房产 2026年8月14日 2 分钟阅读

2026 年加那利群岛的度假租赁——倒下的登记、屹立的法律，和从未离开的税

最高法院于 2026 年 5 月撤销了西班牙统一租赁登记——就在加那利通过其史上最严格的度假租赁法数月之后。现在真正适用于您富埃特文图拉 vivienda vacacional 的是什么。

如果您在富埃特文图拉拥有一套度假出租房，2026 年让您体验了「鞭打式」的反转。一月，人人都在追赶新的国家登记号，没有它平台就要下架房源。到了六月，报纸说最高法院把整个登记制度推翻了。而在这两者之间，加那利通过了其历史上最严格的度假租赁法——那部法律正生龙活虎。

业主们只关心一个问题，情有可原：今天到底什么规则适用于我的房产？ 以下是诚实的答案，一层一层说。

第一层：国家登记 — 已被撤销

第 1312/2024 号皇家法令创立了统一租赁登记（NRUA 号码），自 2025 年 7 月 1 日起，平台不得刊登没有该号码的房源。数十万业主完成了登记，加那利人也在其中。

2026 年 5 月 19 日，最高法院撤销了登记制度的核心条款：短期旅游租赁属于旅游和住房事务——自治区的职权——因此国家无权在其上强加一套自己的强制登记。今天的实际后果：

刊登度假房源不再需要 NRUA，平台也不能被强制要求它。
法令中幸存的是数字基础设施——统一窗口，以及平台出于统计目的向国家传送数据的义务。
如果您已有 NRUA，它不花您一分钱；只是它不再是维持房源在线的东西。

诱人的结论：「监管结束了」。错误的结论——因为法院的论证恰恰是这一领域属于自治区。而我们的自治区刚刚立了法。

第二层：加那利法律 — 完全生效

2025 年 12 月 10 日通过的第 6/2025 号《住宅旅游用途可持续规范法》，凡与统治度假租赁十年的 2015 年法令相抵触之处，一律以该法为准。它的哲学与旧日的放任完全相反：旅游租赁成为一种规划用途，由各市镇逐一决定：

城市规划接管指挥。 市镇通过规划工具确定住宅旅游用途允许在哪里、允许多少——按区域设定容量上限。
既有且正确登记的度假住宅按过渡制度继续经营——因此把您的（加那利）登记保持完好比以往任何时候都重要。与国家登记不同，加那利登记从未被撤销。按一般规则，经营可以再持续五年，到 2030 年 12 月为止；而自 2026 年 8 月起，有一个日期排在前面：在该法之前已经登记、却没有向市政厅提交分类经营活动事先通报（comunicación previa）的业主，必须在 2027 年 7 月 31 日之前提交，否则就得停止经营（第 7/2026 号法律）。
新入场者面对真实的条件——城市规划兼容性与质量要求，让「下个月把空着的公寓挂上网」在紧张区域成为过去。
责任声明程序、登记展示、旅客登记义务及其余运营责任，仍是日常经营的一部分。

对富埃特文图拉的业主，战略要点很简单：合法巩固的度假出租房的价值刚刚上升，因为新增供给被限量。保护您的登记，就是保护一项资产。不过，登记并不随房屋转给买方：该法给予现有经营者的巩固旅游用途（uso turístico consolidado）在房产易手时即告终止，继承除外。

第三层：您的业主共同体

独立于两级政府之外，横向财产法在 2025 年 4 月 3 日翻转了默认规则：新的旅游住宅现在需要共同体以五分之三多数明确批准——没有这次表决，大楼的答案就是「不」。在该日期前合法经营的住宅按过渡规则继续，而同样的多数还可以为该活动附加条件或加以限制。在买下一套「用来做 Airbnb」的公寓之前，共同体的立场与市政厅的立场同样具有决定性。如果您管理或身处一个正在权衡这次表决的共同体，我们的共同体管理团队每周都在处理它。

第四层：从未离开的税

2026 年的这场风波没有触及税务分毫，而这正是身在远方的业主最容易无意间陷入麻烦的地方：

非居民业主在 Modelo 210 申报租金收入：欧盟/欧洲经济区居民按净额的 19%（费用按出租天数比例扣除），其余所有人——包括英国人——按总额的 24%，无任何扣除。
房产空置的那些周会在同一表格产生推定收入——我们的 Modelo 210 指南讲解其机制和现行日历。
IGIC：度假住宿在加那利总体上是按 7% 征税的活动——但您是否必须加收，取决于经营方式以及小微制度是否覆盖您。这确实需要逐案咨询。
居民业主将该活动并入其 IRPF，适用其自身的费用与期间规则。

作为业主，我们本季度会做什么

三项核查，一个下午：确认您的加那利登记有效、文件可查；弄清您的市镇在规划配额上的走向——若您原打算开一套新房源，请先向市政厅申请明确允许该用途的规划证明（cédula urbanística）：没有它，就不会有新的登记；并确保每个经营期间的 210 表已申报、IGIC 立场清晰。

我们的物业管理团队为远程业主经营着富埃特文图拉全岛的度假出租——合规、住客与税务全包——税务咨询可以在信件上门之前把过往期间合规化。预约咨询——我们将在一个工作日内回复。