कैनरी में लंबी अवधि पर किराये देना: आवास क़ानून के बाद 50, 60, 70 और 90% की कटौतियाँ — और ज़्यादातर मकान-मालिकों को 50% क्यों मिलता है

चार प्रतिशत तय करते हैं कि कैनरी का निवासी मकान-मालिक लंबी अवधि की किराया आय के कितने हिस्से पर सचमुच कर देता है: 50, 60, 70 और 90। जब से आवास अधिनियम ने 26 मई 2023 से हस्ताक्षरित अनुबंधों के लिए नियम फिर से लिखा, मुख्य कटौती 50% वाली है — 60% जो पहले हर मकान-मालिक को मिलता था, अब पुनर्वास माँगता है, और 70% और 90% को कुछ ऐसा चाहिए जो सितंबर 2026 में द्वीपों पर मौजूद नहीं: मंत्रालय द्वारा घोषित zona de mercado residencial tensionado। यह लेख चारों कटौतियाँ और उनकी शर्तें रखता है, उनमें से कोई भी लागू होने से पहले किराये से क्या घटता है, पुएर्तो देल रोसारियो के एक फ़्लैट पर एक निवासी, एक EU ग़ैर-निवासी और एक ब्रिटिश मालिक के लिए आँका हुआ उदाहरण, और कैनरी परत — घर को लंबी अवधि के बाज़ार में रखने की €1,000 की क्षेत्रीय कटौती, और जुर्माने वाला जमानत नियम।

चार कटौतियाँ, और ज़्यादातर मकान-मालिकों को 50% क्यों मिलता है

कटौती «आवास के लिए नियत» संपत्ति — शहरी पट्टा अधिनियम के अनुच्छेद 2 के तहत किरायेदार के स्थायी घर के रूप में दिया आवास — को किराये देने की शुद्ध आय पर लागू होती है। मौसमी किराये, छुट्टी के किराये और किसी कंपनी को उसके स्टाफ़ के लिए किराये इसके बाहर हैं, अनुबंध की अवधि जो भी हो (Ley 35/2006, अनु. 23.2; Ley 29/1994, अनु. 2–3)। उस परिधि के भीतर अधिनियम अब चार प्रतिशत देता है, अनुबंध पर हस्ताक्षर के क्षण परखे गए और जब तक शर्तें बनी रहें रखे गए:

• 90% जब वही मकान-मालिक घोषित तनावग्रस्त क्षेत्र के घर पर नया अनुबंध करे और शुरुआती किराया पिछले अनुबंध के आख़िरी किराये से, उसके वार्षिक अद्यतन के बाद, 5% से ज़्यादा कम हो।
• 70% जब, ऊपर वाला न होने पर, मकान-मालिक घर पहली बार किराये दे, वह तनावग्रस्त क्षेत्र में हो और किरायेदार 18 से 35 के बीच हो — या किरायेदार कोई सार्वजनिक प्रशासन या उसे सामाजिक आवास के रूप में लेने वाला पात्र ग़ैर-लाभकारी संगठन हो, या घर किराया सीमित करने वाले सार्वजनिक कार्यक्रम में हो।
• 60% जब, दोनों न होने पर, घर अनुबंध से पहले के दो सालों के भीतर पूरे हुए पुनर्वास का विषय रहा हो — कर विनियम के अर्थ में पुनर्वास: सब्सिडी वाले काम, या संरचना, अग्रभाग या छतों का पुनर्निर्माण जिसकी लागत ख़रीद क़ीमत या बाज़ार मूल्य के 25% से ज़्यादा हो (RD 439/2007, अनु. 41.1)।
• 50% हर दूसरे मामले में (अनु. 23.2 a–d)।

दो तथ्य ज़्यादातर कैनरी मकान-मालिकों को आख़िरी पंक्ति में रखते हैं। पहला यह कि कैनरी द्वीप समूह की कोई नगरपालिका मंत्रालय की घोषित तनावग्रस्त क्षेत्रों की किसी सूची में नहीं है — 30 जनवरी, 23 अप्रैल और 24 जुलाई 2026 के संकल्प कातालान ब्लॉक में बास्क, अस्तूरियास, गालिसिया और मैड्रिड के इलाक़े जोड़ते हैं, और द्वीपों में कोई नहीं। लास पाल्मास दे ग्रान कानारिया ने 2024 में कैनरी सरकार से घोषणा माँगी, और क्षेत्रीय सरकार ने उसी साल नगरपालिकाओं के साथ प्रक्रिया का मसौदा बनाया; जब तक आवास मंत्रालय कोई कैनरी क्षेत्र प्रकाशित न करे, 70% और 90% की पंक्तियाँ द्वीपसमूह में कहीं भी लागू नहीं हो सकतीं (Ley 12/2023, अनु. 18; अधिनियम का अंतिम प्रावधान 2)। दूसरा यह कि विनियम के अर्थ में पुनर्वास भारी होता है — नई रसोई और बाथरूम €200,000 के फ़्लैट पर 25% की सीमा तक नहीं पहुँचते।

26 मई 2023 से पहले हस्ताक्षरित अनुबंध जब तक चलते हैं पुराना 60% रखते हैं, उनके वैधानिक विस्तारों समेत (संक्रमणकालीन प्रावधान 38)। और तीन शर्तें चारों पंक्तियों को काटती हैं: कटौती केवल उस आय पर लागू होती है जो मकान-मालिक ने कर कार्यालय द्वारा जाँच खोलने से पहले दाख़िल रिटर्न में घोषित की — निरीक्षण में मिला अघोषित किराया बिना किसी कटौती के कर-योग्य है; वह आय के उस हिस्से पर खो जाती है जो ग़लत काटे गए ख़र्चों से आता है; और तनावग्रस्त क्षेत्रों में शहरी पट्टा अधिनियम की किराया सीमा तोड़ने वाले अनुबंधों को नहीं दी जाती (अनु. 23.2, आख़िरी पैराग्राफ़; Ley 29/1994, अनु. 17.6)।

कटौती से पहले क्या घटता है: ख़र्च

कटौती शुद्ध आँकड़े का प्रतिशत है, इसलिए ख़र्च उतने ही मायने रखते हैं जितनी वह पंक्ति जिसमें आप आते हैं। अधिनियम और उसका विनियम किराया पाने के लिए ज़रूरी हर ख़र्च की अनुमति देते हैं, और मुख्य नाम गिनाते हैं (अनु. 23.1; RD 439/2007, अनु. 13–14):

• बंधक ब्याज और मरम्मत, मिलाकर, साल के सकल किराये तक; अतिरिक्त चार साल आगे बढ़ता है। मरम्मत है रंगाई, पलस्तर, बॉयलर, लिफ़्ट या सुरक्षा दरवाज़ा बदलना — विस्तार या सुधार नहीं, जो इसकी जगह मूल्यह्रास आधार में जाते हैं।
• स्थानीय कर और शुल्क: IBI, कचरा शुल्क, दंडात्मक चरित्र के बिना ग़ैर-राज्य लेवी।
• समुदाय शुल्क, प्रशासन, एजेंसी और क़ानूनी लागतें, बीमा, ऊर्जा प्रमाणपत्र, अनुबंध का औपचारिकीकरण।
• डूबे कर्ज़, जब पहली माँग से छह महीने बिना नवीनीकरण के बीत जाएँ, या किरायेदार दिवालियेपन में हो।
• मूल्यह्रास ख़रीद लागत और कैडस्ट्रल मूल्य में से ज़्यादा पर साल में 3%, ज़मीन छोड़कर — ज़्यादातर फ़्लैटों पर सबसे बड़ा ख़र्च और वह जो ज़्यादातर मकान-मालिक भूल जाते हैं।

जिन दिनों घर किराये पर नहीं है, मकान-मालिक इसकी जगह आरोपित आय घोषित करता है: कैडस्ट्रल मूल्य का 1.1% जहाँ मूल्य पिछले दस सालों में संशोधित हुए, अन्यथा 2% (अनु. 85)।

एक उदाहरण: पुएर्तो देल रोसारियो में €900 का फ़्लैट

€150,000 में ख़रीदा दो-बेडरूम फ़्लैट, कैडस्ट्रल विभाजन 40% ज़मीन, पूरे 2026 में एक परिवार को €900 महीने पर किराये, अनुबंध 2025 में हस्ताक्षरित। सकल किराया €10,800। ख़र्च: बंधक ब्याज €2,400 और रंगाई €600 (€3,000, सकल-किराया सीमा के भीतर); IBI €320; समुदाय €720; बीमा €260; अनुबंध और एजेंसी €200; मूल्यह्रास €90,000 के निर्माण मूल्य का 3%, €2,700। कुल €7,200; शुद्ध आय €3,600।

• निवासी मकान-मालिक, 50%: कर-योग्य €1,800। मान लें 30% की संयुक्त सीमांत दर पर, लगभग €540 का कर — बिना कटौती के उसी किराये की लागत का आधा।
• वही फ़्लैट पुनर्वास के बाद, 60%: कर-योग्य €1,440, कर लगभग €432।
• अगर पुएर्तो देल रोसारियो कभी तनावग्रस्त क्षेत्र घोषित हो: 28-साल के किरायेदार को पहली बार किराये, 70%, कर-योग्य €1,080; पिछले किराये से 5% से ज़्यादा नीचे नया अनुबंध, 90%, कर-योग्य €360। दोनों में से कोई आज मौजूद नहीं।
• जर्मन मालिक, ग़ैर-निवासी: कोई कटौती नहीं, लेकिन वही ख़र्च — €3,600 शुद्ध पर 19%, €684।
• ब्रिटिश मालिक, ग़ैर-निवासी: न कटौती, न ख़र्च — €10,800 सकल पर 24%, €2,592।

ग़ैर-निवासी: कोई कटौती नहीं, और दो अलग आधार

कटौतियाँ व्यक्तिगत आयकर का नियम हैं, और ग़ैर-निवासी आयकर अधिनियम साफ़ शब्दों में कहता है कि स्थायी प्रतिष्ठान के बिना ग़ैर-निवासियों का आधार सकल रक़म है «कटौतियों के बिना» (RDLeg 5/2004, अनु. 24.1)। सूचना विनिमय वाले किसी अन्य EU या EEA राज्य के निवासी वे ख़र्च काट सकते हैं जो व्यक्तिगत आयकर अधिनियम अनुमति देता है, बशर्ते वे स्पेनिश आय से सीधे जुड़े हों, और 19% देते हैं; बाक़ी सब — ब्रिटिश, स्विस, अमेरिकी मालिक — सकल किराये पर 24% देते हैं (अनु. 24.6 और 25.1.a)। रिटर्न Modelo 210 है, जिससे हमारी Modelo 210 गाइड गुज़रती है, और ख़ाली महीनों के लिए आरोपित आय उसी फ़ॉर्म पर घोषित होती है।

अंतर आँकड़ों में कहने लायक़ है: ऊपर वाले फ़्लैट पर निवासी लगभग €540 देता है, जर्मन मालिक €684, ब्रिटिश मालिक €2,592 — उसी किराये, उसी इमारत और उसी किरायेदार पर। ग़ैर-EU मालिक के लिए वह अंतर निवास, कंपनी के ज़रिए संपत्ति रखने, या छुट्टी-किराया व्यवस्था के बारे में किसी भी बातचीत का पहला आँकड़ा है, जिसका अपना गणित और अपने नियम हैं।

कैनरी परत: €1,000 की कटौती और जुर्माने वाली जमानत

कैनरी निवासियों के पास तीन क्षेत्रीय कटौतियाँ हैं जो राज्य कटौती के ऊपर बैठती हैं, रिटर्न के क्षेत्रीय हिस्से में (Decreto Legislativo 1/2009, अनु. 15 ter, 15 quater और 16):

• घर को लंबी अवधि के बाज़ार में रखने के €1,000: प्रति संपत्ति एक बार, पाँच संपत्तियों तक, अनुबंध पर हस्ताक्षर के साल, ऐसे घर के लिए जिसने पिछले साल आरोपित आय पैदा की — ख़ाली घर — या पिछले छह महीनों में ख़रीदा गया; अनुबंध कुल तीन साल चलना चाहिए, किरायेदार पति/पत्नी या तीसरी डिग्री तक का रिश्तेदार नहीं हो सकता, और किराये देना व्यावसायिक गतिविधि नहीं हो सकती। शर्तें तोड़ें और €1,000 ब्याज के साथ लौटता है।
• किराया-चूक बीमा प्रीमियम का 75%, साल में €150 तक, €800 महीने या कम पर एक साल या ज़्यादा के अनुबंधों के लिए, जमानत जमा और किरायेदार का कर नंबर और कैडस्ट्रल संदर्भ रिटर्न में।
• घर को किराये के लिए तैयार करने की लागतों का 10% — मरम्मत, अनुबंध लागतें, बीमा, ऊर्जा प्रमाणपत्र — प्रति संपत्ति €150 तक, चालानों पर; उन्हीं रक़मों पर पिछली वाली के साथ असंगत।

जमानत दूसरा कैनरी नियम है जो नए मकान-मालिकों को पकड़ता है। शहरी पट्टा अधिनियम का एक महीने का बॉन्ड मकान-मालिक के खाते में रखने की चीज़ नहीं: कैनरी में उसे अनुबंध के एक महीने के भीतर Instituto Canario de la Vivienda में जमा करना और क्षेत्रीय जमानत रजिस्टर में दर्ज करना होता है, और चूक एक प्रशासनिक अपराध है जिस पर जमा न किए बॉन्ड के संदर्भ में जुर्माना लगता है (Ley 2/2014, अनुलग्नक अनु. 2 और 12)। तीन क्षेत्रीय कटौतियों में से दो को उस जमा का सबूत चाहिए, और कर कार्यालय रजिस्टर से मिलान करता है।

हम कहाँ आते हैं

कालेता दे फ़ुस्ते और कोस्टा काल्मा में हमारी कर डेस्क तय करती है कि आपका अनुबंध चार कटौतियों में से किसके लिए पात्र है, ख़र्च फ़ाइल बनाती है — मूल्यह्रास आधार, ब्याज, मरम्मत, कैडस्ट्रल विभाजन — ताकि शुद्ध आँकड़ा सही और बचाव-योग्य हो, जमानत जमा करती है और क्षेत्रीय कटौतियों का दावा करती है, ग़ैर-निवासी मालिकों के लिए Modelo 210 दाख़िल करती है, और संपत्ति रखने का तरीक़ा तय करने से पहले निवासी-बनाम-ग़ैर-निवासी अंतर का मॉडल बनाती है। देखें कर सलाह और संपत्ति प्रबंधन, या परामर्श बुक करें — हम एक कार्यदिवस के भीतर जवाब देते हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

2026 में फ़ुएर्तेवेंतुरा में लंबी अवधि के किराये पर मुझे कौन-सी कटौती मिलती है?
पचास प्रतिशत, 26 मई 2023 से हस्ताक्षरित अनुबंध के लिए, किरायेदार के स्थायी निवास के रूप में दिए घर पर। 60% को अनुबंध से पहले के दो सालों में पूरा हुआ पुनर्वास चाहिए; 70% और 90% को घोषित तनावग्रस्त क्षेत्र चाहिए, और जुलाई 2026 के संकल्प तक कोई कैनरी नगरपालिका मंत्रालय की सूचियों में नहीं है। 26 मई 2023 से पहले हस्ताक्षरित अनुबंध पुराना 60% रखते हैं।

मैं स्पेन में निवासी नहीं हूँ। क्या मुझे कोई कटौती मिलती है?
नहीं। ग़ैर-निवासी आयकर आधार कटौतियों को बाहर रखता है। EU या EEA में निवासी मालिक निवासी जैसे ही ख़र्च काटता है और शुद्ध पर 19% देता है; कहीं और निवासी मालिक सकल किराये पर 24% देता है, बिना ख़र्चों के। €900 के फ़्लैट पर यह साल में लगभग €684 बनाम €2,592 है।

अगर मैंने किराया कभी घोषित नहीं किया और कर कार्यालय उसे खोज ले तो क्या होता है?
किराये पर पूरा कर लगता है: कटौती केवल जाँच शुरू होने से पहले दाख़िल रिटर्न में घोषित आय पर लागू होती है, और निरीक्षण में नियमित की गई आय पर कभी नहीं। क्षेत्रीय कैनरी कटौतियाँ भी खो जाती हैं, क्योंकि उन्हें किरायेदार के कर नंबर और कैडस्ट्रल संदर्भ के साथ घोषित आय चाहिए।

अगर फ़्लैट साल के कुछ हिस्से में ख़ाली रहे तो क्या कटौती खो जाती है?
नहीं — वह किराये पर दिए महीनों की शुद्ध आय पर लागू होती है। ख़ाली दिनों के लिए मकान-मालिक इसकी जगह आरोपित आय घोषित करता है, कैडस्ट्रल मूल्य का 1.1% या 2%, बिना ख़र्चों और बिना कटौती के। जो घर पूरे पिछले साल ख़ाली रहा और तीन साल के लिए किराये दिया गया, वह अनुबंध के साल €1,000 की कैनरी कटौती के लिए पात्र है।

तथ्य सितंबर 2026 में सत्यापित (व्यक्तिगत आयकर अधिनियम, क़ानून 35/2006, अनुच्छेद 23 और 85 और संक्रमणकालीन प्रावधान 38; विनियम RD 439/2007, अनुच्छेद 13, 14 और 41.1; आवास अधिनियम, क़ानून 12/2023, अनुच्छेद 18 और अंतिम प्रावधान 2; शहरी पट्टा अधिनियम, क़ानून 29/1994, अनुच्छेद 2, 3 और 17.6; ग़ैर-निवासी आयकर अधिनियम, RDLeg 5/2004, अनुच्छेद 24 और 25; कैनरी समेकित कर पाठ, Decreto Legislativo 1/2009, अनुच्छेद 15 ter, 15 quater, 16 और 18; तनावग्रस्त क्षेत्रों पर मंत्रालय के 30 जनवरी, 23 अप्रैल और 24 जुलाई 2026 के संकल्प; किराया जमानत पर कैनरी क़ानून 2/2014; AEAT 2025 नियमावली)। आँकड़े 2026 दरों पर उदाहरण हैं; आपके अलग होंगे।