スペインのセカンドホームの帰属所得：2% か 1.1% か、2012 年の窓、そして下院が廃止した段階表

2026 年の秋の数日間、スペインのセカンドホームにかかる税には新しい計算式がありました。9 月 30 日、官報は Real Decreto-ley 26/2026 を掲載しました。住宅に関する勅令法で、その第六条は、貸していない住宅の所有者が毎年申告する帰属所得について二つのことを定めていました。カタストロ価格が 2012 年以降のものである自治体について、軽減された 1.1% を 2026 年にも維持すること、そして 2027 年からは、固定の割合に代えて、所有者のカタストロ価格の合計に応じた段階表を適用することです。10 月 2 日、下院はこの勅令法を採決にかけて廃止し（178 票対 172 票）、二つの変更はいずれも失われました。

所有者が提出すべきものは、今日の時点で何も変わりません。これがまず知っておくべきことです。二つ目は、1.1% がなぜ現れたり消えたりするのかです。同じ延長が、二年足らずのうちに四度目の否決を受けました。三つ目は、段階表が税額に何をもたらすはずだったかです。同じ勅令法が賃貸借に何をもたらし、その廃止が何を残すかは、Olga Caballero の同僚が10 月の勅令法についての記事で説明しています。

何も生まない家にかかる税

スペインでは、誰も宿泊料を払っていなくても、セカンドホームに課税されます。所有者の主たる住居ではなく、貸しておらず、事業にも使っていない都市部の不動産について、個人所得税法はla cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral——カタストロ価格に 2% を適用して得られる金額——を、一年のうちの日数に応じて所得とみなします。居住者はこの金額を年次申告に加えます。非居住者は Modelo 210 で申告します。非居住者所得税法がla renta imputada de los bienes inmuebles situados en territorio español——スペイン領内にある不動産の帰属所得——の計算を同じ規定に委ね、その結果に独自の税率を適用するからです。税務情報の交換がある他の欧州連合加盟国または欧州経済領域の国の居住者は 19%、英国の居住者を含むそれ以外のすべての人は 24% です。

この税は年に一度、12 月 31 日に発生します。2025 年分の申告は 2026 年 12 月 31 日まで提出できます。2026 課税年度からは受付の開始が遅くなり、翌年の 4 月 1 日からです。2026 年分の申告は 2027 年 4 月 1 日から 12 月 31 日までの間に提出し、口座振替で納付する場合は 12 月 23 日までです。様式そのものについては Modelo 210 ガイドをご覧ください。

2% か 1.1% か：お住まいの自治体が再評価された年

同じ条文は、カタストロ価格が一般的な評価替えで見直され、かつhayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores——課税期間中またはその前の十課税期間内に発効した——自治体の不動産について、この割合を 1.1% に引き下げます。2026 年については、2016 年以降に発効した価格がこれに当たります。

フエルテベントゥラでは、答えはほとんどの場合 2% です。カタストロ庁の評価報告書の一覧は、各自治体の現行の価格が発効した年を示しています。

カナリア諸島のほかの地域では、1.1% は Adeje（2025）、Guía de Isora（2018）、Garafía と Puntallana（2022）に及びます。この価格がどこから来るのか、ご自身の価格をどこで確認できるかは、IBI・ごみ手数料・カタストロ価格の記事で説明しています。

計算は短いものです。コラレホにあるカタストロ価格 60,000 ユーロのアパートを所有者が一年中自分で使っている場合、帰属所得は 1,200 ユーロです。ドイツやオランダの所有者はその 19%、228 ユーロを払い、英国の所有者は 24%、288 ユーロを払います。夫婦が半分ずつ所有していれば、それぞれが 600 ユーロについて申告を提出します。アパートを一年のうち一部の期間貸していた場合、帰属は貸していなかった日数だけに及びます。

2012 年の窓：四つの勅令法、四回の採決

十年のルールのほかに、2023 年からは、窓を広げる時限的なルールがあります。2023 年の予算法は、見直し後の価格がhubieran entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012——2012 年 1 月 1 日以降に発効した——自治体に、その年について 1.1% を適用しました。それ以降、このルールは勅令法によってしか延長されておらず、下院はそのすべてを廃止してきました。2024 年 12 月のものは 2025 年 1 月に、2025 年 12 月のものは 2026 年 1 月に、2026 年 2 月のものは三週間後に、そして今回、2026 年 9 月のものが廃止されました。

廃止された勅令法も、法律であった日々については効力を持ちます。最初の二つは、この税が発生する日である 12 月 31 日に施行されており、税務当局自身のページも、En los períodos impositivos 2023, 2024 y 2025——2023 年、2024 年および 2025 年の課税期間に——2012 年の窓を適用しています。2026 年については、本稿の執筆時点で、延長は一つも施行されていません。2026 年 12 月 31 日に延長があるかどうかは、政府と下院次第ですが、国会は 2026 年 10 月 6 日に解散され、総選挙は 11 月 29 日に行われます。直近の二回の 12 月には、いずれも勅令法が出ました。

フエルテベントゥラでは、これによって一ユーロも動きません。2012 年から 2015 年の間に価格が発効した自治体は、島に一つもないからです。カナリア諸島でこの窓が意味を持つ自治体は二つ、Agüimes（2012）と Breña Alta（2013）です。

数日間だけ法律だった段階表

この勅令法のもう一つの変更は、構造的なものでした。2027 年 1 月 1 日から、二つの固定の割合に代えて、la suma de los valores catastrales de los inmuebles——不動産のカタストロ価格の合計——に適用する段階表を置くというものです。対象は、所有者が持つ建物のある不動産のうち、主たる住居ではなく、貸しておらず、事業にも使っていないものすべてです。

2% の自治体に質素なアパートを一戸だけ持つ所有者にとっては、ほぼ半分になる軽減でした。コラレホの 60,000 ユーロのアパートは、帰属所得が 1,200 ユーロから 660 ユーロに下がり、税額は 19% なら 228 ユーロから 125.40 ユーロに、24% なら 288 ユーロから 158.40 ユーロに下がるはずでした。すでに 1.1% が適用されている自治体の所有者にとっては、合計が 100,000 ユーロを超えたとたんに増税でした。Adeje にある評価額 300,000 ユーロのヴィラは、3,300 ユーロから 4,100 ユーロに上がるはずでした。そして段階表が固定の 2% を上回るのは、1,290,000 ユーロを超えてからでした。

条文は、もはや答える必要のなくなった二つの問いを残していました。共有者は価格の全額で段階表に入るのか、それとも自分の持分で入るのか。そして、Modelo 210 のように不動産ごとに提出する申告で、価格をどう合算するのか、です。

いま何をすべきか

• 2025 年分は予定どおり申告する。 2025 年分の申告の期限は 2026 年 12 月 31 日で、上の表の割合を使います。2025 年分も同じ割合です。
• 段階表は使わない。 どの課税年度にも適用されたことはありません。2027 年から始まる予定でしたが、2026 年に廃止されました。
• 1 月にもう一度割合を確認する。 2026 年分の申告の受付は 2027 年 4 月 1 日に始まります。基準になるのは、2026 年 12 月 31 日に施行されている法律です。
• カタストロ価格を手元に置いておく。 IBI の納付書に記載されており、計算の中でご自身が確認すべき唯一の数字です。

カレタ・デ・フステとコスタ・カルマの当事務所は、居住者と非居住者の税務を同じように扱っています。個人所得税（IRPF）と非居住者所得税（IRNR）——セカンドホームの帰属所得を申告する二つの申告——は、いずれもアドバイザリーサービスのページのサービス一覧に載っており、最初の面談はオンラインで予約できます。

よくある質問

セカンドホームの段階表は施行されていますか？

いいえ。Real Decreto-ley 26/2026 が 2027 年 1 月 1 日から適用するものとして定めましたが、下院は 2026 年 10 月 2 日にこの勅令法を廃止しました。個人所得税法は二つの固定の割合のままです。2%、またはカタストロ価格がその課税年度かその前の十年以内に発効した場合の 1.1% です。

フエルテベントゥラの不動産には 2% と 1.1% のどちらがかかりますか？

六つの自治体のうち五つでは 2% です。ラ・オリバ、パハラ、プエルト・デル・ロサリオ、アンティグア、トゥイネヘで、これらの価格は 1994 年から 2002 年のものです。1.1% なのは、価格が 2025 年に発効したベタンクリアだけです。割合は、IBI の納付書に記載されたカタストロ価格に適用します。

廃止によって、これから提出する 2025 年分の申告は変わりますか？

いいえ。2025 年分の申告は上記の割合で計算し、2026 年 12 月 31 日まで提出できます。2025 年分については、税務当局は 2012 年以降に再評価された自治体にも 1.1% を適用していますが、フエルテベントゥラでは何も変わりません。

2012 年以降に再評価された自治体の 1.1% は、2026 年分にも適用される可能性がありますか？

年末までに新しい規定がそう定めた場合に限ります。2026 年分の延長は廃止された勅令法の中にあり、もう施行されていません。この税は 12 月 31 日に発生するので、基準になるのはその日に施行されている条文です。2024 年分と 2025 年分の延長は、どちらも 12 月 23 日付の勅令法で定められました。

帰属所得の Modelo 210 はいつ提出しますか？

年に一度、前年分について提出します。2025 年分の申告は 2026 年 12 月 31 日まで提出できます。2026 課税年度からは、受付は翌年の 4 月 1 日から 12 月 31 日までで、口座振替で納付する場合は 12 月 23 日までです。

2026 年 10 月に確認した事実（Ley 35/2006 第 85 条および第 55 追加規定、官報に掲載されたすべての版。texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes、Real Decreto Legislativo 5/2004 第 24 条・第 25 条。Real Decreto-ley 26/2026 第 6 条、2026 年 10 月 2 日に下院が廃止、その決議は同日の官報に掲載、採決の票数は下院自身のプレスリリースによる。国会を解散し総選挙を公示した 10 月 5 日の Real Decreto 806/2026。Orden HAC/623/2026。居住者向けと非居住者向けの帰属所得に関する税務当局のページ。ラス・パルマス県とサンタ・クルス・デ・テネリフェ県についてのカタストロ庁の評価報告書の一覧、いずれも 2026 年 10 月 2 日時点の内容）。例の数字は説明のためのものです。本稿は一般的な情報であり、個別の事案についての助言ではありません。