التأجير طويل الأجل في جزر الكناري: تخفيضات 50 و60 و70 و90 % بعد قانون الإسكان — ولماذا يحصل معظم المؤجّرين على 50 %

أربع نسب مئوية تحدد الجزء من دخل الإيجار طويل الأجل الذي يدفع عنه المؤجّر المقيم في جزر الكناري الضريبة فعلاً: 50 و60 و70 و90. فمنذ أن أعاد قانون الإسكان كتابة القاعدة للعقود الموقّعة اعتباراً من 26 مايو 2023، صار التخفيض الرئيسي هو 50 % — فالـ60 % التي كان يحصل عليها كل مؤجّر تتطلب الآن إعادة تأهيل، والـ70 % والـ90 % تتطلبان شيئاً لا وجود له في الجزر في سبتمبر 2026: zona de mercado residencial tensionado، أي منطقة سوق سكني متوتر تعلنها الوزارة. تعرض هذه المقالة التخفيضات الأربعة وشروطها، وما يُخصم من الإيجار قبل تطبيق أي منها، ومثالاً محسوباً على شقة في بويرتو ديل روساريو لمقيم ولغير مقيم من الاتحاد الأوروبي ولمالك بريطاني، والطبقة الكنارية — خصم إقليمي قدره 1.000 يورو لطرح مسكن في سوق الإيجار طويل الأجل، وقاعدة للتأمين يرافقها غرامة.

التخفيضات الأربعة، ولماذا يحصل معظم المؤجّرين على 50 %

يُطبَّق التخفيض على الدخل الصافي من تأجير عقار «مخصص للسكن» — مسكن مؤجَّر بوصفه محل الإقامة الدائم للمستأجر بمقتضى المادة 2 من قانون الإيجارات الحضرية. أما الإيجارات الموسمية وإيجارات العطلات والتأجير لشركة من أجل موظفيها فتقع خارجه مهما طالت مدة العقد (Ley 35/2006، المادة 23.2؛ Ley 29/1994، المادتان 2–3). وداخل هذا النطاق يقدّم القانون اليوم أربع نسب، تُفحص عند توقيع العقد وتبقى ما دامت الشروط قائمة:

• 90 % عندما يوقّع المؤجّر نفسه عقداً جديداً على مسكن يقع في منطقة متوترة معلنة ويكون الإيجار الابتدائي أقل بأكثر من 5 % من آخر إيجار في العقد السابق بعد تحديثه السنوي.
• 70 % عندما لا يتحقق ما سبق، ويؤجّر المؤجّر المسكن للمرة الأولى ويقع في منطقة متوترة ويتراوح عمر المستأجر بين 18 و35 عاماً — أو يكون المستأجر إدارة عامة أو كياناً مؤهلاً غير ربحي يخصصه للإيجار الاجتماعي، أو يكون المسكن مشمولاً ببرنامج عام يحدّ من الإيجار.
• 60 % عندما لا يتحقق أي من الشرطين، ويكون المسكن قد خضع لإعادة تأهيل انتهت خلال السنتين السابقتين للعقد — إعادة تأهيل بمعنى لائحة الضريبة: أعمال مدعومة، أو إعادة بناء للهيكل أو الواجهات أو الأسقف تتجاوز تكلفتها 25 % من سعر الشراء أو القيمة السوقية (RD 439/2007، المادة 41.1).
• 50 % في أي حالة أخرى (المادة 23.2 أ–د).

حقيقتان تضعان معظم المؤجّرين الكناريين في السطر الأخير. الأولى أن أي بلدية في جزر الكناري لا تظهر في أي من قوائم المناطق المتوترة المعلنة التي تنشرها الوزارة — فقرارات 30 يناير و23 أبريل و24 يوليو 2026 تضيف مناطق باسكية وأستورية وغاليسية ومدريدية إلى الكتلة الكتالونية، ولا شيء في الجزر. طلبت لاس بالماس دي غران كناريا الإعلان من حكومة الكناري في 2024، وأعدّت الحكومة الإقليمية في العام نفسه إجراءً مع البلديات؛ وإلى أن تنشر وزارة الإسكان منطقة كنارية، لا يمكن تطبيق سطري الـ70 % والـ90 % في أي مكان من الأرخبيل (Ley 12/2023، المادة 18؛ الحكم الختامي 2). والثانية أن إعادة التأهيل بمعنى اللائحة عمل ثقيل — فمطبخ وحمّام جديدان لا يبلغان عتبة 25 % في شقة بقيمة 200.000 يورو.

وتحتفظ العقود الموقّعة قبل 26 مايو 2023 بالـ60 % القديمة ما دامت سارية، بما في ذلك تمديداتها القانونية (الحكم الانتقالي 38). وثلاثة شروط تخترق السطور الأربعة: لا يُطبَّق التخفيض إلا على الدخل الذي أعلنه المؤجّر في إقرار قُدِّم قبل أن تفتح مصلحة الضرائب فحصاً عليه — فالإيجار غير المُعلَن الذي يظهر في تفتيش يُفرض عليه الضريبة بلا أي تخفيض؛ ويُفقد على الجزء من الدخل الناتج عن نفقات خُصمت بغير وجه حق؛ ويُرفض للعقود التي تخالف سقف الإيجار في قانون الإيجارات الحضرية في المناطق المتوترة (المادة 23.2، الفقرات الأخيرة؛ Ley 29/1994، المادة 17.6).

ما يُخصم قبل التخفيض: النفقات

التخفيض نسبة من الرقم الصافي، ولذلك تُحسب النفقات بقدر ما يُحسب السطر الذي تقع فيه. يجيز القانون ولائحته كل نفقة ضرورية للحصول على الإيجار، ويسمّيان أهمها (المادة 23.1؛ RD 439/2007، المادتان 13–14):

• فوائد الرهن العقاري والإصلاحات، معاً، في حدود الإيجار الإجمالي للسنة؛ ويُرحَّل الفائض أربع سنوات. والإصلاحات هي الطلاء والتلييس واستبدال غلاية أو مصعد أو باب أمان — لا التوسعات ولا التحسينات التي تدخل في قاعدة الإهلاك.
• الضرائب والرسوم المحلية: ضريبة IBI، ورسم النفايات، والرسوم غير الحكومية التي ليس لها طابع عقابي.
• رسوم مجتمع الملاك والإدارة والوكالة والتكاليف القانونية، والتأمين، وشهادة كفاءة الطاقة، وتحرير العقد.
• الديون المشكوك فيها، بعد مرور ستة أشهر على أول مطالبة دون تجديد، أو إذا كان المستأجر في حالة إفلاس.
• الإهلاك بنسبة 3 % سنوياً على الأعلى من تكلفة الشراء والقيمة المساحية، باستثناء الأرض — أكبر نفقة في معظم الشقق والتي ينساها معظم المؤجّرين.

وعن الأيام التي لا يكون فيها المسكن مؤجَّراً، يُعلن المؤجّر بدلاً من ذلك دخلاً مفترضاً: 1,1 % من القيمة المساحية إذا رُوجعت القيم خلال السنوات العشر الأخيرة، و2 % في غير ذلك (المادة 85).

مثال محسوب: شقة بإيجار 900 يورو في بويرتو ديل روساريو

شقة بغرفتي نوم اشتُريت بـ150.000 يورو، حصة الأرض في السجل المساحي 40 %، مؤجَّرة لعائلة بـ900 يورو شهرياً طوال 2026، والعقد موقّع في 2025. الإيجار الإجمالي 10.800 يورو. النفقات: فوائد الرهن 2.400 يورو وطلاء 600 يورو (3.000 يورو، ضمن سقف الإيجار الإجمالي)؛ IBI 320 يورو؛ مجتمع الملاك 720 يورو؛ تأمين 260 يورو؛ العقد والوكالة 200 يورو؛ إهلاك 3 % على 90.000 يورو قيمة البناء، 2.700 يورو. المجموع 7.200 يورو؛ الدخل الصافي 3.600 يورو.

• مؤجّر مقيم، 50 %: الوعاء الخاضع للضريبة 1.800 يورو. بمعدل هامشي مجمّع، لنقل 30 %، ضريبة نحو 540 يورو — نصف ما كان سيكلفه الإيجار نفسه بلا تخفيض.
• الشقة نفسها بعد إعادة تأهيل، 60 %: الوعاء 1.440 يورو، الضريبة نحو 432 يورو.
• لو أُعلنت بويرتو ديل روساريو يوماً منطقة متوترة: تأجير أول لمستأجر عمره 28 عاماً، 70 %، الوعاء 1.080 يورو؛ عقد جديد بإيجار أقل من السابق بأكثر من 5 %، 90 %، الوعاء 360 يورو. ولا وجود لأي منهما اليوم.
• مالك ألماني غير مقيم: بلا تخفيض، لكن بالنفقات نفسها — 3.600 يورو صافية بنسبة 19 %، 684 يورو.
• مالك بريطاني غير مقيم: بلا تخفيض وبلا نفقات — 10.800 يورو إجمالية بنسبة 24 %، 2.592 يورو.

غير المقيمين: لا تخفيض، ووعاءان مختلفان

التخفيضات قاعدة من قواعد ضريبة الدخل على الأشخاص الطبيعيين، وينص قانون ضريبة دخل غير المقيمين بصريح العبارة على أن الوعاء لغير المقيمين بلا منشأة دائمة هو المبلغ الإجمالي «دون التخفيضات» (RDLeg 5/2004، المادة 24.1). ويجوز للمقيمين في دولة أخرى من الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية يوجد معها تبادل للمعلومات خصم النفقات التي يجيزها قانون IRPF بشرط ارتباطها المباشر بالدخل الإسباني، ويدفعون 19 %؛ وكل الآخرين — الملاك البريطانيون والسويسريون والأمريكيون — يدفعون 24 % على الإيجار الإجمالي (المادتان 24.6 و25.1.أ). والإقرار هو النموذج Modelo 210 الذي يستعرضه دليلنا لنموذج 210، وعن الأشهر الخالية يُعلن الدخل المفترض في النموذج نفسه.

الفجوة تستحق أرقاماً: في الشقة أعلاه يدفع المقيم نحو 540 يورو، والمالك الألماني 684 يورو، والمالك البريطاني 2.592 يورو — على الإيجار نفسه والمبنى نفسه والمستأجر نفسه. وبالنسبة إلى مالك من خارج الاتحاد الأوروبي، هذه الفجوة هي الرقم الأول في أي حديث عن الإقامة، أو عن امتلاك العقار عبر شركة، أو عن نظام تأجير العطلات الذي له حسابه الخاص وقواعده الخاصة.

الطبقة الكنارية: خصم 1.000 يورو وتأمين يرافقه غرامة

للمقيمين في الكناري ثلاثة خصومات إقليمية تُضاف إلى التخفيض الحكومي، في الجزء الإقليمي من الإقرار (Decreto Legislativo 1/2009، المواد 15 ter و15 quater و16):

• 1.000 يورو لطرح مسكن في سوق الإيجار طويل الأجل: مرة واحدة لكل عقار، حتى خمسة عقارات، في سنة توقيع العقد، لمسكن أنتج في السنة السابقة دخلاً مفترضاً — أي كان خالياً — أو اشتُري خلال الأشهر الستة السابقة؛ ويجب أن يدوم العقد ثلاث سنوات في المجموع، ولا يجوز أن يكون المستأجر الزوج أو قريباً حتى الدرجة الثالثة، ولا يجوز أن يكون التأجير نشاطاً اقتصادياً. وإذا انتُهكت الشروط عادت الـ1.000 يورو مع الفوائد.
• 75 % من قسط تأمين ضد عدم سداد الإيجار، بحد أقصى 150 يورو سنوياً، للعقود التي مدتها سنة فأكثر بإيجار لا يتجاوز 800 يورو شهرياً، مع إيداع التأمين وذكر الرقم الضريبي للمستأجر والمرجع المساحي في الإقرار.
• 10 % من تكاليف تجهيز مسكن للتأجير — الإصلاحات، وتكاليف العقد، والتأمينات، وشهادة كفاءة الطاقة — بحد أقصى 150 يورو لكل عقار، بفواتير؛ ولا يجتمع مع السابق على المبالغ نفسها.

والتأمين هو القاعدة الكنارية الأخرى التي تفاجئ المؤجّرين الجدد. فتأمين الشهر الواحد المنصوص عليه في قانون الإيجارات الحضرية ليس للمؤجّر أن يحتفظ به في حسابه: في جزر الكناري يجب إيداعه لدى Instituto Canario de la Vivienda خلال شهر من العقد وقيده في السجل الإقليمي للتأمينات، والإغفال مخالفة إدارية تُعاقب بغرامة تُحسب على أساس التأمين غير المودَع (Ley 2/2014، الملحق، المادتان 2 و12). ويشترط خصمان من الخصومات الإقليمية الثلاثة إثبات ذلك الإيداع، ومصلحة الضرائب تقاطع السجل.

أين يأتي دورنا

يحدد قسمنا الضريبي في كاليتا دي فوستي وكوستا كالما أيّ التخفيضات الأربعة يستحقه عقدك، ويبني ملف النفقات — قاعدة الإهلاك، والفوائد، والإصلاحات، والتوزيع المساحي — ليكون الرقم الصافي صحيحاً وقابلاً للدفاع عنه، ويودع التأمين ويطالب بالخصومات الإقليمية، ويقدّم نموذج 210 للملاك غير المقيمين، ويحسب الفجوة بين المقيم وغير المقيم قبل أن تقرر كيف تملك العقار. انظر الاستشارات الضريبية وإدارة العقارات، أو احجز استشارة — نرد خلال يوم عمل واحد.

أسئلة شائعة

أي تخفيض أحصل عليه عن إيجار طويل الأجل في فويرتيفنتورا في 2026؟

خمسون في المئة، عن عقد موقّع اعتباراً من 26 مايو 2023 على مسكن مؤجَّر بوصفه محل الإقامة الدائم للمستأجر. وتتطلب الـ60 % إعادة تأهيل انتهت خلال السنتين السابقتين للعقد؛ وتتطلب الـ70 % والـ90 % منطقة متوترة معلنة، ولا توجد أي بلدية كنارية في قوائم الوزارة حتى قرار يوليو 2026. وتحتفظ العقود الموقّعة قبل 26 مايو 2023 بالـ60 % القديمة.

لست مقيماً في إسبانيا. هل أحصل على أي تخفيض؟

لا. وعاء ضريبة دخل غير المقيمين يستبعد التخفيضات. المالك المقيم في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية يخصم النفقات نفسها التي يخصمها المقيم ويدفع 19 % على الصافي؛ والمالك المقيم في أي مكان آخر يدفع 24 % على الإيجار الإجمالي بلا نفقات. وفي شقة بإيجار 900 يورو يعني ذلك نحو 684 يورو مقابل 2.592 يورو سنوياً.

ماذا يحدث إذا لم أُعلن الإيجار قط واكتشفته مصلحة الضرائب؟

يُفرض على الإيجار الضريبة كاملاً: لا يُطبَّق التخفيض إلا على الدخل المُعلَن في إقرار قُدِّم قبل بدء الفحص، ولا يُطبَّق أبداً على الدخل المسوّى في تفتيش. وتُفقد أيضاً الخصومات الإقليمية الكنارية لأنها تشترط الإعلان عن الدخل مع الرقم الضريبي للمستأجر والمرجع المساحي.

هل يُفقد التخفيض إذا بقيت الشقة خالية جزءاً من السنة؟

لا — فهو يُطبَّق على الدخل الصافي للأشهر المؤجَّرة. وعن الأيام الخالية يُعلن المؤجّر بدلاً من ذلك الدخل المفترض، 1,1 % أو 2 % من القيمة المساحية، بلا نفقات وبلا تخفيض. والمسكن الذي بقي خالياً طوال السنة السابقة ثم أُجّر لثلاث سنوات يستحق الخصم الكناري البالغ 1.000 يورو في سنة العقد.

تم التحقق من المعلومات في سبتمبر 2026 (قانون ضريبة الدخل على الأشخاص الطبيعيين، Ley 35/2006، المادتان 23 و85 والحكم الانتقالي 38؛ اللائحة RD 439/2007، المواد 13 و14 و41.1؛ قانون الإسكان، Ley 12/2023، المادة 18 والحكم الختامي 2؛ قانون الإيجارات الحضرية، Ley 29/1994، المواد 2 و3 و17.6؛ قانون ضريبة دخل غير المقيمين، RDLeg 5/2004، المادتان 24 و25؛ النص الموحّد الكناري للضرائب المحوّلة، Decreto Legislativo 1/2009، المواد 15 ter و15 quater و16 و18؛ قرارات الوزارة في 30 يناير و23 أبريل و24 يوليو 2026 بشأن المناطق المتوترة؛ القانون الكناري 2/2014 بشأن تأمينات الإيجار؛ دليل AEAT لعام 2025). الأرقام أمثلة محسوبة بمعدلات 2026؛ وستختلف أرقامك.