Affittare a lungo termine alle Canarie: le riduzioni del 50, 60, 70 e 90 % dopo la legge sulla casa — e perché la maggior parte dei locatori ottiene il 50 %

Quattro percentuali decidono su quale parte del reddito di una locazione di lunga durata un locatore residente alle Canarie paga davvero le imposte: 50, 60, 70 e 90. Da quando la legge sulla casa ha riscritto la regola per i contratti firmati dal 26 maggio 2023, la riduzione di riferimento è quella del 50 % — il 60 % che ogni locatore otteneva prima richiede ora una ristrutturazione, e il 70 % e il 90 % richiedono qualcosa che nel settembre 2026 nelle isole non esiste: una zona de mercado residencial tensionado, una zona di mercato residenziale teso, dichiarata dal ministero. Questo articolo espone le quattro riduzioni e le loro condizioni, ciò che si sottrae dal canone prima di applicarne una, un esempio calcolato su un appartamento di Puerto del Rosario per un residente, un non residente UE e un proprietario britannico, e lo strato canario — una detrazione regionale di 1.000 € per immettere una casa sul mercato di lunga durata e una regola sul deposito cauzionale con multa annessa.

Le quattro riduzioni, e perché la maggior parte dei locatori ottiene il 50 %

La riduzione si applica al reddito netto della locazione di un immobile «destinato ad abitazione» — una casa affittata come residenza permanente dell'inquilino ai sensi dell'articolo 2 della legge sulle locazioni urbane. Le locazioni stagionali, quelle turistiche e quelle a un'impresa per il suo personale ne restano fuori, qualunque sia la durata del contratto (Ley 35/2006, art. 23.2; Ley 29/1994, artt. 2–3). Dentro quel perimetro la legge offre oggi quattro percentuali, verificate al momento della firma del contratto e mantenute finché le condizioni reggono:

• 90 % quando lo stesso locatore firma un contratto nuovo su una casa situata in una zona tesa dichiarata e il canone iniziale è inferiore di oltre il 5 % all'ultimo canone del contratto precedente, dopo il suo aggiornamento annuale.
• 70 % quando, in mancanza di ciò, il locatore affitta la casa per la prima volta, essa si trova in zona tesa e l'inquilino ha tra 18 e 35 anni — oppure l'inquilino è un'amministrazione pubblica o un ente non profit qualificato che la destina a edilizia sociale, o la casa rientra in un programma pubblico che limita il canone.
• 60 % quando, in mancanza di entrambi, la casa è stata oggetto di una ristrutturazione conclusa nei due anni precedenti il contratto — una ristrutturazione nel senso del regolamento dell'imposta: lavori sovvenzionati, oppure una ricostruzione di struttura, facciate o coperture il cui costo superi il 25 % del prezzo d'acquisto o del valore di mercato (RD 439/2007, art. 41.1).
• 50 % in ogni altro caso (art. 23.2 a–d).

Due fatti collocano la maggior parte dei locatori canari sull'ultima riga. Il primo è che nessun comune delle Canarie compare in alcuna delle liste di zone tese dichiarate che pubblica il ministero — le risoluzioni del 30 gennaio, 23 aprile e 24 luglio 2026 aggiungono zone basche, asturiane, galiziane e madrilene al blocco catalano, e nessuna nelle isole. Las Palmas de Gran Canaria ha chiesto la dichiarazione al Governo delle Canarie nel 2024, e il governo regionale ha redatto nello stesso anno una procedura con i comuni; finché il Ministero dell'abitazione non pubblica una zona canaria, le righe del 70 % e del 90 % non possono applicarsi in nessun punto dell'arcipelago (Ley 12/2023, art. 18; disposizione finale 2). Il secondo è che una ristrutturazione nel senso del regolamento è un intervento pesante — una cucina e un bagno nuovi non raggiungono la soglia del 25 % su un appartamento da 200.000 €.

I contratti firmati prima del 26 maggio 2023 conservano il vecchio 60 % finché durano, comprese le proroghe legali (disposizione transitoria 38). E tre condizioni attraversano tutte e quattro le righe: la riduzione si applica solo ai redditi che il locatore ha dichiarato in una dichiarazione presentata prima che il fisco aprisse un controllo su di essi — il canone non dichiarato scoperto in un'ispezione è tassato senza alcuna riduzione; si perde sulla parte del reddito derivante da spese indebitamente dedotte; ed è negata ai contratti che violano il tetto ai canoni della legge sulle locazioni urbane nelle zone tese (art. 23.2, ultimi commi; Ley 29/1994, art. 17.6).

Aggiornamento dell'8 ottobre 2026. Il Real Decreto-ley 29/2026, del 6 ottobre (Gazzetta ufficiale dello Stato del 7 ottobre), in vigore dall'8 ottobre e in attesa di convalida da parte della Deputazione permanente del Congresso sciolto, riscrive l'articolo 23.2 per i contratti firmati dopo il 1º dicembre 2026; un contratto firmato prima di quella data conserva le quattro righe qui sopra finché dura (disposizione transitoria 38, nella nuova formulazione). La nuova tabella per un locatore che non sia grande proprietario: su un nuovo contratto il cui canone iniziale scende di oltre il 5 % rispetto all'ultimo canone del contratto precedente, il 100 % quando è firmato con lo stesso inquilino dopo i cinque anni e le loro proroghe, o con un nuovo inquilino sotto il tetto dell'indice di riferimento; il 95 % in zona tesa con un inquilino di età tra 18 e 35 anni; il 90 % in zona tesa; l'85 % con un inquilino di età tra 18 e 35 anni; il 70 % in ogni altro caso; il 50 % quando il canone non sale; e il 40, 30, 25, 20 o 15 % quando sale fino al 5, 10, 15, 20 o oltre il 20 %. Un primo affitto ottiene il 100 % sotto il tetto di riferimento, il 95, 90 o 85 % secondo zona ed età, e il 50 % al tetto o sopra; un affitto a un'amministrazione pubblica o a un ente senza scopo di lucro per affitto sociale, il 70 %; un'abitazione ristrutturata nei due anni precedenti, il 60 %; e una locazione in proroga tacita, l'80 % quando il suo canone iniziale non superava il tetto. Si applica la riga più alta quando ne sono soddisfatte più d'una. Al 21 ottobre non era stato pubblicato nulla sul voto; se il decreto-legge viene respinto, le quattro righe qui sopra restano le uniche.

Ciò che si sottrae prima della riduzione: le spese

La riduzione è una percentuale della cifra netta, quindi le spese contano quanto la riga in cui si ricade. La legge e il suo regolamento ammettono ogni spesa necessaria a ottenere il canone, e nominano le principali (art. 23.1; RD 439/2007, artt. 13–14):

• Interessi del mutuo e riparazioni, insieme, fino al canone lordo dell'anno; l'eccedenza si riporta per quattro anni. Riparazioni sono tinteggiare, intonacare, sostituire una caldaia, un ascensore o una porta blindata — non gli ampliamenti né le migliorie, che entrano invece nella base di ammortamento.
• Tributi e tasse locali: l'IBI, la tassa sui rifiuti, i prelievi non statali senza carattere sanzionatorio.
• Spese condominiali, amministrazione, agenzia e spese legali, assicurazione, il certificato energetico, la formalizzazione del contratto.
• Crediti dubbi, trascorsi sei mesi dalla prima richiesta senza rinnovo, o se l'inquilino è in procedura concorsuale.
• Ammortamento del 3 % annuo sul maggiore tra costo d'acquisto e valore catastale, terreno escluso — la spesa più grande nella maggior parte degli appartamenti e quella che più locatori dimenticano.

Per i giorni in cui la casa non è affittata, il locatore dichiara invece un reddito figurativo: l'1,1 % del valore catastale se i valori sono stati revisionati negli ultimi dieci anni, il 2 % altrimenti (art. 85).

Un esempio calcolato: un appartamento da 900 € a Puerto del Rosario

Un bilocale comprato per 150.000 €, quota del terreno al catasto 40 %, affittato a una famiglia a 900 € al mese per tutto il 2026, contratto firmato nel 2025. Canone lordo 10.800 €. Spese: interessi del mutuo 2.400 € e tinteggiatura 600 € (3.000 €, entro il tetto del canone lordo); IBI 320 €; condominio 720 €; assicurazione 260 €; contratto e agenzia 200 €; ammortamento del 3 % su 90.000 € di valore di costruzione, 2.700 €. Totale 7.200 €; reddito netto 3.600 €.

• Locatore residente, 50 %: imponibile 1.800 €. A un'aliquota marginale combinata di, diciamo, il 30 %, circa 540 € di imposta — la metà di quanto costerebbe lo stesso canone senza la riduzione.
• Lo stesso appartamento dopo una ristrutturazione, 60 %: imponibile 1.440 €, imposta di circa 432 €.
• Se Puerto del Rosario fosse mai dichiarata zona tesa: una prima locazione a un ventottenne, 70 %, imponibile 1.080 €; un nuovo contratto a oltre il 5 % sotto il canone precedente, 90 %, imponibile 360 €. Nessuno dei due esiste oggi.
• Proprietario tedesco, non residente: nessuna riduzione, ma le stesse spese — 3.600 € netti al 19 %, 684 €.
• Proprietario britannico, non residente: nessuna riduzione e nessuna spesa — 10.800 € lordi al 24 %, 2.592 €.

Non residenti: nessuna riduzione, e due basi diverse

Le riduzioni sono una regola dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, e la legge sull'imposta sul reddito dei non residenti dice a chiare lettere che la base per i non residenti senza stabile organizzazione è l'importo lordo «senza le riduzioni» (RDLeg 5/2004, art. 24.1). I residenti in un altro Stato UE o SEE con scambio di informazioni possono dedurre le spese ammesse dalla legge dell'IRPF, purché direttamente collegate al reddito spagnolo, e pagano il 19 %; tutti gli altri — proprietari britannici, svizzeri, americani — pagano il 24 % sul canone lordo (artt. 24.6 e 25.1.a). La dichiarazione è il Modelo 210, che la nostra guida al Modelo 210 percorre, e per i mesi vuoti il reddito figurativo si dichiara sullo stesso modulo.

Il divario merita cifre: sull'appartamento sopra, un residente paga circa 540 €, un proprietario tedesco 684 €, un proprietario britannico 2.592 € — sullo stesso canone, lo stesso edificio e lo stesso inquilino. Per un proprietario extra-UE quel divario è il primo numero di qualsiasi conversazione sulla residenza, sul detenere l'immobile tramite una società o sul regime delle locazioni turistiche, che ha la propria aritmetica e le proprie regole.

Lo strato canario: una detrazione di 1.000 € e un deposito cauzionale con multa annessa

I residenti alle Canarie hanno tre detrazioni regionali che si sommano alla riduzione statale, nella parte regionale della dichiarazione (Decreto Legislativo 1/2009, artt. 15 ter, 15 quater e 16):

• 1.000 € per immettere una casa sul mercato di lunga durata: una volta per immobile, fino a cinque immobili, nell'anno della firma del contratto, per una casa che l'anno precedente ha prodotto reddito figurativo — una casa vuota — o è stata comprata nei sei mesi precedenti; il contratto deve durare tre anni in totale, l'inquilino non può essere il coniuge né un parente fino al terzo grado, e la locazione non può costituire attività economica. Se le condizioni vengono meno, i 1.000 € tornano indietro con gli interessi.
• Il 75 % del premio di un'assicurazione contro la morosità, fino a 150 € l'anno, per contratti di almeno un anno a 800 € al mese o meno, con il deposito cauzionale versato e il codice fiscale dell'inquilino e il riferimento catastale in dichiarazione.
• Il 10 % dei costi per rendere una casa affittabile — riparazioni, spese contrattuali, assicurazioni, il certificato energetico — fino a 150 € per immobile, con fattura; incompatibile con la precedente sugli stessi importi.

Il deposito cauzionale è l'altra regola canaria che coglie di sorpresa i nuovi locatori. La cauzione di una mensilità della legge sulle locazioni urbane non è da tenere su un conto del locatore: alle Canarie va depositata presso l'Instituto Canario de la Vivienda entro un mese dal contratto e iscritta nel registro regionale dei depositi, e l'omissione è un illecito amministrativo punito con una multa calcolata sulla cauzione non depositata (Ley 2/2014, allegato, artt. 2 e 12). Due delle tre detrazioni regionali richiedono la prova di quel deposito, e il fisco incrocia il registro.

Dove entriamo noi

Il nostro ufficio fiscale di Caleta de Fuste e Costa Calma stabilisce a quale delle quattro riduzioni ha diritto il vostro contratto, costruisce il fascicolo delle spese — base di ammortamento, interessi, riparazioni, la ripartizione catastale — perché la cifra netta sia corretta e difendibile, versa il deposito e fa valere le detrazioni regionali, presenta il Modelo 210 per i proprietari non residenti e modella il divario residente/non residente prima che decidiate come detenere l'immobile. Vedete consulenza fiscale e gestione immobiliare, oppure prenotate una consulenza — rispondiamo entro un giorno lavorativo.

Domande frequenti

Quale riduzione mi spetta per una locazione di lunga durata a Fuerteventura nel 2026?

Il cinquanta per cento, per un contratto firmato dal 26 maggio 2023 su una casa affittata come residenza permanente dell'inquilino. Il 60 % richiede una ristrutturazione conclusa nei due anni precedenti il contratto; il 70 % e il 90 % richiedono una zona tesa dichiarata, e nessun comune canario è nelle liste del ministero alla data della risoluzione di luglio 2026. I contratti firmati prima del 26 maggio 2023 conservano il vecchio 60 %.

Non sono residente in Spagna. Ho diritto a qualche riduzione?

No. La base dell'imposta sul reddito dei non residenti esclude le riduzioni. Un proprietario residente nell'UE o nel SEE deduce le stesse spese di un residente e paga il 19 % sul netto; un proprietario residente altrove paga il 24 % sul canone lordo, senza spese. Su un appartamento da 900 € sono circa 684 € contro 2.592 € l'anno.

Cosa succede se non ho mai dichiarato il canone e il fisco lo scopre?

Il canone è tassato per intero: la riduzione si applica solo ai redditi dichiarati in una dichiarazione presentata prima dell'inizio di un controllo, e mai ai redditi regolarizzati in un'ispezione. Si perdono anche le detrazioni regionali canarie, che richiedono di dichiarare il reddito con il codice fiscale dell'inquilino e il riferimento catastale.

La riduzione si perde se l'appartamento resta vuoto per parte dell'anno?

No — si applica al reddito netto dei mesi affittati. Per i giorni vuoti il locatore dichiara invece il reddito figurativo, l'1,1 % o il 2 % del valore catastale, senza spese e senza riduzione. Una casa rimasta vuota per tutto l'anno precedente e affittata per tre anni dà diritto alla detrazione canaria di 1.000 € nell'anno del contratto.

Fatti verificati nel settembre 2026 (legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche, Ley 35/2006, articoli 23 e 85 e disposizione transitoria 38; regolamento RD 439/2007, articoli 13, 14 e 41.1; legge sulla casa, Ley 12/2023, articolo 18 e disposizione finale 2; legge sulle locazioni urbane, Ley 29/1994, articoli 2, 3 e 17.6; legge sull'imposta sul reddito dei non residenti, RDLeg 5/2004, articoli 24 e 25; testo consolidato canario dei tributi ceduti, Decreto Legislativo 1/2009, articoli 15 ter, 15 quater, 16 e 18; risoluzioni del ministero del 30 gennaio, 23 aprile e 24 luglio 2026 sulle zone tese; legge canaria 2/2014 sui depositi cauzionali; manuale AEAT 2025). Le cifre sono esempi calcolati con le aliquote del 2026; le vostre saranno diverse.