据；法律创设的是 un sistema abierto a su contradicción, que permite acreditar, sin límite probatorio de ninguna clase (dictámenes periciales incluidos) un valor distinto，即一套对质疑开放的制度，允许以不受任何限制的证据（包括专家意见）证明另一个价值。法院引用布尔戈斯法院 2025年2月 的判决作为普通法院恰恰如此适用的例子。它 ha decidido desestimar la presente cuestión de inconstitucionalidad，即驳回了这一违宪质疑。该判决敲定下限继续存在；它也把"评估必须被阅读"这一论据交到每一位买家手里。

最高法院尚待裁决的问题：一宗特内里费案件

我们引用其条款的那位买家于 2022年1月13日 在圣克鲁斯-德特内里费购买了一栋联排半独立住宅，价格 259,900 欧元，银行评估为 255,419.33 欧元，参考价值为 309,631.27 欧元。她先按价格申报，再按参考价值申报，然后要求退款。Agencia Tributaria Canaria 取得了 Catastro 的约束性报告，该报告把价值更正为 302,211.81 欧元，并退还 441.01 欧元；TEAR 于 2023年8月 驳回了她的申诉。Tribunal Superior de Justicia de Canarias 在 2024年7月15日 的第358/2024号判决中判给她全额退款并计息。它的理由被此后每一家法院引用：因为第10条允许对参考价值提出异议并要求 Catastro 出具报告，no estemos ante una valor que goza de la presunción iure et de iure sino de una presunción iuris tantum, por ello susceptible de impugnación，即我们面对的不是具有不可推翻推定的价值，而是可推翻的推定，因此可以异议；并且 Difícilmente cabe su impugnación si con el informe emitido por la DGC y sin examinar el informe pericial de parte se desestima, sin más dicha impugnación，即如果仅凭 Catastro 的报告、不审查当事人的专家报告就驳回异议，异议几乎无从存在。法院随后阅读了那份评估——为抵押而作，但经过内部查看——发现同一区域六宗指明的可比交易和三种方法得出的趋同结果，并把它置于 Catastro 的模数之上。

加那利政府提起上诉。2026年4月29日，最高法院受理了该上诉，案号 8442/2024，并确定了它将回答的问题：Determinar si, en las transmisiones de bienes inmuebles, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro，即确定在不动产转让中，由 Catastro 确定的参考价值 es el que debe servir de base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en todo caso，即是否在任何情况下都必须作为转让税的计税基础，还是一项可推翻的推定，法院可以依据其他证据（包括专家报告）将其排除，que permitan acreditar que el valor del bien es inferior al valor de referencia，即这些证据能够证明房产价值低于参考价值。裁定指出，最高法院对此点尚无判例，且该问题涉及大量情形。截至 2026年10月21日，尚未公布判决：问题仍然悬而未决。在得到回答之前，加那利法院的立场就是群岛上适用的法律，而答案一旦到来，将约束审理今天提出的异议的税务局、TEAR 和法院。

地区法院接受什么作为证据，拒绝什么

宪法法院的"不受证据限制"并不等于"任何证据"。宪法法院自己引用的那个审判庭，即设在布尔戈斯的卡斯蒂利亚-莱昂法院，在原则上赞同特内里费的同时驳回了两次异议。在 2025年2月11日 的第32/2025号判决中，它认为 la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro，即抵押评估与参考价值之间单纯的金额差异，若没有任何对差异、估值中可能出现的错误或参考价值为何高于市场的解释，不能用一个取代另一个；同时承认，当评估 convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios，即得到恰当解释、单独或与其他证据一起时，情况就不同了。在 2026年2月2日 的第13/2026号判决中，它再次驳回，因为 realmente se aporta una valoración alternativa, pero sin probar qué error puede tener el valor de referencia calculado por la Administración，即提交的实际上是一份替代估值，却没有证明行政机关计算的参考价值可能有什么错误，而且银行报告中的可比交易并不可比。

合起来读，这些案件划出了一条富埃特文图拉买家可以依循的线。当纳税人证明 Catastro 的描述或计算有误，或者证明这处特定房产的市场价值更低，并提供一份实地查看、指明可比对象、进行比较并作出解释的评估时，参考价值会被排除。仅凭价格、仅凭银行的数字，或者泛泛地抱怨没有人上门查看，它不会被排除：布尔戈斯法院补充说，不能要求行政机关派出专家，因为当计税基础是参考价值时，第46条禁止核查。尚未解决的是，税务局和 TEAR，而不仅仅是法院，是否必须权衡评估，以及法官可以在多大程度上倾向于评估。这正是最高法院悬而未决的问题。

我们的税法团队做什么

我们位于卡莱塔德富斯特和科斯塔卡尔马的 税法团队，在参考价值成为问题的那一天接手与加那利税务机关的对话。公证前，它调取证明以及（对业主而言）说理证明，对照房产阅读，并告诉买家计税基础将是多少、5% 税率是否还保得住。公证后，它弄清什么是真正仍可争取的，提交附有按法院设定标准制作的评估的更正申请，回应 Catastro 的报告，并对错误之处提起复议：向税务局、向无需诉讼费的经济行政法庭，以及在必须走到那一步时向法院。提交 Modelo 600 和年度申报由我们的咨询团队负责；这个团队是在数字受到异议时出场的。预约咨询，带上公证书、Catastro 的证明和您已有的任何评估。

常见问题

如果参考价值更高，我可以按价格缴纳转让税吗？

不可以。计税基础是两者中的较高者，按价格提交的申报会被核定差额并加收滞纳利息，还可能启动处罚程序。如果您认为参考价值有误，请在一个月内按参考价值申报，然后申请更正并连本带息退还多缴部分；申请可在四年内提出，税务局有六个月时间答复。

我想在富埃特文图拉买一套公寓，怎样查到它的参考价值？

在 Catastro 的电子办事处，凭西班牙身份证件的数据、数字证书或 Cl@ve，选择计划公证的日期；通过 Línea Directa del Catastro 电话查询；或者通过公证员，公证员会把证明附在公证书后。在谈判前就去查，而不是谈完再查；如果签约推迟到一月，再查一次，因为参考价值每年 1月1日 都会变化。

银行的评估足以对参考价值提出异议吗？

单靠它不够：布尔戈斯法院驳回了两次仅建立在抵押评估和差距之上的异议。加那利法院接受了一份评估，它查看了内部，指明了同一区域的六宗可比交易，运用了三种方法，并解释了 Catastro 的模数为什么不适合这栋房子。最高法院现在正在裁决，法院是否可以在任何情况下都优先采信这样的评估。

参考价值会提高我的 IBI 或财产税吗？

不会提高您的 IBI：Catastro 声明参考价值不以任何方式影响地籍价值。财产税按地籍价值、行政机关为另一税种确定的价值和购置价格三者中的最高者对房产估值，因此曾作为您购房税或继承税计税基础的参考价值会进入这一比较，但仅限于 2022 年起取得的房产。

宪法法院已经一锤定音了吗？

它敲定的是下限合宪：2026年2月12日 的第13/2026号判决驳回了安达卢西亚法院的质疑，因为参考价值以市场水平为上限，并且可以用任何证据（包括专家报告）推翻。它没有敲定的是税务局和法院必须如何对待这些证据——最高法院于 2026年4月29日 就一宗特内里费案件受理了这一问题，截至 2026年10月21日 尚未裁决。

事实核实于 2026 年 10 月（Real Decreto Legislativo 1/2004 第三项最终条款和第九项过渡条款；Real Decreto Legislativo 1/1993 第10、30、46 和 49 条；Ley 29/1987 第9 和 18 条；Ley 19/1991 第10条；Ley 58/2003 第57、66、120、223 和 235 条；Real Decreto 1065/2007 第126 至 128 条；Ley 20/1991 第22条；加那利 Decreto Legislativo 1/2009 第31 和 39 条，均为 2026年10月21日 有效的文本；Orden HFP/1104/2021；Catastro 于 2025年10月8日 和 2025年12月16日 刊登在 BOE 上的公告及其 2026年10月21日 阅读的问答；宪法法院第13/2026号判决；最高法院 2026年4月29日 关于第8442/2024号上诉的裁定及其第923/2026号和第1025/2026号判决；Tribunal Superior de Justicia de Canarias 第358/2024号判决；Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León 第32/2025号和第13/2026号判决）。这不是针对您个案的建议：您公证书的日期、Catastro 对房产的描述以及您能取得的评估决定适用什么，而每条途径都有自己的期限。