Cosa comunicano Airbnb e Booking al fisco: il Modelo 238 (DAC7) e come tenere coerente la dichiarazione del vostro affitto turistico

Ogni gennaio, prima che voi abbiate pensato alla vostra dichiarazione, la piattaforma attraverso cui affittate il vostro appartamento di Corralejo ne ha già presentata una su di voi. Si chiama Modelo 238, esiste per una direttiva europea nota come DAC7, e dice all’agenzia delle entrate spagnola — immobile per immobile e trimestre per trimestre — quanto vi ha pagato, quante notti ha venduto per voi, l’indirizzo e il riferimento catastale dell’appartamento e il conto bancario su cui è arrivato il denaro. Dalla campagna Renta 2025, quel file è ciò che genera l’aviso che accoglie un locatore quando in aprile si aprono i dati fiscali. Questo articolo spiega cosa contiene, dove va e come far dire alle tre dichiarazioni che un affitto turistico genera — l’imposta sul reddito, il Modelo 210 dei non residenti e l’IGIC canario — la stessa cosa che ha detto la piattaforma.

Le regole dell’attività in sé — il registro caduto a maggio, la legge canaria che resta in piedi, il voto del condominio — sono nel nostro articolo sugli affitti turistici alle Canarie nel 2026. Questo riguarda i dati.

Chi comunica, e da quando

DAC7 è la settima modifica della direttiva europea sulla cooperazione fiscale. La Spagna l’ha scritta nella legge generale tributaria nel 2023 — disposizione aggiuntiva 25 — e l’ha completata con il Regio Decreto 117/2024 del 30 gennaio, che ha riscritto l’articolo 54 ter del regolamento di procedura tributaria, e con l’ordinanza ministeriale del 1º febbraio 2024 che ha approvato il modulo. L’obbligo ricade sugli operatori di piattaforma: il software che mette in contatto un host con gli ospiti e sa, o può ragionevolmente sapere, cosa è stato pagato. Airbnb, Booking, Vrbo e simili rientrano; così come qualsiasi operatore spagnolo di un marketplace di prenotazioni. Un’agenzia di gestione che si limita a gestire il vostro appartamento dietro compenso non è una piattaforma, anche se può usarne una.

Il calendario ha tre date da conoscere. La prima dichiarazione ha coperto il 2023 ed è stata presentata tra febbraio e aprile 2024, nei due mesi successivi all’entrata in vigore dell’ordinanza. Da allora la dichiarazione è annuale e si presenta a gennaio dell’anno successivo — i dati del 2025 sono entrati tra il 1º gennaio e il 2 febbraio 2026, quelli del 2026 entreranno il prossimo gennaio. E dal periodo d’imposta 2024 è stato soppresso il vecchio Modelo 179, la dichiarazione che gli intermediari degli affitti turistici presentavano dal 2021: il file DAC7 della piattaforma lo ha sostituito per tutto ciò che riguarda la locazione di immobili.

Cosa contiene il file

L’articolo 54 ter ne elenca il contenuto, e per un host è più dettagliato di quanto i più immaginino. Per ogni venditore che ha affittato un immobile tramite la piattaforma durante l’anno:

• Identità: nome, indirizzo principale, numero di identificazione fiscale (il NIE o il numero del Paese d’origine), partita IVA se c’è, e data di nascita.
• Il denaro: il corrispettivo totale pagato o accreditato in ciascun trimestre, e il numero di prenotazioni a cui corrisponde — comunicato per immobile, non per host.
• La banca: l’identificativo del conto finanziario su cui sono andati i pagamenti, e il nome del titolare del conto quando non è l’host.
• L’immobile: l’indirizzo di ogni immobile inserzionato e il suo riferimento catastale, il numero di giorni in cui è stato affittato nell’anno e il tipo di immobile.
• La quota della piattaforma: ogni commissione, tariffa, cauzione, imposta e importo analogo trattenuto o addebitato, trimestre per trimestre.
• Residenza: ogni Stato membro o giurisdizione partner in cui la piattaforma ha stabilito che l’host è residente.

Due definizioni dell’allegato al regio decreto decidono l’aspetto delle cifre. Il corrispettivo è l’importo pagato o accreditato al venditore al netto delle tariffe, commissioni o imposte trattenute dalla piattaforma — cioè l’accredito, con la quota della piattaforma comunicata in una casella separata. E le soglie per i venditori che si citano a proposito della vendita di oggetti usati — meno di trenta vendite e non più di 2.000 € nell’anno — valgono solo per i beni. Per la locazione di immobili non c’è alcuna soglia: una settimana affittata tramite piattaforma viene comunicata. L’unico locatore escluso è una società per la quale la piattaforma ha gestito più di 2.000 prenotazioni allo stesso indirizzo — un albergo, non un appartamento a Caleta de Fuste.

Nemmeno la residenza tiene fuori nessuno. Il regolamento comunica ogni venditore attivo residente in uno Stato membro dell’UE o che affitta un immobile situato in uno di essi. Un proprietario britannico di un appartamento a Fuerteventura è nel file spagnolo in virtù dell’appartamento.

Dove vanno i dati

Il file arriva all’agenzia delle entrate spagnola, che lo usa in due modi. Il primo è la campagna Renta: dal 2025 l’agenzia include i redditi da piattaforma tra gli avisos che mostra al contribuente all’apertura dei dati fiscali, e la stampa ha riferito che la campagna di aprile 2026 si è aperta con circa 3,5 milioni di tali avvisi, 437.000 dei quali su vendite e locazioni tramite piattaforme. Il secondo è più silenzioso e conta di più per i non residenti: in base alla stessa direttiva l’agenzia trasmette automaticamente i dati di ogni host all’autorità fiscale del suo Paese di residenza e, in linea di massima, le regole parallele dell’OCSE fanno lo stesso per il Regno Unito. Il Finanzamt di un proprietario tedesco e l’HMRC di uno britannico vedono anche loro le notti di Fuerteventura.

L’host ha doveri propri in questo sistema. La disposizione aggiuntiva 25 della legge generale tributaria obbliga ogni venditore a fornire alla piattaforma i dati identificativi richiesti dalle regole di adeguata verifica; fornire informazioni false, incomplete o inesatte, o non fornirne, è un’infrazione tributaria con sanzione fissa di 300 €. E l’host che ignora la richiesta della piattaforma ha sessanta giorni dal primo messaggio e due solleciti; trascorsi, la piattaforma deve chiudere l’account e bloccarne uno nuovo, oppure trattenere i pagamenti finché i dati non arrivano. La casella NIE vuota in un profilo host non è più una questione privata.

Far dire alle vostre dichiarazioni ciò che ha detto la piattaforma

Un affitto turistico produce tre dichiarazioni, e il file le tocca tutte e tre. Il principio è lo stesso per ciascuna: la piattaforma comunica un accredito netto per trimestre e un numero di giorni; la vostra dichiarazione deve mostrare un reddito lordo, le spese che spiegano la differenza e giorni la cui somma fa 365.

Residenti — IRPF. Il reddito da locazione di un’abitazione per brevi soggiorni è rendimiento del capital inmobiliario, dichiarato nella dichiarazione annuale della primavera successiva. Non c’è soglia di esenzione: l’articolo 96 della legge sull’imposta sul reddito esclude i redditi da locazione da ogni caso di esonero, così un host con qualsiasi reddito da piattaforma dichiara, salvo che tutti i suoi redditi insieme restino sotto i 1.000 €. Il lordo da dichiarare è ciò che gli ospiti hanno pagato per l’alloggio — l’accredito più la commissione della piattaforma — e la commissione torna come spesa deducibile ai sensi dell’articolo 23, accanto a spese condominiali, IBI, assicurazione, riparazioni, utenze e ammortamento del 3 %, tutto in proporzione ai giorni affittati. La riduzione del 50 % della locazione a lungo termine non si applica a un affitto turistico, qualunque ne sia la durata. Per i giorni in cui l’appartamento è rimasto vuoto, la dichiarazione porta invece un reddito figurativo — il 2 % del valore catastale, o l’1,1 % dove il valore è stato rivisto di recente — per la parte dell’anno non affittata. Il conteggio dei giorni della piattaforma è il numero che l’agenzia userà per verificare quella ripartizione.

Non residenti — Modelo 210. La dichiarazione dei non residenti segue la stessa logica con due basi. Un proprietario residente nell’UE o nel SEE deduce le stesse spese di un residente e paga il 19 % sul netto; un proprietario residente altrove — Regno Unito incluso — paga il 24 % sul lordo, senza alcuna spesa. Il lordo, di nuovo, è accredito più commissione, così un proprietario britannico che copia l’accredito della piattaforma nel 210 ha dichiarato in meno esattamente la commissione della piattaforma. I redditi da locazione si dichiarano trimestralmente fino al terzo trimestre 2026 e annualmente, tra il 1º e il 20 aprile, dal periodo d’imposta 2026; il reddito figurativo dei giorni vuoti si dichiara nella propria finestra, che dal periodo d’imposta 2026 va dal 1º aprile al 31 dicembre dell’anno successivo. Due moduli diversi, un solo insieme di giorni.

Tutti — IGIC. Alle Canarie un affitto turistico è una prestazione di alloggio e sconta il 7 % di IGIC, dichiarato all’agenzia tributaria canaria nel Modelo 420 trimestrale e nel 425 annuale — la meccanica è nel nostro articolo su IGIC e IVA, incluso il regime del piccolo imprenditore (REPEP) per fatturati fino a 30.000 €, che toglie l’imposta dall’equazione. Anche la base dell’IGIC è il lordo. Un accredito di piattaforma che non quadra con le basi del 420 degli stessi quattro trimestri è la discordanza più facile di tutto il sistema, perché il file è trimestrale per costruzione.

Un esempio svolto: un appartamento a Corralejo, 120 notti

Un bilocale a Corralejo, valore catastale 60.000 €, affittato per 120 notti nel 2025 tramite una piattaforma. Gli ospiti hanno pagato 14.000 € per l’alloggio; la piattaforma ha trattenuto 1.400 € di commissione host e accreditato 12.600 €. Il Modelo 238 dell’appartamento mostra quindi un corrispettivo di 12.600 € ripartito su quattro trimestri, commissioni di 1.400 €, 120 giorni, l’indirizzo, il riferimento catastale e il conto di accredito. Le altre spese dell’anno — condominio, IBI, assicurazione, utenze, ammortamento del fabbricato — ammontano a 1.900 € una volta rapportate ai 120 giorni. Reddito figurativo per i 245 giorni vuoti: 60.000 € × 2 % × 245/365 = 805 €.

• Un proprietario residente dichiara 14.000 € lordi, 3.300 € di spese (la commissione più i 1.900 €), un netto di 10.700 € senza riduzione e 805 € di reddito figurativo. A un’aliquota marginale del 30 % sono circa 3.450 € di imposta sul reddito. Dichiarare i 12.600 € dell’accredito come lordo dimenticando la commissione sarebbe costato la stessa imposta su 12.600 € meno 1.900 € — di nuovo 10.700 € —: il residente è protetto dall’aritmetica, non dal sistema.
• Un proprietario tedesco presenta il 210 sullo stesso netto di 10.700 € al 19 % — 2.033 € — più 805 € di reddito figurativo al 19 %, 153 €. Totale: 2.186 €.
• Una proprietaria britannica presenta il 210 al 24 % sui 14.000 € lordi — 3.360 € — più 193 € sul reddito figurativo. Totale: 3.553 €. Se avesse dichiarato i 12.600 € dell’accredito come lordo, la dichiarazione sarebbe corta di 336 € e a un confronto di distanza da una lettera.
• Tutti e tre devono l’IGIC sui 14.000 € lordi — 980 € al 7 % — salvo che si applichi loro il regime del piccolo imprenditore.

Quando i numeri non coincidono

La discordanza arriva come avviso nei dati fiscali, come requerimiento o come proposta di liquidazione dopo un controllo limitato. Quanto costa dipende interamente da chi si è mosso per primo. Un host che presenta o corregge una dichiarazione in ritardo ma prima di qualsiasi avviso paga la maggiorazione dell’articolo 27 della legge generale tributaria — 1 % più 1 % per ogni mese intero di ritardo, o 15 % più interessi oltre i dodici mesi — e nessuna sanzione. Una volta che l’agenzia ha scritto, si applica l’articolo 191: una sanzione del 50 % dell’imposta non versata per un’infrazione lieve, dal 50 % al 100 % in caso di occultamento sopra i 3.000 €, e dal 100 % al 150 % con mezzi fraudolenti. Accettare la liquidazione riduce la sanzione del 30 % e pagarla nel periodo volontario riduce il resto di un ulteriore 40 %. Sui 336 € della proprietaria britannica l’aritmetica è piccola; su tre anni di notti non dichiarate non lo è, e il file della piattaforma risale al 2023.

Dove entriamo noi

I nostri uffici fiscali di Caleta de Fuste e Costa Calma riconciliano gli estratti della piattaforma con il 210, la Renta e le dichiarazioni IGIC prima della presentazione, mantengono coerente il conteggio dei giorni nelle tre e correggono gli anni passati ai sensi dell’articolo 27 finché quella resta la via meno costosa. Vedete i nostri servizi di consulenza fiscale e gestione immobiliare, oppure prenotate una consulenza — rispondiamo entro un giorno lavorativo, nella vostra lingua.

Domande frequenti

Airbnb mi segnala al fisco se affitto solo poche settimane l’anno?

Sì. Per la locazione di immobili le regole di comunicazione non hanno un minimo: le soglie che si citano — meno di trenta vendite e 2.000 € — valgono solo per la vendita di beni. Ogni host attivo residente nell’UE, o che affitta un immobile situato nell’UE, è nel Modelo 238 della piattaforma, con gli accrediti per trimestre, i giorni affittati, il riferimento catastale e il conto di accredito.

Cosa invia esattamente la piattaforma, e quando?

La vostra identità e il numero fiscale, il corrispettivo pagatovi in ciascun trimestre al netto delle commissioni della piattaforma, quelle commissioni separatamente, il numero di prenotazioni, il numero di giorni in cui ogni immobile è stato affittato, il suo indirizzo e riferimento catastale, e il conto bancario su cui è arrivato il denaro. La dichiarazione si presenta a gennaio per l’anno solare precedente; la prima ha coperto il 2023.

Vivo nel Regno Unito. Il file mi riguarda?

Sì, due volte. Il file spagnolo vi include perché l’immobile è in Spagna, e alimenta il controllo del vostro Modelo 210, dove un proprietario extra-UE paga il 24 % sull’affitto lordo — l’accredito più la commissione della piattaforma — senza spese. In linea di massima, i dati arrivano anche all’HMRC in base alle regole parallele dell’OCSE per le piattaforme digitali.

La cifra della piattaforma è inferiore a quanto hanno pagato i miei ospiti. Quale dichiaro?

Il lordo. La piattaforma comunica il corrispettivo al netto delle sue commissioni, quindi la sua cifra è il vostro accredito; la vostra dichiarazione deve mostrare ciò che gli ospiti hanno pagato per l’alloggio e dedurre la commissione come spesa dove l’imposta lo consente — i residenti e i proprietari dell’UE o del SEE possono, i residenti altrove no. Dichiarare solo l’accredito lascia la base di un proprietario extra-UE corta dell’importo della commissione.

Dati verificati a settembre 2026 (legge generale tributaria, legge 58/2003, disposizione aggiuntiva 25 e articoli 27, 188 e 191; Regio Decreto 117/2024 del 30 gennaio e suo allegato; regolamento di procedura tributaria RD 1065/2007, articolo 54 ter nella versione in vigore dal 1º febbraio 2024; ordinanza HAC/72/2024 del 1º febbraio; legge sull’imposta sul reddito, legge 35/2006, articoli 23, 85 e 96; legge sull’imposta dei non residenti, RDLeg 5/2004, articoli 24.6 e 25.1; il calendario di presentazione del Modelo 238 e le pagine DAC7 dell’agenzia delle entrate spagnola). Le cifre sono esempi svolti; verificate i vostri numeri prima di presentare.