カナリア諸島での長期賃貸：住宅法後の50・60・70・90%の軽減 — そしてほとんどの大家が50%になる理由

カナリア諸島の居住者の大家が長期賃貸の所得のどれだけに実際に課税されるかは、4つの割合で決まります。50、60、70、90です。住宅法が2023年5月26日以降に署名された契約についてルールを書き換えて以来、見出しの軽減は50%のものになりました。かつてすべての大家が得ていた60%は今や改修が必要で、70%と90%には、2026年9月の諸島には存在しないもの、つまり省が宣言した*住宅市場逼迫地域（zona de mercado residencial tensionado）*が必要です。この記事は4つの軽減とその条件、いずれかを適用する前に家賃から差し引くもの、居住者、EUの非居住者、英国人の所有者についてプエルト・デル・ロサリオのアパートで計算した例、そしてカナリア諸島の層をご説明します。住宅を長期市場に出すことに対する1,000ユーロの州控除と、罰金付きの敷金ルールです。

4つの軽減、そしてほとんどの大家が50%になる理由

軽減は、「住宅に充てられた」不動産、つまり都市賃貸借法第2条のもとで借主の恒常的な住まいとして貸される住居を貸すことによる純所得に適用されます。季節賃貸、休暇用賃貸、会社がそのスタッフのために借りる賃貸は、契約期間にかかわらず対象外です（法律35/2006第23条2項、法律29/1994第2〜3条）。この範囲の中で、法律は今、契約署名の時点で判定され条件が続く限り維持される4つの割合を提供しています。

• 90%：同じ大家が、宣言された逼迫地域の住宅について新規契約に署名し、当初家賃が前契約の最終家賃（年次改定後）より5%超低い場合。
• 70%：上記に該当せず、大家が住宅を初めて貸し、それが逼迫地域にあり、借主が18〜35歳の場合。または借主が公的行政機関か、社会住宅として貸す適格な非営利団体である場合、または住宅が家賃を上限規制する公的プログラムに含まれる場合。
• 60%：どちらにも該当せず、住宅が契約前2年以内に完了した改修の対象であった場合。税務規則の意味での改修、つまり補助金付きの工事、または購入価格か市場価値の25%を超える費用での構造、外壁、屋根の再建です（RD 439/2007第41条1項）。
• 50%：その他すべての場合（第23条2項a〜d）。

ふたつの事実が、カナリア諸島のほとんどの大家を最後の行に置きます。第一に、カナリア諸島のどの自治体も、省の宣言済み逼迫地域リストのいずれにも載っていません。2026年1月30日、4月23日、7月24日の決議はバスク、アストゥリアス、ガリシア、マドリードの地域をカタルーニャのブロックに加えましたが、諸島には何もありません。ラス・パルマス・デ・グラン・カナリアは2024年にカナリア州政府に宣言を求め、州政府は同年、自治体とともに手続きを起草しました。住宅省がカナリア諸島の地域を公示するまで、70%と90%の行は群島のどこにも適用できません（法律12/2023第18条、同法最終規定第2）。第二に、規則の意味での改修は重いものです。新しいキッチンとバスルームは、20万ユーロのアパートでは25%の基準に届きません。

2023年5月26日より前に署名された契約は、法定延長を含め、契約が続く限り旧来の60%を維持します（経過規定第38）。そして3つの条件が4つの行すべてに横断的に適用されます。軽減は、税務署が調査を開始する前に提出された申告書で大家が申告した所得にのみ適用されます。税務調査で見つかった未申告の家賃には軽減はまったくありません。誤って控除された経費から生じる所得の部分については失われます。そして逼迫地域における都市賃貸借法の家賃上限に違反する契約には認められません（第23条2項末尾各段落、法律29/1994第17条6項）。

軽減の前に差し引くもの：経費

軽減は純額に対する割合なので、経費はどの行に入るかと同じくらい重要です。法律とその規則は家賃を得るために必要なすべての経費を認め、主なものを列挙しています（第23条1項、RD 439/2007第13〜14条）。

• 住宅ローンの利息と修繕費は、合わせてその年の家賃総額まで。超過分は4年間繰り越されます。修繕とは塗装、左官、ボイラー、エレベーター、防犯ドアの交換です。増築や改良は含まれず、代わりに減価償却の基礎に入ります。
• 地方税と公課：IBI（固定資産税）、ごみ処理料、罰則的性格のない国以外の公課。
• 管理組合費、管理費、仲介・法務費用、保険、エネルギー証明書、契約の締結費用。
• 貸倒：最初の請求から6か月が経過して更新がない場合、または借主が破産手続き中の場合。
• 減価償却：購入費用と固定資産税評価額の高い方の3%、土地を除く。ほとんどのアパートで最大の経費であり、ほとんどの大家が忘れるものです。

住宅が貸されていない日については、大家は代わりに帰属所得を申告します。評価額が過去10年以内に見直された場合は固定資産税評価額の1.1%、それ以外は2%です（第85条）。

計算例：プエルト・デル・ロサリオの900ユーロのアパート

15万ユーロで購入した2寝室のアパート、評価額の土地割合40%、2026年を通じて家族に月900ユーロで賃貸、契約は2025年に署名。家賃総額1万800ユーロ。経費：住宅ローン利息2,400ユーロと塗装600ユーロ（3,000ユーロ、家賃総額の上限内）、IBI 320ユーロ、管理組合費720ユーロ、保険260ユーロ、契約と仲介200ユーロ、減価償却は建物価値9万ユーロの3%で2,700ユーロ。合計7,200ユーロ、純所得3,600ユーロ。

• 居住者の大家、50%：課税額1,800ユーロ。合算限界税率を仮に30%とすると、税額約540ユーロ。軽減なしで同じ家賃にかかる額の半分です。
• 改修後の同じアパート、60%：課税額1,440ユーロ、税額約432ユーロ。
• プエルト・デル・ロサリオがいつか逼迫地域に宣言されたら：28歳への初回賃貸で70%、課税額1,080ユーロ。前家賃より5%超低い新規契約で90%、課税額360ユーロ。どちらも今日は存在しません。
• ドイツ人所有者、非居住者：軽減なし、ただし同じ経費。純額3,600ユーロに19%、684ユーロ。
• 英国人所有者、非居住者：軽減なし、経費もなし。総額1万800ユーロに24%、2,592ユーロ。

非居住者：軽減なし、そしてふたつの異なる課税標準

軽減は個人所得税のルールであり、非居住者所得税法は、恒久的施設を持たない非居住者の課税標準は「軽減なしの」総額であると明言しています（RDLeg 5/2004第24条1項）。情報交換のある他のEUまたはEEA加盟国の居住者は、スペインの所得に直接関連する限り個人所得税法が認める経費を控除でき、19%を払います。それ以外のすべての人、英国、スイス、米国の所有者は、家賃総額に24%を払います（第24条6項・第25条1項a）。申告書はModelo 210で、Modelo 210ガイドが手順を解説しています。空室の月については同じ様式で帰属所得を申告します。

この格差は数字で示す価値があります。上記のアパートでは、居住者は約540ユーロ、ドイツ人所有者は684ユーロ、英国人所有者は2,592ユーロを払います。同じ家賃、同じ建物、同じ借主で。EU域外の所有者にとって、この格差は居住、会社を通じた不動産保有、あるいは独自の計算と独自のルールを持つ休暇用賃貸制度についてのあらゆる会話における最初の数字です。

カナリア諸島の層：1,000ユーロの控除と罰金付きの敷金

カナリア諸島の居住者には、申告書の州部分で、国の軽減の上に乗る3つの州控除があります（立法令1/2009第15条ter、第15条quater、第16条）。

• 住宅を長期市場に出すことに対する1,000ユーロ：不動産ごとに1回、5件まで、契約署名の年に、前年に帰属所得を生じた住宅（空き家）または前6か月以内に購入した住宅について。契約は合計3年間続かなければならず、借主は配偶者や3親等以内の親族であってはならず、賃貸は事業活動であってはなりません。条件を破れば1,000ユーロは利息付きで戻ってきます。
• 家賃滞納保険料の75%、年150ユーロまで、月800ユーロ以下で1年以上の契約について、敷金が供託され、借主の納税者番号と不動産登録参照番号が申告書に記載されていること。
• 賃貸のために住宅を準備する費用の10%：修繕、契約費用、保険、エネルギー証明書。不動産あたり150ユーロまで、請求書に基づく。同じ金額について前項とは両立しません。

敷金は、新しい大家を捕まえるもうひとつのカナリア諸島のルールです。都市賃貸借法の1か月分の保証金は、大家が口座に保管しておくものではありません。カナリア諸島では契約から1か月以内にカナリア住宅公社（Instituto Canario de la Vivienda）に供託し、州の敷金登録簿に登録しなければならず、その懈怠は供託されなかった保証金を基準に罰金が科される行政違反です（法律2/2014附属書第2条・第12条）。3つの州控除のうちふたつはその供託の証明を必要とし、税務署は登録簿と照合します。

私たちの出番

カレタ・デ・フステとコスタ・カルマの税務デスクは、あなたの契約が4つの軽減のどれに該当するかを判断し、純額が正しく防御可能であるように経費ファイル（減価償却の基礎、利息、修繕、評価額の内訳）を作成し、敷金を供託して州控除を申請し、非居住者の所有者のためにModelo 210を提出し、不動産の保有方法を決める前に居住者と非居住者の格差をモデル化します。税務アドバイザリーと不動産管理をご覧いただくか、相談をご予約ください。1営業日以内にご返信します。

よくある質問

2026年にフエルテベントゥラで長期賃貸をすると、どの軽減を受けられますか？
50%です。2023年5月26日以降に署名された、借主の恒常的な住まいとして貸される住宅の契約について。60%には契約前2年以内に完了した改修が必要です。70%と90%には宣言された逼迫地域が必要で、2026年7月の決議時点でカナリア諸島の自治体は省のリストに載っていません。2023年5月26日より前に署名された契約は旧来の60%を維持します。

スペインの非居住者です。何か軽減を受けられますか？
いいえ。非居住者所得税の課税標準は軽減を除外しています。EUまたはEEAに居住する所有者は居住者と同じ経費を控除して純額に19%を払います。それ以外の場所に居住する所有者は経費なしで家賃総額に24%を払います。900ユーロのアパートでは、年にほぼ684ユーロ対2,592ユーロです。

家賃を一度も申告せず、税務署がそれを見つけたらどうなりますか？
家賃は全額課税されます。軽減は調査開始前に提出された申告書で申告された所得にのみ適用され、税務調査で是正された所得には決して適用されません。カナリア諸島の州控除も失われます。所得が借主の納税者番号と不動産登録参照番号とともに申告されていることを要求するからです。

アパートが年の一部空室だと、軽減は失われますか？
いいえ。貸された月の純所得に適用されます。空室の日については、大家は代わりに帰属所得を申告します。固定資産税評価額の1.1%または2%で、経費も軽減もありません。前年ずっと空き家で3年間貸される住宅は、契約の年に1,000ユーロのカナリア諸島の控除の対象になります。

事実は2026年9月に確認しました（個人所得税法35/2006第23条・第85条・経過規定第38、規則RD 439/2007第13条・第14条・第41条1項、住宅法12/2023第18条・最終規定第2、都市賃貸借法29/1994第2条・第3条・第17条6項、非居住者所得税法RDLeg 5/2004第24条・第25条、カナリア諸島統合税法立法令1/2009第15条ter・第15条quater・第16条・第18条、逼迫地域に関する省の2026年1月30日・4月23日・7月24日の決議、賃貸敷金に関するカナリア諸島法律2/2014、AEATの2025年マニュアル）。数字は2026年の税率での計算例です。あなたの数字は異なります。