Locations de vacances aux Canaries en 2026 — le registre tombé, la loi qui tient et les impôts qui ne sont jamais partis

Si vous possédez une location saisonnière à Fuerteventura, 2026 vous a donné le tournis. En janvier, tout le monde courait après le nouveau numéro d'enregistrement étatique sans lequel les plateformes allaient retirer les annonces. En juin, les journaux annonçaient que le Tribunal suprême avait abattu le registre entier. Entre les deux, les Canaries ont adopté la loi de location de vacances la plus exigeante de leur histoire — et celle-là est bien vivante.

On pardonnera aux propriétaires de poser la seule question qui compte : qu'est-ce qui s'applique vraiment à mon bien aujourd'hui ? Voici la réponse honnête, couche par couche.

Couche un : le registre étatique — annulé

Le décret royal 1312/2024 a créé le registre unique des locations (le numéro NRUA) et, à partir du 1er juillet 2025, les plateformes ne pouvaient plus publier d'annonces sans lui. Des centaines de milliers de propriétaires se sont enregistrés, Canariens compris.

Le 19 mai 2026, le Tribunal suprême a annulé les articles centraux du registre : la location touristique de courte durée relève du tourisme et du logement — des compétences des régions autonomes —, l'État n'avait donc pas la compétence d'imposer par-dessus un registre obligatoire propre. Les conséquences pratiques aujourd'hui :

• Le NRUA n'est plus exigé pour annoncer une location de vacances, et les plateformes ne peuvent être contraintes de le demander.
• Ce qui survit du décret, c'est la tuyauterie numérique — le guichet unique et l'obligation des plateformes de transmettre des données à l'État à des fins statistiques.
• Si vous avez déjà un NRUA, il ne vous coûte rien ; il n'est simplement plus ce qui maintient votre annonce en vie.

Conclusion tentante : « la régulation, c'est fini ». Conclusion erronée — car le raisonnement même du tribunal était que ce domaine appartient aux régions. Et la nôtre venait de légiférer.

Couche deux : la loi canarienne — pleinement en vigueur

La loi 6/2025 d'Ordination Durable de l'Usage Touristique des Logements, adoptée le 10 décembre 2025, a remplacé le décret de 2015 qui régissait la location de vacances depuis une décennie. Sa philosophie est l'inverse de l'ancien laisser-faire : la location touristique devient un usage planifié, décidé commune par commune :

• L'urbanisme prend les commandes. Les communes fixent où l'usage touristique des logements est permis et dans quelle mesure — plafonds de capacité par zone — via leurs instruments de planification.
• Les logements de vacances existants et correctement enregistrés continuent sous régime transitoire — c'est pourquoi garder votre enregistrement (canarien) en ordre compte plus que jamais. Le registre canarien, contrairement à l'étatique, n'a jamais été annulé.
• Les nouvelles entrées affrontent des conditions réelles — compatibilité urbanistique et exigences de qualité qui font du « le mois prochain je mets l'appartement libre en ligne » une chose du passé dans les zones sous tension.
• La voie de la déclaration responsable, l'affichage de l'enregistrement, les obligations du registre des voyageurs et le reste des devoirs opérationnels restent le quotidien de l'exploitation.

Pour le propriétaire de Fuerteventura, le point stratégique est simple : la valeur d'une location de vacances légalement consolidée vient de monter, car l'offre nouvelle est rationnée. Protéger votre enregistrement, c'est protéger un actif.

Couche trois : votre copropriété

Indépendamment des deux gouvernements, la loi de propriété horizontale a inversé sa règle par défaut le 3 avril 2025 : un logement touristique nouveau a désormais besoin de l'approbation expresse de la copropriété à la majorité des 3/5 — sans ce vote, la réponse de l'immeuble est non. Les logements exploités légalement avant cette date continuent sous des règles transitoires, et la même majorité peut en outre conditionner ou restreindre l'activité. Avant d'acheter un appartement « pour Airbnb », la position de la copropriété est aussi décisive que celle de la mairie. Si vous administrez ou faites partie d'une copropriété qui pèse ce vote, notre équipe de syndic de copropriété le traite chaque semaine.

Couche quatre : les impôts qui ne sont jamais partis

Rien du drame de 2026 n'a touché la fiscalité, et c'est là que les propriétaires absents s'attirent le plus d'ennuis sans le vouloir :

• Les propriétaires non résidents déclarent les revenus locatifs au Modelo 210 : résidents UE/EEE à 19 % sur le net (charges déductibles au prorata des jours loués), tous les autres — Britanniques compris — à 24 % sur le brut, sans déductions.
• Les semaines où le bien est resté vide génèrent un revenu imputé dans le même formulaire — notre guide du Modelo 210 couvre la mécanique et le calendrier en vigueur.
• IGIC : l'hébergement de vacances aux Canaries est en général une activité assujettie au taux de 7 % — mais savoir si vous devez le facturer dépend de votre mode d'exploitation et de l'éventuelle couverture du régime des petits entrepreneurs. Cela demande vraiment un conseil au cas par cas.
• Les propriétaires résidents intègrent l'activité à leur IRPF, avec ses propres règles de charges et de périodes.

Ce que nous ferions ce trimestre, en tant que propriétaires

Trois vérifications, un après-midi : confirmez que votre enregistrement canarien est valide et les documents retrouvables ; renseignez-vous sur la direction que prend votre commune avec ses quotas de planification — et si vous pensiez lancer une nouvelle location, bougez avant que des portes ne se ferment, pas après ; et assurez-vous que vos 210 sont déposés et votre position IGIC claire pour chaque période d'exploitation.

Notre équipe de gestion immobilière exploite des locations de vacances dans toute Fuerteventura pour des propriétaires à distance — conformité, voyageurs et impôts compris — et le conseil fiscal peut régulariser les périodes passées avant qu'une lettre n'arrive. Réservez une consultation — nous répondons sous un jour ouvré.

Questions fréquentes

Je me suis enregistré pour un NRUA. Effort perdu ?
Aucun mal — le numéro a simplement perdu son rôle de condition de publication. C'est votre enregistrement canarien qui porte votre droit d'exploiter ; c'est celui-là qu'il faut garder vivant.

Ma mairie peut-elle vraiment plafonner les locations de vacances dans ma zone ?
Oui. C'est précisément ce que la loi 6/2025 confie aux communes via la planification — plafonds par zone compris. Les locations enregistrées existantes passent par des voies transitoires ; les nouvelles devront entrer dans le plan.

Le registre étatique a été annulé — les règles canariennes pourraient-elles tomber pareil ?
Peu probable, pour la même raison : l'objection du Tribunal suprême était que l'État envahissait des compétences régionales. Les Canaries exerçaient exactement la compétence que le tribunal leur reconnaît.

Situation juridique vérifiée en août 2026 (arrêt du Tribunal suprême du 19 mai 2026 sur le RD 1312/2024 ; loi 6/2025 des Canaries). Ce domaine bouge vite — confirmez l'état en vigueur avant d'agir.