Langdurig verhuren op de Canarische Eilanden: de verminderingen van 50, 60, 70 en 90 % na de Woningwet — en waarom de meeste verhuurders 50 % krijgen

Vier percentages bepalen over welk deel van de inkomsten uit een langdurige verhuur een op de Canarische Eilanden wonende verhuurder werkelijk belasting betaalt: 50, 60, 70 en 90. Sinds de Woningwet de regel herschreef voor contracten die vanaf 26 mei 2023 zijn getekend, is de vermindering van 50 % de hoofdregel — de 60 % die elke verhuurder vroeger kreeg vereist nu een renovatie, en 70 % en 90 % vereisen iets wat in september 2026 op de eilanden niet bestaat: een zona de mercado residencial tensionado, een door het ministerie verklaard gespannen woningmarktgebied. Dit stuk zet de vier verminderingen en hun voorwaarden uiteen, wat er van de huur afgaat vóór een ervan wordt toegepast, een rekenvoorbeeld op een appartement in Puerto del Rosario voor een ingezetene, een EU-niet-ingezetene en een Britse eigenaar, en de Canarische laag — een regionale aftrek van € 1.000 voor het op de langetermijnmarkt brengen van een woning, en een borgregel met een boete eraan vast.

De vier verminderingen, en waarom de meeste verhuurders 50 % krijgen

De vermindering geldt voor de netto-inkomsten uit de verhuur van een pand dat «bestemd is voor bewoning» — een woning die als vaste woonplaats van de huurder wordt verhuurd in de zin van artikel 2 van de huurwet. Seizoensverhuur, vakantieverhuur en verhuur aan een bedrijf voor zijn personeel vallen erbuiten, hoe lang het contract ook loopt (Ley 35/2006, art. 23.2; Ley 29/1994, art. 2–3). Binnen dat kader biedt de wet vandaag vier percentages, getoetst op het moment van ondertekening en behouden zolang de voorwaarden gelden:

• 90 % wanneer dezelfde verhuurder een nieuw contract tekent voor een woning in een verklaard gespannen gebied en de aanvangshuur meer dan 5 % onder de laatste huur van het vorige contract ligt, na de jaarlijkse indexering daarvan.
• 70 % wanneer, bij gebreke daarvan, de verhuurder de woning voor het eerst verhuurt, zij in een gespannen gebied ligt en de huurder tussen 18 en 35 jaar oud is — of wanneer de huurder een overheidsinstantie of een erkende non-profitorganisatie is die haar als sociale huurwoning inzet, of de woning onder een publiek programma met huurplafond valt.
• 60 % wanneer, bij gebreke van beide, de woning het voorwerp was van een renovatie die in de twee jaar vóór het contract is afgerond — een renovatie in de zin van de belastingregeling: gesubsidieerde werken, of een reconstructie van constructie, gevels of daken die meer dan 25 % van de aankoopprijs of marktwaarde kost (RD 439/2007, art. 41.1).
• 50 % in alle andere gevallen (art. 23.2 a–d).

Twee feiten plaatsen de meeste Canarische verhuurders op de laatste regel. Het eerste: geen enkele gemeente van de Canarische Eilanden staat op een van de lijsten van verklaarde gespannen gebieden die het ministerie publiceert — de besluiten van 30 januari, 23 april en 24 juli 2026 voegen Baskische, Asturische, Galicische en Madrileense gebieden toe aan het Catalaanse blok, en geen enkel op de eilanden. Las Palmas de Gran Canaria vroeg de Canarische regering in 2024 om de verklaring, en de regionale regering stelde datzelfde jaar een procedure op met de gemeenten; totdat het ministerie van Volkshuisvesting een Canarisch gebied publiceert, kunnen de regels van 70 % en 90 % nergens in de archipel worden toegepast (Ley 12/2023, art. 18; slotbepaling 2). Het tweede: een renovatie in de zin van de regeling is een zware ingreep — een nieuwe keuken en badkamer halen de drempel van 25 % op een appartement van € 200.000 niet.

Contracten die vóór 26 mei 2023 zijn getekend, behouden de oude 60 % zolang ze lopen, wettelijke verlengingen inbegrepen (overgangsbepaling 38). En drie voorwaarden lopen door alle vier de regels heen: de vermindering geldt alleen voor inkomsten die de verhuurder heeft aangegeven in een aangifte die is ingediend vóórdat de belastingdienst er een controle op opende — niet-aangegeven huur die bij een controle opduikt, wordt zonder enige vermindering belast; ze gaat verloren over het deel van de inkomsten dat voortkomt uit ten onrechte afgetrokken kosten; en ze wordt geweigerd aan contracten die de huurprijsgrens van de huurwet in gespannen gebieden schenden (art. 23.2, laatste alinea's; Ley 29/1994, art. 17.6).

Wat er vóór de vermindering afgaat: de kosten

De vermindering is een percentage van het nettobedrag, dus de kosten tellen even zwaar als de regel waarin u valt. De wet en de regeling staan elke uitgave toe die nodig is om de huur te verkrijgen, en noemen de belangrijkste (art. 23.1; RD 439/2007, art. 13–14):

• Hypotheekrente en reparaties, samen, tot de brutohuur van het jaar; het overschot schuift vier jaar door. Reparaties zijn schilderen, stucwerk, het vervangen van een ketel, een lift of een veiligheidsdeur — geen uitbreidingen of verbeteringen, die in de afschrijvingsbasis gaan.
• Lokale belastingen en heffingen: de IBI, de afvalheffing, niet-staatsheffingen zonder boetekarakter.
• VvE-bijdragen, beheer, makelaars- en juridische kosten, verzekering, het energielabel, het opmaken van het contract.
• Dubieuze vorderingen, zodra zes maanden zijn verstreken sinds de eerste aanmaning zonder vernieuwing, of de huurder insolvent is.
• Afschrijving van 3 % per jaar over het hoogste van aankoopprijs en kadastrale waarde, grond uitgezonderd — de grootste kostenpost bij de meeste appartementen en die welke de meeste verhuurders vergeten.

Voor de dagen dat de woning niet is verhuurd, geeft de verhuurder in plaats daarvan een fictief inkomen aan: 1,1 % van de kadastrale waarde als de waarden in de laatste tien jaar zijn herzien, anders 2 % (art. 85).

Een rekenvoorbeeld: een appartement van € 900 in Puerto del Rosario

Een tweekamerappartement, gekocht voor € 150.000, kadastraal grondaandeel 40 %, heel 2026 voor € 900 per maand verhuurd aan een gezin, contract getekend in 2025. Brutohuur € 10.800. Kosten: hypotheekrente € 2.400 en schilderwerk € 600 (€ 3.000, binnen de brutohuurgrens); IBI € 320; VvE € 720; verzekering € 260; contract en makelaar € 200; afschrijving 3 % over € 90.000 bouwwaarde, € 2.700. Totaal € 7.200; netto-inkomsten € 3.600.

• Ingezeten verhuurder, 50 %: belastbaar € 1.800. Tegen een gecombineerd marginaal tarief van, zeg, 30 % ongeveer € 540 belasting — de helft van wat dezelfde huur zonder de vermindering zou kosten.
• Hetzelfde appartement na een renovatie, 60 %: belastbaar € 1.440, belasting ongeveer € 432.
• Als Puerto del Rosario ooit tot gespannen gebied zou worden verklaard: een eerste verhuur aan een 28-jarige, 70 %, belastbaar € 1.080; een nieuw contract meer dan 5 % onder de vorige huur, 90 %, belastbaar € 360. Geen van beide bestaat vandaag.
• Duitse eigenaar, niet-ingezetene: geen vermindering, maar dezelfde kosten — € 3.600 netto tegen 19 %, € 684.
• Britse eigenaar, niet-ingezetene: geen vermindering en geen kosten — € 10.800 bruto tegen 24 %, € 2.592.

Niet-ingezetenen: geen vermindering, en twee verschillende grondslagen

De verminderingen zijn een regel van de inkomstenbelasting, en de wet op de inkomstenbelasting van niet-ingezetenen zegt met zoveel woorden dat de grondslag voor niet-ingezetenen zonder vaste inrichting het brutobedrag is «zonder de verminderingen» (RDLeg 5/2004, art. 24.1). Inwoners van een andere EU- of EER-staat met informatie-uitwisseling mogen de kosten aftrekken die de wet op de inkomstenbelasting toestaat, mits rechtstreeks verbonden met de Spaanse inkomsten, en betalen 19 %; alle anderen — Britse, Zwitserse, Amerikaanse eigenaren — betalen 24 % over de brutohuur (art. 24.6 en 25.1.a). De aangifte is het Modelo 210, dat onze gids voor het Modelo 210 doorloopt, en voor de lege maanden wordt het fictieve inkomen op hetzelfde formulier aangegeven.

De kloof verdient cijfers: bij het appartement hierboven betaalt een ingezetene ongeveer € 540, een Duitse eigenaar € 684, een Britse eigenaar € 2.592 — over dezelfde huur, hetzelfde gebouw en dezelfde huurder. Voor een eigenaar van buiten de EU is die kloof het eerste getal in elk gesprek over ingezetenschap, over het houden van het pand via een vennootschap of over het regime voor vakantieverhuur, dat zijn eigen rekensom en zijn eigen regels heeft.

De Canarische laag: een aftrek van € 1.000 en een borg met een boete eraan vast

Canarische ingezetenen hebben drie regionale aftrekposten boven op de staatsvermindering, in het regionale deel van de aangifte (Decreto Legislativo 1/2009, art. 15 ter, 15 quater en 16):

• € 1.000 voor het op de langetermijnmarkt brengen van een woning: eenmaal per pand, tot vijf panden, in het jaar van ondertekening van het contract, voor een woning die het jaar ervoor fictief inkomen opleverde — een lege woning — of in de zes maanden ervoor is gekocht; het contract moet in totaal drie jaar lopen, de huurder mag geen echtgenoot of familielid tot in de derde graad zijn, en de verhuur mag geen bedrijfsactiviteit zijn. Worden de voorwaarden geschonden, dan komt de € 1.000 met rente terug.
• 75 % van de premie van een huurgarantieverzekering, tot € 150 per jaar, voor contracten van een jaar of langer tegen € 800 per maand of minder, met de borg gestort en het fiscaal nummer van de huurder en de kadastrale referentie in de aangifte.
• 10 % van de kosten om een woning verhuurklaar te maken — reparaties, contractkosten, verzekeringen, het energielabel — tot € 150 per pand, op factuur; niet te combineren met de vorige over dezelfde bedragen.

De borg is de andere Canarische regel die nieuwe verhuurders verrast. De borg van één maand huur uit de huurwet is niet voor de verhuurder om op een rekening te houden: op de Canarische Eilanden moet ze binnen een maand na het contract bij het Instituto Canario de la Vivienda worden gestort en in het regionale borgregister worden ingeschreven, en het nalaten is een bestuurlijke overtreding die wordt beboet naar rato van de niet gestorte borg (Ley 2/2014, bijlage, art. 2 en 12). Twee van de drie regionale aftrekposten vereisen bewijs van die storting, en de belastingdienst kruist het register.

Waar wij in beeld komen

Onze fiscale afdeling in Caleta de Fuste en Costa Calma bepaalt voor welke van de vier verminderingen uw contract in aanmerking komt, bouwt het kostendossier op — afschrijvingsbasis, rente, reparaties, de kadastrale verdeling — zodat het nettobedrag klopt en verdedigbaar is, stort de borg en claimt de regionale aftrekposten, dient het Modelo 210 in voor niet-ingezeten eigenaren en rekent de kloof tussen ingezetene en niet-ingezetene door voordat u beslist hoe u het pand houdt. Zie fiscaal advies en vastgoedbeheer, of maak een afspraak — wij antwoorden binnen één werkdag.

Veelgestelde vragen

Welke vermindering krijg ik in 2026 voor een langdurige verhuur op Fuerteventura?

Vijftig procent, voor een contract dat vanaf 26 mei 2023 is getekend voor een woning die als vaste woonplaats van de huurder wordt verhuurd. De 60 % vereist een renovatie die in de twee jaar vóór het contract is afgerond; 70 % en 90 % vereisen een verklaard gespannen gebied, en geen enkele Canarische gemeente staat per het besluit van juli 2026 op de lijsten van het ministerie. Contracten van vóór 26 mei 2023 behouden de oude 60 %.

Ik woon niet in Spanje. Krijg ik enige vermindering?

Nee. De grondslag van de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen sluit de verminderingen uit. Een eigenaar die in de EU of de EER woont, trekt dezelfde kosten af als een ingezetene en betaalt 19 % over het netto; een eigenaar die elders woont, betaalt 24 % over de brutohuur, zonder kosten. Bij een appartement van € 900 is dat ongeveer € 684 tegenover € 2.592 per jaar.

Wat gebeurt er als ik de huur nooit heb aangegeven en de belastingdienst haar ontdekt?

De huur wordt volledig belast: de vermindering geldt alleen voor inkomsten die zijn aangegeven in een aangifte die vóór het begin van een controle is ingediend, en nooit voor inkomsten die bij een controle worden nagevorderd. Ook de regionale Canarische aftrekposten gaan verloren, omdat die vereisen dat de inkomsten worden aangegeven met het fiscaal nummer van de huurder en de kadastrale referentie.

Gaat de vermindering verloren als het appartement een deel van het jaar leegstaat?

Nee — ze geldt voor de netto-inkomsten van de verhuurde maanden. Voor de lege dagen geeft de verhuurder in plaats daarvan fictief inkomen aan, 1,1 % of 2 % van de kadastrale waarde, zonder kosten en zonder vermindering. Een woning die het hele voorgaande jaar leegstond en voor drie jaar wordt verhuurd, geeft in het contractjaar recht op de Canarische aftrek van € 1.000.

Feiten gecontroleerd in september 2026 (wet op de inkomstenbelasting, Ley 35/2006, artikelen 23 en 85 en overgangsbepaling 38; regeling RD 439/2007, artikelen 13, 14 en 41.1; Woningwet, Ley 12/2023, artikel 18 en slotbepaling 2; huurwet, Ley 29/1994, artikelen 2, 3 en 17.6; wet op de inkomstenbelasting van niet-ingezetenen, RDLeg 5/2004, artikelen 24 en 25; Canarische geconsolideerde tekst over overgedragen belastingen, Decreto Legislativo 1/2009, artikelen 15 ter, 15 quater, 16 en 18; besluiten van het ministerie van 30 januari, 23 april en 24 juli 2026 over gespannen gebieden; Canarische wet 2/2014 over huurborgen; het AEAT-handboek 2025). De cijfers zijn rekenvoorbeelden tegen de tarieven van 2026; de uwe zullen afwijken.