在加那利群岛长期出租：《住房法》之后的50%、60%、70%和90%减免——以及为什么大多数房东只能拿到50%

四个百分比决定了加那利群岛的居民房东实际就长期租金收入的多大部分缴税：50、60、70和90。自《住房法》为2023年5月26日起签订的合同改写规则以来，主打的减免是50%——过去每位房东都能享受的60%如今需要一次翻修，而70%和90%则需要2026年9月群岛上并不存在的东西：由住房部宣布的zona de mercado residencial tensionado（住房市场紧张区）。本文说明这四项减免及其条件、在适用任何一项之前先从租金中扣除的内容、以罗萨里奥港一套公寓为例分别为居民、欧盟非居民和英国业主计算的实例，以及加那利这一层——为把住房投入长期租赁市场而设的1,000欧元地区扣除，以及附带罚款的押金规则。

四项减免，以及为什么大多数房东只能拿到50%

减免适用于出租"用于居住"的不动产所得的净收入——即按照《城市租赁法》第2条作为承租人永久住所出租的住房。季节性出租、度假出租以及租给公司供其员工使用的出租均不在其列，无论合同期限多长（Ley 35/2006，第23.2条；Ley 29/1994，第2–3条）。在这一范围内，法律现今提供四个百分比，在签订合同时核验，并在条件持续满足期间保持：

• 90%：同一房东就位于已宣布紧张区内的住房签订新合同，且起始租金比上一份合同经年度调整后的最后租金低5%以上。
• 70%：不满足上述条件，但房东首次出租该住房、住房位于紧张区且承租人年龄在18至35岁之间；或者承租人是公共行政机构或符合条件的非营利实体并将其用作社会住房，或者住房纳入设有租金上限的公共计划。
• 60%：不满足以上两项，但住房在合同签订前两年内完成了一次翻修——税务条例意义上的翻修：受补贴的工程，或者对结构、外立面或屋顶的重建，费用超过购买价或市场价值的25%（RD 439/2007，第41.1条）。
• 50%：其他所有情形（第23.2条a–d款）。

两个事实把大多数加那利房东放在最后一行。第一，加那利群岛没有任何一个市镇出现在住房部公布的已宣布紧张区名单中——2026年1月30日、4月23日和7月24日的决议在加泰罗尼亚区块之外增加了巴斯克、阿斯图里亚斯、加利西亚和马德里的区域，而群岛上一个也没有。大加那利岛拉斯帕尔马斯于2024年向加那利政府申请宣布，地区政府同年与各市镇拟定了程序；在住房部公布加那利的紧张区之前，70%和90%这两行在整个群岛的任何地方都无法适用（Ley 12/2023，第18条；最终条款第2条）。第二，条例意义上的翻修是重型工程——一套20万欧元的公寓换新厨房和卫生间达不到25%的门槛。

2023年5月26日之前签订的合同在存续期间（包括法定延期）保留原来的60%（过渡条款第38条）。还有三项条件贯穿全部四行：减免仅适用于房东在税务机关启动核查之前提交的申报中已申报的收入——稽查中发现的未申报租金按全额征税、不享受任何减免；因不当扣除费用而产生的那部分收入丧失减免；违反《城市租赁法》紧张区租金上限的合同不得享受减免（第23.2条末段；Ley 29/1994，第17.6条）。

减免之前先扣除的部分：费用

减免是净额的一个百分比，因此费用与您落入哪一行同样重要。法律及其条例允许扣除为取得租金所必需的一切费用，并列举了主要项目（第23.1条；RD 439/2007，第13–14条）：

• 房贷利息和修缮费，二者合计以当年租金总额为限；超出部分可结转四年。修缮指粉刷、抹灰、更换锅炉、电梯或安全门——不包括扩建和改良，后者计入折旧基数。
• 地方税费：IBI房产税、垃圾费、不带处罚性质的非国家税费。
• 业主社区费、管理费、中介费和法律费用、保险、能效证书、合同的签订费用。
• 坏账：自首次催收起满六个月未续期，或承租人进入破产程序。
• 折旧：按购买成本与地籍价值中较高者（不含土地）每年计提3%——这是大多数公寓最大的一笔费用，也是最多房东遗忘的一笔。

住房未出租的天数，房东改为申报推定收入：地籍价值在最近十年内经过修订的按1.1%，否则按2%（第85条）。

实例计算：罗萨里奥港一套月租900欧元的公寓

一套两居室，购价15万欧元，地籍中土地占40%，2026年全年以每月900欧元租给一个家庭，合同于2025年签订。租金总额10,800欧元。费用：房贷利息2,400欧元和粉刷600欧元（合计3,000欧元，在租金总额上限内）；IBI 320欧元；社区费720欧元；保险260欧元；合同和中介200欧元；按9万欧元建筑价值计提3%折旧2,700欧元。合计7,200欧元；净收入3,600欧元。

• 居民房东，50%：应税额1,800欧元。按综合边际税率假设30%计算，税款约540欧元——是同一租金不享受减免时的一半。
• 同一公寓翻修后，60%：应税额1,440欧元，税款约432欧元。
• 假如罗萨里奥港有朝一日被宣布为紧张区：首次租给28岁的承租人，70%，应税额1,080欧元；新合同租金比上一份低5%以上，90%，应税额360欧元。这两种情形今天都不存在。
• 德国业主，非居民：无减免，但可扣同样的费用——净额3,600欧元按19%，684欧元。
• 英国业主，非居民：无减免也无费用——总额10,800欧元按24%，2,592欧元。

非居民：没有减免，且有两种不同的税基

减免是个人所得税的规则，而《非居民所得税法》明文规定，无常设机构的非居民的税基是"不适用减免"的总额（RDLeg 5/2004，第24.1条）。居住在其他有信息交换的欧盟或欧洲经济区国家的人，可以扣除《个人所得税法》允许的、与西班牙收入直接相关的费用，并按19%缴税；其他所有人——英国、瑞士、美国业主——按租金总额的24%缴税（第24.6条和第25.1.a条）。申报表是Modelo 210，我们的Modelo 210指南有详细说明，空置月份的推定收入也在同一表格中申报。

这一差距值得用数字说明：就上面那套公寓，居民约缴540欧元，德国业主684欧元，英国业主2,592欧元——同样的租金、同一栋楼、同一位承租人。对于非欧盟业主，这一差距是任何关于居留身份、通过公司持有房产或度假出租制度的谈话中的第一个数字——后者有自己的算法和规则。

加那利这一层：1,000欧元扣除和附带罚款的押金

加那利居民在国家减免之外还有三项地区扣除，填在申报表的地区部分（Decreto Legislativo 1/2009，第15 ter、15 quater和16条）：

• 把住房投入长期租赁市场的1,000欧元扣除：每套房产一次，最多五套，在签订合同的当年；该住房须在上一年度产生推定收入——即空置——或在之前六个月内购入；合同总期限须达三年，承租人不能是配偶或三亲等以内的亲属，出租不能构成经营活动。违反条件的，1,000欧元连同利息退回。
• 租金拖欠保险保费的75%，每年最高150欧元，适用于一年以上、月租不超过800欧元的合同，须已存入押金并在申报表中填写承租人税号和地籍编号。
• 为出租而整备住房费用的10%——修缮、合同费用、保险、能效证书——每套房产最高150欧元，凭发票；就同一笔款项不得与前一项并用。

押金是让新房东措手不及的另一条加那利规则。《城市租赁法》规定的一个月押金不是让房东存在自己账户里的：在加那利群岛，押金必须在合同签订后一个月内存入加那利住房局（Instituto Canario de la Vivienda）并登记在地区押金登记簿中，未存入属于行政违法，按未存押金的金额处以罚款（Ley 2/2014，附件，第2条和第12条）。三项地区扣除中有两项要求提供存入押金的证明，税务机关会与登记簿交叉核对。

我们的角色

我们在卡莱塔德富斯特和科斯塔卡尔马的税务团队会判定您的合同符合四项减免中的哪一项，建立费用档案——折旧基数、利息、修缮、地籍分摊——使净额准确且经得起核查，存入押金并申请地区扣除，为非居民业主申报Modelo 210，并在您决定以何种方式持有房产之前测算居民与非居民之间的差距。请查看税务咨询和物业管理，或预约咨询——我们会在一个工作日内回复。

常见问题

2026年在富埃特文图拉长期出租，我能享受哪一项减免？

百分之五十——适用于2023年5月26日起签订、住房作为承租人永久住所出租的合同。60%需要合同前两年内完成的翻修；70%和90%需要已宣布的紧张区，而截至2026年7月的决议，没有任何加那利市镇出现在住房部的名单上。2023年5月26日之前签订的合同保留原来的60%。

我不是西班牙居民，能享受任何减免吗？

不能。非居民所得税的税基不含减免。居住在欧盟或欧洲经济区的业主可以扣除与居民相同的费用，并按净额的19%缴税；居住在其他地方的业主按租金总额的24%缴税，不得扣除费用。以月租900欧元的公寓计算，大约是每年684欧元对2,592欧元。

如果我从未申报租金而被税务机关发现，会怎样？

租金全额征税：减免只适用于在核查开始前提交的申报中已申报的收入，绝不适用于稽查中补征的收入。加那利地区扣除也会丧失，因为它们要求申报收入时填写承租人税号和地籍编号。

公寓一年中有部分时间空置，减免会丧失吗？

不会——减免适用于出租月份的净收入。空置的天数改为申报推定收入，即地籍价值的1.1%或2%，不扣费用也不享受减免。上一整年空置并以三年期出租的住房，可在合同当年享受1,000欧元的加那利扣除。

事实核查于2026年9月（个人所得税法，Ley 35/2006，第23条、第85条及过渡条款第38条；条例RD 439/2007，第13、14和41.1条；住房法，Ley 12/2023，第18条及最终条款第2条；城市租赁法，Ley 29/1994，第2、3和17.6条；非居民所得税法，RDLeg 5/2004，第24和25条；加那利让渡税种合并文本，Decreto Legislativo 1/2009，第15 ter、15 quater、16和18条；住房部2026年1月30日、4月23日和7月24日关于紧张区的决议；加那利2014年第2号租赁押金法；AEAT 2025年手册）。数字为按2026年税率计算的示例；您的情况会有所不同。