Affittare a lungo termine alle Canarie: le riduzioni del 50, 60, 70 e 90 % dopo la legge sulla casa — e perché la maggior parte dei locatori ottiene il 50 %

Quattro percentuali decidono su quale parte del reddito di una locazione di lunga durata un locatore residente alle Canarie paga davvero le imposte: 50, 60, 70 e 90. Da quando la legge sulla casa ha riscritto la regola per i contratti firmati dal 26 maggio 2023, la riduzione di riferimento è quella del 50 % — il 60 % che ogni locatore otteneva prima richiede ora una ristrutturazione, e il 70 % e il 90 % richiedono qualcosa che nel settembre 2026 nelle isole non esiste: una zona de mercado residencial tensionado, una zona di mercato residenziale teso, dichiarata dal ministero. Questo articolo espone le quattro riduzioni e le loro condizioni, ciò che si sottrae dal canone prima di applicarne una, un esempio calcolato su un appartamento di Puerto del Rosario per un residente, un non residente UE e un proprietario britannico, e lo strato canario — una detrazione regionale di 1.000 € per immettere una casa sul mercato di lunga durata e una regola sul deposito cauzionale con multa annessa.

Le quattro riduzioni, e perché la maggior parte dei locatori ottiene il 50 %

La riduzione si applica al reddito netto della locazione di un immobile «destinato ad abitazione» — una casa affittata come residenza permanente dell'inquilino ai sensi dell'articolo 2 della legge sulle locazioni urbane. Le locazioni stagionali, quelle turistiche e quelle a un'impresa per il suo personale ne restano fuori, qualunque sia la durata del contratto (Ley 35/2006, art. 23.2; Ley 29/1994, artt. 2–3). Dentro quel perimetro la legge offre oggi quattro percentuali, verificate al momento della firma del contratto e mantenute finché le condizioni reggono:

• 90 % quando lo stesso locatore firma un contratto nuovo su una casa situata in una zona tesa dichiarata e il canone iniziale è inferiore di oltre il 5 % all'ultimo canone del contratto precedente, dopo il suo aggiornamento annuale.
• 70 % quando, in mancanza di ciò, il locatore affitta la casa per la prima volta, essa si trova in zona tesa e l'inquilino ha tra 18 e 35 anni — oppure l'inquilino è un'amministrazione pubblica o un ente non profit qualificato che la destina a edilizia sociale, o la casa rientra in un programma pubblico che limita il canone.
• 60 % quando, in mancanza di entrambi, la casa è stata oggetto di una ristrutturazione conclusa nei due anni precedenti il contratto — una ristrutturazione nel senso del regolamento dell'imposta: lavori sovvenzionati, oppure una ricostruzione di struttura, facciate o coperture il cui costo superi il 25 % del prezzo d'acquisto o del valore di mercato (RD 439/2007, art. 41.1).
• 50 % in ogni altro caso (art. 23.2 a–d).

Due fatti collocano la maggior parte dei locatori canari sull'ultima riga. Il primo è che nessun comune delle Canarie compare in alcuna delle liste di zone tese dichiarate che pubblica il ministero — le risoluzioni del 30 gennaio, 23 aprile e 24 luglio 2026 aggiungono zone basche, asturiane, galiziane e madrilene al blocco catalano, e nessuna nelle isole. Las Palmas de Gran Canaria ha chiesto la dichiarazione al Governo delle Canarie nel 2024, e il governo regionale ha redatto nello stesso anno una procedura con i comuni; finché il Ministero dell'abitazione non pubblica una zona canaria, le righe del 70 % e del 90 % non possono applicarsi in nessun punto dell'arcipelago (Ley 12/2023, art. 18; disposizione finale 2). Il secondo è che una ristrutturazione nel senso del regolamento è un intervento pesante — una cucina e un bagno nuovi non raggiungono la soglia del 25 % su un appartamento da 200.000 €.

I contratti firmati prima del 26 maggio 2023 conservano il vecchio 60 % finché durano, comprese le proroghe legali (disposizione transitoria 38). E tre condizioni attraversano tutte e quattro le righe: la riduzione si applica solo ai redditi che il locatore ha dichiarato in una dichiarazione presentata prima che il fisco aprisse un controllo su di essi — il canone non dichiarato scoperto in un'ispezione è tassato senza alcuna riduzione; si perde sulla parte del reddito derivante da spese indebitamente dedotte; ed è negata ai contratti che violano il tetto ai canoni della legge sulle locazioni urbane nelle zone tese (art. 23.2, ultimi commi; Ley 29/1994, art. 17.6).

Ciò che si sottrae prima della riduzione: le spese

La riduzione è una percentuale della cifra netta, quindi le spese contano quanto la riga in cui si ricade. La legge e il suo regolamento ammettono ogni spesa necessaria a ottenere il canone, e nominano le principali (art. 23.1; RD 439/2007, artt. 13–14):

• Interessi del mutuo e riparazioni, insieme, fino al canone lordo dell'anno; l'eccedenza si riporta per quattro anni. Riparazioni sono tinteggiare, intonacare, sostituire una caldaia, un ascensore o una porta blindata — non gli ampliamenti né le migliorie, che entrano invece nella base di ammortamento.
• Tributi e tasse locali: l'IBI, la tassa sui rifiuti, i prelievi non statali senza carattere sanzionatorio.
• Spese condominiali, amministrazione, agenzia e spese legali, assicurazione, il certificato energetico, la formalizzazione del contratto.
• Crediti dubbi, trascorsi sei mesi dalla prima richiesta senza rinnovo, o se l'inquilino è in procedura concorsuale.
• Ammortamento del 3 % annuo sul maggiore tra costo d'acquisto e valore catastale, terreno escluso — la spesa più grande nella maggior parte degli appartamenti e quella che più locatori dimenticano.

Per i giorni in cui la casa non è affittata, il locatore dichiara invece un reddito figurativo: l'1,1 % del valore catastale se i valori sono stati revisionati negli ultimi dieci anni, il 2 % altrimenti (art. 85).

Un esempio calcolato: un appartamento da 900 € a Puerto del Rosario

Un bilocale comprato per 150.000 €, quota del terreno al catasto 40 %, affittato a una famiglia a 900 € al mese per tutto il 2026, contratto firmato nel 2025. Canone lordo 10.800 €. Spese: interessi del mutuo 2.400 € e tinteggiatura 600 € (3.000 €, entro il tetto del canone lordo); IBI 320 €; condominio 720 €; assicurazione 260 €; contratto e agenzia 200 €; ammortamento del 3 % su 90.000 € di valore di costruzione, 2.700 €. Totale 7.200 €; reddito netto 3.600 €.

• Locatore residente, 50 %: imponibile 1.800 €. A un'aliquota marginale combinata di, diciamo, il 30 %, circa 540 € di imposta — la metà di quanto costerebbe lo stesso canone senza la riduzione.
• Lo stesso appartamento dopo una ristrutturazione, 60 %: imponibile 1.440 €, imposta di circa 432 €.
• Se Puerto del Rosario fosse mai dichiarata zona tesa: una prima locazione a un ventottenne, 70 %, imponibile 1.080 €; un nuovo contratto a oltre il 5 % sotto il canone precedente, 90 %, imponibile 360 €. Nessuno dei due esiste oggi.
• Proprietario tedesco, non residente: nessuna riduzione, ma le stesse spese — 3.600 € netti al 19 %, 684 €.
• Proprietario britannico, non residente: nessuna riduzione e nessuna spesa — 10.800 € lordi al 24 %, 2.592 €.

Non residenti: nessuna riduzione, e due basi diverse

Le riduzioni sono una regola dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, e la legge sull'imposta sul reddito dei non residenti dice a chiare lettere che la base per i non residenti senza stabile organizzazione è l'importo lordo «senza le riduzioni» (RDLeg 5/2004, art. 24.1). I residenti in un altro Stato UE o SEE con scambio di informazioni possono dedurre le spese ammesse dalla legge dell'IRPF, purché direttamente collegate al reddito spagnolo, e pagano il 19 %; tutti gli altri — proprietari britannici, svizzeri, americani — pagano il 24 % sul canone lordo (artt. 24.6 e 25.1.a). La dichiarazione è il Modelo 210, che la nostra guida al Modelo 210 percorre, e per i mesi vuoti il reddito figurativo si dichiara sullo stesso modulo.

Il divario merita cifre: sull'appartamento sopra, un residente paga circa 540 €, un proprietario tedesco 684 €, un proprietario britannico 2.592 € — sullo stesso canone, lo stesso edificio e lo stesso inquilino. Per un proprietario extra-UE quel divario è il primo numero di qualsiasi conversazione sulla residenza, sul detenere l'immobile tramite una società o sul regime delle locazioni turistiche, che ha la propria aritmetica e le proprie regole.

Lo strato canario: una detrazione di 1.000 € e un deposito cauzionale con multa annessa

I residenti alle Canarie hanno tre detrazioni regionali che si sommano alla riduzione statale, nella parte regionale della dichiarazione (Decreto Legislativo 1/2009, artt. 15 ter, 15 quater e 16):

• 1.000 € per immettere una casa sul mercato di lunga durata: una volta per immobile, fino a cinque immobili, nell'anno della firma del contratto, per una casa che l'anno precedente ha prodotto reddito figurativo — una casa vuota — o è stata comprata nei sei mesi precedenti; il contratto deve durare tre anni in totale, l'inquilino non può essere il coniuge né un parente fino al terzo grado, e la locazione non può costituire attività economica. Se le condizioni vengono meno, i 1.000 € tornano indietro con gli interessi.
• Il 75 % del premio di un'assicurazione contro la morosità, fino a 150 € l'anno, per contratti di almeno un anno a 800 € al mese o meno, con il deposito cauzionale versato e il codice fiscale dell'inquilino e il riferimento catastale in dichiarazione.
• Il 10 % dei costi per rendere una casa affittabile — riparazioni, spese contrattuali, assicurazioni, il certificato energetico — fino a 150 € per immobile, con fattura; incompatibile con la precedente sugli stessi importi.

Il deposito cauzionale è l'altra regola canaria che coglie di sorpresa i nuovi locatori. La cauzione di una mensilità della legge sulle locazioni urbane non è da tenere su un conto del locatore: alle Canarie va depositata presso l'Instituto Canario de la Vivienda entro un mese dal contratto e iscritta nel registro regionale dei depositi, e l'omissione è un illecito amministrativo punito con una multa calcolata sulla cauzione non depositata (Ley 2/2014, allegato, artt. 2 e 12). Due delle tre detrazioni regionali richiedono la prova di quel deposito, e il fisco incrocia il registro.

Dove entriamo noi

Il nostro ufficio fiscale di Caleta de Fuste e Costa Calma stabilisce a quale delle quattro riduzioni ha diritto il vostro contratto, costruisce il fascicolo delle spese — base di ammortamento, interessi, riparazioni, la ripartizione catastale — perché la cifra netta sia corretta e difendibile, versa il deposito e fa valere le detrazioni regionali, presenta il Modelo 210 per i proprietari non residenti e modella il divario residente/non residente prima che decidiate come detenere l'immobile. Vedete consulenza fiscale e gestione immobiliare, oppure prenotate una consulenza — rispondiamo entro un giorno lavorativo.

Domande frequenti

Quale riduzione mi spetta per una locazione di lunga durata a Fuerteventura nel 2026?

Il cinquanta per cento, per un contratto firmato dal 26 maggio 2023 su una casa affittata come residenza permanente dell'inquilino. Il 60 % richiede una ristrutturazione conclusa nei due anni precedenti il contratto; il 70 % e il 90 % richiedono una zona tesa dichiarata, e nessun comune canario è nelle liste del ministero alla data della risoluzione di luglio 2026. I contratti firmati prima del 26 maggio 2023 conservano il vecchio 60 %.

Non sono residente in Spagna. Ho diritto a qualche riduzione?

No. La base dell'imposta sul reddito dei non residenti esclude le riduzioni. Un proprietario residente nell'UE o nel SEE deduce le stesse spese di un residente e paga il 19 % sul netto; un proprietario residente altrove paga il 24 % sul canone lordo, senza spese. Su un appartamento da 900 € sono circa 684 € contro 2.592 € l'anno.

Cosa succede se non ho mai dichiarato il canone e il fisco lo scopre?

Il canone è tassato per intero: la riduzione si applica solo ai redditi dichiarati in una dichiarazione presentata prima dell'inizio di un controllo, e mai ai redditi regolarizzati in un'ispezione. Si perdono anche le detrazioni regionali canarie, che richiedono di dichiarare il reddito con il codice fiscale dell'inquilino e il riferimento catastale.

La riduzione si perde se l'appartamento resta vuoto per parte dell'anno?

No — si applica al reddito netto dei mesi affittati. Per i giorni vuoti il locatore dichiara invece il reddito figurativo, l'1,1 % o il 2 % del valore catastale, senza spese e senza riduzione. Una casa rimasta vuota per tutto l'anno precedente e affittata per tre anni dà diritto alla detrazione canaria di 1.000 € nell'anno del contratto.

Fatti verificati nel settembre 2026 (legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche, Ley 35/2006, articoli 23 e 85 e disposizione transitoria 38; regolamento RD 439/2007, articoli 13, 14 e 41.1; legge sulla casa, Ley 12/2023, articolo 18 e disposizione finale 2; legge sulle locazioni urbane, Ley 29/1994, articoli 2, 3 e 17.6; legge sull'imposta sul reddito dei non residenti, RDLeg 5/2004, articoli 24 e 25; testo consolidato canario dei tributi ceduti, Decreto Legislativo 1/2009, articoli 15 ter, 15 quater, 16 e 18; risoluzioni del ministero del 30 gennaio, 23 aprile e 24 luglio 2026 sulle zone tese; legge canaria 2/2014 sui depositi cauzionali; manuale AEAT 2025). Le cifre sono esempi calcolati con le aliquote del 2026; le vostre saranno diverse.