Hausverkauf auf Fuerteventura als Steuerresident 2026: der Gewinn, die drei Befreiungen und die Plusvalía

Sie haben in Corralejo oder Caleta de Fuste gekauft, Sie leben hier, Sie zahlen hier Ihre Einkommensteuer — und jetzt verkaufen Sie. Zwei Steuern warten an der Tür des Notariats, und beide sind Ihre: die Einkommensteuer auf den Gewinn, die für einen Residenten auf der Skala 2026 von 19 % bis 30 % reicht, und die gemeindliche Plusvalía, die Ihr Rathaus auf den Boden unter dem Haus berechnet. Was die meisten Verkäufer nicht wissen: Die erste hat drei Befreiungen, die eine Rechnung von 20.000 Euro auf null bringen können, und die zweite hat einen gesetzlichen Weg, deutlich kleiner auszufallen als die erste Berechnung der Gemeinde.

Dies ist der Beitrag für den Steuerresidenten. Wer im Ausland lebt, unterliegt Regeln anderer Art — ein Einbehalt von 3 % beim Notar und eine eigene Nichtresidentenerklärung — und unsere Kollegen von olgacaballero.com erklären sie unter Verkauf als Nichtresident. Die Steuern des Käufers stehen in unserem Leitfaden zum Hauskauf auf Fuerteventura. Hier: was ein Resident zahlt, wie die Befreiungen funktionieren, und ein durchgerechnetes Beispiel an einer Wohnung in Corralejo.

Zwei Steuern, beide beim Verkäufer

Ein Resident, der ein Haus verkauft, erklärt den Veräußerungsgewinn in der jährlichen Einkommensteuererklärung (IRPF), in der Sparbemessungsgrundlage, zusammen mit Zinsen und Dividenden. Beim Notar wird nichts einbehalten: Die ganze Steuer wird im folgenden Frühjahr gezahlt. Die Plusvalía municipal — korrekt: die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke — ist eine eigene, fakultative Gemeindesteuer: Jede Gemeinde entscheidet, ob sie sie erhebt und zu welchem Satz, bis zu einer gesetzlichen Obergrenze von 30 %. Beim Verkauf schuldet sie der Verkäufer, binnen dreißig Werktagen nach der Urkunde. Beide Steuern gehen von derselben Urkunde aus, aber von verschiedenen Zahlen: die Einkommensteuer von dem, was Sie wirklich gewonnen haben, die Plusvalía vom Katasterwert des Bodens.

Der Gewinn: was Sie wirklich bezahlt und was Sie wirklich erhalten haben

Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Veräußerungswert und dem Anschaffungswert, und das Gesetz definiert beide großzügig zugunsten des Verkäufers, sofern die Unterlagen aufbewahrt wurden.

Der Anschaffungswert ist der gezahlte Preis plus die Steuern und Kosten des Kaufs — ITP oder IGIC und Stempelsteuer, Notar, Grundbuch, Anwalt — plus die Kosten von Verbesserungen: ein Anbau, ein neues Dach, ein Pool. Reparaturen und Instandhaltung zählen nicht, Hypothekenzinsen ebenso wenig. Wurde das Haus jemals vermietet, mindert sich der Anschaffungswert um die Mindestabschreibung, die das Gesetz Ihnen während der Vermietung zurechnet, ob Sie sie abgezogen haben oder nicht — eine stille Strafe für Eigentümer, die vor dem Verkauf vermietet haben.

Der Veräußerungswert ist der erhaltene Preis minus die Kosten und Steuern, die Sie für den Verkauf zahlen: die Provision der Agentur, der Energieausweis, die Plusvalía selbst. Seit 2015 gibt es keinen Inflationsausgleich des Kaufpreises mehr, ein 2005 gekauftes Haus wird also auf seinen nominalen Gewinn besteuert.

Zwei Sonderfälle. Ein Haus, das durch Erbschaft oder Schenkung zu Ihnen kam, nimmt als Anschaffungswert die für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer erklärte Zahl plus die Kosten jener Übertragung, und als Anschaffungsdatum den Todes- oder Schenkungstag — eine Erbschaft von 2019, 2026 verkauft, wird nur auf die Wertsteigerung seit 2019 besteuert. Und ein Verlust geht nicht verloren: Er verrechnet sich mit anderen Gewinnen des Jahres, danach mit bis zu 25 % Ihrer Zinsen und Dividenden, und der Rest wird vier Jahre vorgetragen — es sei denn, Sie kaufen dieselbe Immobilie binnen eines Jahres zurück; dann ruht der Verlust, bis sie Sie endgültig verlässt.

Die Skala 2026 — auf den Kanaren dieselbe wie überall

Die Sparbemessungsgrundlage wird mit einer staatlichen und einer regionalen Skala besteuert, die das Gesetz auf identische Werte festlegt, sodass die Kanarischen Inseln sie nicht mildern können. Zusammengenommen gelten 2026:

• 19 % auf die ersten 6.000 Euro Gewinn;
• 21 % von 6.000 bis 50.000 Euro;
• 23 % von 50.000 bis 200.000 Euro;
• 27 % von 200.000 bis 300.000 Euro;
• 30 % über 300.000 Euro — der Spitzensatz, für 2025 von 28 % angehoben.

Die Skala läuft auf den Gewinn, nicht auf den Preis. Ein Verkauf für 300.000 Euro mit 95.500 Euro Gewinn berührt die Stufen von 27 % und 30 % nie.

Das Rechenbeispiel. Eine Wohnung in Corralejo, 2015 für 180.000 Euro gekauft, mit 14.000 Euro ITP, Notar und Grundbuch obendrauf: Anschaffungswert 194.000 Euro. 2026 für 300.000 Euro verkauft, mit 9.000 Euro Maklerprovision, 150 Euro Energieausweis und 1.350 Euro Plusvalía (unten berechnet): Veräußerungswert 289.500 Euro. Gewinn 95.500 Euro. Steuer: 19 % von 6.000 sind 1.140; 21 % der nächsten 44.000 sind 9.240; 23 % der verbleibenden 45.500 sind 10.465 — 20.845 Euro, effektiv 21,8 %. Das ist die Zahl vor jeder Befreiung.

Befreiung eins: Sie kaufen ein anderes Haus, um darin zu wohnen

War das verkaufte Haus Ihr Hauptwohnsitz und reinvestieren Sie den erzielten Betrag in einen neuen Hauptwohnsitz, ist der Gewinn befreit — ganz, wenn Sie alles reinvestieren, anteilig, wenn Sie einen Teil reinvestieren. Die Bedingungen sind präzise:

• „Erzielter Betrag" heißt Verkaufspreis minus der noch geschuldete Restbetrag der Hypothek, die das verkaufte Haus finanziert hat. Bei 60.000 Euro Restschuld auf der Wohnung für 300.000 Euro sind 240.000 Euro zu reinvestieren, nicht 300.000.
• Das Fenster beträgt zwei Jahre zu beiden Seiten des Verkaufs: Das neue Haus kann bis zu zwei Jahre vorher gekauft worden sein oder bis zu zwei Jahre danach gekauft werden. Fällt die Reinvestition in ein späteres Jahr, erklären Sie Ihre Absicht in der Erklärung des Verkaufsjahres.
• Teilweise Reinvestition, teilweise Befreiung. Reinvestieren Sie 180.000 der 240.000 Euro, sind drei Viertel des Gewinns befreit; das verbleibende Viertel — 23.875 Euro — wird nach der Skala besteuert: rund 4.900 Euro statt 20.845.
• „Hauptwohnsitz" ist die steuerliche Definition: Sie haben ununterbrochen drei Jahre in dem Haus gewohnt und es binnen zwölf Monaten nach dem Kauf bezogen — mit den üblichen Ausnahmen für Tod, Heirat, Trennung, beruflichen Umzug oder erste Anstellung. Und das Haus behält diesen Charakter zwei Jahre nach dem Auszug, ein Verkäufer, der 2025 ausgezogen ist und 2026 verkauft, erfüllt die Bedingung also noch.
• Verletzen Sie eine Bedingung — das neue Haus wird nicht rechtzeitig gekauft, oder Sie wohnen nicht darin — wird der befreite Teil dem Verkaufsjahr mit einer ergänzenden Erklärung und Verzugszinsen wieder zugerechnet.

Befreiung zwei: Sie sind über 65 oder schwer pflegebedürftig

Ein Verkäufer ab 65 Jahren, der seinen Hauptwohnsitz verkauft, zahlt keine Einkommensteuer auf den Gewinn — keine Reinvestition, keine Obergrenze, keine Bedingungen außer der Drei-Jahres-Wohnregel und den zwei Jahren Schonfrist nach dem Auszug. Dasselbe gilt für einen Verkäufer in schwerer oder schwerster Pflegebedürftigkeit nach dem Pflegegesetz. Bei Ehepaaren wird die Hälfte jedes Ehegatten nach dessen Alter beurteilt: Mit 66 und 63 Jahren ist die Hälfte des Gewinns befreit und die andere nicht — ein Grund, vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags auf den Kalender zu schauen.

Der über 65-jährige Verkäufer, der eine andere Immobilie verkauft — ein Ferienhaus, ein Grundstück — hat eine zweite Tür: Der Gewinn ist befreit, wenn der erzielte Betrag, bis zu 240.000 Euro, binnen sechs Monaten eine Leibrente finanziert.

Befreiung drei: das Haus geht an die Bank

Ein Gewinn, der entsteht, wenn der Hauptwohnsitz dem Kreditgeber an Zahlungs statt für die Hypothek überlassen wird — oder in einer gerichtlichen oder notariellen Zwangsvollstreckung verkauft wird — ist befreit, sofern der Eigentümer kein anderes Vermögen hat, das die Schuld hätte tilgen können. Das Gesetz erkennt an, dass ein erzwungener Verkauf kein Profit ist. Im selben Geist sind die Teilung eines gemeinsamen Hauses, die Auseinandersetzung des ehelichen Güterstands und die in einer Scheidung angeordneten Übertragungen zwischen Ehegatten für sich genommen keine steuerbaren Vorgänge, solange jeder Miteigentümer seinen Anteil erhält und nicht mehr: Der Gewinn wartet, bis das Haus an einen Dritten verkauft wird.

Vor 1995 gekauft? Die Abschmelzungskoeffizienten

Wer vor dem 31. Dezember 1994 gekauft hat — ein guter Teil der Ruheständler der Insel — behält eine Übergangsvergünstigung. Der bis zum 19. Januar 2006 entstandene Teil des Gewinns wird um 11,11 % für jedes Besitzjahr über zwei gekürzt, gezählt bis zum 31. Dezember 1996: Ein 1990 gekauftes Haus hat sieben solcher Jahre, fünf davon über zwei, sodass diese Scheibe des Gewinns um 55,55 % gekürzt wird. Der Rest wird normal besteuert. Seit 2015 ist die Vergünstigung gedeckelt: Sie gilt nur, solange die Veräußerungswerte alles seither unter ihr Verkauften unter 400.000 Euro bleiben, und sie schmilzt beim Verkauf, der die Linie überschreitet. Die Rechnung lohnt sich, bevor Sie entscheiden, welche von zwei Immobilien Sie zuerst verkaufen.

Die Plusvalía municipal 2026

Die Gemeindesteuer wird auf den Katasterwert des Bodens berechnet — den „valor catastral del suelo" auf dem IBI-Bescheid — multipliziert mit einem Koeffizienten, der von der Zahl der vollen Besitzjahre abhängt, dann mit dem Satz der Gemeinde. Die Koeffizienten sind staatliche Höchstwerte, die Gemeinden senken, aber nicht überschreiten dürfen; die Aktualisierung 2026 stand im Omnibus-Dekret vom Dezember, das der Kongress im Januar aufgehoben hat, sodass die Tabelle von 2024 weiter gilt: von 0,15 für ein Jahr, absinkend auf 0,09 für zwölf bis fünfzehn Jahre, und ansteigend auf 0,40 ab zwanzig Jahren.

Den Satz bestimmt die Gemeinde. Auf Fuerteventura wendet La Oliva das gesetzliche Maximum von 30 % an; Puerto del Rosario einen nach Haltedauer gestaffelten Satz — 25 % bis fünf Jahre, 22 % bis zehn, 20 % bis fünfzehn, 19 % bis zwanzig — auf eigene Koeffizienten, die die staatlichen nicht überschreiten dürfen; die übrigen Gemeinden legen ihren in ihren eigenen Satzungen fest, und da die Steuer fakultativ ist, lautet die erste Frage, ob Ihre sie überhaupt erhebt.

Zwei Regeln seit der Reform von 2021 schützen den Verkäufer. Es fällt gar keine Steuer an, wenn der Boden keinen Wertzuwachs hatte zwischen Kauf und Verkauf, gemessen an den Preisen der beiden Urkunden, auf die jeweils der Bodenanteil am Katasterwert angewandt wird. Und wenn der Boden doch gewonnen hat, darf der Verkäufer die Gemeinde bitten, den tatsächlichen Zuwachs statt der Koeffizientenformel zu besteuern, wann immer die tatsächliche Zahl niedriger ist. In der Praxis ist nach langer Haltedauer meist die Formel die kleinere Zahl.

Das Beispiel noch einmal, an der Wohnung in Corralejo: Bodenwert 45.000 Euro, elf volle Jahre, Koeffizient 0,10, Bemessungsgrundlage 4.500 Euro, La Olivas 30 %: 1.350 Euro. Die Alternative des tatsächlichen Zuwachses — 120.000 Euro Preissteigerung, davon der Bodenanteil von 41 % gleich 49.000 — würde 14.700 Euro kosten, die Formel bleibt also. Dieselbe Wohnung in Puerto del Rosario, mit dem dortigen Koeffizienten von 0,08 für elf Jahre und dem Satz von 20 % für diesen Zeitraum, zahlt 720 Euro. Wie auch immer: Die gezahlte Plusvalía wird in der Einkommensteuererklärung vom Veräußerungswert abgezogen.

Der Kalender

Ein 2026 beurkundeter Verkauf gehört in die Renta 2026, die zwischen April und Juni 2027 mit dem Modelo 100 eingereicht wird; bei einem Gewinn über 1.000 Euro ist die Erklärung Pflicht, selbst wenn Ihre übrigen Einkünfte Sie davon befreit hätten. Einem residenten Verkäufer wird beim Notar nichts einbehalten — aber nur, wenn Sie nachweisen, dass Sie einer sind: Der Käufer muss 3 % von einem Verkäufer einbehalten, der keine steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung vorlegt, wie der Nichtresidenten-Beitrag erklärt, und unser Leitfaden zur 183-Tage-Regel sagt Ihnen, wie Sie die Bescheinigung erhalten. Die Plusvalía wird binnen dreißig Werktagen nach der Urkunde bei der Gemeinde erklärt oder selbst veranlagt. Wer das Haus während des Besitzes vermietet hat, sollte auch die Jahre des Modelo 210 abschließen, falls er damals Nichtresident war; der Gewinn wird ohnehin auf die gesamte Haltedauer besteuert.

Wo wir ins Spiel kommen

Unser Immobilienteam in Caleta de Fuste und Costa Calma berechnet den Gewinn aus Ihren Urkunden und Rechnungen, sagt Ihnen, welche Befreiung Ihnen zusteht und was sie wert ist, reicht die Plusvalía binnen der dreißig Tage bei der Gemeinde ein und die Einkommensteuererklärung im folgenden Frühjahr. Siehe Begleitung beim Kauf und Verkauf und Steuerberatung, oder buchen Sie eine Beratung — wir antworten innerhalb eines Werktags.

Häufige Fragen

Wie viel Steuern zahlt ein Resident 2026 beim Verkauf eines Hauses auf Fuerteventura?
Der Gewinn — Verkaufspreis minus Verkaufskosten, minus Kaufpreis plus Kaufkosten und Verbesserungen — wird nach der Sparskala besteuert: 19 % bis 6.000 Euro, 21 % bis 50.000, 23 % bis 200.000, 27 % bis 300.000 und 30 % darüber. Ein Gewinn von 95.500 Euro zahlt 20.845 Euro vor Befreiungen. Die Plusvalía municipal kommt auf den Katasterwert des Bodens hinzu, zum Satz der Gemeinde von bis zu 30 %.

Zahle ich Steuern, wenn ich mit dem Geld ein anderes Haus kaufe?
Nicht auf den Teil, den Sie reinvestieren. War das verkaufte Haus Ihr Hauptwohnsitz und stecken Sie den gesamten erzielten Betrag — Preis minus Resthypothek — binnen zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf in einen neuen Hauptwohnsitz, ist der Gewinn befreit; eine teilweise Reinvestition befreit denselben Anteil des Gewinns.

Ich bin über 65: Ist der Verkauf meines Hauses steuerfrei?
Ja, wenn das Haus Ihr Hauptwohnsitz war, ohne Reinvestitionspflicht. Ein Ehegatte unter 65 zahlt auf seine Hälfte. Die Plusvalía municipal ist nicht altersbedingt befreit.

Kann ich die Plusvalía municipal vermeiden?
Hatte der Boden zwischen Ihrem Kauf und Ihrem Verkauf keinen Wertzuwachs, gemessen an den beiden Urkunden, ist die Steuer nicht geschuldet, und Sie können die Gemeinde bitten, den tatsächlichen Zuwachs zu besteuern, wann immer er niedriger ist als die Koeffizientenformel. Andernfalls ist sie binnen dreißig Werktagen nach der Urkunde fällig, zum Satz Ihrer Gemeinde — 30 % in La Oliva, 19 % bis 25 % je nach Haltedauer in Puerto del Rosario.

Fakten geprüft im September 2026 (spanisches Einkommensteuergesetz, Gesetz 35/2006, Artikel 33 bis 36, 38, 49, 66, 76 und 96 sowie Übergangsbestimmung neun, mit der Sparskala in der Fassung des Gesetzes 7/2024; Einkommensteuerverordnung, RD 439/2007, Artikel 40, 41 und 41 bis; Gesetz über die Gemeindefinanzen, RDL 2/2004, Artikel 59, 104, 106 bis 108 und 110, mit der nach der Aufhebung des RDL 16/2025 im Januar 2026 geltenden Koeffiziententabelle; Plusvalía-Satzungen von La Oliva, Nr. 5, und Puerto del Rosario, BOP Las Palmas 158 vom 30. Dezember 2022). Die Zahlen sind Rechenbeispiele; lassen Sie Ihre eigenen berechnen, bevor Sie unterschreiben.