Arrendar a longo prazo nas Canárias: as reduções de 50, 60, 70 e 90 % após a Lei da Habitação — e porque é que a maioria dos senhorios fica nos 50 %

Quatro percentagens decidem sobre que parte do rendimento de um arrendamento de longa duração um senhorio residente nas Canárias paga realmente imposto: 50, 60, 70 e 90. Desde que a Lei da Habitação reescreveu a regra para os contratos assinados a partir de 26 de maio de 2023, a redução de referência é a de 50 % — os 60 % que todos os senhorios obtinham antes exigem agora uma reabilitação, e os 70 % e 90 % exigem algo que em setembro de 2026 não existe nas ilhas: uma zona de mercado residencial tensionado, uma zona de mercado residencial tenso, declarada pelo ministério. Este artigo expõe as quatro reduções e as suas condições, o que se subtrai à renda antes de aplicar qualquer delas, um exemplo calculado num apartamento em Puerto del Rosario para um residente, um não residente da UE e um proprietário britânico, e a camada canária — uma dedução regional de 1.000 € por colocar uma casa no mercado de longa duração e uma regra de caução com multa associada.

As quatro reduções, e porque é que a maioria dos senhorios fica nos 50 %

A redução aplica-se ao rendimento líquido do arrendamento de um imóvel «destinado a habitação» — uma casa arrendada como residência permanente do inquilino nos termos do artigo 2 da lei dos arrendamentos urbanos. Os arrendamentos de temporada, os turísticos e os arrendamentos a uma empresa para o seu pessoal ficam de fora, dure o contrato o que durar (Ley 35/2006, art. 23.2; Ley 29/1994, arts. 2–3). Dentro desse perímetro a lei oferece hoje quatro percentagens, verificadas no momento da assinatura do contrato e mantidas enquanto as condições se cumprirem:

• 90 % quando o mesmo senhorio assina um contrato novo sobre uma casa situada numa zona tensa declarada e a renda inicial fica mais de 5 % abaixo da última renda do contrato anterior, depois da sua atualização anual.
• 70 % quando, sem cumprir o anterior, o senhorio arrenda a casa pela primeira vez, ela fica em zona tensa e o inquilino tem entre 18 e 35 anos — ou quando o inquilino é uma administração pública ou uma entidade sem fins lucrativos qualificada que a destina a arrendamento social, ou a casa está abrangida por um programa público que limita a renda.
• 60 % quando, sem cumprir nenhum dos dois, a casa foi objeto de uma reabilitação concluída nos dois anos anteriores ao contrato — uma reabilitação no sentido do regulamento do imposto: obras subsidiadas, ou uma reconstrução de estrutura, fachadas ou coberturas cujo custo ultrapasse 25 % do preço de aquisição ou do valor de mercado (RD 439/2007, art. 41.1).
• 50 % em qualquer outro caso (art. 23.2 a–d).

Dois factos colocam a maioria dos senhorios canários na última linha. O primeiro é que nenhum município das Canárias consta de qualquer das listas de zonas tensas declaradas que o ministério publica — as resoluções de 30 de janeiro, 23 de abril e 24 de julho de 2026 acrescentam zonas bascas, asturianas, galegas e madrilenas ao bloco catalão, e nenhuma nas ilhas. Las Palmas de Gran Canaria pediu a declaração ao Governo das Canárias em 2024, e o governo regional redigiu nesse mesmo ano um procedimento com os municípios; até que o Ministério da Habitação publique uma zona canária, as linhas dos 70 % e dos 90 % não podem aplicar-se em ponto algum do arquipélago (Ley 12/2023, art. 18; disposição final 2). O segundo é que uma reabilitação no sentido do regulamento é uma obra pesada — uma cozinha e uma casa de banho novas não chegam ao limiar de 25 % num apartamento de 200.000 €.

Os contratos assinados antes de 26 de maio de 2023 conservam os antigos 60 % enquanto durarem, incluindo as suas prorrogações legais (disposição transitória 38). E três condições atravessam as quatro linhas: a redução só se aplica aos rendimentos que o senhorio declarou numa declaração entregue antes de o fisco abrir uma verificação sobre eles — a renda não declarada que aparece numa inspeção é tributada sem redução alguma; perde-se sobre a parte do rendimento que resulta de despesas indevidamente deduzidas; e é negada aos contratos que violem o limite de renda da lei dos arrendamentos urbanos nas zonas tensas (art. 23.2, últimos parágrafos; Ley 29/1994, art. 17.6).

O que se subtrai antes da redução: as despesas

A redução é uma percentagem do valor líquido, pelo que as despesas contam tanto como a linha em que se cai. A lei e o seu regulamento admitem todas as despesas necessárias para obter a renda, e nomeiam as principais (art. 23.1; RD 439/2007, arts. 13–14):

• Juros do crédito e reparações, em conjunto, até à renda bruta do ano; o excesso transita durante quatro anos. Reparações são pintar, rebocar, substituir uma caldeira, um elevador ou uma porta de segurança — não as ampliações nem as melhorias, que entram na base de amortização.
• Impostos e taxas locais: o IBI, a taxa de resíduos, os tributos não estatais sem carácter sancionatório.
• Quotas de condomínio, administração, agência e despesas jurídicas, seguro, o certificado energético, a formalização do contrato.
• Créditos de cobrança duvidosa, passados seis meses desde a primeira interpelação sem renovação, ou estando o inquilino em insolvência.
• Amortização de 3 % ao ano sobre o maior entre o custo de aquisição e o valor cadastral, excluído o terreno — a maior despesa na maioria dos apartamentos e a que mais senhorios esquecem.

Pelos dias em que a casa não está arrendada, o senhorio declara em vez disso um rendimento imputado: 1,1 % do valor cadastral quando os valores foram revistos nos últimos dez anos, 2 % caso contrário (art. 85).

Um exemplo calculado: um apartamento de 900 € em Puerto del Rosario

Um T2 comprado por 150.000 €, quota do terreno no cadastro 40 %, arrendado a uma família por 900 € por mês durante todo o ano de 2026, contrato assinado em 2025. Renda bruta 10.800 €. Despesas: juros do crédito 2.400 € e pintura 600 € (3.000 €, dentro do limite da renda bruta); IBI 320 €; condomínio 720 €; seguro 260 €; contrato e agência 200 €; amortização de 3 % sobre 90.000 € de valor de construção, 2.700 €. Total 7.200 €; rendimento líquido 3.600 €.

• Senhorio residente, 50 %: matéria coletável 1.800 €. A uma taxa marginal conjunta de, digamos, 30 %, cerca de 540 € de imposto — metade do que a mesma renda custaria sem a redução.
• O mesmo apartamento depois de uma reabilitação, 60 %: matéria coletável 1.440 €, imposto de cerca de 432 €.
• Se Puerto del Rosario fosse alguma vez declarada zona tensa: um primeiro arrendamento a um inquilino de 28 anos, 70 %, matéria coletável 1.080 €; um contrato novo mais de 5 % abaixo da renda anterior, 90 %, matéria coletável 360 €. Nenhum dos dois existe hoje.
• Proprietário alemão, não residente: sem redução, mas com as mesmas despesas — 3.600 € líquidos a 19 %, 684 €.
• Proprietário britânico, não residente: sem redução e sem despesas — 10.800 € brutos a 24 %, 2.592 €.

Não residentes: sem redução, e duas bases diferentes

As reduções são uma regra do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, e a lei do imposto sobre o rendimento dos não residentes diz com todas as letras que a base dos não residentes sem estabelecimento estável é o montante bruto «sem as reduções» (RDLeg 5/2004, art. 24.1). Os residentes noutro Estado da UE ou do EEE com troca de informações podem deduzir as despesas que a lei do IRPF admite, desde que diretamente ligadas ao rendimento espanhol, e pagam 19 %; todos os outros — proprietários britânicos, suíços, americanos — pagam 24 % sobre a renda bruta (arts. 24.6 e 25.1.a). A declaração é o Modelo 210, que o nosso guia do Modelo 210 percorre, e pelos meses vazios o rendimento imputado declara-se no mesmo formulário.

A diferença merece números: no apartamento acima, um residente paga cerca de 540 €, um proprietário alemão 684 €, um proprietário britânico 2.592 € — sobre a mesma renda, o mesmo edifício e o mesmo inquilino. Para um proprietário extracomunitário essa diferença é o primeiro número de qualquer conversa sobre a residência, sobre deter o imóvel através de uma sociedade ou sobre o regime do alojamento local, que tem a sua própria aritmética e as suas próprias regras.

A camada canária: uma dedução de 1.000 € e uma caução com multa associada

Os residentes nas Canárias têm três deduções regionais que se somam à redução estatal, na parte regional da declaração (Decreto Legislativo 1/2009, arts. 15 ter, 15 quater e 16):

• 1.000 € por colocar uma casa no mercado de longa duração: uma vez por imóvel, até cinco imóveis, no ano da assinatura do contrato, por uma casa que no ano anterior produziu rendimento imputado — uma casa vazia — ou foi comprada nos seis meses anteriores; o contrato tem de durar três anos no total, o inquilino não pode ser o cônjuge nem um parente até ao terceiro grau, e o arrendamento não pode ser atividade económica. Se as condições se quebrarem, os 1.000 € voltam com juros.
• 75 % do prémio de um seguro de rendas em falta, até 150 € por ano, para contratos de um ano ou mais a 800 € por mês ou menos, com a caução depositada e o NIF do inquilino e a referência cadastral na declaração.
• 10 % dos custos de preparar uma casa para arrendar — reparações, custos do contrato, seguros, o certificado energético — até 150 € por imóvel, com fatura; incompatível com a anterior sobre os mesmos montantes.

A caução é a outra regra canária que apanha os senhorios novos. A caução de um mês da lei dos arrendamentos urbanos não é para o senhorio guardar numa conta: nas Canárias tem de ser depositada no Instituto Canario de la Vivienda no prazo de um mês a contar do contrato e inscrita no registo regional de cauções, e a omissão é uma infração administrativa punida com uma multa calculada sobre a caução não depositada (Ley 2/2014, anexo, arts. 2 e 12). Duas das três deduções regionais exigem prova desse depósito, e o fisco cruza o registo.

Onde entramos nós

O nosso departamento fiscal em Caleta de Fuste e Costa Calma determina a qual das quatro reduções o seu contrato tem direito, constrói o dossiê de despesas — base de amortização, juros, reparações, a repartição cadastral — para que o valor líquido esteja certo e seja defensável, deposita a caução e reclama as deduções regionais, entrega o Modelo 210 dos proprietários não residentes e modela a diferença residente/não residente antes de decidir como deter o imóvel. Veja assessoria fiscal e gestão imobiliária, ou marque uma consulta — respondemos num dia útil.

Perguntas frequentes

Que redução tenho num arrendamento de longa duração em Fuerteventura em 2026?

Cinquenta por cento, num contrato assinado a partir de 26 de maio de 2023 sobre uma casa arrendada como residência permanente do inquilino. Os 60 % exigem uma reabilitação concluída nos dois anos anteriores ao contrato; os 70 % e 90 % exigem uma zona tensa declarada, e nenhum município canário está nas listas do ministério à data da resolução de julho de 2026. Os contratos assinados antes de 26 de maio de 2023 conservam os antigos 60 %.

Não sou residente em Espanha. Tenho alguma redução?

Não. A base do imposto sobre o rendimento dos não residentes exclui as reduções. Um proprietário residente na UE ou no EEE deduz as mesmas despesas que um residente e paga 19 % sobre o líquido; um proprietário residente em qualquer outro lugar paga 24 % sobre a renda bruta, sem despesas. Num apartamento de 900 € são cerca de 684 € contra 2.592 € por ano.

O que acontece se nunca declarei a renda e o fisco a descobre?

A renda é tributada por inteiro: a redução só se aplica aos rendimentos declarados numa declaração entregue antes de começar uma verificação, e nunca aos regularizados numa inspeção. Perdem-se também as deduções regionais canárias, que exigem declarar o rendimento com o NIF do inquilino e a referência cadastral.

Perde-se a redução se o apartamento estiver vazio parte do ano?

Não — aplica-se ao rendimento líquido dos meses arrendados. Pelos dias vazios o senhorio declara em vez disso o rendimento imputado, 1,1 % ou 2 % do valor cadastral, sem despesas e sem redução. Uma casa que esteve vazia todo o ano anterior e é arrendada por três anos dá direito à dedução canária de 1.000 € no ano do contrato.

Factos verificados em setembro de 2026 (Lei do IRPF, Ley 35/2006, artigos 23 e 85 e disposição transitória 38; Regulamento RD 439/2007, artigos 13, 14 e 41.1; Lei da Habitação, Ley 12/2023, artigo 18 e disposição final 2; Lei dos Arrendamentos Urbanos, Ley 29/1994, artigos 2, 3 e 17.6; Lei do imposto sobre o rendimento dos não residentes, RDLeg 5/2004, artigos 24 e 25; texto consolidado canário dos tributos cedidos, Decreto Legislativo 1/2009, artigos 15 ter, 15 quater, 16 e 18; resoluções do ministério de 30 de janeiro, 23 de abril e 24 de julho de 2026 sobre zonas tensas; Lei canária 2/2014 sobre cauções de arrendamento; manual AEAT 2025). Os números são exemplos calculados com as taxas de 2026; os seus serão diferentes.