Affitti turistici alle Canarie nel 2026 — il registro caduto, la legge che resta e le imposte che non se ne sono mai andate

Se possiede un alloggio turistico a Fuerteventura, il 2026 le ha dato il colpo di frusta. A gennaio tutti correvano dietro al nuovo numero di registrazione statale senza il quale le piattaforme avrebbero ritirato gli annunci. A giugno i giornali dicevano che il Tribunale supremo aveva abbattuto l'intero registro. Nel mezzo, le Canarie hanno approvato la legge sugli affitti turistici più esigente della loro storia — e quella è vivissima.

Ai proprietari si perdona l'unica domanda che conta: cosa si applica davvero al mio immobile oggi? Ecco la risposta onesta, strato per strato.

Strato uno: il registro statale — annullato

Il Regio Decreto 1312/2024 creò il registro unico degli affitti (il numero NRUA) e, dal 1º luglio 2025, le piattaforme non potevano pubblicare immobili senza. Centinaia di migliaia di proprietari si registrarono, canari inclusi.

Il 19 maggio 2026 il Tribunale supremo ha annullato gli articoli centrali del registro: l'affitto turistico di breve durata è materia di turismo e abitazione — competenze delle regioni autonome —, quindi lo Stato non aveva la competenza per imporvi sopra un registro obbligatorio proprio. Le conseguenze pratiche oggi:

• L'NRUA non è più richiesto per pubblicizzare un alloggio turistico, e le piattaforme non possono essere obbligate a chiederlo.
• Ciò che sopravvive del decreto è l'infrastruttura digitale — lo sportello unico e il dovere delle piattaforme di trasmettere dati allo Stato a fini statistici.
• Se ha già un NRUA, non le costa nulla; semplicemente non è più ciò che tiene vivo il suo annuncio.

Conclusione allettante: «la regolazione è finita». Conclusione sbagliata — perché il ragionamento stesso del tribunale era che questa materia appartiene alle regioni. E la nostra aveva appena legiferato.

Strato due: la legge canaria — pienamente in vigore

La Legge 6/2025 di Ordinazione Sostenibile dell'Uso Turistico delle Abitazioni, approvata il 10 dicembre 2025, prevale, ovunque i due siano in contrasto, sul decreto del 2015 che governò gli affitti turistici per un decennio. La sua filosofia è l'opposto del vecchio liberi-tutti: l'affitto turistico diventa un uso pianificato, deciso comune per comune:

• L'urbanistica prende il comando. I comuni stabiliscono dove l'uso turistico delle abitazioni è permesso e in che misura — tetti di capacità per zona — attraverso i loro strumenti di pianificazione.
• Gli alloggi turistici esistenti e correttamente registrati continuano in regime transitorio — per questo tenere in ordine la registrazione (canaria) conta più che mai. Il registro canario, a differenza di quello statale, non è mai stato annullato. Di regola l'attività può proseguire per cinque anni, fino a dicembre 2030, e da agosto 2026 una data viene prima: chi si è registrato prima della legge senza presentare al comune la comunicazione preventiva di attività classificata (comunicación previa) deve presentarla prima del 31 luglio 2027 o cessare (Legge 7/2026).
• Le nuove aperture affrontano condizioni reali — compatibilità urbanistica e requisiti di qualità che trasformano il «il mese prossimo metto online l'appartamento libero» in un ricordo nelle zone sotto pressione.
• La via della dichiarazione responsabile, l'esposizione della registrazione, gli obblighi del registro viaggiatori e il resto dei doveri operativi restano la quotidianità della gestione.

Per il proprietario di Fuerteventura il punto strategico è semplice: il valore di un alloggio turistico legalmente consolidato è appena salito, perché l'offerta nuova è razionata. Proteggere la registrazione è proteggere un attivo. Ma la registrazione non passa all'acquirente: l'uso turistico consolidato (uso turístico consolidado) che la legge riconosce a chi oggi gestisce l'alloggio si estingue quando l'immobile cambia di mano, salvo il caso di successione.

Strato tre: il suo condominio

Indipendentemente da entrambi i governi, la legge sulla proprietà orizzontale ha ribaltato la sua regola di default il 3 aprile 2025: un alloggio turistico nuovo ha ora bisogno dell'approvazione espressa del condominio con maggioranza dei 3/5 — senza quel voto, la risposta dell'edificio è no. Gli alloggi gestiti legalmente prima di quella data continuano con regole transitorie, e la stessa maggioranza può inoltre condizionare o limitare l'attività. Prima di comprare un appartamento «per Airbnb», la posizione del condominio è decisiva quanto quella del comune. Se amministra o fa parte di un condominio che pondera questo voto, il nostro team di amministrazione condominiale lo tratta ogni settimana.

Strato quattro: le imposte che non se ne sono mai andate

Nulla del dramma del 2026 ha toccato la fiscalità, ed è qui che i proprietari a distanza si mettono più spesso nei guai senza volerlo:

• I proprietari non residenti dichiarano i redditi da locazione nel Modelo 210: residenti UE/SEE al 19% sul netto (spese deducibili in proporzione ai giorni locati), tutti gli altri — britannici inclusi — al 24% sul lordo, senza deduzioni.
• Le settimane in cui l'immobile è rimasto vuoto generano reddito figurativo nello stesso modello — la nostra guida al Modelo 210 copre la meccanica e il calendario vigente.
• IGIC: l'alloggio turistico alle Canarie è in generale un'attività soggetta all'aliquota del 7% — ma se lei debba applicarlo dipende da come opera e dall'eventuale copertura del regime del piccolo imprenditore. Questo richiede davvero consiglio caso per caso.
• I proprietari residenti integrano l'attività nel loro IRPF, con le sue regole di spese e periodi.

Cosa faremmo questo trimestre, da proprietari

Tre verifiche, un pomeriggio: confermi che la sua registrazione canaria è valida e le carte reperibili; scopra dove sta andando il suo comune con le quote di pianificazione — e, se pensava di aprire un alloggio nuovo, chieda prima al comune il certificato urbanistico (cédula urbanística) che lo consente espressamente: senza, non c'è una nuova registrazione; e si assicuri che i suoi 210 siano presentati e la posizione IGIC chiara per ogni periodo di attività.

Il nostro team di gestione immobiliare gestisce alloggi turistici in tutta Fuerteventura per proprietari a distanza — conformità, ospiti e imposte inclusi — e la consulenza fiscale può regolarizzare i periodi passati prima che arrivi una lettera. Prenoti una consulenza — rispondiamo entro un giorno lavorativo.

Domande frequenti

Mi sono registrato per l'NRUA. Fatica sprecata?
Nessun danno — il numero ha solo perso il ruolo di requisito per pubblicare. È la registrazione canaria a sostenere il suo diritto di operare; è quella da tenere viva.

Il mio comune può davvero mettere un tetto agli alloggi turistici della mia zona?
Sì. È esattamente ciò che la Legge 6/2025 affida ai comuni tramite la pianificazione — tetti per zona inclusi. Gli alloggi registrati esistenti passano per vie transitorie; i nuovi dovranno rientrare nel piano.

Il registro statale è stato annullato — le regole canarie potrebbero cadere allo stesso modo?
Improbabile, per la stessa ragione: l'obiezione del Tribunale supremo era che lo Stato invadeva competenze regionali. Le Canarie esercitavano esattamente la competenza che il tribunale riconosce loro.

Situazione giuridica verificata a ottobre 2026 (sentenza del Tribunale supremo del 19 maggio 2026 sul RD 1312/2024; Legge 6/2025 delle Canarie, modificata dalla Legge 7/2026). Questa materia si muove in fretta — confermi lo stato vigente prima di agire.