2026 में कर निवासी के तौर पर अपना फ़ुएर्तेवेंतुरा घर बेचना: पूँजीगत लाभ, तीन छूटें और प्लुसवालिया

आपने कोर्रालेखो या कालेता दे फ़ुस्ते में ख़रीदा, आप यहाँ रहते हैं, आप अपना आयकर यहाँ चुकाते हैं — और अब आप बेच रहे हैं। नोटरी के दरवाज़े पर दो कर इंतज़ार करते हैं, और दोनों आपके हैं: लाभ पर आयकर, जो निवासी के लिए 2026 पैमाने पर 19% से 30% तक चलता है, और नगरपालिका प्लुसवालिया, जिसे आपकी नगर पालिका घर के नीचे की ज़मीन पर आँकती है। ज़्यादातर विक्रेता नहीं जानते कि पहले में तीन छूटें इतनी चौड़ी हैं कि €20,000 का बिल शून्य कर दें, और दूसरे के छोटा होने का एक क़ानूनी तरीक़ा है, परिषद की पहली गणना से कहीं छोटा।

यह कर निवासी के लिए लेख है। अगर आप विदेश में रहते हैं, तो नियम अलग क़िस्म के हैं — नोटरी पर 3% रोक और एक अलग ग़ैर-निवासी रिटर्न — और olgacaballero.com के हमारे सहयोगी उन्हें ग़ैर-निवासी के तौर पर बेचना में कवर करते हैं। ख़रीदार के कर हमारी फ़ुएर्तेवेंतुरा में घर ख़रीदने की गाइड में हैं। यहाँ: निवासी क्या देता है, छूटें कैसे काम करती हैं, और कोर्रालेखो के एक फ़्लैट पर उदाहरण।

दो कर, दोनों विक्रेता के

घर बेचने वाला निवासी पूँजीगत लाभ को वार्षिक आयकर रिटर्न (IRPF) में, बचत आधार में, ब्याज और लाभांश के साथ घोषित करता है। नोटरी पर कुछ नहीं रोका जाता: पूरा कर अगले वसंत में चुकाया जाता है। प्लुसवालिया म्युनिसिपाल — ठीक से कहें तो शहरी ज़मीन के मूल्य में वृद्धि पर कर — एक अलग, वैकल्पिक नगरपालिका कर है: हर परिषद तय करती है कि उसे लगाना है या नहीं और किस दर पर, 30% की क़ानूनी सीमा तक। बिक्री में विक्रेता उसका देनदार है, विलेख के तीस कार्यदिवसों के भीतर। दोनों कर एक ही विलेख से आँके जाते हैं, लेकिन अलग-अलग आँकड़ों पर: आयकर उस पर जो आपने सचमुच कमाया, प्लुसवालिया ज़मीन के कैडस्ट्रल मूल्य पर।

लाभ: जो आपने सचमुच चुकाया बनाम जो आपको सचमुच मिला

लाभ हस्तांतरण मूल्य और अधिग्रहण मूल्य के बीच का अंतर है, और अगर काग़ज़ात रखे गए हों तो क़ानून दोनों को विक्रेता के पक्ष में उदारता से परिभाषित करता है।

अधिग्रहण मूल्य वह क़ीमत है जो आपने चुकाई प्लस ख़रीदने के कर और ख़र्च — ITP या IGIC और स्टाम्प शुल्क, नोटरी, रजिस्ट्री, वकील — प्लस सुधारों की लागत: विस्तार, नई छत, पूल। मरम्मत और रखरखाव नहीं गिने जाते, और न ही बंधक ब्याज। अगर घर कभी किराये पर दिया गया था, तो अधिग्रहण मूल्य उस न्यूनतम मूल्यह्रास से घटता है जिसे क़ानून ने किराये के दौरान आपके लिए माना, चाहे आपने उसे काटा हो या नहीं — बेचने से पहले किराये पर देने वाले मालिकों पर एक ख़ामोश दंड।

हस्तांतरण मूल्य वह क़ीमत है जो आपको मिलती है घटा बेचने के लिए आपके चुकाए ख़र्च और कर: एजेंसी का कमीशन, ऊर्जा प्रमाणपत्र, ख़ुद प्लुसवालिया म्युनिसिपाल। 2015 से ख़रीद क़ीमत का कोई मुद्रास्फीति समायोजन नहीं है, इसलिए 2005 में ख़रीदा घर अपने नाममात्र लाभ पर कर-योग्य है।

दो विशेष मामले। जो घर आपको विरासत या उपहार से मिला, वह अधिग्रहण मूल्य के रूप में विरासत या उपहार कर के लिए घोषित आँकड़ा लेता है, उस हस्तांतरण के ख़र्चों समेत, और मृत्यु या उपहार की तारीख़ को अपनी अधिग्रहण तिथि — 2019 की विरासत 2026 में बेची जाए तो सिर्फ़ 2019 के बाद की बढ़त पर कर लगता है। और एक हानि बेकार नहीं जाती: वह साल के अन्य लाभों को समायोजित करती है, फिर आपके ब्याज और लाभांश के 25% तक, और जो बचे वह चार साल आगे बढ़ता है — जब तक आप एक साल के भीतर वही संपत्ति वापस न ख़रीद लें, जिस स्थिति में हानि तब तक रुकी रहती है जब तक वह हमेशा के लिए आपसे न जाए।

2026 पैमाना — कैनरी में वही जो हर जगह

बचत आधार पर राज्य पैमाने और एक प्रादेशिक पैमाने से कर लगता है जिन्हें क़ानून समान आँकड़ों पर तय करता है, इसलिए कैनरी द्वीप समूह उसे नरम नहीं कर सकता। मिलाकर, 2026 की दरें हैं:

• लाभ के पहले €6,000 पर 19%;
• €6,000 से €50,000 तक 21%;
• €50,000 से €200,000 तक 23%;
• €200,000 से €300,000 तक 27%;
• €300,000 से ऊपर 30% — शीर्ष दर 2025 के 28% से बढ़ाई हुई।

पैमाना लाभ पर चलता है, क़ीमत पर नहीं। €95,500 लाभ वाली €300,000 की बिक्री 27% या 30% के चरणों को कभी नहीं छूती।

उदाहरण। 2015 में €180,000 में ख़रीदा कोर्रालेखो का फ़्लैट, ऊपर से €14,000 का ITP, नोटरी और रजिस्ट्री: अधिग्रहण मूल्य €194,000। 2026 में €300,000 में बेचा, €9,000 एजेंसी कमीशन, €150 ऊर्जा प्रमाणपत्र और €1,350 प्लुसवालिया म्युनिसिपाल (नीचे आँका हुआ) के साथ: हस्तांतरण मूल्य €289,500। लाभ €95,500। कर: €6,000 का 19% €1,140 है; अगले €44,000 का 21% €9,240; बाक़ी €45,500 का 23% €10,465 — €20,845, प्रभावी 21.8%। यह किसी भी छूट से पहले का आँकड़ा है।

छूट एक: आप रहने के लिए दूसरा घर ख़रीदते हैं

अगर आप जो घर बेचते हैं वह आपका स्थायी निवास था और आप प्राप्त रक़म को नए स्थायी निवास में पुनर्निवेश करते हैं, तो लाभ छूट-प्राप्त है — पूरा अगर आप सब पुनर्निवेश करें, आनुपातिक अगर आंशिक। शर्तें सटीक हैं:

• "प्राप्त रक़म" का मतलब है बिक्री क़ीमत घटा उस बंधक का बकाया मूलधन जिसने बेचे गए घर का वित्तपोषण किया। €300,000 के फ़्लैट पर €60,000 बकाया हो तो पुनर्निवेश की रक़म €240,000 है, €300,000 नहीं।
• खिड़की बिक्री के दोनों ओर दो साल है: नया घर दो साल पहले तक ख़रीदा जा सकता है, या दो साल बाद तक। अगर पुनर्निवेश बाद के साल में हो, तो आप बिक्री के साल के रिटर्न में अपना इरादा बताते हैं।
• आंशिक पुनर्निवेश, आंशिक छूट। €240,000 में से €180,000 पुनर्निवेश करें और लाभ का तीन-चौथाई छूट-प्राप्त है; बाक़ी चौथाई — €23,875 — पैमाने पर कर-योग्य: €20,845 की जगह लगभग €4,900।
• "स्थायी निवास" कर परिभाषा है: आप घर में तीन साल लगातार रहे, उसे ख़रीदने के बारह महीने के भीतर उसमें आकर — मृत्यु, विवाह, अलगाव, नौकरी में स्थानांतरण या पहली नौकरी के सामान्य अपवादों के साथ। और घर आपके निकलने के दो साल बाद तक वह चरित्र रखता है, इसलिए 2025 में गया विक्रेता जो 2026 में बेचता है, अब भी पात्र है।
• कोई शर्त तोड़ें — नया घर समय पर नहीं ख़रीदा, या आप उसमें नहीं रहते — और छूट-प्राप्त हिस्सा बिक्री के साल में पूरक रिटर्न और विलंब ब्याज के साथ वापस जुड़ जाता है।

छूट दो: आप 65 से ऊपर हैं, या गंभीर निर्भरता में

65 या अधिक उम्र का विक्रेता जो स्थायी निवास बेचता है, लाभ पर कोई आयकर नहीं देता — कोई पुनर्निवेश नहीं, कोई सीमा नहीं, तीन-साल के निवास नियम और निकलने के बाद दो-साल की मोहलत के अलावा कोई शर्त नहीं। वही निर्भरता क़ानून के तहत गंभीर या अत्यधिक निर्भरता की स्थिति वाले विक्रेता पर लागू होता है। दंपति के लिए हर जीवनसाथी का आधा उस जीवनसाथी की उम्र से आँका जाता है: 66 और 63 पर, आधा लाभ छूट-प्राप्त है और आधा नहीं, जो निजी अनुबंध पर हस्ताक्षर से पहले कैलेंडर जाँचने की एक वजह है।

जो 65-से-ऊपर विक्रेता कोई और संपत्ति बेचता है — दूसरा घर, प्लॉट — उसके पास दूसरा दरवाज़ा है: लाभ छूट-प्राप्त है अगर प्राप्त रक़म, €240,000 तक, छह महीने के भीतर आजीवन वार्षिकी ख़रीदे।

छूट तीन: घर बैंक को सौंप दिया जाता है

जो लाभ तब सामने आता है जब स्थायी निवास बंधक के भुगतान में ऋणदाता को दिया जाए — या न्यायिक या नोटरी फ़ोरक्लोज़र में बेचा जाए — वह छूट-प्राप्त है, बशर्ते मालिक के पास ऐसी कोई और परिसंपत्ति न हो जो कर्ज़ चुका सकती थी। यह क़ानून की स्वीकारोक्ति है कि मजबूरी की बिक्री मुनाफ़ा नहीं है। उसी भावना में, संयुक्त स्वामित्व वाले घर का बँटवारा, वैवाहिक व्यवस्था का परिसमापन और तलाक़ में आदेशित पति-पत्नी के बीच हस्तांतरण अपने आप में कर-योग्य घटनाएँ नहीं हैं, जब तक हर सह-मालिक अपना हिस्सा ले और उससे ज़्यादा नहीं: लाभ तब तक इंतज़ार करता है जब तक घर किसी तीसरे पक्ष को न बिके।

1995 से पहले ख़रीदा? कटौती गुणांक

जिन मालिकों ने 31 दिसंबर 1994 से पहले ख़रीदा — द्वीप के सेवानिवृत्तों का अच्छा हिस्सा — वे एक संक्रमणकालीन लाभ रखते हैं। 19 जनवरी 2006 तक पैदा हुए लाभ का हिस्सा 31 दिसंबर 1996 तक गिने दो से आगे स्वामित्व के हर साल के लिए 11.11% घटता है: 1990 में ख़रीदे घर के ऐसे सात साल हैं, पाँच अतिरिक्त, तो लाभ का वह हिस्सा 55.55% कटता है। बाक़ी लाभ सामान्य रूप से कर-योग्य है। 2015 से यह लाभ सीमित है: यह तभी लागू होता है जब तक तब से इसके तहत बेची हर चीज़ के हस्तांतरण मूल्य €400,000 से नीचे रहें, और रेखा पार करने वाली बिक्री पर यह घटता है। यह गणित दो संपत्तियों में से पहले कौन-सी बेचनी है यह तय करने से पहले करने लायक़ है।

2026 में प्लुसवालिया म्युनिसिपाल

परिषद का कर ज़मीन के कैडस्ट्रल मूल्य — IBI बिल पर छपा "valor catastral del suelo" — को उस गुणांक से गुणा करके आँका जाता है जो आपके घर के स्वामित्व के पूरे सालों की संख्या पर निर्भर करता है, फिर परिषद की दर से। गुणांक राज्य के अधिकतम हैं जिन्हें परिषदें घटा सकती हैं पर पार नहीं कर सकतीं; 2026 का अद्यतन दिसंबर के सर्वव्यापी आदेश में था, जिसे कांग्रेस ने जनवरी में निरस्त कर दिया, इसलिए 2024 की तालिका अब भी लागू है: एक साल के लिए 0.15 से, बारह से पंद्रह साल के लिए 0.09 तक गिरते हुए, और बीस या अधिक साल पर 0.40 तक बढ़ते हुए।

दर परिषद की है। फ़ुएर्तेवेंतुरा पर ला ओलिवा 30% का क़ानूनी अधिकतम लागू करती है; पुएर्तो देल रोसारियो धारण अवधि के हिसाब से क्रमिक दर लागू करती है — पाँच साल तक 25%, दस तक 22%, पंद्रह तक 20%, बीस तक 19% — अपने गुणांकों पर जो राज्य के गुणांकों से ज़्यादा नहीं हो सकते; अन्य परिषदें अपने अध्यादेशों में अपनी दरें तय करती हैं, और कर वैकल्पिक होने से पहला सवाल यह है कि आपकी परिषद इसे लगाती भी है या नहीं।

2021 के सुधार के बाद से दो नियम विक्रेता की रक्षा करते हैं। जब ख़रीद और बिक्री के बीच ज़मीन का मूल्य बिल्कुल न बढ़ा हो, दोनों विलेखों की क़ीमतों पर मापा हुआ, दोनों पर ज़मीन के कैडस्ट्रल मूल्य का हिस्सा लागू करके, तो कोई कर नहीं। और जब ज़मीन का मूल्य बढ़ा हो, तो विक्रेता परिषद से गुणांक सूत्र की बजाय असली वृद्धि पर कर लगाने को कह सकता है, जब भी असली आँकड़ा कम हो। व्यवहार में, लंबे धारण के बाद सूत्र आमतौर पर छोटी संख्या होती है।

उदाहरण फिर से, कोर्रालेखो के फ़्लैट पर: ज़मीन मूल्य €45,000, ग्यारह पूरे साल, गुणांक 0.10, आधार €4,500, ला ओलिवा का 30%: €1,350। असली-लाभ विकल्प — €120,000 की क़ीमत वृद्धि, जिसमें ज़मीन का 41% हिस्सा €49,000 है — €14,700 की क़ीमत लेता, इसलिए सूत्र टिकता है। वही फ़्लैट पुएर्तो देल रोसारियो में, ग्यारह साल के लिए अपने 0.08 गुणांक और उस अवधि की 20% दर के साथ, €720 देता है। जो भी हो, चुकाई गई प्लुसवालिया आयकर रिटर्न में हस्तांतरण मूल्य से कटती है।

कैलेंडर

2026 में हस्ताक्षरित बिक्री अप्रैल और जून 2027 के बीच दाख़िल Renta 2026 रिटर्न में, Modelo 100 पर जाती है; €1,000 से ऊपर के लाभ के साथ रिटर्न अनिवार्य है भले आपकी अन्य आय आपको दाख़िल करने से छूट देती। निवासी विक्रेता से नोटरी पर कुछ नहीं रोका जाता — लेकिन सिर्फ़ तभी जब आप साबित करें कि आप निवासी हैं: ख़रीदार को उस विक्रेता से 3% रोकना होगा जो कर निवास प्रमाणपत्र न दिखा सके, जैसा ग़ैर-निवासी लेख बताता है, और हमारी 183-दिन नियम गाइड बताती है कि प्रमाणपत्र कैसे लें। प्लुसवालिया विलेख के तीस कार्यदिवसों के भीतर परिषद के साथ घोषित या स्व-आकलित होती है। जिन मालिकों ने स्वामित्व के दौरान घर किराये पर दिया, उन्हें Modelo 210 के साल भी बंद करने चाहिए अगर वे तब ग़ैर-निवासी थे; लाभ पर हर हाल में पूरी धारण अवधि पर कर लगता है।

हम कहाँ आते हैं

कालेता दे फ़ुस्ते और कोस्टा काल्मा में हमारी संपत्ति डेस्क आपके विलेखों और इनवॉइस से लाभ आँकती है, बताती है कि आप किस छूट के पात्र हैं और उसकी क़ीमत क्या है, तीस दिनों के भीतर परिषद के साथ प्लुसवालिया और अगले वसंत में आयकर रिटर्न दाख़िल करती है। देखें ख़रीद-बिक्री सहायता और कर सलाह, या परामर्श बुक करें — हम एक कार्यदिवस के भीतर जवाब देते हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

2026 में फ़ुएर्तेवेंतुरा में घर बेचने पर निवासी कितना कर देता है?
लाभ — बिक्री क़ीमत घटा बिक्री ख़र्च, घटा ख़रीद क़ीमत प्लस ख़रीद ख़र्च और सुधार — बचत पैमाने पर कर-योग्य है: €6,000 तक 19%, €50,000 तक 21%, €200,000 तक 23%, €300,000 तक 27% और उससे ऊपर 30%। €95,500 का लाभ छूटों से पहले €20,845 देता है। प्लुसवालिया म्युनिसिपाल कैडस्ट्रल ज़मीन मूल्य पर, परिषद की 30% तक की दर पर जुड़ती है।

अगर मैं उस पैसे से दूसरा घर ख़रीदूँ तो क्या मैं कर देता हूँ?
उस हिस्से पर नहीं जो आप पुनर्निवेश करते हैं। अगर बेचा गया घर आपका स्थायी निवास था और आप पूरी प्राप्त रक़म — क़ीमत घटा बकाया बंधक — बिक्री के दो साल पहले या बाद के भीतर नए स्थायी निवास में लगाते हैं, तो लाभ छूट-प्राप्त है; आंशिक पुनर्निवेश लाभ के उसी अनुपात को छूट देता है।

मैं 65 से ऊपर हूँ: क्या मेरे घर की बिक्री कर-मुक्त है?
हाँ, अगर घर आपका स्थायी निवास था, पुनर्निवेश की ज़रूरत के बिना। 65 से कम उम्र का जीवनसाथी अपने आधे पर देता है। प्लुसवालिया म्युनिसिपाल उम्र से छूट-प्राप्त नहीं है।

क्या मैं प्लुसवालिया म्युनिसिपाल से बच सकता हूँ?
अगर आपकी ख़रीद और बिक्री के बीच ज़मीन का मूल्य नहीं बढ़ा, दोनों विलेखों पर मापा हुआ, तो कर देय नहीं है, और आप परिषद से असली वृद्धि पर कर लगाने को कह सकते हैं जब भी वह गुणांक सूत्र से कम हो। वरना यह विलेख के तीस कार्यदिवसों के भीतर देय है, आपकी परिषद की दर पर — ला ओलिवा में 30%, पुएर्तो देल रोसारियो में धारण अवधि के हिसाब से 19% से 25%।

तथ्य सितंबर 2026 में सत्यापित (व्यक्तिगत आयकर अधिनियम, क़ानून 35/2006, अनुच्छेद 33 से 36, 38, 49, 66, 76 और 96 और संक्रमणकालीन प्रावधान नौ, क़ानून 7/2024 द्वारा संशोधित बचत पैमाने के साथ; आयकर विनियम, RD 439/2007, अनुच्छेद 40, 41 और 41 bis; स्थानीय वित्त अधिनियम, RDL 2/2004, अनुच्छेद 59, 104, 106 से 108 और 110, RDL 16/2025 के जनवरी 2026 के निरसन के बाद लागू गुणांक तालिका के साथ; ला ओलिवा के प्लुसवालिया अध्यादेश, संख्या 5, और पुएर्तो देल रोसारियो, BOP Las Palmas 158, 30 दिसंबर 2022)। आँकड़े उदाहरण हैं; हस्ताक्षर से पहले अपने आँकड़े आँकवाएँ।