O que o Airbnb e a Booking comunicam às Finanças: o Modelo 238 (DAC7) e como manter coerente a declaração do seu alojamento local

Todos os janeiros, antes de ter pensado na sua própria declaração, a plataforma através da qual arrenda o seu apartamento em Corralejo já entregou uma sobre si. Chama-se Modelo 238, existe por causa de uma diretiva europeia conhecida como DAC7, e diz à administração fiscal espanhola — imóvel a imóvel e trimestre a trimestre — quanto lhe pagou, quantas noites vendeu por si, a morada e a referência cadastral do apartamento e a conta bancária para onde foi o dinheiro. Desde a campanha da Renta de 2025, é esse ficheiro que gera o aviso que recebe um senhorio ao abrir os dados fiscais em abril. Este artigo explica o que contém, para onde vai e como fazer com que as três declarações que um alojamento local gera — o imposto sobre o rendimento, o Modelo 210 dos não residentes e o IGIC canário — digam o mesmo que a plataforma disse.

As regras do próprio negócio — o registo que caiu em maio, a lei canária que se mantém, a votação do condomínio — estão no nosso artigo sobre alojamento local nas Canárias em 2026. Este é sobre os dados.

Quem comunica, e desde quando

A DAC7 é a sétima alteração da diretiva europeia de cooperação fiscal. Espanha inscreveu-a na Lei Geral Tributária em 2023 — disposição adicional 25 — e completou-a com o Real Decreto 117/2024, de 30 de janeiro, que reescreveu o artigo 54 ter do regulamento de gestão e inspeção, e com a portaria ministerial de 1 de fevereiro de 2024 que aprovou o modelo. A obrigação recai sobre os operadores de plataforma: o software que põe um anfitrião em contacto com hóspedes e sabe, ou pode razoavelmente saber, o que foi pago. Airbnb, Booking, Vrbo e congéneres estão abrangidos; também qualquer operador espanhol de um marketplace de reservas. Uma agência de gestão que apenas gere o seu apartamento a troco de honorários não é uma plataforma, embora possa usar uma.

O calendário tem três datas a conhecer. A primeira declaração cobriu 2023 e foi entregue entre fevereiro e abril de 2024, nos dois meses seguintes à entrada em vigor da portaria. Desde então a declaração é anual e entrega-se em janeiro do ano seguinte — os dados de 2025 entraram entre 1 de janeiro e 2 de fevereiro de 2026, os de 2026 entrarão no próximo janeiro. E a partir do exercício de 2024 foi suprimido o antigo Modelo 179, a declaração que os intermediários de alojamento local entregavam desde 2021: o ficheiro DAC7 da plataforma substituiu-o em tudo o que respeita ao arrendamento de imóveis.

O que contém o ficheiro

O artigo 54 ter enumera o conteúdo, e para um anfitrião é mais detalhado do que a maioria supõe. Por cada vendedor que tenha arrendado um imóvel através da plataforma durante o ano:

• Identidade: nome, morada principal, número de identificação fiscal (o NIE ou o número do país de origem), número de IVA se existir, e data de nascimento.
• O dinheiro: a contraprestação total paga ou creditada em cada trimestre, e o número de reservas a que corresponde — comunicada por imóvel, não por anfitrião.
• O banco: o identificador da conta financeira para onde foram os pagamentos, e o nome do titular da conta quando não é o anfitrião.
• O imóvel: a morada de cada imóvel anunciado e a sua referência cadastral, o número de dias em que esteve arrendado durante o ano e o tipo de imóvel.
• A parte da plataforma: todas as comissões, taxas, cauções, impostos e montantes análogos que reteve ou cobrou, trimestre a trimestre.
• Residência: cada Estado-Membro ou jurisdição parceira em que a plataforma determinou que o anfitrião é residente.

Duas definições do anexo do real decreto decidem como se apresentam os números. A contraprestação é o montante pago ou creditado ao vendedor líquido das taxas, comissões ou impostos que a plataforma reteve — ou seja, o pagamento recebido, com a parte da plataforma comunicada numa casa à parte. E os limiares de vendedor que se citam a propósito da venda de artigos em segunda mão — menos de trinta vendas e não mais de 2.000 € no ano — aplicam-se apenas a bens. Para o arrendamento de imóveis não há limiar algum: uma semana arrendada por plataforma é comunicada. O único senhorio excluído é uma entidade à qual a plataforma tenha proporcionado mais de 2.000 reservas na mesma morada, que é um hotel, não um apartamento em Caleta de Fuste.

Também a residência não deixa ninguém de fora. O regulamento comunica todo o vendedor ativo que seja residente num Estado-Membro da UE ou que arrende um imóvel situado num deles. Um proprietário britânico de um apartamento em Fuerteventura está no ficheiro espanhol por causa do apartamento.

Para onde vão os dados

O ficheiro chega à administração fiscal espanhola, que o usa de duas maneiras. A primeira é a campanha da Renta: desde 2025 a administração inclui os rendimentos de plataformas entre os avisos que mostra ao contribuinte ao abrir os dados fiscais, e a imprensa noticiou que a campanha de abril de 2026 arrancou com cerca de 3,5 milhões desses avisos, 437.000 deles sobre vendas e arrendamentos em plataformas. A segunda é mais silenciosa e pesa mais para os não residentes: ao abrigo da mesma diretiva, a administração passa automaticamente os dados de cada anfitrião à autoridade fiscal do seu país de residência e, em termos gerais, as regras paralelas da OCDE fazem o mesmo para o Reino Unido. O Finanzamt de um proprietário alemão e o HMRC de um britânico veem também as noites de Fuerteventura.

O anfitrião tem deveres próprios neste sistema. A disposição adicional 25 da Lei Geral Tributária obriga todo o vendedor a fornecer à plataforma os dados de identificação que as regras de diligência exigem; dar informação falsa, incompleta ou inexata, ou não a dar, é uma infração tributária com coima fixa de 300 €. E o anfitrião que ignora o pedido da plataforma tem sessenta dias a contar da primeira mensagem e dois lembretes; passado isso, a plataforma tem de encerrar a conta e impedir uma nova, ou reter os pagamentos até os dados chegarem. A casa do NIE em branco num perfil de anfitrião já não é um assunto privado.

Fazer as suas declarações dizerem o que a plataforma disse

Um alojamento local produz três declarações, e o ficheiro toca nas três. O princípio é o mesmo em cada uma: a plataforma comunica um pagamento líquido por trimestre e um número de dias; a sua declaração tem de mostrar um rendimento bruto, as despesas que explicam a diferença e dias que somem 365.

Residentes — IRPF. O rendimento de arrendar uma habitação para estadias curtas é rendimiento del capital inmobiliario, declarado na declaração anual da primavera seguinte. Não há limiar de isenção: o artigo 96 da lei do imposto sobre o rendimento deixa os rendimentos de arrendamento fora de todos os casos de dispensa, pelo que um anfitrião com qualquer rendimento de plataforma declara, salvo se todos os seus rendimentos juntos ficarem abaixo de 1.000 €. O bruto a declarar é o que os hóspedes pagaram pelo alojamento — o pagamento recebido mais a comissão da plataforma — e a comissão regressa como despesa dedutível ao abrigo do artigo 23, ao lado das quotas de condomínio, do IBI, do seguro, das reparações, dos consumos e da amortização de 3 %, tudo proporcionalmente aos dias arrendados. A redução de 50 % do arrendamento de longa duração não se aplica a um alojamento local, dure o que durar. Pelos dias em que o apartamento esteve vazio, a declaração leva rendimento imputado — 2 % do valor cadastral, ou 1,1 % onde o valor foi revisto recentemente — pela parte do ano não arrendada. A contagem de dias da plataforma é o número que a administração usará para verificar essa divisão.

Não residentes — Modelo 210. A declaração dos não residentes segue a mesma lógica com duas bases. Um proprietário residente na UE ou no EEE deduz as mesmas despesas que um residente e paga 19 % sobre o líquido; um proprietário residente noutro lugar — Reino Unido incluído — paga 24 % sobre o bruto, sem despesa alguma. O bruto, de novo, é pagamento mais comissão, pelo que um proprietário britânico que copia o pagamento da plataforma para o 210 declarou a menos exatamente a comissão da plataforma. Os rendimentos de arrendamento declaram-se trimestralmente até ao terceiro trimestre de 2026 e anualmente, entre 1 e 20 de abril, a partir do exercício de 2026; o rendimento imputado dos dias vazios declara-se na sua própria janela, que a partir do exercício de 2026 vai de 1 de abril a 31 de dezembro do ano seguinte. Dois formulários distintos, um só conjunto de dias.

Todos — IGIC. Nas Canárias um alojamento local é uma prestação de alojamento e leva IGIC a 7 %, declarado à administração fiscal canária no Modelo 420 trimestral e no 425 anual — a mecânica está no nosso artigo sobre IGIC versus IVA, incluindo o regime do pequeno empresário (REPEP) para faturação até 30.000 €, que tira a coleta da equação. A base do IGIC é também o bruto. Um pagamento de plataforma que não bate certo com as bases do 420 dos mesmos quatro trimestres é o desencontro mais fácil de todo o sistema, porque o ficheiro é trimestral por construção.

Um exemplo resolvido: um apartamento em Corralejo, 120 noites

Um T2 em Corralejo, valor cadastral 60.000 €, arrendado 120 noites em 2025 através de uma plataforma. Os hóspedes pagaram 14.000 € pelo alojamento; a plataforma reteve 1.400 € de comissão de anfitrião e pagou 12.600 €. O Modelo 238 do apartamento mostra por isso uma contraprestação de 12.600 € repartida por quatro trimestres, comissões de 1.400 €, 120 dias, a morada, a referência cadastral e a conta de pagamento. As outras despesas do ano — condomínio, IBI, seguro, consumos, amortização do edifício — somam 1.900 € depois de proporcionadas aos 120 dias. Rendimento imputado pelos 245 dias vazios: 60.000 € × 2 % × 245/365 = 805 €.

• Um proprietário residente declara 14.000 € brutos, 3.300 € de despesas (a comissão mais os 1.900 €), um líquido de 10.700 € sem redução e 805 € de rendimento imputado. A uma taxa marginal de 30 % são cerca de 3.450 € de imposto sobre o rendimento. Declarar os 12.600 € do pagamento como bruto e esquecer a comissão teria custado o mesmo imposto sobre 12.600 € menos 1.900 € — outra vez 10.700 € —, pelo que o residente é protegido pela aritmética, não pelo sistema.
• Um proprietário alemão entrega o 210 sobre o mesmo líquido de 10.700 € a 19 % — 2.033 € — mais 805 € de rendimento imputado a 19 %, 153 €. Total: 2.186 €.
• Uma proprietária britânica entrega o 210 a 24 % sobre os 14.000 € brutos — 3.360 € — mais 193 € sobre o rendimento imputado. Total: 3.553 €. Se tivesse declarado os 12.600 € do pagamento como bruto, a declaração ficaria 336 € curta e a uma comparação de uma carta.
• Os três devem IGIC sobre os 14.000 € brutos — 980 € a 7 % — salvo se lhes for aplicável o regime do pequeno empresário.

Quando os números não batem certo

O desencontro chega como aviso nos dados fiscais, como requerimiento ou como proposta de liquidação após uma verificação limitada. O que custa depende inteiramente de quem se mexeu primeiro. Um anfitrião que entrega ou corrige uma declaração tarde mas antes de qualquer aviso paga o agravamento do artigo 27 da Lei Geral Tributária — 1 % mais 1 % por cada mês completo de atraso, ou 15 % mais juros passados doze meses — e nenhuma coima. Uma vez que a administração escreveu, aplica-se o artigo 191: coima de 50 % do imposto não pago por infração leve, de 50 % a 100 % havendo ocultação acima de 3.000 €, e de 100 % a 150 % com meios fraudulentos. Aceitar a liquidação reduz a coima em 30 % e pagá-la no período voluntário reduz o resto em mais 40 %. Sobre os 336 € da proprietária britânica a aritmética é pequena; sobre três anos de noites não declaradas não é, e o ficheiro da plataforma recua até 2023.

Onde entramos nós

As nossas mesas fiscais de Caleta de Fuste e Costa Calma conciliam os extratos da plataforma com o 210, a Renta e as declarações de IGIC antes da entrega, mantêm a contagem de dias coerente nas três e corrigem anos passados ao abrigo do artigo 27 enquanto essa continua a ser a via mais barata. Veja os nossos serviços de assessoria fiscal e gestão imobiliária, ou marque uma consulta — respondemos num dia útil, na sua língua.

Perguntas frequentes

O Airbnb comunica-me às Finanças se só arrendo umas semanas por ano?

Sim. Para o arrendamento de imóveis as regras de comunicação não têm mínimo: os limiares que se citam — menos de trinta vendas e 2.000 € — aplicam-se apenas à venda de bens. Todo o anfitrião ativo residente na UE, ou que arrende um imóvel situado na UE, está no Modelo 238 da plataforma, com os pagamentos por trimestre, os dias arrendados, a referência cadastral e a conta de pagamento.

O que envia exatamente a plataforma, e quando?

A sua identidade e número fiscal, a contraprestação que lhe pagou em cada trimestre líquida das comissões da plataforma, essas comissões em separado, o número de reservas, o número de dias em que cada imóvel esteve arrendado, a sua morada e referência cadastral, e a conta bancária para onde foi o dinheiro. A declaração entrega-se em janeiro relativa ao ano civil anterior; a primeira cobriu 2023.

Vivo no Reino Unido. O ficheiro afeta-me?

Sim, duas vezes. O ficheiro espanhol inclui-o porque o imóvel está em Espanha, e alimenta a verificação do seu Modelo 210, onde um proprietário de fora da UE paga 24 % sobre a renda bruta — o pagamento mais a comissão da plataforma — sem despesas. Em termos gerais, os dados chegam também ao HMRC ao abrigo das regras paralelas da OCDE para plataformas digitais.

O número da plataforma é inferior ao que os meus hóspedes pagaram. Qual declaro?

O bruto. A plataforma comunica a contraprestação líquida das suas comissões, pelo que o seu número é o pagamento recebido; a sua declaração tem de mostrar o que os hóspedes pagaram pelo alojamento e deduzir a comissão como despesa onde o imposto o permite — os residentes e os proprietários da UE ou do EEE podem, os residentes noutros lugares não. Declarar apenas o pagamento recebido deixa a base de um proprietário de fora da UE curta no montante da comissão.

Factos verificados em setembro de 2026 (Lei Geral Tributária, Lei 58/2003, disposição adicional 25 e artigos 27, 188 e 191; Real Decreto 117/2024, de 30 de janeiro, e o seu anexo; regulamento de gestão e inspeção RD 1065/2007, artigo 54 ter na redação em vigor desde 1 de fevereiro de 2024; Portaria HAC/72/2024, de 1 de fevereiro; lei do imposto sobre o rendimento, Lei 35/2006, artigos 23, 85 e 96; lei do imposto dos não residentes, RDLeg 5/2004, artigos 24.6 e 25.1; o calendário de entrega do Modelo 238 e as páginas DAC7 da administração fiscal espanhola). Os números são exemplos resolvidos; verifique os seus antes de entregar.