بيع منزلك في فويرتيفنتورا بصفتك مقيمًا ضريبيًا في 2026: الربح والإعفاءات الثلاثة وضريبة القيمة الزائدة

اشتريتَ في كوراليخو أو كاليتا دي فوستي، وتعيش هنا، وتدفع ضريبة دخلك هنا — والآن تبيع. ضريبتان تنتظران عند باب الموثّق، وكلتاهما عليك: ضريبة الدخل على الربح، التي تتراوح للمقيم بين 19 % و30 % وفق جدول 2026، وضريبة القيمة الزائدة البلدية (plusvalía municipal) التي تحسبها بلديتك على الأرض تحت المنزل. ما لا يعرفه معظم البائعين أن الأولى فيها ثلاثة إعفاءات تكفي لتحويل فاتورة بقيمة 20,000 يورو إلى صفر، وأن للثانية طريقًا قانونيًا لتكون أصغر بكثير من الحساب الأول للبلدية.

هذا المقال موجّه إلى المقيم ضريبيًا. أما إن كنت تعيش في الخارج فالقواعد مختلفة في طبيعتها — اقتطاع 3 % عند الموثّق وإقرار منفصل لغير المقيمين — ويشرحها زملاؤنا في olgacaballero.com في مقال البيع بصفة غير مقيم. أما ضرائب المشتري ففي دليلنا لشراء منزل في فويرتيفنتورا. هنا: ما يدفعه المقيم، وكيف تعمل الإعفاءات، ومثال محسوب على شقة في كوراليخو.

ضريبتان، وكلتاهما على البائع

المقيم الذي يبيع منزلًا يصرّح بـالربح الرأسمالي في إقرار ضريبة الدخل السنوي (IRPF)، ضمن وعاء الادخار، إلى جانب الفوائد وتوزيعات الأرباح. لا يُقتطع شيء عند الموثّق: الضريبة كلها تُدفع في الربيع التالي. أما ضريبة القيمة الزائدة البلدية — واسمها الدقيق ضريبة الزيادة في قيمة الأراضي الحضرية — فهي ضريبة بلدية منفصلة واختيارية: كل بلدية تقرر إن كانت تفرضها وبأي نسبة، حتى سقف قانوني قدره 30 %. وفي البيع يتحملها البائع، خلال ثلاثين يوم عمل من تاريخ العقد. الضريبتان تُحسبان من العقد نفسه، لكن على أرقام مختلفة: ضريبة الدخل على ما ربحته فعلًا، وضريبة القيمة الزائدة على القيمة المساحية للأرض.

الربح: ما دفعته فعلًا مقابل ما قبضته فعلًا

الربح هو الفرق بين قيمة النقل وقيمة الاقتناء، ويعرّفهما القانون بسخاء لصالح البائع إن كانت الأوراق محفوظة.

قيمة الاقتناء هي الثمن الذي دفعته زائدًا ضرائب الشراء ومصاريفه — ضريبة ITP أو IGIC ورسم الطابع، والموثّق، والسجل، والمحامي — زائدًا كلفة التحسينات: توسعة، سقف جديد، مسبح. أما الإصلاحات والصيانة فلا تُحتسب، ولا فوائد الرهن. وإن كان المنزل قد أُجّر يومًا، تُخفَّض قيمة الاقتناء بالإهلاك الأدنى الذي يعتبره القانون محتسبًا خلال فترة الإيجار، سواء خصمته أم لا — عقوبة صامتة على المالكين الذين أجّروا قبل البيع.

قيمة النقل هي الثمن الذي تقبضه ناقصًا مصاريف البيع وضرائبه: عمولة الوكالة، وشهادة الكفاءة الطاقية، وضريبة القيمة الزائدة نفسها. ومنذ 2015 لم يعد ثمن الشراء يُعدَّل بالتضخم، فالمنزل المشترى في 2005 يُفرض عليه الربح الاسمي.

حالتان خاصتان. المنزل الذي آل إليك بالميراث أو الهبة تُتخذ قيمةُ اقتنائه الرقمَ المصرّح به لضريبة الميراث أو الهبة زائدًا مصاريف ذلك الانتقال، وتاريخُ اقتنائه تاريخَ الوفاة أو الهبة — فميراث 2019 المبيع في 2026 يُفرض فقط على الزيادة منذ 2019. أما الخسارة فلا تضيع: تُقاصّ مع أرباح السنة الأخرى، ثم مع ما لا يزيد على 25 % من فوائدك وتوزيعاتك، ويُرحَّل الباقي أربع سنوات — إلا إذا اشتريت العقار نفسه ثانيةً خلال سنة، فتُعلَّق الخسارة حتى يفارقك نهائيًا.

جدول 2026 — في الكناري كما في كل مكان

يُفرض على وعاء الادخار جدولٌ حكومي وجدولٌ إقليمي يحددهما القانون بأرقام متطابقة، فلا تستطيع جزر الكناري تخفيفهما. ومجموع نسب 2026 هو:

• 19 % على أول 6,000 يورو من الربح؛
• 21 % من 6,000 إلى 50,000 يورو؛
• 23 % من 50,000 إلى 200,000 يورو؛
• 27 % من 200,000 إلى 300,000 يورو؛
• 30 % فوق 300,000 يورو — النسبة العليا المرفوعة من 28 % اعتبارًا من 2025.

الجدول يسري على الربح لا على الثمن. فبيعٌ بـ300,000 يورو بربح 95,500 لا يبلغ أبدًا درجتي 27 % و30 %.

المثال المحسوب. شقة في كوراليخو اشتُريت في 2015 بـ180,000 يورو، فوقها 14,000 يورو ضريبة ITP وموثّق وسجل: قيمة الاقتناء 194,000 يورو. بيعت في 2026 بـ300,000 يورو، مع عمولة وكالة 9,000 يورو وشهادة طاقية 150 يورو وضريبة قيمة زائدة 1,350 يورو (محسوبة أدناه): قيمة النقل 289,500 يورو. الربح 95,500 يورو. الضريبة: 19 % من 6,000 تساوي 1,140؛ و21 % من 44,000 التالية 9,240؛ و23 % من 45,500 المتبقية 10,465 — 20,845 يورو، أي 21.8 % فعليًا. هذا هو الرقم قبل أي إعفاء.

الإعفاء الأول: تشتري منزلًا آخر لتسكنه

إذا كان المنزل المبيع مسكنك المعتاد وأعدتَ استثمار المبلغ المحصَّل في مسكن معتاد جديد، يُعفى الربح — كليًا إن أعدت استثماره كله، ونسبيًا إن أعدت استثمار جزء منه. والشروط دقيقة:

• «المبلغ المحصَّل» يعني ثمن البيع ناقصًا أصل الدين المتبقي من الرهن الذي موّل المنزل المبيع. فمع 60,000 يورو متبقية على شقة الـ300,000، المبلغ الواجب إعادة استثماره 240,000 يورو لا 300,000.
• النافذة سنتان على جانبي البيع: يمكن أن يكون المنزل الجديد قد اشتُري قبل البيع بسنتين على الأكثر، أو يُشترى بعده بسنتين على الأكثر. وإن وقعت إعادة الاستثمار في سنة لاحقة، تُعلن نيّتك في إقرار سنة البيع.
• إعادة استثمار جزئية، إعفاء جزئي. أعد استثمار 180,000 من 240,000 يورو فيُعفى ثلاثة أرباع الربح؛ والربع المتبقي — 23,875 يورو — يُفرض وفق الجدول: نحو 4,900 يورو بدلًا من 20,845.
• «المسكن المعتاد» بالتعريف الضريبي: أن تكون قد سكنت المنزل بصورة متصلة ثلاث سنوات، وانتقلت إليه خلال اثني عشر شهرًا من شرائه — مع الاستثناءات المعتادة للوفاة والزواج والانفصال والانتقال للعمل والوظيفة الأولى. ويحتفظ المنزل بهذه الصفة سنتين بعد مغادرتك، فالبائع الذي غادر في 2025 ويبيع في 2026 ما زال مؤهلًا.
• إذا أخللت بشرط — لم يُشترَ المنزل الجديد في وقته، أو لم تسكنه — يُعاد الجزء المعفى إلى سنة البيع بإقرار تكميلي مع فوائد التأخير.

الإعفاء الثاني: تجاوزت 65 عامًا، أو في حالة اعتماد شديد

البائع البالغ 65 عامًا فأكثر الذي يبيع مسكنه المعتاد لا يدفع ضريبة دخل على الربح — بلا إعادة استثمار، بلا سقف، بلا شروط سوى قاعدة السنوات الثلاث من السكن وسنتي السماح بعد المغادرة. وينطبق الأمر نفسه على البائع في حالة اعتماد شديد أو كبير وفق قانون الاعتماد. وفي حالة الزوجين، تُقدَّر حصة كل زوج بعمره: فعند 66 و63 عامًا يُعفى نصف الربح ولا يُعفى النصف الآخر، وهو سبب للنظر في التقويم قبل توقيع عقد خاص.

وللبائع فوق 65 الذي يبيع عقارًا آخر — منزلًا ثانيًا، قطعة أرض — بابٌ ثانٍ: يُعفى الربح إذا وُجّه المبلغ المحصَّل، حتى 240,000 يورو، خلال ستة أشهر إلى تأسيس معاش مدى الحياة.

الإعفاء الثالث: تسليم المنزل إلى البنك

الربح الذي يظهر عند تسليم المسكن المعتاد إلى المُقرض وفاءً للرهن — أو بيعه في تنفيذ رهني قضائي أو توثيقي — معفى، شريطة ألا يملك صاحبه أصولًا أخرى كان يمكن أن تسدد الدين. إنه اعتراف القانون بأن البيع القسري ليس ربحًا. وبالروح نفسها، فإن قسمة المنزل المشترك وتصفية النظام المالي للزوجين والتحويلات بين الزوجين التي يأمر بها حكم الطلاق ليست بذاتها وقائع خاضعة للضريبة، ما دام كل شريك يأخذ حصته لا أكثر: الربح ينتظر حتى يُباع المنزل إلى طرف ثالث.

اشتريتَ قبل 1995؟ معاملات التخفيض

من اشترى قبل 31 ديسمبر 1994 — وهم نسبة معتبرة من متقاعدي الجزيرة — يحتفظ بميزة انتقالية. فالجزء من الربح المتولّد حتى 19 يناير 2006 يُخفَّض بنسبة 11.11 % عن كل سنة تملّك تزيد على سنتين محسوبةً حتى 31 ديسمبر 1996: فالمنزل المشترى في 1990 له سبع سنوات من هذا النوع، خمس منها زائدة، فتُقتطع 55.55 % من تلك الشريحة من الربح. والباقي يُفرض عليه كالمعتاد. ومنذ 2015 صار للميزة سقف: لا تسري إلا ما دام مجموع قيم نقل كل ما بعته بموجبها منذ ذلك الحين دون 400,000 يورو، وتتضاءل في البيع الذي يتجاوز الخط. ويستحق الحساب أن يُجرى قبل تقرير أيّ عقارين تبيع أولًا.

ضريبة القيمة الزائدة البلدية في 2026

تُحسب ضريبة البلدية على القيمة المساحية للأرض — «valor catastral del suelo» المطبوعة على فاتورة IBI — مضروبةً في معامل يتوقف على عدد سنوات التملّك الكاملة، ثم في نسبة البلدية. والمعاملات حدود قصوى حكومية يجوز للبلديات خفضها لا تجاوزها؛ وكان تحديث 2026 واردًا في المرسوم الجامع الصادر في ديسمبر، الذي ألغاه مجلس النواب في يناير، ولذلك ما زال جدول 2024 ساريًا: من 0.15 لسنة واحدة، نزولًا إلى 0.09 من اثنتي عشرة إلى خمس عشرة سنة، وصعودًا إلى 0.40 من عشرين سنة فأكثر.

النسبة من شأن البلدية. ففي فويرتيفنتورا تطبّق لا أوليفا الحد الأقصى القانوني 30 %؛ وتطبّق بويرتو ديل روساريو نسبة متدرجة بحسب مدة التملّك — 25 % حتى خمس سنوات، و22 % حتى عشر، و20 % حتى خمس عشرة، و19 % حتى عشرين — على معاملات خاصة بها لا يجوز أن تتجاوز المعاملات الحكومية؛ أما البلديات الأخرى فتحدد نسبتها في لوائحها، ولأن الضريبة اختيارية فالسؤال الأول هو هل تفرضها بلديتك أصلًا.

قاعدتان منذ إصلاح 2021 تحميان البائع. لا ضريبة على الإطلاق إذا لم تكسب الأرض قيمة بين الشراء والبيع، مقيسةً بثمني العقدين مع تطبيق حصة الأرض من القيمة المساحية على كليهما. وإذا كانت الأرض قد كسبت قيمة، يجوز للبائع أن يطلب من البلدية فرض الضريبة على الزيادة الحقيقية بدل صيغة المعاملات كلما كان الرقم الحقيقي أدنى. وعمليًا، بعد تملّك طويل تكون الصيغة عادةً هي الرقم الأصغر.

المثال مرة أخرى، على شقة كوراليخو: قيمة الأرض 45,000 يورو، إحدى عشرة سنة كاملة، المعامل 0.10، الوعاء 4,500 يورو، نسبة لا أوليفا 30 %: 1,350 يورو. أما بديل الزيادة الحقيقية — 120,000 يورو ارتفاعًا في الثمن، حصة الأرض منها 41 % أي 49,000 — فكان سيكلّف 14,700 يورو، فتبقى الصيغة. والشقة نفسها في بويرتو ديل روساريو، بمعاملها الخاص 0.08 لإحدى عشرة سنة ونسبتها 20 % لتلك المدة، تدفع 720 يورو. وأيًا كان، تُخصم ضريبة القيمة الزائدة المدفوعة من قيمة النقل في إقرار ضريبة الدخل.

الجدول الزمني

البيع الموقّع في 2026 يدخل في إقرار Renta 2026 الذي يُقدَّم بين أبريل ويونيو 2027 على النموذج Modelo 100؛ ومع ربح يتجاوز 1,000 يورو يصبح الإقرار إلزاميًا حتى لو كانت دخولك الأخرى تعفيك من تقديمه. لا يُقتطع شيء عند الموثّق من البائع المقيم — لكن فقط إذا أثبتَّ أنك مقيم: فعلى المشتري أن يقتطع 3 % من بائع لا يُبرز شهادة إقامة ضريبية، كما يشرح مقال غير المقيمين، ويخبرك دليلنا عن قاعدة 183 يومًا كيف تحصل على الشهادة. وتُصرَّح ضريبة القيمة الزائدة أو تُصفّى ذاتيًا لدى البلدية خلال ثلاثين يوم عمل من العقد. ومن أجّر المنزل أثناء تملّكه ينبغي له أيضًا أن يغلق سنوات النموذج 210 إن كان حينها غير مقيم؛ والربح يُفرض على كامل مدة التملّك في كل الأحوال.

أين يأتي دورنا

يحسب مكتبنا العقاري في كاليتا دي فوستي وكوستا كالما الربح من عقودك وفواتيرك، ويخبرك بأي إعفاء تستحق وكم يساوي، ويقدّم ضريبة القيمة الزائدة إلى البلدية خلال الثلاثين يومًا وإقرار ضريبة الدخل في الربيع التالي. انظر المساعدة في الشراء والبيع والاستشارة الضريبية، أو احجز استشارة — نردّ خلال يوم عمل واحد.

أسئلة شائعة

كم يدفع المقيم من ضرائب عند بيع منزل في فويرتيفنتورا في 2026؟
الربح — ثمن البيع ناقصًا مصاريف البيع، ناقصًا ثمن الشراء زائدًا مصاريف الشراء والتحسينات — يُفرض عليه جدول الادخار: 19 % حتى 6,000 يورو، و21 % حتى 50,000، و23 % حتى 200,000، و27 % حتى 300,000، و30 % فوق ذلك. فربح 95,500 يورو يدفع 20,845 يورو قبل الإعفاءات. وتُضاف ضريبة القيمة الزائدة البلدية على القيمة المساحية للأرض بنسبة البلدية التي تصل إلى 30 %.

هل أدفع ضريبة إن اشتريت منزلًا آخر بالمال؟
ليس على الجزء الذي تعيد استثماره. فإن كان المنزل المبيع مسكنك المعتاد ووضعت المبلغ المحصَّل كله — الثمن ناقصًا الرهن المتبقي — في مسكن معتاد جديد خلال سنتين قبل البيع أو بعده، يُعفى الربح؛ وإعادة الاستثمار الجزئية تعفي النسبة نفسها من الربح.

تجاوزت 65 عامًا: هل بيع منزلي معفى من الضريبة؟
نعم، إن كان المنزل مسكنك المعتاد، ودون حاجة إلى إعادة الاستثمار. والزوج الذي لم يبلغ 65 يدفع عن نصفه. أما ضريبة القيمة الزائدة البلدية فلا تُعفى بسبب السن.

هل يمكنني تجنّب ضريبة القيمة الزائدة البلدية؟
إذا لم تكسب الأرض قيمة بين شرائك وبيعك، مقيسةً بالعقدين، فلا تُستحق الضريبة، ويمكنك أن تطلب من البلدية فرضها على الزيادة الحقيقية كلما كانت أدنى من صيغة المعاملات. وإلا فهي مستحقة خلال ثلاثين يوم عمل من العقد بنسبة بلديتك — 30 % في لا أوليفا، ومن 19 % إلى 25 % بحسب سنوات التملّك في بويرتو ديل روساريو.

حقائق تم التحقق منها في سبتمبر 2026 (قانون ضريبة الدخل الإسباني، القانون 35/2006، المواد 33 إلى 36 و38 و49 و66 و76 و96 والحكم الانتقالي التاسع، مع جدول الادخار بصيغته المعدّلة بالقانون 7/2024؛ لائحة IRPF، المرسوم الملكي 439/2007، المواد 40 و41 و41 مكرر؛ قانون المالية المحلية، المرسوم الملكي التشريعي 2/2004، المواد 59 و104 و106 إلى 108 و110، مع جدول المعاملات الساري بعد إلغاء المرسوم بقانون 16/2025 في يناير 2026؛ لائحتا ضريبة القيمة الزائدة في لا أوليفا، رقم 5، وبويرتو ديل روساريو، الجريدة الرسمية لمقاطعة لاس بالماس العدد 158 بتاريخ 30 ديسمبر 2022). الأرقام أمثلة محسوبة؛ اطلب حساب أرقامك قبل التوقيع.