Airbnb 和 Booking 向税务局报了什么：Modelo 238（DAC7）与如何让度假出租申报保持一致

每年一月，在您还没想到自己的报税之前，您用来出租科拉莱霍公寓的那家平台已经替您提交了一份申报。它叫 Modelo 238，因一项名为 DAC7 的欧盟指令而存在，它按房产、按季度告诉西班牙税务局：平台付给了您多少钱、替您卖出了多少晚、公寓的地址和地籍编号，以及钱汇入了哪个银行账户。自 2025 年度 Renta 申报季起，房东在四月打开税务数据时看到的那条 aviso（提示），正是由这份文件生成的。本文说明文件里有什么、去了哪里，以及如何让度假出租产生的三份申报——所得税、非居民的 Modelo 210 和加那利 IGIC——与平台所说的一致。

度假出租业务本身的规则——五月倒下的登记册、仍然有效的加那利法律、业主大会的表决——见我们关于 2026 年加那利群岛度假出租的文章。本文只谈数据。

谁来申报，从何时开始

DAC7 是欧盟税务合作指令的第七次修订。西班牙于 2023 年将其写入《税收总法》——附加条款第 25 条——并以 2024 年 1 月 30 日第 117/2024 号王室法令（改写了税务程序条例第 54 ter 条）和 2024 年 2 月 1 日批准该表格的部长令加以完善。义务落在平台运营者身上：把房东与房客连接起来、并且知道或可以合理知道支付金额的软件。Airbnb、Booking、Vrbo 及其同类都在其中；任何运营预订市场的西班牙运营者也一样。仅收取费用替您管理公寓的管理机构不是平台，尽管它自己可能会使用平台。

有三个日期值得记住。第一份申报涵盖 2023 年，于 2024 年 2 月至 4 月间、即部长令生效后两个月内提交。此后申报每年一次，在次年一月提交——2025 年的数据在 2026 年 1 月 1 日至 2 月 2 日之间提交，2026 年的数据将在明年一月提交。而自 2024 纳税年度起，旧的 Modelo 179——度假出租中介自 2021 年起提交的申报——已被取消：凡涉及不动产出租的内容，都由平台的 DAC7 文件取而代之。

文件里有什么

第 54 ter 条列出了内容，对房东而言，它比多数人以为的更详细。就年内通过平台出租过房产的每一位卖家：

• 身份：姓名、主要地址、税务识别号（NIE 或母国税号）、增值税号（如有）和出生日期。
• 金钱：每个季度支付或入账的对价总额，以及对应的预订数量——按房产申报，而不是按房东。
• 银行：收款的金融账户标识，以及账户持有人不是房东时的持有人姓名。
• 房产：每处挂牌房产的地址及其地籍编号、年内出租的天数，以及房产类型。
• 平台自己的抽成：它逐季度扣留或收取的每一笔佣金、费用、押金、税款及类似款项。
• 居住地：平台认定房东为居民的每一个成员国或伙伴辖区。

王室法令附件中的两个定义决定了数字的样子。对价是支付或入账给卖家的金额，扣除平台已扣留的费用、佣金或税款——也就是到账款，而平台的抽成在另一栏单独申报。而人们从二手物品交易中引用的卖家门槛——年内少于三十笔销售且不超过 2,000 欧元——只适用于货物。对不动产出租而言根本没有门槛：通过平台出租一周也会被申报。唯一被排除的出租方是平台在同一地址为其促成超过 2,000 笔预订的企业——那是酒店，不是卡莱塔德富斯特的一套公寓。

居住地也不会把任何人排除在外。条例申报每一位居住在欧盟成员国或出租位于欧盟境内房产的活跃卖家。一位拥有富埃特文图拉公寓的英国业主，因这套公寓而出现在西班牙的文件里。

数据去了哪里

文件到达西班牙税务局，后者以两种方式使用它。第一种是 Renta 申报季：自 2025 年起，税务局把平台收入列入纳税人打开税务数据时看到的 avisos，媒体报道 2026 年 4 月的申报季以约 350 万条此类提示开局，其中 437,000 条涉及平台上的销售与出租。第二种更安静，却对非居民更重要：根据同一指令，税务局把每位房东的数据自动传给其居住国的税务机关；大体而言，经合组织的平行规则对英国也起同样作用。德国业主的 Finanzamt 和英国业主的 HMRC 同样看得到富埃特文图拉的那些夜晚。

房东在这个体系中也有自己的义务。《税收总法》附加条款第 25 条要求每位卖家向平台提供尽职调查规则所要求的身份数据；提供虚假、不完整或不准确的信息，或不提供，构成税务违规，处以300 欧元的固定罚款。而无视平台请求的房东，自第一条消息起有六十天和两次提醒；此后平台必须关闭账户并阻止其重新注册，或扣留款项直到数据到位。房东资料中空着的 NIE 一栏，不再是私事。

让您的申报与平台所说一致

一处度假出租产生三份申报，文件触及全部三份。原则在每一份中都相同：平台申报的是每季度的净到账款和天数；您的申报必须显示总收入、解释差额的费用，以及加起来等于 365 的天数。

居民——IRPF。 短期出租住房的收入属于 rendimiento del capital inmobiliario（不动产资本收益），在次年春季的年度申报中申报。它没有免税门槛：《个人所得税法》第 96 条把租金收入排除在所有"无需申报"的情形之外，因此任何有平台收入的房东都要申报，除非其全部收入合计低于 1,000 欧元。应申报的总收入是房客为住宿支付的金额——到账款加上平台佣金——而佣金作为第 23 条下的可扣除费用回来，与业主共同体费用、IBI、保险、维修、水电和 3% 折旧并列，全部按出租天数折算。长期出租的 50% 减免不适用于度假出租，无论时间多长。公寓空置的日子，申报中改为计入推定收入——地籍价值的 2%，或近期重估的按 1.1%——对应年内未出租的部分。平台的天数统计正是税务局用来核对这一划分的数字。

非居民——Modelo 210。 非居民申报遵循同样的逻辑，但有两种税基。居住在欧盟或欧洲经济区的业主可以像居民一样扣除费用，按净额缴纳 19%；居住在其他地方的业主——包括英国——按总额缴纳 24%，不得扣除任何费用。总额同样是到账款加佣金，因此把平台到账款直接抄进 210 表的英国业主，恰好少报了平台佣金那部分。租金收入在 2026 年第三季度之前按季度申报，自 2026 纳税年度起改为每年 4 月 1 日至 20 日申报；空置日的推定收入在自己的窗口申报，自 2026 纳税年度起，该窗口为次年 4 月 1 日至 12 月 31 日。两份不同的表格，同一套天数。

所有人——IGIC。 在加那利，度假出租属于住宿服务，适用 7% 的 IGIC，通过季度 Modelo 420 和年度 425 向加那利税务局申报——具体机制见我们关于 IGIC 与 IVA 的文章，包括营业额不超过 30,000 欧元的小微企业制度（REPEP），它把应纳税额从方程中拿掉。IGIC 的税基同样是总额。与同一四个季度的 420 表税基对不上的平台到账款，是整个体系中最容易被发现的不一致，因为文件本身就是按季度设计的。

算一笔账：科拉莱霍一套公寓，120 晚

科拉莱霍一套两居室，地籍价值 60,000 欧元，2025 年通过一家平台出租 120 晚。房客为住宿支付了 14,000 欧元；平台扣留 1,400 欧元房东费用，付出 12,600 欧元。因此这套公寓的 Modelo 238 显示对价 12,600 欧元、分四个季度，费用 1,400 欧元，120 天，地址、地籍编号和收款账户。当年其他费用——共同体费用、IBI、保险、水电、建筑折旧——按 120 天折算后合计 1,900 欧元。245 个空置日的推定收入：60,000 欧元 × 2% × 245/365 = 805 欧元。

• 居民业主申报总收入 14,000 欧元、费用 3,300 欧元（佣金加 1,900 欧元）、净额 10,700 欧元且无减免，外加 805 欧元推定收入。按 30% 的边际税率，所得税约为 3,450 欧元。如果把 12,600 欧元的到账款当作总收入申报并忘掉佣金，税额与 12,600 减 1,900——仍是 10,700 欧元——相同，所以保护居民的是算术，而不是制度设计。
• 德国业主就同样的 10,700 欧元净额按 19% 提交 210 表——2,033 欧元——加上 805 欧元推定收入按 19% 计 153 欧元。合计：2,186 欧元。
• 英国女业主就 14,000 欧元总额按 24% 提交 210 表——3,360 欧元——加上推定收入的 193 欧元。合计：3,553 欧元。如果她把 12,600 欧元的到账款当作总收入申报，申报就少了 336 欧元，离一封来信只差一次比对。
• 三人都要就 14,000 欧元总额缴纳 IGIC——按 7% 为 980 欧元——除非适用小微企业制度。

数字对不上时会怎样

不一致会以税务数据中的提示、requerimiento（询问函）或有限核查后的拟定核定通知的形式到来。代价完全取决于谁先行动。在任何通知之前迟交或更正申报的房东，按《税收总法》第 27 条支付附加费——迟延每满一个月 1% 再加 1%，超过十二个月则为 15% 加利息——不受处罚。一旦税务局来函，适用第 191 条：轻微违规处以未缴税款 50% 的罚款，隐瞒金额超过 3,000 欧元的处以 50% 至 100%，使用欺诈手段的处以 100% 至 150%。接受核定可减罚 30%，在自愿缴纳期内缴清则余额再减 40%。对英国女业主的 336 欧元而言这笔账很小；对三年未申报的夜晚则不然，而平台的文件可以追溯到 2023 年。

我们的角色

我们在卡莱塔德富斯特和科斯塔卡尔马的税务团队在提交之前把平台对账单与 210 表、Renta 和 IGIC 申报核对一致，让三份申报中的天数统计保持一致，并在第 27 条仍是更便宜的路径时更正过去的年度。请查看我们的税务咨询和物业管理服务，或预约咨询——我们在一个工作日内以您的语言回复。

常见问题

如果我一年只出租几周，Airbnb 也会把我报给税务局吗？

会。对不动产出租而言，申报规则没有下限：人们引用的门槛——少于三十笔销售和 2,000 欧元——只适用于货物销售。每一位居住在欧盟、或出租位于欧盟境内房产的活跃房东，都在平台的 Modelo 238 里，附有每季度的到账款、出租天数、地籍编号和收款账户。

平台到底发送什么，什么时候发送？

您的身份和税号、每季度付给您的扣除平台费用后的对价、单列的这些费用、预订数量、每处房产的出租天数、其地址和地籍编号，以及收款的银行账户。申报在一月就上一个日历年提交；第一份涵盖 2023 年。

我住在英国。这份文件影响我吗？

影响，而且是两次。西班牙的文件因为房产在西班牙而把您包括在内，并为核对您的 Modelo 210 提供数据——非欧盟业主就总租金（到账款加平台佣金）按 24% 纳税，不得扣除费用。大体而言，根据经合组织针对数字平台的平行规则，数据也会到达 HMRC。

平台的数字比我的房客实际支付的要低。我该申报哪一个？

总额。平台申报的是扣除其费用后的对价，所以它的数字是您的到账款；您的申报必须显示房客为住宿支付的金额，并在税法允许的情况下把佣金作为费用扣除——居民以及欧盟或欧洲经济区的业主可以，居住在其他地方的业主不可以。只申报到账款，会让非欧盟业主的税基少掉佣金的金额。

事实核验于 2026 年 9 月（《税收总法》第 58/2003 号法律附加条款第 25 条及第 27、188、191 条；2024 年 1 月 30 日第 117/2024 号王室法令及其附件；税务程序条例 RD 1065/2007 第 54 ter 条 2024 年 2 月 1 日起生效的版本；2024 年 2 月 1 日 HAC/72/2024 号部长令；《个人所得税法》第 35/2006 号法律第 23、85、96 条；《非居民所得税法》RDLeg 5/2004 第 24.6 条和第 25.1 条；西班牙税务局的 Modelo 238 申报日程和 DAC7 页面）。数字为示例计算；提交前请核对您自己的数字。