Louer en longue durée aux Canaries : les réductions de 50, 60, 70 et 90 % après la loi sur le logement — et pourquoi la plupart des bailleurs obtiennent 50 %

Quatre pourcentages décident de la part d'un revenu locatif de longue durée sur laquelle un bailleur résident aux Canaries paie réellement l'impôt : 50, 60, 70 et 90. Depuis que la loi sur le logement a réécrit la règle pour les contrats signés à partir du 26 mai 2023, la réduction de référence est celle de 50 % — les 60 % que tout bailleur obtenait autrefois exigent désormais une réhabilitation, et les 70 % et 90 % exigent quelque chose qui n'existe pas dans les îles en septembre 2026 : une zona de mercado residencial tensionado, une zone de marché résidentiel tendu, déclarée par le ministère. Cet article expose les quatre réductions et leurs conditions, ce qui se déduit du loyer avant d'appliquer l'une d'elles, un exemple chiffré sur un appartement de Puerto del Rosario pour un résident, un non-résident de l'UE et un propriétaire britannique, et la couche canarienne — une déduction régionale de 1 000 € pour mettre un logement sur le marché de longue durée, et une règle de dépôt de garantie assortie d'une amende.

Les quatre réductions, et pourquoi la plupart des bailleurs obtiennent 50 %

La réduction s'applique au revenu net de la location d'un bien « destiné au logement » — un logement loué comme résidence permanente du locataire au sens de l'article 2 de la loi sur les baux urbains. Les locations saisonnières, les locations de vacances et les locations à une entreprise pour son personnel en sont exclues, quelle que soit la durée du contrat (Ley 35/2006, art. 23.2 ; Ley 29/1994, art. 2–3). À l'intérieur de ce périmètre, la loi offre aujourd'hui quatre pourcentages, vérifiés au moment de la signature du contrat et conservés tant que les conditions tiennent :

• 90 % lorsque le même bailleur signe un nouveau contrat sur un logement situé dans une zone tendue déclarée et que le loyer initial est inférieur de plus de 5 % au dernier loyer du contrat précédent, après son actualisation annuelle.
• 70 % lorsque, à défaut, le bailleur loue le logement pour la première fois, qu'il se trouve en zone tendue et que le locataire a entre 18 et 35 ans — ou lorsque le locataire est une administration publique ou une entité sans but lucratif qui le destine au logement social, ou que le logement relève d'un programme public plafonnant le loyer.
• 60 % lorsque, à défaut des deux, le logement a fait l'objet d'une réhabilitation achevée dans les deux ans précédant le contrat — une réhabilitation au sens du règlement de l'impôt : des travaux subventionnés, ou une reconstruction de la structure, des façades ou des toitures coûtant plus de 25 % du prix d'achat ou de la valeur de marché (RD 439/2007, art. 41.1).
• 50 % dans tous les autres cas (art. 23.2 a–d).

Deux faits placent la plupart des bailleurs canariens sur la dernière ligne. Le premier : aucune commune des îles Canaries ne figure sur les listes de zones tendues déclarées que publie le ministère — les résolutions des 30 janvier, 23 avril et 24 juillet 2026 ajoutent des zones basques, asturiennes, galiciennes et madrilènes au bloc catalan, et aucune dans les îles. Las Palmas de Gran Canaria a demandé la déclaration au gouvernement des Canaries en 2024, et le gouvernement régional a rédigé la même année une procédure avec les communes ; tant que le ministère du Logement n'a pas publié une zone canarienne, les lignes de 70 % et de 90 % ne peuvent s'appliquer nulle part dans l'archipel (Ley 12/2023, art. 18 ; disposition finale 2). Le second : une réhabilitation au sens du règlement est une opération lourde — une cuisine et une salle de bains neuves n'atteignent pas le seuil de 25 % sur un appartement de 200 000 €.

Les contrats signés avant le 26 mai 2023 conservent l'ancien taux de 60 % tant qu'ils courent, prolongations légales comprises (disposition transitoire 38). Et trois conditions traversent les quatre lignes : la réduction ne s'applique qu'aux revenus que le bailleur a déclarés dans une déclaration déposée avant que le fisc n'ouvre un contrôle sur eux — un loyer non déclaré découvert lors d'une inspection est imposé sans aucune réduction ; elle est perdue sur la part du revenu provenant de dépenses indûment déduites ; et elle est refusée aux contrats qui violent le plafonnement des loyers de la loi sur les baux urbains en zone tendue (art. 23.2, derniers alinéas ; Ley 29/1994, art. 17.6).

Ce qui se déduit avant la réduction : les charges

La réduction est un pourcentage du chiffre net, de sorte que les charges comptent autant que la ligne où l'on tombe. La loi et son règlement admettent toute dépense nécessaire à l'obtention du loyer, et nomment les principales (art. 23.1 ; RD 439/2007, art. 13–14) :

• Les intérêts d'emprunt et les réparations, ensemble, jusqu'au loyer brut de l'année ; l'excédent se reporte sur quatre ans. Les réparations sont la peinture, l'enduit, le remplacement d'une chaudière, d'un ascenseur ou d'une porte blindée — pas les agrandissements ni les améliorations, qui entrent dans la base d'amortissement.
• Les impôts et taxes locaux : l'IBI, la taxe sur les ordures, les prélèvements non étatiques sans caractère de sanction.
• Les charges de copropriété, l'administration, l'agence et les frais juridiques, l'assurance, le certificat énergétique, la formalisation du contrat.
• Les créances douteuses, une fois six mois écoulés depuis la première réclamation sans renouvellement, ou lorsque le locataire est en procédure collective.
• L'amortissement de 3 % par an sur la plus élevée des valeurs entre le coût d'achat et la valeur cadastrale, terrain exclu — la charge la plus importante sur la plupart des appartements et celle que la plupart des bailleurs oublient.

Pour les jours où le logement n'est pas loué, le bailleur déclare à la place un revenu imputé : 1,1 % de la valeur cadastrale lorsque les valeurs ont été révisées dans les dix dernières années, 2 % sinon (art. 85).

Un exemple chiffré : un appartement à 900 € à Puerto del Rosario

Un deux-pièces acheté 150 000 €, part du terrain au cadastre 40 %, loué 900 € par mois à une famille pendant toute l'année 2026, contrat signé en 2025. Loyer brut 10 800 €. Charges : intérêts d'emprunt 2 400 € et peinture 600 € (3 000 €, dans la limite du loyer brut) ; IBI 320 € ; copropriété 720 € ; assurance 260 € ; contrat et agence 200 € ; amortissement de 3 % sur 90 000 € de valeur de construction, 2 700 €. Total 7 200 € ; revenu net 3 600 €.

• Bailleur résident, 50 % : imposable 1 800 €. À un taux marginal combiné de, disons, 30 %, environ 540 € d'impôt — la moitié de ce que coûterait le même loyer sans la réduction.
• Le même appartement après une réhabilitation, 60 % : imposable 1 440 €, impôt d'environ 432 €.
• Si Puerto del Rosario était un jour déclarée zone tendue : une première location à un locataire de 28 ans, 70 %, imposable 1 080 € ; un nouveau contrat à plus de 5 % sous le loyer précédent, 90 %, imposable 360 €. Ni l'un ni l'autre n'existe aujourd'hui.
• Propriétaire allemand, non-résident : pas de réduction, mais les mêmes charges — 3 600 € nets à 19 %, 684 €.
• Propriétaire britannique, non-résident : ni réduction ni charges — 10 800 € bruts à 24 %, 2 592 €.

Non-résidents : pas de réduction, et deux bases différentes

Les réductions sont une règle de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, et la loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents dit en toutes lettres que la base des non-résidents sans établissement stable est le montant brut « sans les réductions » (RDLeg 5/2004, art. 24.1). Les résidents d'un autre État de l'UE ou de l'EEE avec échange d'informations peuvent déduire les charges qu'admet la loi de l'IRPF, à condition qu'elles soient directement liées au revenu espagnol, et paient 19 % ; tous les autres — propriétaires britanniques, suisses, américains — paient 24 % sur le loyer brut (art. 24.6 et 25.1.a). La déclaration est le Modelo 210, que parcourt notre guide du Modelo 210, et pour les mois vides le revenu imputé se déclare sur le même formulaire.

L'écart mérite des chiffres : sur l'appartement ci-dessus, un résident paie environ 540 €, un propriétaire allemand 684 €, un propriétaire britannique 2 592 € — pour le même loyer, le même immeuble et le même locataire. Pour un propriétaire hors UE, cet écart est le premier chiffre de toute conversation sur la résidence, sur la détention du bien par une société ou sur le régime de la location de vacances, qui a sa propre arithmétique et ses propres règles.

La couche canarienne : une déduction de 1 000 € et un dépôt de garantie assorti d'une amende

Les résidents des Canaries disposent de trois déductions régionales qui s'ajoutent à la réduction nationale, dans la part régionale de la déclaration (Decreto Legislativo 1/2009, art. 15 ter, 15 quater et 16) :

• 1 000 € pour mettre un logement sur le marché de longue durée : une fois par bien, jusqu'à cinq biens, l'année de la signature du contrat, pour un logement qui l'année précédente a produit un revenu imputé — un logement vide — ou a été acheté dans les six mois précédents ; le contrat doit durer trois ans au total, le locataire ne peut être le conjoint ni un parent jusqu'au troisième degré, et la location ne peut constituer une activité économique. En cas de manquement, les 1 000 € reviennent avec intérêts.
• 75 % de la prime d'une assurance loyers impayés, jusqu'à 150 € par an, pour des contrats d'un an ou plus à 800 € par mois au plus, avec le dépôt de garantie constitué et le numéro fiscal du locataire et la référence cadastrale dans la déclaration.
• 10 % des frais de préparation d'un logement à la location — réparations, frais de contrat, assurances, certificat énergétique — jusqu'à 150 € par bien, sur facture ; incompatible avec la précédente sur les mêmes montants.

Le dépôt de garantie est l'autre règle canarienne qui surprend les nouveaux bailleurs. Le dépôt d'un mois de loyer prévu par la loi sur les baux urbains n'est pas à garder sur un compte du bailleur : aux Canaries, il doit être déposé auprès de l'Instituto Canario de la Vivienda dans le mois suivant le contrat et inscrit au registre régional des dépôts, et l'omission est une infraction administrative sanctionnée par une amende calculée sur le dépôt non constitué (Ley 2/2014, annexe, art. 2 et 12). Deux des trois déductions régionales exigent la preuve de ce dépôt, et le fisc croise le registre.

Où nous intervenons

Notre service fiscal de Caleta de Fuste et Costa Calma détermine laquelle des quatre réductions s'applique à votre contrat, constitue le dossier des charges — base d'amortissement, intérêts, réparations, répartition cadastrale — pour que le chiffre net soit juste et défendable, dépose la garantie et fait valoir les déductions régionales, dépose le Modelo 210 des propriétaires non-résidents, et modélise l'écart résident/non-résident avant que vous ne décidiez comment détenir le bien. Voir conseil fiscal et gestion immobilière, ou prendre rendez-vous — nous répondons sous un jour ouvré.

Questions fréquentes

Quelle réduction s'applique à une location de longue durée à Fuerteventura en 2026 ?

Cinquante pour cent, pour un contrat signé à partir du 26 mai 2023 sur un logement loué comme résidence permanente du locataire. Les 60 % exigent une réhabilitation achevée dans les deux ans précédant le contrat ; les 70 % et 90 % exigent une zone tendue déclarée, et aucune commune canarienne ne figure sur les listes du ministère à la date de la résolution de juillet 2026. Les contrats signés avant le 26 mai 2023 conservent l'ancien taux de 60 %.

Je ne suis pas résident en Espagne. Ai-je droit à une réduction ?

Non. La base de l'impôt sur le revenu des non-résidents exclut les réductions. Un propriétaire résident dans l'UE ou l'EEE déduit les mêmes charges qu'un résident et paie 19 % sur le net ; un propriétaire résident ailleurs paie 24 % sur le loyer brut, sans charges. Sur un appartement à 900 €, cela fait environ 684 € contre 2 592 € par an.

Que se passe-t-il si je n'ai jamais déclaré le loyer et que le fisc le découvre ?

Le loyer est imposé en totalité : la réduction ne s'applique qu'aux revenus déclarés dans une déclaration déposée avant l'ouverture d'un contrôle, et jamais aux revenus régularisés lors d'une inspection. Les déductions régionales canariennes sont perdues aussi, puisqu'elles exigent que le revenu soit déclaré avec le numéro fiscal du locataire et la référence cadastrale.

La réduction est-elle perdue si l'appartement reste vide une partie de l'année ?

Non — elle s'applique au revenu net des mois loués. Pour les jours vides, le bailleur déclare à la place un revenu imputé, 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, sans charges et sans réduction. Un logement resté vide toute l'année précédente et loué pour trois ans ouvre droit à la déduction canarienne de 1 000 € l'année du contrat.

Faits vérifiés en septembre 2026 (loi de l'impôt sur le revenu, Ley 35/2006, articles 23 et 85 et disposition transitoire 38 ; règlement RD 439/2007, articles 13, 14 et 41.1 ; loi sur le logement, Ley 12/2023, article 18 et disposition finale 2 ; loi sur les baux urbains, Ley 29/1994, articles 2, 3 et 17.6 ; loi de l'impôt sur le revenu des non-résidents, RDLeg 5/2004, articles 24 et 25 ; texte consolidé canarien des impôts cédés, Decreto Legislativo 1/2009, articles 15 ter, 15 quater, 16 et 18 ; résolutions du ministère des 30 janvier, 23 avril et 24 juillet 2026 sur les zones tendues ; loi canarienne 2/2014 sur les dépôts de garantie ; manuel AEAT 2025). Les chiffres sont des exemples calculés aux taux de 2026 ; les vôtres différeront.